臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第2610號原 告 戊○○訴訟代理人 李成功律師複訴訟代理 甲○○人被 告 乙○○上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國97年10月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新台幣肆拾玖萬伍仟元及自民國九十六年十二月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾陸萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣肆拾玖萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠查原告向訴外人辛○○租用其所有坐落臺北縣土城市○○
街○○號1 樓之房屋，原本自行經營千儷卡拉ＯＫ店。嗣於民國95年9 月1 日起將該卡拉ＯＫ店轉租予被告及訴外人丙○○（當時由丙○○出面於95年8 月23日與原告簽約）。嗣因丙○○與被告經營理念不合，甫2 個月即退出合夥，但其二人合夥期間，丙○○均按月如數給付應付之房租新台幣（下同）25,000元及「權利金（卡拉OK經營權暨相關設備使用權）」2 萬元。嗣丙○○退夥後，被告則於95年11月1 日以其本人名義與原告另行簽立租賃契約，約定之租賃條件均與原約相同，且租賃期間亦承受前約之約定自95年9 月1 日至96年8 月31日。然而，自被告單獨接手經營後，卻始終未曾繳付契約所定之房租及權利金。原告一方面必須向房東辛○○繳付房租，另一方面卻始終無法自被告收取應得之房租及權利金，欲終止與被告間之契約並收回租賃之房屋自行營業，亦為被告所拒。俟原告與辛○○間之房屋租賃契約屆期，被告仍不繳付租金亦不遷讓房屋，原告迫不得已必須與辛○○續行簽定1 年之租賃契約。
㈡因被告既不繳付租金亦不遷讓房屋，原告迫不得已與辛○
○續簽定1 年之租賃契約後，即陷入無法使用所租之房屋，卻必須向辛○○繳付租金之困境。原告極度無奈之下，乃針對乙○○欠租之事，於96年4 月底向原告住所地之永和市公所調解委員會聲請調解，但經該會告知應向被告之住所地由申請，原告乃於96年5 月4 日至土城市調解委員會聲請，並於聲請書上填明：「對方不付權利租金」。經該會於96年5 月18日實施調解但「調解不成立」。此外，辛○○知悉原告之困境，對於96年8 月31日兩造契約到期，但被告仍占用系爭房屋拒不遷讓之情形，亦認為原告損失過大，乃向土城市調解委員會聲請調解，並於96年10月
2 日調解時先代墊還8 萬元押租金，乙○○始應允遷讓，有該調解筆錄為證。
㈣原告依租賃契約之法律關係請求被告所積欠自95年10月1
日起至95年8 月31日止共10個月之房租及權利金計45萬元。另契約屆滿後，雖經原告表明不再續租促請搬遷，被告仍遲延1 個月迄至96年10月2 日始遷離，該一個月使用房屋及設備，自屬無法律上之原因而受利益，致原告受損害，原告自得依不當得利之法則，請求返還相當於1 個月租金及權利金之不當得利計45,000元。又被告搬遷後，原告發現系爭房屋有1 扇窗戶之玻璃遭破壞，且原告裝設之冷氣亦遭搬竊，致原告必須修理該玻璃及冷氣窗口後，始能將房屋交還予屋主辛○○，計分別花費500 元及3000元。
此部分原告應得向被告請求侵權行為之損害賠償。
並聲明：㈠被告應給付原告498,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造僅約定權利金18萬元，被告業已連同每月25,000元之租金如數給付與原告，原告主張被告有積欠其權利金及租金等情，並非事實。原告於96年3 月間於中和市○○路○○號開設樂鳴卡啦ＯＫ店，倘被告有積欠租金，則原告大可直接將店面收回自營，又怎會花幾十萬元去頂店面而又付雙頭租金。再者，原告於96年4 月30日帶被告去見房東陳慶順，商討訂租事宜，其間被告曾開立11張支票，每張面額
