臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第1938號原 告 乙○○訴訟代理人 吳茂榕 律師
粘舜權 律師被 告 甲○○訴訟代理人 連世昌 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國96年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國96年7 月2 日，就台北縣土城市○○路○○巷○○號
3 樓之房地及頂樓增建與被告簽訂買賣契約乙紙 (原證1)，約定買賣價金新台幣（下同）380 萬元整，買賣價金已付清。
㈡原告向被告購買上開房地及頂樓增建時，就頂樓增建部分，
在原告詢問下，被告向原告詐欺稱未曾收到「違章建築查報
(拆除)通 知書」，此有不動產說明書1 件足證 (原證2)，依該不動產說明書最後ㄧ頁所附之附件「不動產標的現況說明書」第15項所載，被告未曾收到「違章建築查報 (拆除)通 知書」，原告因此陷於錯誤，認為頂樓違章未曾遭檢舉查報，應不會被拆除，故原告始同意購買包含增建房屋之該房地。惟原告購買該房地後，隨即收到台北縣政府之拆除違章通知，後再經查自96年3 月2 日起，台北縣政府即連續5次發函於被告，通知查報拆除違章，由此可知被告意圖為自己不法之利益，向原告謊稱未曾收到「違章建築查報 (拆除)通 知書」。而該增建部分已於同年8 月7 日被台北縣政府拆除，此有照片9 紙可資為證 (原證3)。
㈢按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，民法第92條第1 項前段定有明文，原告自得依據此規定，撤銷該因被詐欺所為之意思表示。原告已於96年8 月
9 日以土城郵局第424 號存證信函 (原證4)撤銷該被詐欺所簽訂之買賣契約，準此，該買賣契約因撤銷而失其效力。
㈣原告請求金額計算如下：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上原因，而其後已不存在者亦同。民法第17
9 條訂有明文。本件買賣契約既經撤銷而自始無效，被告受有原告所給付買賣價金380 萬元之利益為無法律上原因，自應依此規定負返還責任。
⒉次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償
責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184 條第1 項訂有明文。本件被告故意詐欺原告購買系爭房地，致原告支付買賣價金380 萬元，除構成上開不當得利外，亦構成本條項之侵權行為，應負損害賠償責任，即賠償原告此380 萬元之損害。此外，原告另支付本件房地買賣仲介費76,000元整及因違章建築被拆除後，所支付之垃圾清運費6 萬元（原證5） ，亦係因被告之詐欺所導致原告所受損害，被告亦應負損害賠償責任。合計被告應負之損害賠償金額為3,800,000+76,000+60,000=3,936,000 元。
等情，聲請求為判決：被告應給付原告3,936,000 元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於96年7 月2 日就被告所有坐落於台北縣土城市○○段
○○○○○號土地，及其上建物（門牌號碼為：台北縣土城市○○路○○巷○○號3 樓，建號：2935號），以買賣總價金380 萬元簽訂不動產買賣契約書，兩造復依買賣契約約定於同年7月9 日過戶、交屋完成系爭買賣契約之內容。
㈡原告起訴主張：系爭買賣標的物係被告向原告詐欺稱未收到
「違章建築查報通知書」情事，詎料，原告購買該房地後隨即收到拆除通知，該增建物遂於同年8 月7 日遭台北縣政府拆除，並據以民法第92條第1 項前段規定撤銷系爭買賣契約，併請求返還380 萬買賣價金及13萬6 千元之損害賠償云云。惟查：
⒈按違章建築不特不能辦理所有權移轉登記，更有隨時拆除
之危險，為眾人所週知，原告人自亦不能逕以未收到拆報通知書而認為無拆除之危險。業其已明知有此危險而仍願買受，依民法第355 條第1 項出賣人不負瑕疵擔保之責任，最高法院49年台上字第2544號著有判例。經查，兩造約定按照不動產標的物之現況交付，頂樓增建部份屬於違建之事實早經被告於「不動產標的現況說明書」中第14項明確告知無訛，且「備註說明」亦載：「若違建，買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞活其他危險」，足見，被告於原告購買系爭房屋並清楚知悉頂樓部分係屬違建物，而原告仍願承買系爭3 樓房屋，以及頂樓加蓋部分，即無所指摘之因被告詐欺行為致使原告陷於錯誤之情事。
⒉又上開系爭不動產買賣契約書第13條其他特別約定載明：
「買賣雙方協議賣方補貼買方一萬元正作為水塔遷移之用，並於交屋時給付，雙方確認無誤。」詳言之，兩造固於同年7 月9 日交屋，然則，兩造之所以特別約定上開事項，實際上係因為原告於收取被告1 萬元補貼費用遷移水塔後，其另行在系爭增建物上加蓋其他違建物，並稱：如要依照台北縣政府限期拆除部分違建的話，不如等他日再讓縣政府一併把增建全部拆除好了等語，足見原告購買房屋時，已知該屋有一部份在必須拆除之列。至原告主張係受被告詐欺，買受系爭增建房地之房屋，顯無可採。
