臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第2475號原 告 庚○○
戊○○丁○○共 同訴訟代理人 許進德律師
林妍汝律師複 代理人 許峻鳴律師被 告 陳香鈴訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國97年6 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告庚○○、戊○○、丁○○新台幣伍拾陸萬伍仟肆佰捌拾壹元及自民國九十六年十一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告庚○○、戊○○、丁○○依序各新台幣叁仟陸佰陸拾肆元、新台幣貳仟玖佰玖拾捌元、新台幣叁仟壹佰伍拾伍元，及均自民國九十六年十一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告庚○○、戊○○、丁○○以新台幣壹拾捌萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣伍拾陸萬伍仟肆佰捌拾壹元為原告庚○○、戊○○、丁○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如於假執行程序實施前依序各以新台幣叁仟陸佰陸拾肆元、新台幣貳仟玖佰玖拾捌元、新台幣叁仟壹佰伍拾伍元分別為原告庚○○、戊○○、丁○○預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴原聲明求為判決「
1.被告應給付原告庚○○、戊○○、丁○○565,481 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.被告應給付原告庚○○3,664 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」，嗣於本院審理中擴張聲明「1.被告應給付原告庚○○、戊○○、丁○○565,481 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.被告應給付原告庚○○3,664 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；3.被告應給付原告戊○○2,998 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；4.被告應給付原告丁○○3,155 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」乃係擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，並無不合，自應准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣原告於民國96年3 月26日，與被告簽立不動產買賣契約書，買賣標的即為原告庚○○所有門牌號碼為臺北縣蘆洲市○○路○○號1 樓之房屋及其坐落之土地、原告戊○○所有門牌號碼為臺北縣蘆洲市○○○路○○○ 號1 、2 樓之房屋及其坐落之土地、原告丁○○所有門牌號碼為臺北縣蘆洲市○○○路○○○ 號3 、4 樓之房屋及其坐落之土地（以下簡稱：系爭房地），並約定價金總額為新臺幣（下同）5,200 萬元，原告等於96年3 月27日依約將系爭不動產所有權移轉予被告。嗣兩造另約定於96年4 月12日進行交屋，原告3 人委由訴外人陳德欽為代理人處理相關事務，因系爭房屋原由原告分別出租予其他第三人使用，雙方遂於交屋時約定尾款新565,481 元於租賃契約換約完畢之後，再由買方給付予賣方，有經雙方親筆簽名之交屋明細表可資證明。又兩造於為前開約定後，旋於同日完成系爭房屋租賃契約之換約，前述交屋以及換約之過程，均由土地代書己○○陪同在場。
（二）按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」、「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任」，民法第229 條及367 條分別定有明文。次按「房屋稅、地價稅、工程受益費…等雜項費用，雙方約定於交屋日前由乙方（即賣方原告等人）負責繳納，交屋日後則由甲方（即買方被告）負擔」，買賣契約書第6條第1 項可參。查被告於系爭房屋之租賃契約換約日即96年