3 萬元，另給付現金36萬元，交付陳慶順租其店面，而陳慶順亦向原告要求賠償損壞2 萬元，原告只帶12,000元，不足數係由被告借予原告8,000 元。倘被告自95年11月間起即未付租金，自可不去陳慶順家中簽約致每月需繳付租金3 萬元。且原告於另案偵查中亦向檢察官陳稱被告有給付租金等語置辯。並聲明：㈠請求駁回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、查原告主張被告自95年11月1 日起向原告轉承租千儷卡拉ＯＫ店，約定租期自95年9 月1 日起至96年8 月31日止，除權利金外，被告另應按月給付租金25,000元，並被告係經辛○○聲請調解後，於96年10月2 日始將系爭房屋搬遷返還之事實，業據提出契約書、調解筆錄之影本各1 份分別附於本院卷第4 頁及第121 頁可稽，並為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張兩造有約定被告轉承租千儷卡拉ＯＫ店，除租金外，於租賃期間尚應按月給付原告2 萬元之權利金乙節，為被告所否認，抗辯：兩造有約定權利金僅為18萬元等語，則本件首應審究之爭點為：兩造就被告向原告轉承租千儷卡拉ＯＫ店權利金之金額，究係約定於1 年之租賃期間內均應按月給付2 萬元之權利金？或係按月給付2 萬元至給付滿18萬元止？經查，依原告所提上開被告亦不爭執其真正之契約書記載：「今鄭阿束（以下稱甲方）位於德峰街12號1 樓千儷卡啦ＯＫ，租與乙○○（以下稱乙方），房租貳萬伍仟元整，權利金貳萬元整，按月支付，押金捌萬元整。‧‧」等語，兩造就被告轉承租千儷卡拉ＯＫ店，顯係約定被告應按月支付25,000元之租金及2 萬元之權利金，且權利金部分並無以18萬元為限之約定。而系爭房屋原係由丙○○於95年9 月
1 日向原告轉承租，以與被告共同合夥經營卡啦ＯＫ店業務，嗣於同年11月1 日起因丙○○退夥改由被告經營，乃與原告另立租約等情，業據證人子○○證述明確（見本院卷第99頁，97年5 月20日言詞辯論筆錄）。兩造締約時，原告特與被告約定，租賃期限1 年應將丙○○已承租期間計入乙節，亦據被告陳述：「因為原告說丙○○的那兩個月的租期要算我的，我有同意，但丙○○已經付租金給原告，等於是丙○○讓給我。」等語可憑（見本院卷第30頁，97年1 月18日言詞辯論筆錄），被告顯係繼受丙○○之承租人地位而與原告訂約。而原告與丙○○於95年8 月23日所簽立之契約書亦明定「今甲方戊○○所經營之千儷卡拉ＯＫ，因倦怠身體不適，讓與乙方丙○○繼續經營，以壹個月貳萬元權利租金租與乙方，押金捌萬元整。‧‧房租壹個月貳萬伍仟元，‧‧。
以壹年為期，‧‧」等語，亦係約定丙○○於租賃期間內每月應給付2 萬元權利金及25,000元租金與原告，此亦有該契約書之影本1 份附於本院卷第21頁可稽。被告既係繼受丙○○承租人之地位與原告訂約，關於租金及權利金之給付條件自無不同之理。被告雖抗辯：兩造有約定權利金為18萬元，但並未舉證以為證明，此部分抗辯自難採取。原告主張：兩造有約定被告轉承租千儷卡拉ＯＫ店，於租賃期間內應按月給付2 萬元之權利金，即堪採信。
五、按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀民事訴訟法第277 條之規定自明（最高法院著有28年上字第1920號判例意旨參照）。本件原告自95年11月1 日起至96年
8 月31日止，對於被告有每月請求支付租金25,000元及權利金2 萬元之債權，並自96年9 月1 日起至同年10月2 日止對被告有相當於租金之不當返還債權，既有如前述，依上開判例意旨，被告抗辯其均已如數支付，自應由被告就支付之事實負舉證之責任。被告就此雖舉證人子○○、壬○○、丙○○、己○○，並提出支票之影本10紙為證。惟查，㈠系爭房屋自95年11月1 日改以被告名義訂立租約後，就被
告有無給付租金及權利金，丙○○均不知情乙節，業據證人丙○○證述：「（法官問：是否與原告租過土城市○○街○○號一樓的房子？租多久？）有，租約1 、2 個月，我兩個月的租金都有給付。都是原告來店裡收，有時候他跟朋友一起來，我們付租金都沒有簽收。之後就由被告來租。被告是否有付租金我就不知道了，因為我後來就沒有做了。」、「我不租以後，他們的事情我就不清楚了。」等語在卷可憑（見本院卷第80頁，97年4 月22日言詞辯論筆錄），自無從資為被告有依約繳付租金及權利金之認定。
㈡又查，系爭土城市○○街○○號1 樓房屋為辛○○所有，其
