臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第178號原 告 威富不動產經紀有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 范宗熙律師被 告 丙○○
甲○○上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於96年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告丙○○於民國95年8 月12日將其所有坐落臺北縣蘆洲市○○路○○○ 號3 樓及其基地房屋及車位1 戶（下稱系爭不動產）委託原告公司專任銷售，並簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託期間自95年8 月12日至11月12日。經由原告努力促銷，數度尋找買主，被告甲○○因而於同年9 月，透過原告提供系爭不動產之詳細調查資料並帶看系爭不動產3 次，而有購買之意願，並於10月27日簽訂不動產買賣意願書。詎嗣後被告2 人，藉故一再拖延而未訂約，至委託期間屆滿後，原告發現被告雙方隱瞞原告私下成交，成交日期為同年11月13日，並於12月8 日完成登記。被告此舉嚴重違反誠信原則，經原告以郵政存證信函分別通知被告2 人，請其依約給付服務費報酬，但被告均置之不理。
（二）本件系爭不動產之買賣，係因原告提供詳細資料報告，以促成買賣之成立，爰依民法第566條之規定，被告應給付服務報酬，又依被告丙○○與原告簽訂之委託契約書第8條第3項第5款之約定「委託期間屆滿後，2個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交者」（下稱系爭條款）及被告甲○○與原告簽訂之買方給付服務費承諾書之約定，被告應依約定支付原告服務報酬。
（三）聲明：1.被告丙○○應給付原告新臺幣（下同）44萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.被告甲○○應給付原告新臺幣22萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；3.前兩項請求願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列辯詞，資為抗辯：
（一）被告丙○○方面：
1.原告受被告丙○○專任委託銷售系爭不動產，並於95年8月12日簽訂系爭契約，委託期間由95年8 月12日至11月12日，委託價額1,160 萬元。嗣分別於同年8 月27日、29日變更委託價額為1,020 萬元、1,000 萬元。
2.原告於受委託期間尋得買方即訴外人宋政恆，被告丙○○旋於同年8月29日依買方承購價額1,000萬元售與買方，惟因買方個人因素無法承購，原告雖曾協助被告丙○○代發存證信函請求履約，卻假以興訟託辭謂將有半年以上時間無法售屋等語，說服被告丙○○放棄求償。爾後，原告雖帶看數組買方，皆因買方承購價額未達千萬不為被告接受。又被告因新居即將交屋，考量現況房市，只要有原告提供買方承購價額達1,020 萬元，當即同意售屋。然原告所提供買方之承購價額最高者，經原告於同年10月27日代被告甲○○斡旋之承購價額已達1,000 萬元，旋即商請原告和買方洽談承購價額再加多些，當即同意售屋。詎原告從未提示買方是否能以1,020 萬元價額承購。3 天後，原告以買方最高意願1,000 萬元價額承購說服被告。原告所提示買方簽立欲承購之不動產買賣意願書，載明承購價額為1,000 萬元，而買方卻簽立1,020 萬元之不動產買賣意願書，原告隱瞞扣留，未忠實提示，以致錯失買賣雙方可以合意成交之良機。
3.原告於同年10月30日退回被告甲○○交付之斡旋金10萬元，並告知被告丙○○不同意買方上開價額條件故無法成交。至此原告即未再提供其他買方資料，且原告從未提供買方資料，被告丙○○亦不認識買方。系爭契約逾期終止委託後，被告丙○○即與中信房屋簽立專任委託銷售契約，並帶看數組有意承購之買方。
4.被告雙方對同一標的物日後之所以能成交係透過中信房屋居中仲介，雙方亦依約給付服務報酬與中信房屋（被告給付服務報酬與中信房屋係採約定式，賣方付成交價1,060萬元之1%，買方付48萬元係由應付成交價額中扣除），成交日期亦在原告與被告丙○○專任委託契約終止後，係公開透明的成交過程，並非為規避給付服務報酬。