4 月12日當天，本應依照約定給付房屋尾款，惟其除拒不給付該565,481元外，復未依不動產買賣契約書第6 條第1項之約定，將原告庚○○所代繳之房屋稅計3,664 元給付原告，業已陷於給付遲延。又系爭中山二路279 號1 、2樓之房屋稅為13,852元，由原告戊○○先行全部支付，另系爭中山二路279 號3 、4 樓為14,580元，由原告丁○○先行全部支付，被告依約應分別給付原告戊○○、丁○○之房屋稅款分別為2,998 元以及3,156 元。
（三）查證人丙○○證稱「當初是先簽好原證6 上面字之後才聽到蔡小姐說水果攤的事情，當時賣方有答應要把水果攤處理好再付尾款，當時仲介公司也有在場」等語，惟依本件代書己○○及東森房屋仲介甲○○分別到庭證述「（問：印象中雙方有無提及水果攤遷移之事？）印象中因為買方要求要調地籍圖，後來有請公司傳過來，我們是在附近對面的店談事情，對面就是水果攤，有聽到他們講到水果攤，但詳細事情我不清楚；（問：有沒有提到給付尾款須先履行什麼條件？）沒有聽到」、「（問：當時是如何約定付款條件？）交屋主要是由代書及買賣雙方作處理。細節應該是載明在買賣雙方的契約書上；（問：有無聽到以水果攤搬離為被告付款給原告之條件？）沒有」等語，可知兩造並未約定以水果攤搬移為給付尾款之條件。而證人丙○○為被告代理人乙○○之好友，自有從嚴審酌之必要。又證人己○○與甲○○與兩造並無特殊情誼而處於中立之地位，自以該二人之證言較屬可採。故依上開證人之證述，兩造於交屋當日並未曾約定以水果攤搬離為付款條件。
（四）末查，兩造於原證6 之交屋明細表中以書面記載「尾款新台幣565,481 元於租賃契約換約完畢之後，再由買方給付予賣方」等語，雙方並簽名為證。衡諸一般常情，苟兩造已就交付尾款的條件已有書面約定，若另有再約定其他條件，雙方自應就該書面另行增刪修改，本件兩造既未再就該書面就任何增刪，顯見被告所主張雙方另以水果攤搬遷作為付款條件顯係無稽。又被告主張該書面真意包含該水果攤無誤，亦與契約文字不符，殊不可採。是兩造並未約定以水果攤搬離為付款條件，被告自不得依民法第264 條主張同時履行抗辯權。
（五）聲明：如主文第1 、2 項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告自無給付尾款之義務：
１、查原告等所出售系爭土地及房屋，其屋內原以出租予訴外人喬富興業有限公司（以下簡稱：喬富公司），而屋外靠近騎樓處另被水果攤所占用，雙方乃於96年4 月12日交屋時方約定「尾款56,5481 元，雙方同意待租賃契約換約完畢後，買方再支付賣方」條款，則本件應由原告等處理與喬富公司之換約及水果攤之搬遷後，被告再行支付尾款。然該水果攤迄今仍未搬遷，故被告尚無給付尾款之義務。
２、經查，本件房屋買賣係由東森房屋為仲介，其後水果攤遷移乙事即由東森房屋盧火金出面洽談，惟該水果攤竟要求不合理之搬遷補償費，故該水果攤搬遷迄今仍未解決，且自雙方簽署上開協議，被告並於當日與喬富公司簽署租賃契約後，原告見水果攤遷移之事遲遲無法解決，方於96年10月29日寄發存證信函。若本件已依原告所稱完成租約換約之行為，何以原告未於被告與喬富公司簽署租賃契約，即要求被告給付尾款。
（二）按「買賣契約為雙務有償之債權契約，買受人固有交付價金之義務，惟出賣人亦有按債務本旨將無瑕疵之買賣標的物財產權移轉予他方之義務，出賣人如未依債務本旨交付買賣標的物，買受人依民法第264 條規定自得拒絕給付價金而有同時履行抗辯權」、「因契約互負債務者，他方提出之對待給付若不完全，即非依債務本旨為之，除其情形拒絕自己之給付有違誠實及信用方法者外，在他方補正前，非不得行使同時履行抗辯權，拒絕自己之給付」，最高法院87年度台上字第671 號、92年度台上字第2035號判決可資參照。查本件原告等負有先令水果攤搬遷之義務，在該水果攤尚未搬遷前，被告自可援引民法第264 條第1項之同時履行抗辯權，拒絕尾款之給付。
（三）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
三、原告主張其於96年3 月26日，與被告就系爭房地簽立不動產買賣契約書，並約定價金總額為5,200 萬元，原告等於96年
3 月27日依約將系爭不動產所有權移轉予被告，嗣兩造另約定於96年4 月12日進行交屋，雙方於交屋時並約定尾款新565,48 1元於系爭房屋出租第三人之租賃契約換約完畢之後，再由買方給付予賣方，又兩造於為前開約定後，旋於同日完成系爭房屋租賃契約之換約，被告於系爭房屋之租賃契約換約日即96年4 月12日當天，本應依照約定給付房屋尾款，惟其除拒不給付該565,481 元外，復未依不動產買賣契約書第
