臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第2660號原 告 乙○○訴訟代理人 鄭文龍律師
蔡碧家律師被 告 丙○○訴訟代理人 陳守文律師上列當事人間請求解除契約等事件，經本院於民國97年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告於民國95年6 月間經僑福房屋土城青雲加盟店之仲介，前往被告所有位於臺北縣土城市○○路○○○ 巷○○號5樓之房屋賞屋（建物建號為：同縣土城市○○段第4253號；基地地號為同縣土城市○○段第512 號，應有部分105/10000 ，以下簡稱：系爭房屋），雙方並於95年6 月4 日簽訂不動產買賣契約書，買賣總價為新臺幣（下同）510萬元，原告於簽約日且付款30萬元、復於95年7 月5 日付清餘款480 萬元。而被告於簽約過程中，完全未告知系爭房屋存在足以影響結構安全之瑕疵，且被告於房地產標的現況說明書中「是否曾被列為危險建築」、「其他重要事項」之欄位上，亦未誠實告知建物狀況。嗣原告經隔壁鄰居主動告知，系爭房屋所在公寓大樓外觀上雖一切正常，惟系爭房屋早在91年3 月31日發生之331 地震中，因建商偷工減料之故，經專業鑑定機構認建物存在足以影響結構安全之瑕疵。原告知悉上開情況後，立即聯絡僑福房屋土城青雲加盟店之仲介人員，仲介人員也聲稱被告當初並無告知此狀況，並協助原告通知被告，明確表達解約之意思表示，並請求退還買賣價款。又原告亦曾於95年7 月11日向臺北縣土城市調解委員會聲請調解，土城市調解委員會分別於同年月18日、21日召開過二次調解程序，被告雖未親自到場，原告亦當場表示要解約退還房屋並請求退還買賣價款，且僑福房屋土城青雲加盟店之店長楊明芳及仲介人員鄭文凱當場亦透過電話聯絡被告，傳達原告解約之意思表示並請求退還買賣價款。
（二）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」，民法第354 條定有明文。查系爭房屋不僅存在有結構安全上之問題，且已達到有立即安全上顧慮之程度，系爭房屋已無法提供正常居住使用的功能，且倘若原告以誠實之基礎轉售第三人，土地部分雖有價值但房屋部分的轉售價值則趨近於零。因此，本件買賣標的物顯然有嚴重滅失或減少其價值、通常效用、及契約預定效用之瑕疵。
（三）原告主張解除契約並非顯失公平：
１、再按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第359條著有明文。查系爭房屋重大瑕疵之訊息並未經政府公告周知，原告無從由政府公開資訊中知悉，而系爭房屋所在公寓大樓雖有訴訟繫屬之情形，然原告亦無能力查詢上開情形，則原告確是在不知情且無可歸責之情況下買受系爭房屋。又根據鑑定報告所示，不論系爭房屋將來究以補強或拆除重建為宜，系爭房屋目前確實存在箍筋量不足及混凝土抗壓強度不足之重大瑕疵，且已經達到有立即安全上顧慮。況本案系爭大樓將來縱經法院判決確定建商須賠償重建或補強費用，原告亦非賠償費用之受取權人，且建商即使於判決確定後，是否會依判決結果履行賠償責任亦未可知，原告主張解除契約並非顯失公平。
２、又系爭房屋所在大樓之其他住戶已委託都市更新團隊針對後半棟50戶進行初步都市更新規劃，據其保守估計，扣除其他更新規劃費及建築師之設計費用，每坪營建費用為9萬元，則系爭房屋更新營建費用就高達270 萬元，再加上都市更新之規劃費、建築物之設計費及更新期間住戶必須另外租屋之租金等，每戶更新重建成本約為300~360 萬元，故原告主張解除契約絕無顯失公平。又被告明知房屋有瑕疵，縱其在不知情之情況下買受系爭房屋，其應向前手主張權利，而非以惡意詐欺方式將不利益轉稼原告，是原告主張解除契約絕無顯失公平。
（四）原告解除權並未罹於形成權之除斥期間：查原告於搬進系爭房屋之隔日，透過隔壁鄰居知悉系爭房屋存在嚴重瑕疵後，隨即透過僑福房屋土城青雲加盟店向被告主張解約，然被告卻拒絕處理，原告並於95年7月11日向臺北縣土城市調解委員會聲請調解，已如前述，則原告已於上開期間向被告主張解約退還房屋，即已行使解除權之意思表示，原告並未罹於民法第365條規定之除斥期間。況僑福房屋土城青雲加盟店人員表示，被告是土城地區專業不動產投資客，自無可能不知系爭房屋具有瑕疵問題。是被告故意不告知瑕疵，顯無適用民法第365 條第1項所規定6 個月除斥期間之可能。