5.本件系爭不動產之買賣，雖經原告帶看數組買方給被告，仍無法促成買賣之成立，究其可歸責原因並非源自於被告，當無需給付服務報酬與原告。且依系爭條款及原告與被告甲○○簽訂買方給付服務費承諾書之約定，被告丙○○應依約定支付原告服務報酬，爰消費者保護法第11條及第12條即特別規定企業經營者在定型化契約中所用的條款，應符合誠實信用及平等互惠原則，如有違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。按中華民國92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正之內政部版不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款違約之處罰約定：「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」；又行政院公平交易委員會於90年5 月22日以公壹字第01524 號令發布「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」，明訂房屋仲介業者如提出斡旋金要求，未同時告知消費者亦得選擇採用內政部版要約書，及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將違反公平交易法第24條規定。是故原告公司定型化契約中所用的條款明顯違反公平交易法之誠信原則，對被告等顯失公平，該契約自屬無效，被告當無需依約支付原告公司服務報酬。
6.聲明：(1)駁回原告之訴及其假執行之聲請；(2)如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）被告甲○○方面：
1.原告之承辦人員廖鋒璋於95年9月底至10月底期間帶被告甲○○前往賣方即被告丙○○所有之系爭不動產查看3 次，被告甲○○審慎考慮後表明有購買之意願，遂簽訂不動產買賣意願書，並交付10萬元與原告代為與賣方斡旋。被告甲○○前後共簽立2 次買賣意願書，第1 次承購價為1,000 萬元，經原告上開承辦人回復，賣方希望能加價，遂同意另簽立第2 次承購價額1,020 萬元之意願書。原告於同年10月30日退回被告甲○○交付之10萬元並將第2 次簽立之不動產買賣意願書收回，並告知賣方不同意上開1,020 萬元價額條件而無法成交。爾後，被告甲○○多次去電，鼓勵承辦人再溝通說項，是以被告甲○○皆主動作為，並非原告所述一再拖延不決至委託期間逾期。若原告有忠實盡責將被告甲○○所簽立之兩次不動產買賣意願書及斡旋金送達賣方，則買賣雙方理應能合議成交。
2.被告雙方對同一標的物日後之所以能成交，係透過中信房屋居中仲介，雙方亦依約給付服務報酬與中信方屋，成交日期亦在原告與被告丙○○專任委託契約終止後，係公開透明的成交過程。
3.本件系爭不動產之買賣，無法成立其可歸責原因並非源自於被告，當無需給付服務報酬與原告。且依系爭條款及原告與被告甲○○簽訂買方給付服務費承諾書之約定，被告丙○○應依約定支付原告服務報酬，爰消費者保護法第11條及第12條即特別規定企業經營者在定型化契約中所用的條款，應符合誠實信用及平等互惠原則，如有違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。按中華民國92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正之內政部版不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款違約之處罰約定：「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者。
但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」；又行政院公平交易委員會於90年5月22日以公壹字第01524號令發布「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」，明訂房屋仲介業者如提出斡旋金要求，未同時告知消費者亦得選擇採用內政部版要約書，及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將違反公平交易法第24條規定。
是故原告公司定型化契約中所用的條款明顯違反公平交易法之誠信原則，對被告等顯失公平，該契約自屬無效。被告當無需依約支付原告公司服務報酬。
4.聲明：(1)駁回原告之訴及其假執行之聲請；(2)如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告起訴主張被告丙○○於95年8 月12日，與原告就系爭不動產簽訂系爭契約，委託期間自95年8 月12日起至11月12日止，被告甲○○經原告帶看後，並於10月27日簽訂不動產買賣意願書，惟被告雙方係於上開委託期間屆滿後，始就系爭不動產成立買賣契約，並於12月8 日完成登記等情，有原告提出之專任委託銷售契約書、不動產說明書、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、土地登記第二類謄本與建物登記第二類謄本各1 件及委託事項變更契約書2 件為證，且為兩造所不爭執，是應認原告上開部分之主張為真實。
四、再原告主張本件系爭不動產之買賣，係經原告提供詳細資料報告，以促成買賣之成立，依民法第566條之規定，被告應給付服務報酬；又依原告與被告丙○○簽立之系爭契約中系爭條款及原告與被告甲○○簽立之買方給付報酬服務費承諾書之約定，被告應依約給付報酬等語，被告則以前開情詞置辯，是所應審究者，為原告請求被告給付服務報酬有無理由之問題，茲敘述如下。