於96年3 、4 月間發現原告有轉租情事後，即表示擬收回租賃標的物，原告有協同被告與陳慶順協商續訂租約，固據證人即辛○○之配偶己○○證述「我一直都不知道，是後來租約在96年3 、4 月間到期，我要收回來，跑出被告來，我才知道。我去收房租，被告拿出契約書，是他跟原告簽的，當時我告訴他這是違法的，要收回來。‧‧」、「我發現原告轉租後，我沒有同意被告繼續承租。原告有帶被告的太太來跟我簽約，原本我已經簽了，可是原告說店要頂給被告二十萬元，被告太太不同意，就不歡而散。」等語明確（見本院卷第79頁，97年4 月22日言詞辯論筆錄）。惟原告係因恐己○○不同意續訂租約，乃未提出被告有欠租之事乙節，亦據證人己○○證述：「我與原告接觸時，她怕我知道轉租的事，所以沒有跟我提到被告欠租的事情，是到調解委員會的時候她才有提及。」等語明確（見本院卷第79頁，97年4 月22日言詞辯論筆錄），衡以兩造間就系爭房屋所約定之租賃期限係自95年9 月1 日起至96年8 月31日止，有如前述，則原告為求順利履約，暫置被告欠租之事不論，協同被告與己○○協商續訂租約事宜，亦合於事理。而被告是否有給付租金及權利金予原告，己○○並不知情乙節，業據己○○證述明確（見本院卷第79頁，97年4 月22日言詞辯論筆錄），自難僅據原告有協同原告與己○○協商續訂租約事宜，即認被告無積欠租金及權利金之事實。
㈢被告雖又抗辯原告有退還押租金8 萬元予被告，如被告有
欠租，原告實不可能無條件退還押租金等語，惟兩造間租期屆滿，己○○擬收回系爭房屋時，兩造即為被告欠租之事發生爭執，並向鄉鎮市調解委員會聲請調解，因被告堅持須返還押租金始願搬遷，己○○為求收回房屋，乃同意代為墊還押租金等情，業據證人己○○證述：「當時有去調解委員會那裡調解，我只想要把房子收回來，其他事情我不管。我有代墊租金，因為原告有押租金九萬元在我這裡，被告向原告要押租金。在調解委員會那裡我有說原告負擔六萬元，我出兩萬元解決事情。」、「當時被告是說押租金還他，他就搬，我要收回房屋，所以就同意返還押租金。」等語（見本院卷第79-80 頁，97年4 月22日言詞辯論筆錄）、證人庚○○證述：「因為我是民意代表，所以96年9 月初有朋友委任我處理這件事情，當時原告說對方沒有給付租金，希望能去搬東西，我就去現場，我才知道他是二房東，我就跟他說這樣不能搬，要找房東來處理。第二次，原告約大房東到我辦公室給付九十六年九月、十月的租金，因為二房東一直都有付房租給大房東，當天有講，承租人（即被告）希望拿到押金八萬元才要搬走，所以他們當場協調是否給付八萬元，就由我約時間調解。第三次到調解會處理，當時他們現場給付八萬元，由承租人返還鑰匙，結束承租關係。當時我有提起他們是否到現場驗收，他們就說不用，因為相互取得信任。後來原告就打電話給我，說裡面的東西有被被告搬走，搬走什麼就沒有說。」、「（法官問：退押金時是否有提到被告有積欠租金？）原告一直就主張被告沒有付租金。但是如果不退押租金被告就不搬走，所以就退押租金。」等詞（見本院卷第61-62 頁，本院97年3 月18日言詞辯論筆錄）可據。
足見原告原亦不同意退還押租金，係因己○○希望順利收回房屋，為求依約返還租賃物，乃同意返還並代墊押租金予被告。是亦難執有退還押租金之情，即認被告無積欠原告租金及權利金之情事。
㈣又證人子○○雖於本院97年5 月20日言詞辯論期日到場證
述其於95年12月間至96年2 月間3 次於晚間7 點至8 點前往「千儷卡拉ＯＫ店」向被告收取代墊保費時，曾親眼目睹被告配偶癸○○有交付約4 萬元之款項予原告，癸○○並有告以係租金等語，惟依被告所舉另一證人壬○○證述：被告給付租金予原告之時間有下午也有晚上等詞（見本院卷第101 頁，本院97年5 月20日言詞辯論筆錄）觀之，原告顯非於固定時間前往收取租金，而證人子○○係駕駛計程車為業，其為被告墊付保費後，衡情必俟營業空檔時間始能向被告收取，竟能於95年12月至同年2 月間3 次固定於晚間7 點至8 點前往收取保費，又均巧遇原告前往收租，並親眼目睹癸○○交付租金予原告，且所交付之金額均約4 萬元，其時間之巧合與情節之類似，不無迴護被告之嫌。況且證人丁○○於96年1 月間有陪同原告前往收租，但被告拒絕給付乙節，業據證人丁○○證述：「我知道他們有租賃契約，我是96年1 月陪原告去收租金，被告跟他太太都在。我不知道為何他不給租金，我們是去消費，跟被告說如果租金願意給，消費就多一點。不然的話，消費要抵租金。」