臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第2575號原 告 厚生化學工業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 莫詒文律師複代理人 鄭昱廷律師
李艾倫律師被 告 丁○○
丙○○乙○○共 同訴訟代理人 周進文律師上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，本院於中華民國97年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣被告與原告於民國91年11月20日簽訂「雙方協議內容」1 紙（下稱系爭協議），約定由被告向原告承租坐落臺北縣板橋市○○路○ 段○○○ 號建物（下稱系爭建物）之前棟1 、2 樓、後棟1 樓、側棟1 、2 樓及地下室、停車場
5 分之3 （下稱系爭租賃標的物），租金每月新臺幣（下同）330 萬元，雙方並約定被告應於臺北縣政府核准系爭建物變更使用執照起5 個月內完成工程整修，開始營業，若未完成，被告仍應於5 個月裝修期滿後照付租金。經查系爭協議除已對租金及租賃標的物等必要之點達成合意，並就租賃標的物之現況、交付、裝修、違約處罰等細節均詳為約定，核其性質，應為租賃契約之本約而非預約，被告自有履行系爭協議之義務。詎原告前依系爭協議起訴請求被告履行給付租金之義務，竟遭被告否認，被告丁○○、丙○○以系爭建物經核准作為餐廳用途之面積僅5 百平公尺，與其等原先預計之2,500 平方公尺差距甚大，不符經濟效益，與原告就租金數額復無法達成協議，無成立租賃契約之意思表示合致，另乙○○則抗辯以其並非系爭協議之當事人，原告請求租金之訴訟，雖經臺灣臺中地方法院93年度重訴字第508 號、臺灣高等法院臺中分院94年度重上字第114 號判決、最高法院96年度台上字第1858號裁定（下稱前訴訟）駁回原告之請求，惟前訴訟確定判決已認定系爭協議為一租賃契約，雙方均應受其拘束，自堪認兩造間就系爭建物前棟1 、2 樓、後棟1樓、側棟1 、2 樓及地下室、停車場5 分之3 已成立7 年之定期租賃契約，每月租金330 萬元。又依系爭協議第7 條約定，汽車展示間負則由出租方移位，費用由出租方自理，原告並無拆除汽車展示間之義務，足見雙方之真意，僅須將汽車展示間移位，以避免被告於系爭建物之前棟設立餐廳之外觀、門片暨招牌遭遮蔽。原告已於96年9 月間依約將被告指原為釣蝦場處填平舖設柏油改設為第二停車場，並劃有停車格，部分停車場空間雖目前仍作為停車場使用，惟處於可隨時收回交付予被告使用之狀態，另前棟1 樓之辦公室已騰空，汽車展示間亦已移位，系爭租賃標的物完全合於使用收益之狀態，原告已履行系爭協議內容所約定之義務。然被告仍拒絕給付每月租金330 萬元，被告雖抗辯原告未依債務本旨提出給付云云，惟查因被告就本件租賃物有受領之義務，亦即給付兼需債權人之行為，依民法第235 條之規定，被告自得以準備給付之事情通知債權人以代提出，原告於97年1 月
2 日民事變更聲明暨補充理由狀倒數第8 行以下已表示將系爭租賃標的物騰空，即屬通知被告以代提出，原告確已依債務本旨實行提出給付。爰依系爭協議書之約定，請求被告給付96年11月1 日起至97年1 月31日止共3 個月租金990 萬元。併為聲明：㈠被告應給付原告990 萬元及自97年1 月2 日變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造確實簽訂系爭協議，被告並已交付定金1 千萬元予原告，原告起訴主張兩造間就系爭協議成立不定期租賃契約，因原告迄未將系爭租賃標的物騰空交付予被告，被告亦無預示拒絕受領之意思，本件給付復無兼需被告之行為，被告於現實受領系爭租賃標的物前，自得拒絕給付原告租金。又兩造間係不定期租賃契約，被告爰依民法第450 條第
3 項之約定，定1 個月以上期間，以96年12月28日答辯狀之送達向原告表示自97年1 月31日起終止系爭協議之租賃關係等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造於本院97年2 月22日言詞辯論期日依民事訴訟法第271條之1 準用第270 條之1 第1 項第3 款規定，協議簡化爭點，其協議不爭執及爭執之事項如下（見本院卷第111 頁至第
112 頁） ：㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造於91年11月20日簽訂系爭協議1 紙，原證1 之協議書為真正（見本院卷第9 頁）。
⒉系爭租賃標的物於97年1 月2 日之現狀如本院勘驗筆錄及照片所示（見本院卷第79至84頁）。
⒊原證5 汽車展示間設計圖形式上為真正（見本院卷第104頁）。
⒋本件訴訟標的法律關係為：96年11月1 日起至97年1 月31日止共3 個月租金請求權。
㈡兩造爭執之事項：
⒈兩造就系爭協議成立之租賃契約為定期租賃或不定期租賃
？⒉原告是否已依系爭協議之約定，提供租賃標的物予被告？⒊被告於96年12月28日當庭以民事答辯狀之送達作為終止系
