臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第35號原 告 甲○○訴訟代理人 趙元昊律師
許瑞榮律師被 告 乙○○
五樓訴訟代理人 黃炳飛律師上列當事人間請求交付房屋等事件，經本院於民國96年4 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新台幣伍佰肆拾壹萬元（給付方式包含代為清償以如附表所示不動產設定抵押擔保之抵押債權）之同時，將如附表所示之不動產移轉登記予原告。
被告應給付原告新台幣肆萬壹仟壹佰捌拾元，及自民國九十六年一日五日起至備齊證件交予承辦代書之止按日給付原告新台幣貳佰玖拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之一，其餘由原告負擔。
本判決第二項於原告於新台幣壹萬肆仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由 1
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告提起本件訴訟，據其於96年1 月4 日所所提出之訴狀所載，係請求：㈠被告將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告，㈡被告應給付原告新台幣（下同）
4 萬1,180 元及自民國96年1 月4 日起至履行前項義務之止日，按日給付原告290 元。雖於96年3 月6 日具狀追加備位之聲，請求被告給付58萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。惟請求之基礎事實均為兩造間因買賣如附表所示不動產所生之糾紛，核屬同一，應予准許，合先敘明。
二、原告於96年3 月13日以訴外人呂濟良、林彥魁擅自以原告名義發出板橋廿四支郵局第1052號存證信函，涉有偽造文書等罪行，具狀請求停止本件訴訟。按私文書應由舉證人證其真正，但他造於其真止不爭執者，不在限此，民事訴訟法第35
7 條定有明文。查原告否認被告所提出板橋廿四支郵局第1052號存證信函上「甲○○」之印文為其所蓋，亦否認該印章為其所有，又兩造所簽訂之不動產買賣契約書所蓋「甲○○」之印文與上開存證信函上之印文，並不相同，且原告復對訴外人呂濟良、林彥魁提起偽造文書之刑事告訴，有告訴狀
1 件在卷足憑，被告就上開存證信函之真正復無法舉證以實其說，則上開存證信函自難採為有利於被告之證據。上開存證信函既未經本院採為裁判之基礎，則訴外人呂濟良、林彥魁是否有涉及刑事犯罪，對於本件民事訴訟之判斷，並不生影響，本件自無停止訴訟之必要，原告此部分之聲請，難認有據，不應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠緣被告將其所有門牌號碼台北縣板橋市○○路○ 段○○○ 巷○○
號5 樓之房屋所有權及基地持分，委託訴外人永慶房屋公司出售，原告因見到永慶公司出售系爭不動產之廣告，即與永慶公司之仲介人員接洽，幾經磋商確定交易條件後，兩造乃於民國95年4 月15日就系爭不動產簽訂買賣契約，依據該契約第13條第3 項之約定「乙方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金，至乙方完全給付時為止。」原告因簽訂系爭買賣契約書，故先依約支付新台幣（下同）29萬元之價金，並依被告所言將面額29萬元之即期支付交予被告指定之代書姜瑞霞，該支票業已兌現，原告除支付前述29萬元價金外，亦已支付仲介費3 萬9,900 元予永慶公司。
㈡依據系爭買賣契約第5 條約定，被告應於95年8 月15日備證
用印，換言之，依據該約定，原告第1 次應履行其義務即係在95年8 月15日備妥證件並用印齊全交付給原告，惟被告避不見面，日前原告發覺被告在向原告收款後，立即又將系爭不動產向大眾銀行抵押借款。又依據系爭買賣契約第5 條第
1 款之約定：「乙方（即被告）原有貸款需由甲方（即原告）代清償時，依第6 條第2 項約定支付尾款，始辦理交屋。
」原告自得依上開約定，請求被告交付系爭不動產，並辦理所有權移轉登記，使原告取得所有權。
㈢又被告應於95年8 月15日履行其給付義務（交付證件及用印