等語在卷（見本院卷第77頁，97年4 月22日言詞辯論筆錄）可憑，並於臺灣板橋地方法院檢察署97年度他字第593 號被告告訴原告誣告之刑事案件偵查中檢察官訊以：「你與戊○○於96年1 月份至「千儷卡拉ＯＫ店」收租金時，有無遇到子○○？」時，亦明白證述「沒有」等語明確（見上開偵查卷宗第32頁），則證人子○○上開證述是否實在，非無疑問。參以原告於96年5 月4 日就被告不付租金及權利金之事，向臺北縣永和市調解委員會聲請調解，嗣並經轉介至臺北縣土城市調解委員會，被告亦有出席，但調解不成立等情，業據證人丁○○於臺灣板橋地方法院檢察署97年度他字第593 號被告告訴原告誣告之刑事案件偵查中證述「本來我是跟戊○○一起去永和市公所聲請調解，後來轉介到土城市公所，後來也有調解，乙○○亦有到場，但是調解不成立」等語明確（見上開偵查卷宗第33頁），並有聲請調解書及調解事件處理單之影本各1 紙附於本院卷第119-120 頁可憑。衡諸常情，倘被告已繳納租金、權利金，原告自無大費週章聲請調解之理？證人子○○上開證詞尚難據資為被告有利之認定。原告就此聲請本院勘驗臺灣板橋地方法院檢察署97年度他字第593 號被告告訴原告誣告之偵查案件97年3 月3 日偵訊筆錄之錄音光碟，即無必要，附此敘明。
㈤至於證人壬○○雖亦於本院97年5 月20日言詞辯論期日到
場證述：「我有看過二、三次被告拿錢給原告。拿多少錢我不知道。付什麼錢我也不知道。他拿錢給原告的時間有下午也有晚上，因為房東正好在那裡唱歌，原告常常去那裡唱歌。我堂哥是住樓上，我那段時間從台中上來，住他家，常常去樓下唱歌，他拿錢給他，有一次在櫃台，有一次在開放式包廂。」、「95年9 月到12月那段期間（住堂哥家）。我常常去，我是10月、11月份我都有看到被告拿錢給原告。」等語，惟其就被告給付之金額及性質，均不知悉，且系爭房屋於95年10月間尚由丙○○承租，租金亦係丙○○所給付乙節，業據被告陳述：「（法官問：提出95年11月1 日之契約書上有記載，租約由95年9 月1 日起算，有何意見？）因為原告說丙○○的那兩個月的租期要算我的，我有同意，但丙○○已經付租金給原告，等於是丙○○讓給我。」等語明確（見本院卷第30頁，97年1 月18日言詞辯論筆錄），並據證人丙○○證述「（法官問：
是否與原告租過土城市○○街○○號一樓的房子？租多久？）有，租約1 、2 個月，我兩個月的租金都有給付。」等詞（見本院卷第80頁，97年4 月22日言詞辯論筆錄）、證人曾進丁證述：原來是丙○○租的，頭1 、2 個月的租金是丙○○付的等語可稽（見本院卷第61頁，97年3 月18日言詞辯論筆錄），則證人壬○○證述其於95年10月間有親見被告給付租金予原告，即與事實不符，其證詞顯有瑕疵，不足據為被告有給付租金之證明。
㈥被告雖另抗辯原告於96年3 月間有另在中和市○○路○○號
開設樂鳴卡啦ＯＫ店，如被告有積欠租金，原告大可收自營即可云云，惟千儷卡啦ＯＫ店業已出租予被告，收回自營則須終止租約，易生紛爭，且樂鳴卡啦ＯＫ店與千儷卡啦ＯＫ店，營業地點不同，營業條件與營業利益亦不相同，亦無從執原告未將千儷卡啦ＯＫ店收回自營，另於他址營業，即推認被告無積欠租金及權利金之情。又被告雖又抗辯原告於刑事案件偵查中有表明被告有給付租金等語，惟原告係指丙○○承租時期有依約給付租金，業據原告訴訟代理人陳明，是亦難執之據為被告確有給付租金及權利金之認定。
㈦查原告於96年5 月4 日就被告不付租金及權利金之事，有
向臺北縣永和市調解委員會聲請調解，嗣並經轉介至臺北縣土城市調解委員會，被告亦有出席參與調解，但調解不成立，有如前述，則被告經此倘嗣後確有繳付租金及權利金，依理應會請原告立據以為給付證明，以免糾紛，惟被告就其抗辯嗣後仍有繳付租金及權利金等情，亦無法提出任何收據以為證明，實悖乎常理。此外，被告就其抗辯有繳付租金及權利金云云，並未再舉證以為證明，所為抗辯即難採信。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。
系爭租賃契約約定租賃期間係自95年9 月1 日至96年8 月31日止，被告於該租賃期間屆滿後即自96年9 月1 日起即無占有系爭房地及其設備之正當權源。被告無權占用系爭房地及設備，受有使用系爭房地之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還，原告自得請求被告償還無權占用期間相當於租金之價額。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限，土地法第97條第