（五）又按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示」，民法第92條定有明文。另按「民法第92條第1 項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合」，最高法院33年度上字第884 號民事判例可稽。今查，系爭房屋已達有立即安全上顧慮之危險程度，不僅關係買受人憲法上保障之財產權，甚已嚴重關係買受人之生命身體安全，依誠信原則及交易習慣，被告於訂約前或訂約時應有誠實告知之義務，然被告卻違背告知義務，惡意隱瞞交易上之重大訊息，自已構成民法第92條之消極詐欺，原告得主張撤銷買賣契約之意思表示，並依民法第
179 條不當得利之規定請求返還買賣價款510 萬元。
（六）末按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」、「債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約」，民法第227 條、第256 條分別著有明文。復查，系爭房屋已達有立即安全上顧慮之危險程度，如前所述，則被告所為給付內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任，又因系爭房屋之瑕疵無法補正，原告自得依民法第
256 條之規定解除系爭不動產買賣契約，並依民法第259條之規定請求被告返還買賣價款510 萬元。
（七）聲明：1.被告應給付原告510 萬元，及自95年7 月5 日之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）原告解除系爭買賣契約不合法：
１、查鈞院92年度重訴字第305 號判決、臺灣高等法院94年重上字第237 號判決係以侵權行為損害賠償進行爭訟，法院判斷重點在於定損害賠償回復原狀之方法究係以補強或重建為之，然與本件買受人得否逕行主張解除契約，以及解除契約是否顯失公平之判斷迴異，則原告遽以上開訴訟判決為由，主張本件買賣標的物之瑕疵，即得以主張解除契約返還價金，似嫌率斷。又上開判決對鹿島工程技術顧問股份有限公司之331 震災房屋結構安全鑑定報告不僅尚有疑義，且該鑑定報告結論認「有立即安全上之顧慮，應考慮立即由專業人士規畫補強方案或拆除重建，以免再度大地震來襲時造成生命財產之損失」等語，顯見該鑑定報告對該建物安全上之顧慮似謂非不得以規劃補強方案為之。另就上開判決中臺灣省結構工程技師公會鑑定報告載明僅臨金城路3 段之房屋有重建必要，至於系爭建物僅係宜全部拆除重建，並非應拆除重建，二者危險狀態顯有差異。況系爭房屋牆柱角傾斜測量最大傾斜值為1/226 ，混凝土氯離子含量檢測中最大含量為0.23kgf/㎡，且室內主結構體裂縫鮮少超過3㎜ ，損壞情形絕非等同於臨金城路3 段之房屋，故系爭房屋似仍非不得予以補強。
２、又系爭房屋依臺北縣政府所發布之三三一地震臺北縣建築物緊急評估案件一覽表載明「依第一階段評估結果係屬安全建物，可隨時進入，且不需要做第二次評估」。再觀系爭建物自76年起造至今已歷21年，復歷經多次強震仍安然無恙，況上開鑑定報告皆云非不得以規劃補強方案為之，足證系爭房屋並非實質上危險或不堪居住之建物。而系爭房屋瑕疵情形既與臨金城路3 段之房屋受損情形不同，原告亦無不得請求減少價金之情節，倘若准許原告得解除系爭買賣契約返還價金，由於系爭房屋已經法院判決建商應賠償住戶重建費用，被告顯無法再將該屋出售予他人。故若就系爭建物因偶遇強震瑕疵毀損情形，與兩造雙方利益及損失種種情節以觀，若逕准許原告解除買賣契約，並要求返還買賣價金及高額利息，顯失公平。
（二）本件原告瑕疵解除權已逾法定時效：
