臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第1734號原 告 甲○○
丁○○共 同訴訟代理人 曾國龍律師複代理人 林春金律師被 告 丙○○訴訟代理人 范宗熙律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國96年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰萬元及自民國九十六年八月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣柒拾萬元為被告提供擔保後，得為假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣貳佰萬元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告等二人向被告購買坐落台北市○○區○○路3 段189
巷42-1號之房屋（下稱系爭房屋）及其基地應有部份，於訂立買賣契約前，原告等人前去現場察看房屋之狀況，曾向被告詢問屋況，是否曾發生非自然身故之事件，亦即是否為凶宅，被告表示沒有，顯然亦已保證系爭房屋未有發生非自然身故事件之品質。原告等二人信其所言，始於民國96年6 月
9 日與被告訂立「土地房屋買賣契約書」，並約明總價款為新台幣（下同）920 萬元而買受上述不動產，原告等二人並已依約繳納第一期款93萬元及第二期款107 萬元，共計200萬元。豈料原告等二人日前竟經人告知，曾有人在系爭房屋上吊自殺，經向轄區派出所查詢，亦確實有發生自殺死亡之非自然身故事件，經查死者為張錫巍，於84年3 月14日死亡。
㈡按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無
滅失或減少其價值之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，此民法第354 條、359 條均定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用或品質而不具備者，即為物之瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，業經最高法院著有73台上字第1173號判例可參。且出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失均應對買受人負責。系爭房屋既有發生非屬於自然身故之事件，就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易重要資訊，若購買者知有此情，多心生畏怖而無意購買，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易價值上之重大瑕疵，且亦為欠缺被告保證品質之瑕疵。從而原告等二人依民法第354 條、359 條等規定得解除系爭買賣契約，原告並已向被告為解除契約之通知，此亦有被告所承認已接獲原告解除契約通知之存證信函可證，為昭慎重，爰以本起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示之再次送達。惟被告經原告通知仍不返還已付價金，兩造間之買賣契約既經解除，原告爰依民法第259 條、第179 條等規定，請求被告應返還已付之200 萬元價金。
㈢聲明：
⒈被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准予假執行宣告。
二、被告抗辯：㈠原告等於96年6 月9 日向被告承購系爭房屋及其基地應有部
份，並已先後支付第一期價款及定金93萬元，及第二期款10
7 萬元，合計200 萬元，其餘720 萬元之尾款原告應於96年
7 月15日前付清。詎料原告眼見於96年7 月15日即將到期，忽於96年7 月9 日至承辦代書處，指稱系爭房屋為凶宅，欲解除系爭買賣契約。
㈡被告承購系爭房屋已三年，從無所謂凶宅之狀況，原告無中
生有，以毫無證據之指摘，片面解除系爭買賣契約，被告自難同意，乃委請律師於96年7 月15日發函原告仍應依約履行，原告仍不置理，於96年7 月26日再函通知依系爭買賣契約第2條第3款約定沒收原告已支付之價金200萬元。
㈢原告憑空指稱系爭房屋為凶宅，又對被告系爭房屋及基地實
施假扣押，封條貼於門口，鄰里不明，對被告信譽大受不利之影響，損害至鉅，沒收價金200 萬元，係依契約行事，原告無理解約，訴請返還，實非有理。
㈣系爭房屋縱有人非自然死亡，亦不能證明是在醫院死亡或是
在系爭屋內死亡。且如果有此事，也是12年前的事，被告於93年10月購買系爭房屋及基地，故如果有此事，也與被告沒有關係。被告買系爭房地後重新裝潢，休假時偶而也會在此住宿過夜，被告並不知道有人在此死亡的事。原告及證人乙○○根本沒有問過被告系爭房屋有無「不好死」的事情。被告作法事的事，則是因為買房屋，依臺灣人的習慣，在搬進去住之前要先拜「地基主」，跟系爭房屋是否為凶宅沒有關係。被告也沒有保證系爭房屋不是凶宅。
㈤答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於96年6 月9 日就系爭房屋及基地簽訂土地房屋買賣契
