臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第2292號原 告 丁○○訴訟代理人 凌見臣律師複 代理人 蔡佳秀律師
甲○○被 告 丙○○上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國97年3 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣捌拾壹萬叁仟玖佰貳拾壹元，及自民國九十六年八月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾柒萬壹仟元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣捌拾壹萬叁仟玖佰貳拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：原告支付命令聲請狀訴之聲明原係請求被告應給付原告新台幣（下同）1,000,000 及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；嗣於民國96年12月19日具狀更正請求被告應給付原告813,921 元及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
（一）緣被告丙○○及訴外人乙○○於95年4 月20日向原告承買坐落臺北縣○○鎮○○段284 、285 、286 、348 地號土地（285 、286 、348 、284 地號土地現合併為284 地號土地）及其上門牌號碼為臺北縣○○鎮○○○路○○巷○○號之1 號之建物（以下簡稱：系爭土地）。而雙方約定買賣價金為4,800,000 元，依系爭契約第5 條交款辦法約定，被告應於契約成立當日給付1,000,000 元、96年2 月30日給付2,800,000 元、系爭土地完成產權過戶後給付尾款1,000,000 元。又原告自簽約後即依約履行賣方義務，業將系爭土地辦理所有權移轉登記於被告指定人之名下，詎被告雖已繳付第一期及第二期之款項，卻遲不給付買賣價金之尾款，經原告多次催促，孰料被告仍置之不理。
（二）按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」，民法第367 條定有明文。次按「五、交款辦法：
……⑶尾款1,000,000 元正，甲方（即被告）於土地過戶完成新狀核發下來及契稅完稅後經代書通知3 日內支付乙方（即原告）」，不動產買賣契約書（以下簡稱：系爭契約）第5 條第3 項著有明文。觀諸前開約定意旨，被告應於系爭土地所有權移轉登記完竣後交付尾款，而原告始終恪守契約義務，提供不動產權狀、印鑑證明等資料，配合被告辦理登記手續，並業已完成登記，則被告依約具有給付原告尾款之義務，至為甚明。又因被告前曾替代原告繳付土地鑑價、土地增值稅等費用，經計算扣除上開款項後，被告尚應給付原告813,921 元。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、查系爭契約之買賣標的坐落臺北縣○○鎮○○段○○○ ○號土地，並不含括門牌號碼臺北縣○○鎮○○○路○○巷○○號之1 號之房屋，被告指稱買賣標的包含系爭房屋，與事實顯不相符。而上開房屋建築於系爭土地上，惟老舊殘破、不堪使用，其無屋頂且牆垣亦已毀損，無從遮風避雨，顯無經濟上效用或價值，業已不符合不動產之要件，實已非屬不動產，且系爭房屋未辦理保存登記，且無稅籍資料，被告對此早已自知，一般而言，被告焉有可能買受如斯房屋，此可觀諸系爭契約第3 條雙方約定房屋價款併入土地價款，益徵系爭房屋本即非系爭契約之標的。又系爭契約雖記載房屋標示，惟僅係告示系爭土地殘有房屋，以便日後依此現狀為點交，被告以之直指系爭房屋為契約標的，殊非洽允。縱系爭房屋為契約標的，惟系爭房屋未辦理保存登記，且無稅籍資料，依法不得辦理房屋所有權變更登記抑或變更房屋稅籍資料，被告自不得以之為由拒絕繳付尾款。是系爭房屋並非系爭契約之標的，被告以原告未移轉系爭房屋產權為由拒絕繳付尾款，顯無理由。
２、按「本買賣不動產如係房屋者言明以維持現狀全部為準，並包括室內外門窗水電其他附定著造物一切點交甲方接管至于房屋稅籍登記簿及建築物登記簿所載建坪如有出入者雙方均不得請求增減價款」，系爭契約第10條明文可稽。
經查，兩造買賣標的為系爭土地，並不及於其上建物，已如前述，則本件並無前揭條款之適用，洵無疑義。倘認本件有前揭條文之適用，然系爭建物現況從未更動，電力設備、電箱亦未拆除，原告自未違背契約之約定。況系爭建物之原申請用電人為原告，是否辦理廢止用電本即原告自身之權益，被告實無從置喙，且申請電力服務亦非原告之契約義務。故被告以原告辦理廢止用電為由，拒絕繳付款項，甚而主張原告應恢復電力供應，實屬無據。
（四）聲明：1.被告應給付原告813,921 元，暨自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）按系爭契約第2 條載明「土地及建物之標的含4 筆土地共計200 平方公尺（60.5坪），以及一磚造建築物（79平方公尺），出賣權利範圍為全部，建物門牌亦載明○○○鎮○○○路○○巷35之1 號（國慶段）」。而系爭契約第8條明定「乙方（即原告）於96年2 月20日應具備本件不動產有關憑證及產權移轉登記所需戶籍謄本、印鑑證明或其他證件交給甲方，會同辦理過戶登記手續，……，不論何時乙方應無條件蓋章或出面到場辦理不得藉故刁難推辭。」。惟原告遲至今日仍不願履行建物移轉登記，並指稱屋況老舊且牆垣毀損，其建物已非屬不動產，亦推說被告早已知上情，實屬不當之行為。