爭協議，其終止是否合法？⒋原告得否請求被告給付96年11月至97年1 月份共3 個月租
金990 萬元？
四、原告主張兩造於91年11月20日簽訂系爭協議，約定由被告向原告承租坐落臺北縣板橋市○○路○ 段○○○ 號建物之前棟1、2 樓、後棟1 樓、側棟1 、2 樓及地下室、停車場5 分之
3 （即系爭租賃標的物），租金每月330 萬元，雙方並約定被告應於臺北縣政府核准系爭建物變更使用執照起5 個月內完成工程裝修、開業，若五個月內未完成施工裝修，則被告必須照付租金，自政府核准變更房屋使用執照日起，原告無償提供五個月裝修期，另汽車展示間由原告移位，費用由原告自負之事實，業據原告提出系爭協議影本1 紙為證，被告亦自認系爭協議為真正，並與原告協議不爭執，自堪採信為真實。
五、兩造就系爭協議成立不定期租賃契約，被告於96年12月28日終止租賃契約為合法：
㈠原告主張兩造就系爭協議係成立7 年之定期租賃契約，被告則抗辯系爭協議係不定期租賃契約。
㈡按確定判決之既判力，以訴訟標的經表現於主文判斷之事項
為限，判決理由並無既判力，但法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，固應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則（93年台上字第129 號、89年度台上字第518 號判決、89年度台上字第44號判決意旨參看）。惟若於前訴訟確定判決理由中非屬重要，亦未經當事人辯論之爭點，如一造當事人於後訴訟為不同之主張，自難認有違民事訴訟上之誠信原則，當事人於後訴訟所為不同之主張，仍屬法之所許。
㈢原告固主張前訴訟確定判決認兩造就系爭協議係成立7 年之
定期租賃契約，並提出判決影本3 件為證（見本院卷第10頁以下）。查依系爭協議記載內容所示：「雙方協議內容房租：330 萬未稅（七年不調價）地點：前棟一樓二樓、後棟一樓、側動一、二樓、地下室停車場使用3/5 、地下室使用3/5 自縣政府核准變更房屋使用執照日起五個月內必須完成工程裝修、開業，若五個月內未完成施工裝修，則承租者必須照付租金330 萬元自政府核准變更房屋使用執照日起，房東無償提供五個月的裝修期汽車展示間負責由出租方移位，費用由出租方自理。」（見本院卷第9 頁），足認當事人係約定由原告以每月330 萬元之租金出租系爭租賃標的物予被告，且包含租賃標的、租金起算日、租賃標的物之裝修、裝修期、租賃標的物之交付暨交付之範圍均有約定，已包含租賃契約之要素即租金、租賃標的物在內，系爭協議自屬兩造間租賃契約之本約而非預約，業經前訴訟確定判決認定在案。
㈣次查兩造於系爭協議約定「房租：330 萬未稅（七年不調
價）」，揆諸現行一般租賃實務，承租人因須花費鉅額費用裝璜租賃物，以符合其租賃房屋經營業務項目之用，例如本件被告原擬承租系爭租賃標的物以經營大型餐飲業務，承租人為免其投資鉅額資金後，復遭出租人以收回房屋為由要求調漲租金，故承租人往往於訂立租賃契約時，均要求出租人於一定期間內不得以任何理由要求調漲租金，故兩造於系爭協議內約定「七年不調價」之真意應係約定出租人即原告於租賃期間內至少7 年不得要求調漲租金，至於逾7 年以上原告是否得要求調漲租金則須另行約定，該7 年之期間應係指原告不得調漲租金之期間，非租賃期間之約定。故兩造以系爭協議成立之租賃契約係期間至少7 年之租賃契約，且既無約定確定之終期，即屬不定期間之租賃，尚不得以兩造約定原告7 年內不得調漲租金，即認兩造係成立期間7 年之租賃契約。且前訴訟之重要爭點，係兩造以系爭協議究係成立租賃契約之預約或本約，至兩造以系爭協議成立之租賃契約究係定期租賃契約或不定期租賃契約，並非前訴訟之重要爭點，亦未經兩造辯論，尚不生拘束兩造當事人之效力。矧原告於提起本件訴訟時，亦主張兩造間成立不定期租賃契約，此觀起訴狀訴之聲明記載請求確認兩造間就系爭租賃標的物之「不定期租賃契約關係」存在（見本院卷第4 頁），其事實及理由復再次主張強調兩造間「不定期租賃關係存在（見本院卷第8 頁），被告亦自認兩造間確係成立不定期租賃契約（見本院卷第76頁），足證兩造間之真意係以系爭協議成立不定期租賃契約，顯非定期租賃契約。嗣後原告雖於被告主張終止不定期租賃契約後，始改稱兩造間為定期租賃契約，是原告翻異前詞，改稱兩造間應為定期租賃契約，顯不符兩造就系爭協議書之真意，自不足採。
㈤再按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於
承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450 條第2 項、第3 項定有明文。兩造間以系爭協議書成立之租賃契約為不定期租賃契約，是被告於96年12月28日當庭以答辯一狀之送達，定1 個月之期間，先期通知原告於97年1 月31日合法終止兩造間就系爭租賃標的物成立之不定期租賃契約（見本院卷第76頁），故兩造間系爭協議之租賃契約，已於97年1月31日終止，至為明確。