１、查原告於95年6 月4 日向被告買受系爭房屋，並於同年7月5 日付清尾款480 萬元後，被告隨即交屋予原告。而原告自承其於95年7 月搬進系爭房屋之隔日，即已從鄰居處得知系爭房屋因建商偷工減料，導致331 地震受有足以影響結構安全之瑕疵，法院並曾判令建商須賠償住戶重建費等買受物瑕疵情形之事實。然原告卻遲至96年12月7 日始起訴主張解除系爭買賣契約要求返還價金，顯已逾民法第
365 條所定6 個月之瑕疵解除權時效，原告依法應不得再行主張解除買賣契約。
２、次查，被告從未親自或委託第三人參與任何原告所申請之調解程序，被告並否認原告有任何親自或委請第三人向被告傳達解除契約意思表示之事實。而證人甲○○雖證稱：「（問：第二次調解期日當場是否有與被告聯絡？狀況為何？）證人有請仲介與被告聯絡。被告還是表示因為先生住院未到場，我們跟他說要解除契約返還買賣價金，但他表示不可能解除契約，要我們要告就去告，他也不會再到場」等語，然契約解除權之行使，依民法第258 條第1 項之規定，應由當事人向他方當事人以意思表示為之，然依調解筆錄所示，僑福房屋土城加盟店係原告向臺北縣土城市調解委員會申請調解事件之對造，原告若欲解除契約何不親自向被告為之，且僑福房屋土城加盟店豈會答應接受原告委託向被告傳達解約意思表示。況原告雖主張其早於95年7 月間，即向被告主張解除系爭不動產買賣契約，然卻遲至96年12月7 日始起訴主張解除契約返還價金，原告於上開期間仍繼續佔有使用該屋，並未曾再向被告主張任何解約之效果，則原告是否真有解約真意更非無疑。故原告既主張本件有民法第365 條第2 項之適用，則其自應就被告知悉瑕疵之事實負舉證責任，自不待言。
（三）經查，被告於95年買受系爭房屋時，出賣人劉招明從未誠實告知被告系爭建物曾因地震受損，原告買受系爭房屋除自住外，乃出租他人為正常房屋之利用，並無不便之處，被告從未知悉系爭房屋曾受331 強震之損害，又系爭房屋亦從未被主關機關列為係屬危險建築，因此原告謂被告於出示之房地產標的現況說明書中「是否曾被列為危險建築」之欄位上，惡意於「否」欄位上打勾，傳達不實訊息造成原告陷於錯誤等情，顯非事實。是被告並未施用詐術使原告為錯誤之意思表示。
（四）按「查出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如請求補正瑕疵，則在出賣人補正以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權」，最高法院86年台上字第2818號判例可參。是瑕疵在債之關係成立後發生者，始得構成不完全給付。復查，系爭房屋係於76年間集資興建，若依原告所言本件有建商偷工減料之瑕疵，然該瑕疵顯係發生於00年0 月0 日買賣契約成立前，並無構成不完全給付之情形，原告自不得依不完全給付之規定，主張依民法第256 條解除買賣契約，再依同法第259 條規定請求被告返還買賣價金。
（五）末按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限」、「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第26
4 條至第267 條之規定」，民法第264 條及261 條訂有明文。縱本件認原告解除系爭買賣契約為合法，則被告主張在原告依民法第259 條各款規定應負返還義務尚未履行前，對原告請求被告返還買賣價金主張同時履行抗辯權等語置辯。
（六）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
三、原告起訴主張其於95年6 月間經僑福房屋土城青雲加盟店之仲介，前往被告所有之系爭房屋賞屋，雙方並於95年6 月4日簽訂不動產買賣契約書，買賣總價為510 萬元，原告於簽約日且付款30萬元、復於95年7 月5日 付清餘款480 萬元，而被告於簽約過程中，完全未告知系爭房屋存在足以影響結構安全之瑕疵，且被告於房地產標的現況說明書中「是否曾被列為危險建築」、「其他重要事項」之欄位上，亦未誠實告知建物狀況，嗣原告經隔壁鄰居主動告知，系爭房屋所在公寓大樓外觀上雖一切正常，惟系爭房屋早在91年3 月31日發生之331 