約書，約定總價金為920 萬元。原告並已給付被告價金200萬元。
㈡原告已於95年7 月10日以郵局存證信函向被告解除系爭買賣契約，該存證信函並已經被告收受。
四、原告主張：其於96年6 月9 日就系爭房屋及基地與被告簽訂系爭買賣契約，向被告購買系爭房屋及基地，並已給付第一、二期價金合計200 萬元之事實，業據提出土地房屋買賣契約書影本為證，並為被告所是認，堪信為真實。又原告主張其於給付200 萬元價金後，日前竟經人告知，曾有人在系爭房屋上吊自殺，經向轄區派出所查詢，確實有發生自殺死亡之非自然身故事件，應認係屬交易價值上之重大瑕疵，且亦為欠缺被告保證品質之瑕疵等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究之爭點為：㈠系爭房屋是否曾發生過有人自殺死亡之非自然身故事件？㈡被告出售系爭房屋時，是否有向原告保證系爭房屋未有發生非自然身故事件？㈢原告以系爭房屋有瑕疵，依民法第359 條規定解除系爭買賣契約有無理由？茲分述如下：
㈠原告主張系爭房屋曾發生自殺死亡之非自然身故事件，死者
為張錫巍，死亡日期為84年3 月14日之事實，業經提出剪報影本一紙為證（見本院卷第105 頁）。再經本院依原告聲請，分別向台灣士林地方法院檢察署、台北市內湖區戶政事務所函查結果，確有張錫巍之人，原戶籍設於系爭房屋，並於84年3 月14日下午5 時許，於系爭房屋以細繩吊頸溢死，並於送醫途中即已死亡，有台灣士林地方法院檢察署96年11月
7 日士檢清平84相246 字第31185 號函，及隨函所附台灣台北地方法院士林分院檢察署相驗屍體證明書影本（見本院卷第94至95頁）、台北市內湖區戶政事務所96年10月29日北市內戶字第09631174800 號函，及隨函所附死亡登記申請書影本、台灣台北地方法院士林分院檢察署相驗屍體證明書影本、張錫巍除戶戶籍謄本影本（見本院卷第89至92頁）附卷可稽。是原告此部分主張，堪信為真實。
㈡又原告主張：被告出售系爭房屋時，曾向原告保證系爭房屋
未有發生非自然身故事件等情，雖為被告所否認，被告本人並於96年9 月28日到庭辯稱：「我買來之後重新裝潢，休假時偶而也會在此住過夜，我不知道有人在此死亡的事。...原告看房子當天就給訂金，尚未簽約，原告付訂金前，我有告知房子都裝潢好了，看到的裝潢家具都是附帶給他，原告看完後就馬上去領錢付訂金三萬元，約三天後原告的媽媽說要來看房子，有問我房子安不安全，我說房子很安全，哪裡有問題，房子都是全新裝潢的，之後再過個二、三天才簽約（96年6 月9 日）。」等語。然證人乙○○到庭證稱：「原告甲○○、原告丁○○是我的兒子及媳婦。」（問：原告去買系爭房屋之事情你是否清楚？）答：「我清楚。原告及他太太買房子的時候，原告有先去看並先付三萬元的訂金，該次我沒有去，我過了一天，原告甲○○有跟我講他看中一個房子請我去看，我與我先生及原告甲○○及親家都有去，外觀還不錯，裝潢的蠻好的，因為我是老人家，原告又是新婚，我問被告本人，這房子有無發生過『不好死』的事情，因為我有忌諱這種事情，我有告訴被告原告是新婚，而且我會忌諱這種事情，所以特別問他，被告有回答，叫我放心，說他房子本來也是買給他兒子住的，他兒子去大陸，房子空在那裡，所以才想要出脫。」（問：當初房子是何人找的？）答：「是我的兒子自己找的，當時我去看房子的時候裝潢都已經裝潢好了，連裝潢都一併出售，過了二天，原告已經付了一百萬元，原告有去看房子，有些人知道原告買了這房子，有送花過去，原告在澆花的時候，有鄰居告訴原告說房子有小孩在此上吊。」（問：當初知道有人在房子內上吊自殺是否會買這房子？）答：「不會買這房子。這是我最在意的事。」等語（見本院卷第98至99頁）。而查原告二人為夫妻，其等於95年10月7 日結婚，96年4 月14日辦理結婚登記，亦有其等戶籍資料附卷可參，是證人乙○○所證，與常情相符，應堪信為真實。再參以：依原告所提，原告與被告於本件起訴前之通話錄音光碟及譯文，其中96年7 月8 日原告甲○○與被告間電話通話錄音內容，原告稱：「因為我媽那時有在問，說有沒有這種非自然身故，他說他不要替兒子買到這種不安心的房子。」被告則稱：「沒有什麼不安心，沒有談到這個問題，我們當初一開始我們也沒有談到這個問題。」原告稱：「有啊，我媽有在問，你說放心啦，我要給我自己兒子住的，都很好啦。」被告稱：「我跟你講，你今天不能說你今天聽到這個謠言就論定這個房子就是怎樣。」...原告稱：「我就怕這不是謠言，我們家人剛去那問，趕快狂奔過去ㄟ。」被告稱：「我跟你講，其他人也不能代表什麼，對不對？那我當初我講的，我也有聽到這個謠言，我剛跟你說了那麼久了，我也有聽到這謠言，但是謠言止於智者。」原告稱：「你後來是不是做了一些法事？」被告稱：「不是做一些法事，我就是說，既然有一種事情，我就做一些後續的動作，我自己也有去住啊，就沒怎樣啊。謠言真的害死人。我跟你講這個過程我也有聽別人在講，後來我就跟你講，這事就是有人在裡面吊，吊了被人解下來送去醫院，可能急救沒了啦，中間就是有個過程嘛，對不對，那我就算了，好，既然你在這裡面上吊過生的，還是到醫院才過世，沒關係，反正我接下來我做一點法事就過了，有清沒清，我也叫法師去裡面查查，結果都沒事。」等語。另96年7 月9 日原告甲○○與被告間之通話錄音內容，被告稱：「因為在整理，半年嗎，整個打掉以後，在整理中我有聽到謠言。好，沒關係，反正我已經接了，謠言就謠言，就接了。