（二）查系爭房屋外觀雖顯老舊殘破，然因多年失修，難免雜草叢生，但老舊外觀不代表建物之不存在，倘原告能履行契約內容，以利被告合法過戶，被告隨即能進行建物之合法修建。而系爭買賣契約書第10條載明「本買賣不動產如係房屋者言明以維持現狀全部為準，並包括室內外門窗水電及其他附定著造物一切點交甲方接管至于房屋稅籍登記簿」等語，惟原告於買賣不動產契約成立後，未經被告同意即擅自於96年5 月30日向臺灣電力公司鶯歌服務所辦理廢止用電，原告此舉實屬重大違約之行為，被告請求原告為恢復電力供應，自無不妥之處。
（三）原告指稱系爭契約買賣標的為土地，並不及於建物云云，惟查，系爭買賣契約書第11條特約事項載明「1.本件房地過戶甲乙雙方同意公契及報稅均依政府公告現值及評定現值為依據。2.乙方於96年2 月20日申請土地鑑界所需規費代書費計21,000歸乙方負擔。3.房地過戶之稅單核單下來，甲乙方同意第二次款支付日一併繳納之」等語，足證本件買賣標的自包含房屋在內。是原告違反系爭契約多項約定內容，則其要求被告支付剩餘尾款，實無理由等語，資為抗辯。
（四）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
三、原告起訴主張被告丙○○及訴外人乙○○於95年4 月20日向原告承買系爭土地，雙方約定買賣價金為4,800,000 元，依系爭契約第5 條交款辦法約定，被告應於契約成立當日給付1,000,000 元、96年2 月30日給付2,800,000 元、系爭土地完成產權過戶後給付尾款1,000,000 元，又原告自簽約後即依約履行賣方義務，業將系爭土地辦理所有權移轉登記於被告指定人之名下，詎被告雖已繳付第一期及第二期之款項，卻遲不給付買賣價金之尾款，經原告多次催促，孰料被告仍置之不理，又因被告前曾替代原告繳付土地鑑價、土地增值稅等費用，經計算扣除上開款項後，被告尚應給付原告813,
921 元等語，被告則以前開情詞資為抗辯，是本件所應審究者，為原告請求給付尾款有無理由之問題，茲敘述如下。
四、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、43年臺上字第377號判例意旨參照）。
本件原告主張其自簽約後即依約履行賣方義務，業將系爭土地辦理所有權移轉登記於被告指定人之名下，而被告雖已繳付第一期及第二期之款項，卻遲不給付買賣價金之尾款之事實，如前所述，並為兩造所不爭執，惟被告辯稱系爭契約第
2 條載明「土地及建物之標的含4 筆土地共計200 平方公尺（60.5坪），以及一磚造建築物（79平方公尺），出賣權利範圍為全部，建物門牌亦載明○○○鎮○○○路○○巷35之1號（國慶段）」，惟原告遲至今日仍不願履行建物移轉登記，且原告於買賣不動產契約成立後，未經被告同意即擅自於96年5 月30日向臺灣電力公司鶯歌服務所辦理廢止用電，原告此舉實屬重大違約之行為，是原告違反系爭契約多項約定內容，則其要求被告支付剩餘尾款，實無理由等語，則查：
（一）觀諸兩造契約書第2 條之不動產標示固確記載「土地及建物之標的含4 筆土地共計200 平方公尺（60.5坪），以及一磚造建築物（79平方公尺），出賣權利範圍為全部，建物門牌○○○鎮○○○路○○巷35之1 號（國慶段）」，而第3 條則記載：「本件買賣價款雙方當面議定：①土地：
每坪新台幣捌萬元正計算，②房屋：併入土地價款中」，是本件買賣價金就房屋之部分既未另行計價，而係併入土地價款中，是原告主張系爭房屋本即非系爭契約之標的乙節，已非不可採信。
（二）再就給付系爭契約第5 條第3 項有關給付尾款之約定係「
五、交款辦法：……⑶尾款1,000,000 元正，甲方（即被告）於土地過戶完成新狀核發下來及契稅完稅後經代書通知3 日內支付乙方（即原告）」，則上述約定既明定原告土地所有權移轉登記之時，被告即應給付尾款，是被告抗辯原告未履行建物移轉登記及辦理申請用電，係違反系爭契約多項約定，被告自應就此積極有利之事實負舉證責任。而查，系爭建物雖編有門牌號碼，然尚非完整之建物，此觀諸兩造分別所提之現照照片至明，則益證被告於簽立系爭契約時，確知其所買受之土地雖併有系爭建物，然系爭建物究非系爭契約之標的，否則應就系爭建物之部分另行計價。此外，被告就其所辯之上開事實，復未提出其他積極之證據資為證明，是被告此部分之辯解，即乏依據，洵無足採。
（三）按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」，民法第367 條定有明文。本件上開土地已移轉登記予被告，被告迄未給付尾款之事實，已如前述，則依上述系爭契約第5 條第3 項之約定，被告即應給付尾款。惟被告並未依約給付尾款，經原告發函催告被告付清尾款，被告仍置之不理等情，為兩造所不爭執，並有催告信函為證，堪信屬實。是原告依系爭契約及民法第367 條之規定，請求被告給付價金尾款，又因被告前曾替代原告繳付土地鑑價、土地增值稅等費用，經計算扣除上開款項後，主張被告尚應給付原告813,921 元，即屬有據，應予准許。
五、次按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」，民法第229 條第2 項、第
233 條第1 項前段及第203 條定有明文。從而，原告依系爭契約及民法第367 條之規定，請求被告給付813,921 元，及自支付命令送達翌日即96年8 月31日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 28 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 3 月 28 日
書記官 白俊傑