地震中，因建商偷工減料之故，經專業鑑定機構認建物存在足以影響結構安全之瑕疵，原告知悉上開情況後，立即聯絡仲介人員，仲介人員也聲稱被告當初並無告知此狀況，並協助原告通知被告，明確表達解約之意思表示，並請求退還買賣價款，本件買賣標的物顯然有嚴重滅失或減少其價值、通常效用及契約預定效用之瑕疵，被告明知房屋有瑕疵，縱其在不知情之情況下買受系爭房屋，其應向前手主張權利，而非以惡意詐欺方式將不利益轉稼原告，是原告主張解除契約絕無顯失公平，原告並已於上開期間向被告主張解約退還房屋，即已行使解除權之意思表示，並未罹於民法第365 條規定之除斥期間，況被告故意不告知瑕疵，顯無適用民法第365 條第1 項所規定6 個月除斥期間之可能，而被告於訂約前或訂約時應有誠實告知之義務，然被告卻違背告知義務，惡意隱瞞交易上之重大訊息，自已構成民法第92條之消極詐欺，原告得主張撤銷買賣契約之意思表示，並依民法第179 條不當得利之規定請求返還買賣價款510 萬元，另系爭房屋已達有立即安全上顧慮之危險程度，則被告所為給付內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任，又因系爭房屋之瑕疵無法補正，原告自得依民法第256條之規定解除系爭不動產買賣契約，並依民法第259 條之規定請求被告返還買賣價款510 萬元等語，被告則以前開情詞置辯，是本件所應審究者，為原告以系爭房屋已達有立即安全上顧慮之危險程度，而主張物之瑕疵擔保責任，與因受詐欺而主張撤銷買賣契約之意思表示，及被告所為給付內容不符合債務本旨，應負不完全給付之責等情有無理由之問題，茲分別敘述如下。
四、查原告主張系爭房屋早在91年3 月31日發生之331 地震中，因建商偷工減料之故，經專業鑑定機構認建物存在足以影響結構安全之瑕疵等語，縱確屬實，惟系爭房屋於交付時既已存在上開瑕疵，而兩造係於95年6 月4 日簽訂不動產買賣契約書，買賣總價為510 萬元，原告於簽約日且付款30萬元，復於95年7 月5 日付清餘款480 萬元乙節，為兩造所不爭執，是系爭房屋所在附近為同建商所興建之建物，已因91年3月31日所發生之331 地震而有瑕疵之情形，並經本院以92年度重訴字第305 號、臺灣高等法院以94年重上字第237 號事件審理中，是系爭房屋倘存在足以影響結構安全之瑕疵，尚屬顯而易見，且上述為同建商所興建於331 地震中受損之建物屋主，與建商於本件買賣契約成立之前已進行訴訟中，且其間並懸掛布條抗議等情，亦屬公眾所週知，益徵原告於買受系爭房屋之時，應已知悉上情，則原告既乏積極證據足資證明被告有故意不告知本件系爭房屋有足以影響結構安全瑕疵之情，被告抗辯稱未故意不告知瑕疵等語，尚屬有據。
五、再按「除斥期間」乃權利預定存續之期間，故亦稱為預定期間。除斥期間的客體為形成權（如撤銷權、解除權、終止權），與消滅時效之客體不同，同時除斥期間之時間起算點，係自權利發生時起算，不得展期，以早日確定當事人間之關係，與消滅時效請求權自可行使時起算，有時效中斷或不完成亦不同，同時 除斥期間經過後，權利當然消滅，不待當事人援用，法院亦應依職權調查審認。而民法第365條所定買受人行使解除權或減少價金請求權之期間，依原立法之理由 ，似屬消滅時效，但學說上通說則認屬契約解除權及滅少價金權，均屬形成權，或具形成權之性質，故認屬「除斥期間」之性質，而實務上最高法院22年上字第716號判例亦同認屬除斥期間。民法修正將第365 條之除斥期間自6 個月延長至5 年，自有助周密保護買受人之權益，亦應先予敘明。而消滅時效制度的存在，並非當然，難免犧牲權利人之利益，是消滅時效制度之存在，須有其合理之依據。而參考消滅時效制度存在之立法理由，約有4 點，即保護債務人，避免因時日久遠，舉證因難，致遭受不利益；及尊重現存制序，維護法律平和；權利上之睡眠，不值得保護；簡化法律關係，減輕法院負擔，降低交易成本等。同時參考民法第147條規定之明文，可知消滅時效之規定為強行法規，故與「除斥期間」並不相同。次按民法有關買受人因物有瑕疵而得解除契約或減少價金其解除權或請求權，因一定時間（6 個月或5 年）不行使而消滅，依民法第365 條第2 項規定，於出賣人故意不告知瑕疵時並不適用。經查，本件並無出賣人故意不告知瑕疵情事，已如前述，是則被告抗辯稱原告主張其早於95年7 月間，即向被告主張解除系爭不動產買賣契約，然遲至96年12月7 日始起訴主張解除契約返還價金之權利己消滅等語，自足採據，從而原告依物之瑕疵擔保責任主張解除契約，尚無理由。