六、原告迄97年1 月31日止未依債務本旨提出系爭租賃標的物，被告自得拒絕給付租金：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。又按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423 條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。復按同法第430 條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法第430 條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權（最高法院95年台上字第569 號、86年台上字第1675號判決意旨參看）。
㈡原告主張其已於96年9 月間依系爭協議之債之本旨提出系爭
租賃標的物，且因原告依系爭協議所應為之給付，需被告之受領，故原告所應為之給付兼需被告之行為，故依民法第23
5 條之規定，原告僅須以準備提出給付之情事通知被告，即屬依債之本旨為給付云云。
㈢經查系爭協議第2 條約定，系爭租賃標的物包括系爭建物之
前棟1 、2 樓、後棟1 樓、側棟1 、2 樓及地下室、停車場各5 分之3 ，故依系爭協議之約定及民法第423 條之規定，原告自負有將合約約定使用收益之租賃標的物交付予被告之義務，如出租人未騰空交付符合契約約定使用收益之租賃標的物予被告，揆諸前開說明，被告即得行使同時履行抗辯拒絕給付租金。次查系爭租賃標的物經本院於97年1 月2 日勘驗時，原告雖已將前棟1 樓辦公室搬遷騰空，前棟2 樓為空屋，汽足車展示間雖仍在營業，惟已經移位4 分之1 ，後棟
1 樓及側棟1 、2 樓、地下室為空屋，被告指原為釣蝦場之處亦已舖設柏油之第二停車場，然系爭建物前方之停車場則仍作為收費停車場使用，設有收費亭及收費人員駐守，有本院勘驗筆錄1 件及現場照片8 幀在卷可憑（見本院卷第79至84頁），另經被告於96年12月28日終止租賃契約之當日自行至現場拍照結果，系爭建物之前棟1 樓辦公室尚未遷空，於該日夜間仍然燈火通明，系爭建物前方之汽車展示間亦未移位，此觀被告提出之照片下方放置96年12月28日報紙即明（見本院卷第97至100 頁），足證系爭租賃標的物於被告96年12月28日終止租賃契約時止均未騰空。而原告於本院勘驗時雖已騰空除系爭建物前方停車場以外之其他部分，原告於本院言詞辯論終結時提出之言詞辯論意旨狀內亦自認「部分停車場空間雖目前仍作為收費停車場使用，惟處於可隨時收回交付予被告使用之狀態」（見言詞辯論意旨狀第3 頁第5 行以下），足證至本院言詞辯論終結時止，原告迄未騰空系爭建物前方之停車場，則原告於兩造間租賃契約終止時之97年
1 月31日止，既均未騰空系爭租賃標的物中之停車場，即屬未提出合於約定使用收益之租賃物，故被告自得拒絕給付至租賃契約終止時止之租金。
㈣再按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力
，為民法第235 條所明定。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任（最高法院31年上字第2481號判例意旨參照）。又按民法第235 條規定債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，但債權人預示拒絕受領之意思或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人以代提出。該但書所謂給付兼需債權人之行為者乃指債權人於受領行為以外，兼需為協力之其他事實或法律行為，債務人始克完成其給付之情形（最高法院92年台上字第1065號判決意旨參看）。
原告固主張其給付兼需被告之受領行為始得為之，故其以準備提出之情事通知被告即屬依債之本旨提出給付云云，惟本件除被告受領之外，原告騰空系爭租賃標的物中停車場之給付行為並無兼需被告之任何協力行為，而原告至97年1 月31日止既未騰空停車場，故原告請求被告給付96年11月1 日起至97年1 月31日止之3 個月租金共990 萬元，自屬無據。
七、綜上所述，兩造間以系爭協議成立之租賃契約係屬不定期租賃契約，被告於96年12月28日先期1 個月通知原告於97年1月31日終止租賃契約，應屬合法。且原告於97年1 月31日止迄未騰空系爭租賃標的物交付予被告，即屬未依債之本旨提出合於約定使用收益之租賃物予被告，被告自得拒絕給付租金。從而，原告依據系爭協議之約定，請求被告給付96年11月1 日起至97年1 月31日止之3 個月租金990 萬元，為無理由，應予駁回。
八、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，惟原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 97 年 3 月 7 日
民事第一庭 法 官 周舒雁上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 3 月 7 日
書記官 張坤校