⒊再者，既然原告委託專業房屋仲介公司向被告購買系爭房
屋3 樓，以及頂樓時，已知系爭頂樓增建之部分為加蓋違建，在必須拆除之列而隨時有被拆除之虞，則於承購時何以親自或委請委託之仲介公司不向台北縣政府預為查詢明確其是否已遭檢舉查報，原告亦難謂無間接故意，或重大過失！又查，兩造所訂買賣契約內容，既未有被告強調或保證該頂樓房屋系屬合法使用，或者頂樓絕無拆除危險之記載，而原告逕認無拆除之虞，為原告自身之動機錯誤，依民法第88條1 項但書規定不得撤銷。被告除不負擔保責任，亦無賠償義務可言，此見最高法院49年台上字第2544號判例意旨自明。
⒋此外，倘被告對於原告有詐欺故意，何須於不動產說明書
告知其為違章建築之事實，並於上開系爭不動產買賣契約書第13條之特約補貼原告1 萬元？按民法第92條規定，主張因被詐欺而為意思表示者，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之。倘詐欺行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不侔。（最高法院87年台上字第1195號判決意旨參照）又非屬直接影響買賣標的物價值、通常效用或契約預定效用之物之瑕疵，其餘無關事實之重要交易資訊或物之瑕疵本身之事項，法律上自不必有何告知義務，原告主張被告隱匿違章建築認定通知書係屬交易重要事項，因此陷於錯誤，據以認為主張被告具主觀詐欺之故意，洵屬無據。
㈢綜上所述，原告對於被告單純的緘默遽指為受被告隱瞞事實
之消極詐欺，並主張撤銷兩造所簽訂之不動產買賣契約，實無理由，其請求返還價金380 萬元，及13萬6 千元之損害賠償，亦無所附麗，至臻明確。
等為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院查：㈠兩造於96年7 月2 日，就被告所有坐落於台北縣土城市○○
段○○○○○號土地，面積91‧24平方公尺，所有權應有部分3分之1 ，暨其其上建物（門牌號碼為：台北縣土城市○○路○○巷○○號3 樓，建號：2935號），以買賣總價金380 萬元簽訂不動產買賣契約書，兩造復依買賣契約約定於同年7 月9日為所有權移轉登記、交屋完成系爭買賣契約之內容，已據證人即該不動產買賣之仲介人丙○○證述明確（見本院卷第74頁至第76頁），並有不動產買賣契約書1 件；不動產說明書1 件、土地及建物登記謄本各1 件為證（見本院卷第7 頁至第14頁之原證1 、原證2） ，且為兩造所不爭。
㈡上開不動產買賣契約書備註⒈記載「出售標的物之建物有增
建（頂加），賣方對增建部分之權利義務應併同移轉予買方。有關增建部分之權利義務，買賣雙方已確實知悉。」，而該不動產買賣契約書所附之「不動產標的現況說明書」第14項「備註說明」記載：「若違建，買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險」，第15項則記載「被告未曾收到「違章建築查報 (拆除)通 知書」（見本院卷第19頁），亦為兩造所不爭執。
㈢按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之
事，令其因錯誤而為意思之表示。次按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院56年台上字第3380號、44年台上字第75號判例意旨已有明示。
㈣本件被告出售標的物之建物有增建（頂加）部分，被告（賣
方）對增建部分之權利義務應併同移轉予原告（買方）。有關增建部分之權利義務，兩造（買賣雙方）已確實知悉，若違建，原告（買方）應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險，有如前述。而違章建築不特不能辦理所有權移轉登記，更有隨時拆除之危險，為眾人所週知，被告亦認知本件頂樓違建有隨時被拆除之虞或其他危險，雖被告表示未曾收到「違章建築查報(拆 除)通 知書」，但並不影響原告就本件頂樓係違建之認知。換言之，本件頂樓係違建，有隨時拆除之危險，為眾人所週知，亦為原告所明知，原告自不能逕以被告表示未曾收到「違章建築查報 (拆除)通 知書」而認為該頂樓違建無拆除之危險。原告已明知有此危險而仍願買受，自非因錯誤而為意思之表示。
㈤此外，原告本能舉證證明其係被詐欺而為表示之當事人，依
上述說明，原告主張依民法第92條第1 項前段規定撤銷意思表示，並無可採，其依不當得利及侵權行為請求返還價金暨損害賠償，自屬無據。
㈥從而，原告請求被告應給付原告3,936,000 元，及自訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，失所依附，併予駁回。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 12 日
民事第一庭 法 官 李世貴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 12 月 14 日
書記官 蘇哲男