臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第1759號原 告 乙○○○
甲○○前列二人共同訴訟代理人 鄭斌濟律師被 告 丙○○訴訟代理人 邱育彰律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國96年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國（下同）92年間因積欠銀行貸款未還，致所有台北縣○○鄉○○路○○○ 號5 樓房地（黃家祖厝）將遭受拍賣，被告基於親戚情誼遂出面代償銀行欠款，原告二人則同意暫將上述房地過戶被告名下，雙方先於92年9 月23日訂立協議書，約定原告如於3 年內買回時可以新台幣（下同）300萬元買回，超過3 年買回時除給付300 萬元價款外，利息尚需另議；又於92年10月9 日簽定不動產買賣（附買回）契約，約定買賣價款為新台幣350 萬元，買回期限為十年。之後被告先將該不動產所有權辦理登記予其子劉俊德，再經移轉登記予其妹黃美雲。原告先後於95年5 月30日、95年11月19日、95年12月11日以存證信函通知被告及黃美雲欲買回上述不動產，但被告竟函覆稱買回一事係原告與黃美雲之問題，與其無關；黃美雲也對存證信函置之不理。被告既然不讓原告買回上述不動產，致原告受有訂約出售時估價705 萬元與賣價350 萬元之差價355 萬元之損害。為此，依據民法第
226 條第1 項及第383 條第2 項規定聲明請求：1.被告應給付原告二人共355 萬元，及自起訴之日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：雙方確有訂立上述協議書及不動產買賣契約書，依92年9 月23日協議書之約定，買回之價金特約為：「立契日開始三年內買回價金為300 萬元利息另議；立契日開始三年後十年內買回價金另議」，而原告遲至95年11月10日始向被告行使買回權，已逾協議書約定三年期限，故雙方應就買回價金另議，惟因雙方無法就買回價金達成合意，即無「不能交付標的物」之給付不能情形，故被告並非不履行買回契約之義務，原告請求損害賠償顯無理由。並聲明：1.原告之訴駁回。2.願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：（本院卷第48頁）㈠兩造就系爭不動產先於92.9.23 訂立協議書，又於92.10.9訂立不動產買賣契約書。
㈡被告將系爭不動產所有權先登記予其子劉俊德，之後再移轉
登記予其妹黃美雲，㈢依拍賣公告所載，系爭不動產於兩造訂約出售時鑑定價格為
705 萬元。
四、本件爭執點：（本院卷第48頁）㈠協議書買回價金特約文字之文意如何？㈡原告是否已於立契日起三年內以存證信函表示行使買回權？
買回價金是否合意？㈢原告是否能依民法第226 條、第383 條規定請求355 萬元的
損害？
五、本院判斷如下：㈠就協議書買回價金特約文字之文意而言：
查兩造於92年9 月23日簽訂之協議書第5 條係記載：「今雙方房屋買賣完成後，乙方如想購買回去，甲方同意過戶，買賣金額另議，期間立契日開始十年內（如三年內期間過戶時，買賣金額以300 萬元，利息另議）」（本院卷第25頁）。
原告雖曾於書狀內主張依上述約定，「如於3 年內買回時可以300 萬元買回，超過3 年買回時除給付300 萬元價款外，利息尚需另議」一語（本院卷第19頁），惟此與上述約定之文意不符，且原告乙○○○之後於本院庭訊時亦表示「當初雙方都有同意，如果我在三年內買回時，願意給被告三百萬元，再補貼被告利息，如果超過三年，價金另議」等語（本院卷第48頁），核與上述約定之文意及被告所述相符，因此就協議書買回價金特約文字之文意而言，應認定為原告如於該協議書成立時起三年內行使買回權，則被告應以原價（利息另議）賣回，如於三年後十年內行使買回權，則「買賣價金另議」。
㈡就原告是否已於立契日起三年內行使買回權而言：
⒈原告雖主張其先後於95年5 月30日、95年11月19日、95年