6 條第1 項之約定，將原告庚○○所代繳之房屋稅計3,66 4元給付原告，又系爭中山二路279 號1 、2 樓之房屋稅為13,852 元 ，由原告戊○○先行全部支付，另系爭中山二路27
9 號3 、4 樓為14,580元，由原告丁○○先行全部支付，被告依約應分別給付原告戊○○、丁○○之房屋稅款分別為2,
998 元以及3,156 元等語，被告對於有尾款未付與原告有支付房屋稅款，及該等尾款、稅款之金額均不爭執，惟另以前開情詞資為抗辯，是本件所應審究者，為被告援引民法第26
4 條第1 項之同時履行抗辯權，拒絕尾款之給付有無理由之問題，茲敘述如下。
四、按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」，民法第264 條第1 項前段定有明文。是依「所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯」（最高法院59年臺上第850 號判例意旨）。次按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約」，民法第
345 條第1 項亦規定甚明，是在買賣契約中，買賣雙方之主給付義務分別為支付價金、移轉財產權於他方，亦僅有在一方未履行主給付義務時，他方始得主張同時履行抗辯。
（一）查本件原告依系爭買賣契約之約定，所負之出賣人交付買賣標的物（即系爭房地）義務，已因其於96年3 月27日將系爭不動產所有權移轉予被告，並於96年4 月12日進行交屋，另原告委由訴外人陳德欽為代理人處理相關事務，因系爭房屋原由原告分別出租予其他第三人使用，雙方遂於交屋時約定尾款565,481 元於租賃契約換約完畢之後，再由買方給付予賣方等情，此經核原告所提之系爭買賣契約所附之交屋明細表係記載「尾款新台幣565,481 元於租賃契約換約完畢之後，再由買方給付予賣方」等字明確，復有交屋明細表影本1 份在卷可參，並為被告所不爭執，是原告依約請求被告給付尾款，已非無據。再被告雖辯以本件應由原告等處理與喬富公司之換約及水果攤之搬遷後，被告再行支付尾款等語，並據聲請傳訊證人丙○○為證，然證人丙○○係被告友人，所述或有偏頗被告之虞，尚非可全然採信，而查，證人即代書己○○及東森房屋仲介甲○○則分別到庭證述彼等並不知兩造有約定以水果攤搬移為給付尾款之條件等語明確，則上開證人所述之情節，既不相符合，此外，被告既乏其他證據以實其說，是被告同時履行之抗辯尚非可採，則按買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，此觀民法第367 條規定至明，是原告主張被告應給付尾款565,481 元，即有理由，應予准許。
（二）再依系爭買賣契約書第6 條第1 項另約定：「房屋稅、地價稅、工程受益費…等雜項費用，雙方約定於交屋日前由乙方（即賣方原告等人）負責繳納，交屋日後則由甲方（即買方被告）負擔」等語，而查，被告於系爭房屋之租賃契約換約日即96年4 月12日當天，本應依照約定給付房屋尾款，惟其除拒不給付該565,481 元外，復未依不動產買賣契約書第6 條第1 項之約定，將原告庚○○所代繳之房屋稅計3,664 元給付原告，業已給付遲延，而原告戊○○就系爭中山二路279 號1 、2 樓之房屋稅已全部支付共13,852 元 ，另原告丁○○就系爭中山二路279 號3 、4 樓之房屋稅亦全部支付共14,580元，此有臺北縣政府稅捐稽徵處三重分處房屋稅稅額繳款書1 份在卷可稽，是原告庚○○、戊○○、丁○○主張被告依約應分別給付原告3 人依序各3,664 元、2,998 元、3,156 元之房屋稅款，亦屬有據，應予准許。
五、從而，原告依據買賣契約之法律關係，請求被告應給付原告庚○○、戊○○、丁○○共565,481 元之買賣價金，與給付原告庚○○、戊○○、丁○○依序各3,664 元、2,998 元、3,15 5元之房屋稅款，及均自起訴狀繕本送達翌日即96年11月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，於法核無不合，爰酌定如主文第1 項所定供擔保金額分別准許之。至主文第2 項部分，所命分別給付之金額均未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款，本院應依職權宣告假執行，被告聲請免為假執行部分，則酌定相當之擔保金額宣告之。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 7 月 11 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 7 月 11 日
書記官 白俊傑