六、又按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371 號判例參照）。查本件原告主張被告詐欺等語，業經被告否認，揆諸首揭意旨，原告應就被詐欺之事實負舉證責任，惟原告並未舉出其他積極證據證明被告有詐欺行為，舉證責任尚有未盡。從而，原告以受被告詐欺為由，依不當得利法律關係為本件之請求，亦無理由。
七、另按買賣標的物，出賣人所負瑕疵擔保及無過失責任，其原因在瑕疵擔保責任之目的在維持給付與對待給付之等價，亦即確保買受人雖支付約定價金，即可取得具有約定或應有價值與效用之標的物。由買受人就其所負支付價金之義務，無從不可歸責而免責，故一旦標的物有瑕疵，縱然出賣人就瑕疵之發生無故意或過失可言，仍應負瑕疵擔保責任。而債務人不依債之本旨給付時，即發生債務不履行問題，而債務不履行又可分為給付不能、給付遲延、狹義不完全給付等三種類型，其中不完全給付乃給付不能及給付遲延以外之債務不履行型態，即債務人未依債務本旨給付，而又非給付不能且非給付遲延者。而在債務不履行發生時，係以債務人有可歸責（即債務人履行其給付義務時，有無故意或過失）之事由，為其負賠償責任之最基本要件。而債務人未依債之本旨實施而發生不完給付情形，則應該視該不完全給付能否補正，而分別類推適用給付不能與給付遲延之規定（能補正即類推適用給付遲延，不能補正則類推適用給付不能規定）。是之有關物之瑕疵擔保及債務不履行中之不完全給付，本有其分野及不同要件、效果及存在價值。原告逕將瑕疵擔保及不完全給付混為一談，並認是基礎事實相同之同一訴訟標的法律關係，容有誤會，應先敘明。又前述物之瑕疵擔保與不完全給付法律效果言，則應認為，買受人違反民法第356 條之檢查及通知義務，即喪失瑕疵擔保權利，但可依不完全給付主張其權利；而在瑕疵修補上，特定物之買賣之買受人方有瑕疵修補之請求權，而不完全給付則無何限制；在解除契約上，主張依物之瑕疵擔保解除契約時，不以瑕疵可歸責於出賣人為必要，且無庸催告，依不完全給付主張解除契約，則須瑕疵可歸責於出賣人，同時須先催告修補瑕疵才可解除契約；主張損害賠償時，不完全給付以出賣人對瑕疵發生有過失為足，與物之瑕疵擔保，以標的物欠缺保證之品質或出賣人故意不告知瑕疵始可主張亦不相同。從而物之瑕疵擔保責任，與債務不履行之不完全給付本質上本有不同。在買賣契約中，若有發生不完全給付與物之瑕疵擔保責任競合情形時，認定債務人應否負不完全給付之責任時，自應考量民法第35
6 條債權人之檢查及通知義務，概以買受人或債權人之檢查通知義務，目的在及早發現瑕疵，以避免有無瑕疵及如何歸責之舉證上發生爭執（因買受人主張不完全給付時，應證明標的物之確有瑕疵存在，但出賣人欲免除不完全給付之債務不履行之責任，則應證明有不可歸責之事由），同時因標的物交付後，買受人若不檢查標的物有無瑕疵，或發現瑕疵後不立即通知出賣人，均會造成出賣人在舉證證明自己不可歸責時之困難。因此買受人未盡檢查瑕疵及通知瑕疵之義務者，不但喪失瑕疵擔保請求權，亦不得再主張不完全給付之權利。則查，本件系爭房屋縱有足以影響結構安全瑕疵之情，然被告在履行本件買賣契約時，並無何故意或過失，亦不可歸責於被告，參照前開說明，原告依此部分所為之請求亦無理由，應予駁回。
八、綜上所述，原告對被告主張物之瑕疵擔保責任、受詐欺主張撤銷買賣契約之意思表示及不完全給付，均無理由，，不應准許。至其訴既經駁回，則假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
十、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 17 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 10 月 17 日
書記官 白俊傑