1 項固定有明文。惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。查被告自96年9 月
1 日起無權占用系爭房屋係經營千儷卡拉ＯＫ店，為供營業使用，依上開說明，其相當於租金之價額，自不受土地法第97條之限制。本院斟酌系爭房屋位於台北縣土城市○○街，原告向辛○○承租每月租金為3 萬元，此有房屋租賃契約書之影本1 份附於本院卷第23-26 頁可憑，原告轉租予被告，除約定每月租金25,000元外，另權利金2 萬元係營業設備之對價，並被告係用以經營卡啦ＯＫ店業務等情，認原告主張以每月45,000元計算相當租金之不當得利，尚稱允當。則原告依民法不當得利之規定，就自96年9 月1 日起至同年10月
2 日止無權占用系爭房屋及設備，僅請求被告給付45,000元，即應准許。
七、原告另主張被告自系爭房屋搬遷時，冷氣窗口未回補，另有玻璃窗破損1 片，其僱工修繕，分別支出3,000 元及500 元之事實，業據提出估價單之影本2 紙為證。被告則否認玻璃窗有破損之情，並抗辯：原裝於冷氣窗口之窗型冷氣壞掉，伊有搬冷氣前來更換，故於搬遷時將之取回等語，經查，⒈系爭房屋於丙○○承租經營期間，並無玻璃窗破損情事乙
節，業據證人丙○○證述明確（見本院卷第80頁，97年4月22日言詞辯論筆錄）。而被告自系爭房屋搬遷後，玻璃窗確有毀損1 片，經原告雇工置換乙節，業據證人己○○證述：「鐵門有被破壞，玻璃破一塊，馬桶蓋也壞，冷氣窗口也有破壹個洞，原告有全部修理給我，破掉的玻璃他有修、冷氣窗口他有修，修多少我不知道。」等語可憑（見本院卷第79頁，97年4 月22日言詞辯論筆錄）。則原告主張於被告承租期間系爭房屋有玻璃窗1 片遭損壞，固堪採信。惟本件原告就被告有何故意或過失致毀損該玻璃窗，並其因此有何權利受侵害，並未舉證以為證明，且未主張並舉證以證明被告有何故意以背於善良風俗之方法，或違反保護他人之法律，致生損害於原告之情事，則其依侵權行為之規定請求被告賠償修復費用500 元，即屬無據，不應准許。
⒉又查，於丙○○承租時，原告即於上開冷氣窗口置有冷氣
機1 台，業據原告陳明，嗣因該冷氣機故障，被告乃更換其自有冷氣1 台乙情，業據證人丙○○證述明確（見本院卷第80頁，97年4 月22日言詞辯論筆錄）。則該冷氣窗口之回復，究係原告或係被告之義務，非無疑問。而原告就被告有何故意或過失致毀損該冷氣窗，並原告因此有何權利受侵害，並未舉證以為證明，且未主張並舉證以證明被告有何故意以背於善良風俗之方法，或違反保護他人之法律，致生損害於原告之情事，則其依此請求被告賠償修復費用3,000 元，亦屬無據，應予駁回。
八、綜上，原告依租賃契約關係請求被告給付自95年11月1 日起至96年8 月31日止，每月25,000元之租金及2 萬元之權利金，共計45萬元（45,000 X 10=450,000） ，及依不當得利之規定，請求被告給付自96年9 月1 日起至同年10月2 日止無權占用系爭房屋及設備之相當於租金之不當得利45,000元，共計495,000 元，及自96年12月22日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬有據，應予准許。其依侵權行為之規定，請求被告賠償修復玻璃窗及冷氣窗口之費用計3,500 元及遲延利息，為無理由，應予駁回。
九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審究無礙勝負之判斷，爰不一一論列，附此敘明。
十、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分尚無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附依，爰併予駁回之。
十一、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 7 日
民事第二庭 法 官 陳麗玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 10 月 7 日
書記官 陳玉心