臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第2544號原 告 丁○○訴訟代理人 湯明亮律師被 告 丙○○訴訟代理人 陳錦芳律師
甲○○被 告 見成房屋仲介有限公司法定代理人 乙○○上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國97年9 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○應給付原告新台幣肆佰柒拾伍萬元，及自民國九十五年十一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰伍拾捌萬叁仟元為被告丙○○供擔保後，得假執行；但被告丙○○如於假執行程序實施前，以新台幣肆佰柒拾伍萬元或同面額之上海銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）先位聲明部分：
１、緣原告經由被告見成房屋仲介有限公司（以下簡稱：見成公司）之仲介銷售，於民國95年9 月8 日與被告丙○○簽訂不動產買賣契約書，原告以新臺幣（下同）4,750,000元購買被告丙○○所有坐落臺北縣蘆洲市○○街○○巷○○弄○○號3 樓房屋及其土地持分，原告業已依約給付價款完畢，並經被告交屋。而原告於96年5 月23日委託信義房屋仲介股份有限公司出售上揭不動產時，經委請臺灣檢驗科技股份有限公司進行海砂屋偵測時，發現硬固混凝土氯離子含量平均值每立方公尺0.883 公斤，遠超過國家標準每立方公尺0.3 公斤，係屬海砂屋，原告乃向臺北縣政府消保官申訴，經協商結果為再請技師公會就上揭不動產進行海砂屋檢測，倘檢測結果確定係屬海砂屋，則被告丙○○需負瑕疵擔保責任及檢測費用之支出。嗣臺灣省土木技師公會於96年10月1 日作出試驗報告，其結果為硬固混凝土中水溶性氯離子含量，在客廳樑部位為每立方公尺0.829 公斤、餐廳樑部位為每立方公尺1.520 公斤、客廳柱部位為每立方公尺1.034 公斤、房間樑部位為每立方公尺1.123公斤、房間樑部位為每立方公尺1.073 公斤，皆遠超過國家標準而確定為海砂屋，則被告丙○○應依協商結果及不動產買賣契約書第9 條第5 項之規定，負瑕疵擔保責任。
另原告乃於96年11月21日委請律師寄發存證信函予被告丙○○，表明依民法第354 條、第359 條之規定，為解除本件不動產買賣契約之意思表示，系爭不動產買賣契約既經解除，原告自得依民法第259 條第2 款及第203 條之規定，請求如訴之聲明第1 項所示。
２、按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履約能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」，民法第567 條第1 項前段、第2 項、第571 條分別定有明文。又「房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1 項之規定，據實報告於各當事人。仲介業者茍能調查而怠以調查，遽信出賣人之所言，自難謂其已盡調查之義務」，最高法院91年度台上字第1660號判決可資參照。
查被告見成公司居間仲介原告向被告丙○○購買房地，並收取高額酬金100,000 元，自應善盡其居間人之義務，即以其房地買賣之專業知識，負善盡預見危險及調查之義務，代為處理買賣事宜，將其就房地現況調查所得之資訊據實告知原告。惟被告見成公司為達銷售取酬之目的，未詳實查看該屋內、外現況，致未能將該屋係屬海砂屋之情，據實告知原告，依上開說明，被告見成公司自不得向原告請求報酬。又原告於96年11月21日寄發存證信函予被告見成公司，表明其不得請求報酬及原告解除居間契約之意思表示，是被告見成公司所收取之報酬即無法律上之原因，原告自得依民法第179 條或第259 條之規定，請求如訴之聲明第2 項所示。