12 月11 日以存證信函通知被告及黃美雲欲買回上述不動產云云。惟查，原告於95年5 月30日寄發之存證信函，係記載「一、查依據民國九十二年十月九日甲方丙○○乙方乙○○○、甲○○雙方所訂不動產買賣契約書第八條附註：甲方以立契約日起十年內不得轉賣。二、第十一條其他約定事項：⒉雙方約定甲方同意十年內由乙方買回以立契約日起為準。⒊同意立約日起五年出租給乙方租金每月壹萬元正。三、希望甲乙雙方確實履行不動產買賣契約書所訂立事項。四、如違反契約須負法律責任。」（本院卷第22頁）。由上述內容以觀，原告僅係對被告主張「十年內不得轉賣」、其有「租賃權」、「買回權」，及希望雙方確實履約等情，顯然原告只是重申兩造依契約所有之權利義務而已，在文義上並非已對被告「行使買回權」之意思表示。
⒉此對照原告於95年11月19日之存證信函係明白記載「今本
人依雙方所訂不動產買賣契約書第十一條其他約定事項第二款所訂買回並塗銷同條第五款所訂抵押設定」一語（本院卷第23頁），顯然可見「主張契約內雙方所有之權利義務」與「行使買回權之意思表示」二者並不相同。更何況，被告於收受原告上述95年5 月30日存證信函後，立即於95年6 月5 日以存證信函回覆原告，告知登記名義人係由甲方指定，無故拒交租金之行為有違兩造間租賃約款，並提醒原告等應對無故拒付租金行為自負責任（本院卷第26頁）。由此函覆內容僅論及登記名義人及租賃關係問題，並未就「買回權行使」法律關係有任何表示，更可佐證原告上述95年5 月30日存證信函並非行使買回權之意思表示。
⒊原告雖另提出95年7 月7 日台北縣林口鄉調解委員會調解
筆錄，內容明白記載「雙方達成共識於下週五決定：相對人籌錢將該房屋買回，否則願無條件搬遷將房屋返還聲請人」（本院卷第52頁）。惟查，該調解當事人僅有黃美雲（聲請人）與甲○○（相對人）二人，並無被告，且被告也未到場，故原告甲○○於調解時所為之買回意思表示，並未到達被告，依法即不發生效力。至於原告甲○○雖陳稱「當天被告丙○○沒有去，我有打電話給被告丙○○請她出面協調黃美雲降價，但是她沒有回應」（本院卷第50頁），惟此為被告所否認，並表示「直到95年底原告才表示要買回」一語（本院卷第50頁），原告又無法提出其他證據證明確有此事，即無法為原告有利之認定。
⒋從而，原告既然無法證明於協議書成立時起三年內有向被
告行使買回權之意思表示，即無法主張以原價（利息另議）方式買回。換言之，原告於三年後十年內行使買回權時，則「買賣價金另議」。
㈢就原告於三年後十年內行使買回權時，雙方買賣價金是否合意而言：
原告雖於95年11月19日之存證信函明白表示買回，但兩造間就買回價金屢次商議意思表示均不一致（本院卷第12頁、第
50 頁） ，且原告並未進一步與被告協議買賣價金數額，顯然買回之契約尚未成立，被告即無履行賣回系爭房地之義務可言。
㈣就被告是否發生給付不能之情形而言：
如上所述，兩造間買回契約既未成立，被告即無履行賣回系爭房地之義務，尚不發生給付是否可能之問題。原告雖另主張被告既然已將系爭房地登記予其妹黃美雲，顯已處於給付不能之狀態，符合民法第226 條第1 項「因可歸責於債務人之事由致給付不能」之規定云云。惟按「出賣他人之物之買賣契約，係負擔行為，僅發生債權債務關係，買受人具有得向出賣人請求交付其物，並移轉其所有權之權利，並不直接引起買賣標的物權利之變動，與標的物之所有人無涉，自不以出賣人對於買賣標的物享有所有權為要件。出賣人對於買賣標的物，縱無處分權，其買賣契約仍屬有效，出賣人亦負有交付其物並移轉其所有權與買受人之義務。如其不能履行此項義務時，應負債務不履行之責任，買受人則得請求損害賠償或解除契約」（最高法院81年度台上字第1205號判決參照）。依此見解，被告雖將系爭房地登記予其妹黃美雲，縱使兩造間就買回達成合意而成立買回契約，該買回契約仍屬有效，並非如原告所言已發生給付不能之情形。
六、綜上所述，原告既未於立契約日起三年內行使買回權，而逾三年後十年內行使買回權時，也未與被告就買回價金達成合意，且被告亦不發生給付不能之問題，故原告主張依民法第
226 條、第383 條規定請求355 萬元之損害，為無理由，應予駁回。又原告既受敗訴判決，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 5 日
民事第三庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 12 月 5 日
書記官 陳淑芳