五、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。其所謂居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。但媒介居間則除純粹報告訂約機會外，尚須周旋於他人之間為之說合為必要，媒介居間人以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。經查，依原告所提之系爭契約第5 條約定服務報酬 (2)給付時機：「甲方（即被告丙○○）承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，若簽立書面買賣契約後，則簽約同時支付70 %，甲方收到尾款同時支付30% 」、第6 條定金之收取 (2)買方出價達到委託價額時，乙方（即原告）無須再行通知甲方即得全權代理收受定金即安排買賣雙方簽約事宜。.. .... 」，及原告與被告甲○○簽立之不動產買賣意願書第3 條 (一)「...... 若買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效，買方所交付之斡旋金於失效後3 日內立即由受託人無息退還買方。...... 」 之規定，並參以原告有帶同被告甲○○前往看系爭房地等情觀之，顯見原告受被告2 人委託分別簽立之契約，就其內容，原告之義務不僅為被告報告合適之買受人、房屋，尚須周旋於買賣雙方為交涉斡旋，以使成立買賣契約，因此，原告分別與被告間之契約性質，應屬以說合為必要之媒介居間，被告尚需有說合之行為，始得向被告請求報酬。則系爭不動產既非經由原告之居間說合，而於委託期限屆滿後始成立買賣契約，此為兩造所不爭，顯然原告所為，僅係將系爭不動產買賣情事報告被告2 人而已，尚無法達到簽訂買賣契約之效果，原告認係其提供詳細資料報告，以促成買賣之成立，已得以請求報酬等情，尚不可採。
六、再按本件原告與被告丙○○於95年8 月12日簽訂系爭契約，專任委託銷售系爭不動產之價格為1,160 萬元，其後分別於同年8 月27日、29日變更委託價額為1,020 萬元、1,00 0萬元，而被告甲○○委託原告斡旋承買之價格為1,000 萬元，並已交付斡旋金10 萬 元，惟至委託之期間同年11月12日止，原告並未有何協調說合之進行，反之卻返還被告甲○○之斡旋金，於斯時原告有否通知買賣雙方就系爭不動產簽訂買賣契約即再為被告間斡旋承買之事，已非無疑。更以依一般經驗法則，不動產仲介業者為保障自身之營業秘密，於接受他人委託介紹購買或銷售時，通常僅就買方所出價格一事向賣方報告，待賣方表明欲與買方磋商之意願時，仲介業者方進一步向賣方告知買方之相關資訊，並安排雙方接洽、磋商，以避免買賣雙方有私下接觸之情形，而規避仲介報酬，而本件被告甲○○雖曾委託原告代為斡旋，然原告有否安排雙方見面，直接進行接洽、磋商，以謀成交，原告並未舉證以實其說，且基此情狀，被告甲○○恐非當時應可能成交之買方，為保障自身之營業秘密，原告自無可能告知被告丙○○有關於買方之相關資訊，則被告丙○○辯以原告從不提供買方資料與被告，被告不識買方乙節，尚堪採信。
七、又查，被告抗辯被告丙○○其後係經由中信房屋仲介公司之媒介，將系爭不動產出售與被告甲○○，並於95年11月13日簽訂不動產買賣契約書，買賣雙方並各別支付仲介報酬106,
000 元、480,000 萬元與中信房屋仲介公司等情，業據被告提出中信房屋專任委託銷售契約書、房屋交易安全契約書、不動產買賣契約書各1 件及中信房屋仲介公司簽發之服務費統一發票2 張在卷可稽，是被告前開所辯應堪信實，足證被告丙○○出售系爭不動產乃另行委託中信房屋居間媒介，且買賣雙方均有按照約定支付服務報酬費用無訛，則原告空言指摘被告等人是藉故拖延未訂約，而私下成交云云，尚屬無據。因而，被告間之買賣行為，自不受上揭條款約定之拘束甚明。是以，原告自不能依系爭專任委託銷售契約書第8 條第3 項第5 款及買方給付服務費承諾書之約定，主張已視為原告已完成居間仲介之義務，而得據以向被告丙○○及被告甲○○請求服務報酬，原告之請求，尚無理由。
八、綜上所述，本件被告丙○○與甲○○於原告受託斡旋承買時期未能成交，因不能遽以認定被告間有何故意規避媒介、違反誠信原則之行為，且被告丙○○嗣後將系爭不動產出售與被告甲○○，係經由中信房屋公司之媒介，與系爭委託銷售契約第8 條第3 項第5 款及買方給付服務費承諾書上之約定，尚屬有間。從而，原告以該等約定為據，訴請被告丙○○、甲○○依序各應給付原告44萬元及22萬元，並均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬無據，為無理由，應予駁回。至原告受敗訴之判決，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不贅述，併此敘明。
十、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 96 年 8 月 24 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 8 月 24 日
書記官 白俊傑