３、又按「民法第359 條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言」，最高法院93年度台上字第1825號判決意旨參照。經查，本件物件混凝土氯離子含量與國家標準每立方公尺0.3 公斤有相當差距，係屬海砂屋，業經臺灣省土木技師公會鑑定報告可稽。而所謂交易慣例上所稱海砂屋，其隱含建物安全之風險，每為交易大眾所無法接受，較諸正常房屋，價值上亦顯有減少，且目前科技尚無法修復固化混凝土之氯離子含量，是海砂屋瑕疵對原告損害甚鉅，然被告丙○○復未舉證其於解除契約後將受何損害而有顯失平衡之情，則原告主張解除契約，應屬有理。
４、先位聲明：1.被告丙○○應給付原告4,750,000 元，及自95年11月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.被告見成公司應給付原告100,000 元，及自95年11月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；3.原告願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位聲明部分：再倘鈞院認原告依民法第354 條、第359 條規定，解除不動產買賣契約意思表示顯示公平，則原告自得依民法第35
9 條規定請求減少價金。並聲明：1.被告丙○○應給付原告2,000,000 元，及自95年11月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）被告丙○○部分：
１、先位聲明部分：⑴查原告提出之住屋安全分析報告書註明：「使用海砂製造
混凝土可能造成氯離子偏高之情形，但並非氯離子偏高之房屋皆一定使用海砂，混凝土摻劑、水泥、伴合水、甚至其他外界的污染亦可能是氯離子偏高之來源」，可知上開分析報告書雖記載系爭房屋硬固混凝土氯離子含量平均值為每立方公尺0.883 公斤，然此可能係因混凝土摻劑、水泥、伴合水、甚至其他外界的污染所致，原告逕以上開分析報告書所載硬固混凝土氯離子含量推認系爭房屋乃海砂屋，誠嫌率斷。
⑵次查，被告丙○○從未委託被告見成公司或其負責人乙○
○代表被告丙○○與原告就系爭房屋協商進行海砂屋檢測，及瑕疵擔保責任與檢測費用負擔等節，則原告與被告見成公司於96年9 月20日就上開事項之協商結果，自不得拘束被告丙○○。縱被告丙○○應受上開事項協商結果之拘束，惟被告見成公司與原告就海砂屋檢測相關事宜，係約定「同意申訴人申請結構技師公會擇期就本案房屋海砂屋檢測，屆時申訴人、對造公司及出賣人（丙○○）會同檢測，若檢測結果確定本案房屋為海砂屋，則出賣人（丙○○）需負瑕疵擔保責任及檢測費用支出」，然原告竟係委請臺灣省土木技師公會審定實驗室即瓦當工程顧問有限公司（以下簡稱：瓦當公司）進行檢測，且檢測當時亦未會同被告丙○○。是原告自不得以瓦當公司所為檢測結果為據，主張被告丙○○應負瑕疵擔保責任。
⑶又查，系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量乙節，原告雖已
提出分析報告書及試驗報告，惟上開書件已分別載明「本分析報告書不作為訴訟之用」、「本報告對外僅供參考，不得作為商業報告及法律訴訟證明」，且俱為原告片面所提出，被告否認之。而臺灣省土木技師公會之鑑定報告亦存在重大瑕疵亦不可採。另影響混凝土檢驗後氯離子濃度之因素很多，諸如混凝土保護層不足等因素均可能造成，故就系爭房屋混凝土氯離子含量若干乙節，自宜視具體情況利用不同試驗方法綜合評估，方屬可信。況系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量與系爭房屋混凝土之抗壓強度若干有間，亦即並非硬固混凝土氯離子含量較高之房屋，會導致房屋混凝土之抗壓強度不足，而有房屋形體、構造缺乏穩固、耐用之功能，並使房屋存在龜裂、崩塌等安全疑慮等物之瑕疵。
⑷復查，被告未曾對系爭房屋進行海砂屋檢測，已如前述，