我也沒有印證，因為大家總是鄰居，有的鄰居他喜歡閒言閒語，對不對，那既然他們是這樣講，好，我就認定說可能有這回事，那我來做，反正我已經接了嗎，... 我來做，可能有這事情發生，天底下的事情，一法必有一破嘛，對不對，他們是講，這個事情，裡面有一個高中生，在裡面自殺，這是我前身的前身，我跟你說過，前身的前身，我的前身你知道嘛，我是跟那仲介買的。」原告稱：「我聽你說過。」被告稱：「他的前身發生的事情，然後那個小孩子，我們現在先說假如有發生那件事情的話，大概是個高中生還是怎樣我不曉得，我從來也沒印證誰講的怎樣，好，我接了，有這個事情，前身一個高中生怎樣怎樣，我聽到的謠言是這樣，好，那我房子自己來處理，因為房子是我自己的，我自己孩子要住，對不對，我總是要有處理的辦法，我把房子都整理好了以後，我開始叫道士來做，把他淨身怎麼樣，那個道士是我一個親戚... 。」等語。有上開對話譯文（原證4 號），及錄音光碟一張附卷可稽。是足認被告於向其前手購買系爭房地之後，出賣系爭房地與原告之前，即已聽聞系爭房屋內前曾有一高中生於屋內上吊自殺死亡之情事，並有請道士於系爭房屋內辦法事。是被告上開辯稱其不知道有人於系爭房屋內死亡云云，不足採信。
㈢按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無
滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第354 條第1 項前段、第359 條前段分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，有最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。查系爭房屋於84年3 月14日發生非屬於自然身故之系爭上吊自殺死亡事件，業如前述，且被告前於向前手買受系爭房屋後，即已聽聞系爭房屋內有前開自殺事件，並因而委請道士於系爭房屋內辦法事，益可證該事件對被告心理亦造成相當程度之影響。是此種屋內有人自殺身亡之事故，雖不致對於房屋造成物理性之損傷或房屋之通常效用降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類非自然身故事件，多存有嫌惡畏懼之心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面上造成相當之負面影響。因之，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的之市場接受程度及交易價格低落，故就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。從而原告主張其為物之瑕疵，自屬可採。再按出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。矧本件兩造訂約之時，被告已知系爭房屋曾發生上開非自然身故之事件，卻隱而未告知原告，是無論被告有無向原告保證系爭房屋未曾發生過非自然身故事件，依上開法文規定，均不能以此免除被告關於物之瑕疵擔保責任。故原告依民法第359 條前段規定，於96年7月10日以存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，有原告提出之存證信函影本可證（原證2 號；見本院卷第11至13頁），自屬有據。又上開解除契約之意思表示並已到達被告，亦有原告所提，被告委託律師於96年7 月12日發予原告之存證信函影本，內載已接獲原告上開存證信函等情可證（原證3 號；見本院卷第14至15頁），原告復主張再以本件起訴狀繕本送達被告，再次作為解除系爭買賣契約之意思表示，則系爭買賣契約自已經原告合法解除。至被告以其不知系爭房屋曾發生系爭自殺事件，且發生之時間久遠，並在其買受系爭房屋之前，其無須負物之瑕疵擔保責任云云，核與上開規定及判斷不符，均無可採。次按契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。本件系爭房屋既有前揭重大瑕疵，並經原告依法解除，則原告請求被告返還已收取之買賣價金200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，自屬有據。
五、綜上所述，原告主張被告應就系爭房屋對其負物之瑕疵擔保責任，據以解除系爭買賣契約，請求被告返還系爭買賣價金
200 萬元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日即96年8 月25日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及未經援用之證據，經核均與本件判決基礎之事實無影響，不足影響本件判決之結果，爰不另一一論述，併此敘明。
七、原告及被告均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78 條、第
390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 12 月 21 日
民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 12 月 21 日
書記官 簡青根