且見成公司法定代理人乙○○亦證稱「本件買賣契約書簽訂時，其已徵詢原告是否就系爭房屋進行氯離子檢測，而曾任太平洋房屋仲介股份有限公司直營店長、現為住商不動產主任、從事房地產買賣經驗高達15年、房地產專業知識非常豐富」等語，且雙方於買賣契約書約定現況交屋，足認雙方已約定免除系爭房屋為高氯離子建築物之擔保責任。另原告於買受系爭房屋後，多次委由不同房屋仲介公司代為銷售不成，始捏稱系爭房屋具有瑕疵，然原告如認為系爭房屋具有其所指之瑕疵，何以仍委由中信房屋板橋文化加盟店代為銷售，而原告出賣系爭房屋時，亦須負擔民法第354 條所定之物之瑕疵擔保責任，顯見原告亦認為系爭房屋並無其所指之瑕疵。故原告主張依民法第354 條及第359 條規定解除契約或請求減少價金，殊屬無據。
⑸按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領
之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」，民法第356 條定有明文。經查，原告已自認其於96年5 月23日已知悉臺灣檢驗科技公司系爭房屋氯離子檢驗結果，原告竟仍委由房屋仲介公司代為銷售系爭房屋，且遲至96年11月1 日始以存證信函通知被告，依上開民法之規定，原告已承認其所受領之系爭房屋，被告就系爭房屋自不負擔保之責。
⑹另按「按出賣人應負物的瑕疵擔保責任時，如依其情形解
除契約顯失公平者，買受人不得解除契約，而僅得請求減少價金，此觀民法第359 條但書規定自明。所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言」，最高法院93年度台上字第1448號民事判決著有明文。今查，被告為不諳房地產買賣之人，本件如解除契約，須負擔房屋土地銷售仲介佣金、房地二次過戶所發生之稅費、不動產跌價之價差損失、並須將現已另行購買居住房屋出售以支付房屋貸款，其經濟狀況將陷入窘境，對被告造成極大損害，是足認原告所受之損害與被告所受之損害，顯有失平衡之情形。
是原告主張解除契約，應無可採。
⑺末按「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264 條
至第267 條之規定」、「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」，民法第261 條、第264 條第1 項分別定有明文。縱原告得解除契約，被告爰依民法第264 條規定主張同時履行抗辯權，原告依法將當初依約取得系爭房地返還登記予被告之對待給付提出前，被告得拒絕自己之給付。
⑻聲明：1.原告之訴及其假執行聲請均駁回；2.如受不利之
判決，被告願以現金或同面額之上海銀行可轉讓定期存單供擔保免為假執行。
２、備位聲明部分：⑴查系爭買賣契約書買賣標的物包含臺北縣○○區○○段○○
○號土地及系爭房屋，參照遺產及贈與稅法第10條第3 項規定，土地之價值應以公告土地現值或評定標準價格為準，而房屋以評定標準價格為準。然系爭買賣標的物中，該土地公告現值為每平方公尺49,400元，土地部分公告現值為1,832,967 元，而系爭房屋之評定標準價格為269,500元。縱系爭房屋存在瑕疵，然系爭買賣標的物房屋所佔價金比例為12.8% ，以雙方買賣價金為4,750,000 元，則房屋依上開比例換算其價值僅為608,868 元，再衡酌系爭房屋結構並無安全疑慮，原告亦認為系爭房屋安全且持續銷售中，又其已使用收益系爭房屋一年半，以月租金40,000元計算，已獲利益為720,000 元亦應予以扣除，故原告並無請求減少價金之理。
⑵聲明：1.原告之訴及其假執行聲請均駁回；2.如受不利之
判決，被告願以現金或同面額之上海銀行可轉讓定期存單供擔保免為假執行。
（二）被告見成房屋仲介有限公司部分：
１、查被告見成公司關於居間仲介建號5489（即建物門牌臺北縣蘆洲市○○街○○巷○○弄○○號3 樓）並無違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人行為。又目前法令並無對出賣人要求負有檢測海砂屋之義務，且仲介公司並非法律上買賣契約之當事人，故仲介公司無權擅自對受託不動產進行檢測，且原告看屋時已得知原屋主丙○○未對本件標的房屋做海砂檢測，原告亦無要求檢測。況本物件屋主自住多年，仲介公司介紹此物件時屋主仍自住此屋，屋況良好，並沒有滲漏水或海砂之疑慮。
２、按民法第567 條規定居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。經查，被告見成公司確實盡到應盡之義務，於原告看屋期間即已讓其審閱不動產事項說明書，並簽名以示確認審閱，並於雙方簽立買賣契約時亦要求簽約代書以口訴及書面詳加說明，何來仲介業者茍能調查而怠以調查，遽信出賣人所言，況原告本身亦是同業人員，涉及房地買賣之專業知識非常豐富。而被告見成公司接獲原告申訴，即積極聯絡買賣雙方見面協調，亦於96年8月21日寄發存證信函為證，並無不予理會之情事。
３、聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告與被告丙○○公司經被告見成公司之仲介，於95 年9月8 日簽訂不動產買賣契約書，由原告以4,750,000 元購買被告丙○○所有坐落臺北縣蘆洲市○○街○○巷○○弄○○號
3 樓房屋及其土地應有部分，原告業已依約給付價款完畢，並經被告丙○○交屋。
（二）臺灣省土木技師公會97年5 月30日（97）省土技字第3261號鑑定報告書之形式為真正。
四、本件兩造之爭點為：（一）系爭房屋是否有原告所稱之瑕疵，致使原告得否解除系爭契約並請求被告返還買賣價金？（二）原告得否請求被告見成公司返還居間報酬？（三）被告曾榮忠主張同時履行抗辯權是否有據？茲分述如下。
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，同法第354 條第1 項前段、第359 條分別定有明文。經查：
⒈本件原告主張其向被告丙○○所購買之系爭建物，係為每
立方米混凝土中水溶性氯離子含量大於CNS 標準之海砂屋。所謂海砂屋僅係為一般俗稱，主要成因係因混凝土中含有過量氯離子，或再加上混凝土品質不良，施工不當所造成之鋼筋腐蝕。又依據中央標準局所通過之CNS3090 新拌預拌的混凝土中有水溶性氯離子最大容許值之規定係在一般環境下，鋼筋混凝土結構之氯離子每一立方米混凝土中不得超過0.3 公斤。
⒉查系爭房屋經兩造協商由本院囑請臺灣省土木技師公會鑑
定之結果，三顆試體試驗結果為水溶性氯離子含量分別為每立方公尺2.112 公斤、3.461 公斤、2.310 公斤，皆超過國家CNS 標準值耐久性鋼筋混凝土結構氯離子含量不得超過0.3kg/m3之規定乙節，有臺灣省土木技師公會鑑定報告書1 份在卷可參，足見系爭房屋係屬一般俗稱之海砂屋，至為明灼。
⒊再鋼筋水泥中如因氯離子含量過高，逐年腐蝕必導致建物
結構安全堪虞，且牆壁泥塊剝落，除修繕成本高昂，每年又須因泥塊剝落而反覆重新粉刷，費時費力，依社會一般交易通念，如為買受人事前知悉，當不可能願意購買，而買受人於不知情之情形下買受，亦甚難再賣出，該建物之瑕疵情形顯足以嚴重減少使用、交易價值。是原告向被告主張解除系爭買賣契約，請求返還價金，當無不合，亦甚符衡平。
⒋第按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕
疵者，出賣人不負擔保之責。民法第355 條第1 項定有明文。又按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356 條定有明文。被告丙○○雖辯稱原告已自認其於96年5 月23日已知悉臺灣檢驗科技公司系爭房屋氯離子檢驗結果，原告竟仍委由房屋仲介公司代為銷售系爭房屋，且遲至96年11月1 日始以存證信函通知被告，依上開民法之規定，原告已承認其所受領之系爭房屋，被告就系爭房屋自不負擔保之責等語，然查，系爭房屋是否屬混凝土中水溶性氯離子含量大於
CNS 標準之海砂屋，如非經過採樣鑑定過程，並無法明確得知。即便一般海砂屋會因水溶性氯離子含量偏高，致天花版可能有混凝土保護層鼓起或水泥剝落、鋼筋鏽蝕之外觀，亦可能在屋主出賣前經過整修或因系爭房屋原有之裝潢設備，而使買受人無法於購屋時，一望即知。而原告既於得知系爭房屋之瑕疵時，旋即委由鑑定機關鑑定，並主張解除契約，自堪認原告於日後發現系爭房屋瑕疵時，即通知被告丙○○，原告自得主張物之瑕疵擔保請求權。
⒌綜上，被告丙○○所出售之系爭房屋經專業機構檢測既屬
海砂屋，依通常交易觀念，系爭房屋顯有未具備其通常效用及減少其價值之瑕疵，而該等瑕疵非經檢測無從以目視得知，自不得以原告締約前曾觀看系爭房屋或雙方約定以現狀交屋等情，逕而解免被告丙○○所負瑕疵擔保責任。被告丙○○依民法第354 條規定，自應負系爭房屋之瑕疵擔保責任，原告本於同法第359 條規定解除系爭契約，請求被告丙○○返還4,750,000 元買賣價金及自受領時即95年11月4 日起至清償日止之法定遲延利息，自屬有據。
（二）再按「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響」，最高法院49年台上字第1646號判例要旨著有明文，依該判例要旨所示，居間人居間報酬之取得，應以其所媒合之契約有無成立為判斷之依據，亦即居間人若已成功媒合完成契約，依法即得受領居間報酬，該受領之報酬並不因所媒合成立之契約事後解除，而成為無律上之原因。則查，被告見成公司所媒合之本件買賣契約已成立之事實，既為兩造所不爭，縱原告事後有解除系爭買賣契約之事由，並已解除系爭買賣契約，惟參諸前開判例意旨及說明，被告見成公司受有本件媒合報酬100,000 元，係基於媒合成立之法律上原因，其自得合法受領，尚不因媒合契約事後遭解除，即認其受有報酬之法律上原因消滅，並成立不當得利，且系爭房屋所具之瑕疵非經檢測無從以目視得知，既如前述，而原告又乏積極證據足資證明被告見成公司於為本件居間行為時，就上開瑕疵即已知情，則被告見成公司並無違反誠實信用方法，亦無民法第571 條不得受領報酬之情事，即足堪定認定，是原告主張被告見成公司有民法第571 條不得受領報酬情事，並主張被告見成公司受有報酬100,000元無法律上原因，即無理由，亦即被告見成公司毋庸返還其自原告處受領之100,000 元居間報酬，原告對被告見成公司之主張，尚無理由，應予駁回。
（三）又被告丙○○固辯以如認原告解除契約有理由，依民法第
261 條準用同法第264 條之規定，其依法自得主張同時履行抗辯權，亦即被告丙○○於原告將系爭房地辦理所有權移轉登記且交付予被告時，被告始負返還原告買賣價金之義務等語，惟查，民法第264 條同時履行抗辯權規定，係指預慮自己若為給付，他方如未為對待給付，則自己將陷於損失而為此抗辯權行使，以保障對待給付之實現，惟此之前提須契約當事人處於同時履行對待給付關係，則查，本件原告係於標的物後發現瑕疵，主張解除契約而請求買賣價金返還，是於被告丙○○返還後，原告始應將受領房地返還，兩者非處於同時履行關係，從而，被告丙○○主張同時履行抗辯為上述之主張，尚不足取。
五、綜上所述，原告主張解除系爭契約，並請求被告丙○○返還4,750,000 元買賣價金及自受領時即95年11月4 日起至清償日止，按年息5%計算利息部分，為有理由，應予准許。另原告請求被告見成公司返還其自原告處受領之100,000 元居間報酬，尚無理由，應予駁回。至原告先位聲明既有理由，其備位聲明即不予論述。又本件原告勝訴部分，原告及被告丙○○分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，假執行之聲請失其附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 10 月 24 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 10 月 24 日
書記官 白俊傑