），截至起訴之96年1 月3 日止，共計142 日，依系爭買賣契約第13條約定，被告應給付原告「按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金」，原告已給付之價款為29萬元，是以被告每日應給付之違約金即為290 元，自95年8 月15日起至起訴之96年1 月3 日止，共計142 日，故被告應給付違約金為4 萬1,180 元，此外並應依該約逐日賠償違約金至被告履行移轉系爭不動產所有權及交屋等義務為止。
㈣為此，依據買賣契約之法律關係，請求被告①應將門牌號碼
台北縣板橋市○○路○ 段○○○ 巷○○號5 樓之房屋所有權及其基地持分移轉登記予原告，並將該房屋騰空交付予原告，②應給付原告4 萬1.180 元，並自96年1 月4 日起至履行前項義務之日止，按日給付原告290 元。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠原告曾於95年9 月9 日以板橋廿四支郵局之存證信函通知被
告解除本件買賣契約，則原告請求被告交付爭房地，為無理由。至於原告備位之訴請求被告返還違約金部分，被告希望原告能酌減違約金。又 鈞院如判決原告提起先位之訴為有理由，被告就原告應給付之房屋價款主張同時履行之抗辯。㈡為此，請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
三、經查原告主張兩造於95年4 月15日就系爭不動產簽訂買賣契約書，約定買賣總價為570 萬元，原告於簽約當日給付面額29萬元之支票1 紙，用以支付頭期款29萬元，及兩造於系爭契約書第5 條約定，95年8 月15日雙方應備齊證件交予承辦代書，以便辦理用印，於土地增值稅單及契稅單核發後5 日內，原告應支付被告85萬元，尾款456 萬元應由甲方（即原告）代乙方（即被告）清償原有銀行貸款，並依本契約第6條第2 項規定支付尾款時，始辦理交屋；並於系爭契約第13條約定，乙方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之壹計算之違約金，至乙方（即被告）完全給付時為止之事實，有不動產買賣契約書、付款明細確認表、支票正背票影本、建物與土地登記謄本各1 件為證，自堪信為真實。至於被告抗辯：本件不動產買賣契約已經解除云云，雖據提出板郵廿四支郵局存證信函
1 件為證，然原告否認該文書之真正，被告復未能就該文書之真正舉證以實其說，核被告之抗辯，核屬不足採信。
四、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限」，民法第229 條第2項、民法第264 條第1 項分別定有明文。經查：
㈠兩造約定於95年8 月15日應備齊證件交予承辦代書，則被告
未於該日備齊證件交付予承辦代書，即應負遲延責任，原告自得請求被告履行此項義務，惟被告嗣後如履行備齊證件交付予承辦代書之義務，即無庸再負遲延責任。因此，被告就未依約履行備齊證件交予承辦代書所負之遲延責任，僅負至其備齊證件交予承辦代書之日止，而非負至被告履行交屋之日止。況於被告已履行備齊證件交予承辦代書，惟原告未代被告清償原有銀行貸款之場合，被告依兩造之約定尚可主張同時履行抗辯，如謂被告違反應於95年8 月15日備齊證件交予承辦代書義務所負之遲延責任須至被告交屋之日終止，豈非謂原告未依約代被告清償原有銀行貸款，被告反而須按日給付原告290 元，焉得事理之平？又兩造於系爭買賣契約第
13 條 約定被告有遲延交付證件之情形，應賠償原告自應付之日起至按已給付買賣價款每日千分之一計算之違約金，至被告完全給付時為止，而原告已給付被告買賣價款29萬元之事實，均已詳述如前，則原告請求被告給付自95年8 月15日起96年1 月4 日止共計142 日（原告誤算自95年8 月15日起至96年1 月3 日止為142 日）之違約金4 萬1,180 元，及自
96 年1月5 日起至被告備齊證件交予承辦代書之日止按日給付290 元，為有理由，應予准許，逾此之請約金請求（即請求至被告交屋之日止），即屬無據，不應准許。
㈡兩造於系爭買賣契約第5 條約定，被告須於原告①於土地增
值稅單及契稅單核發後5 日內支付85萬元，②代被告清償原有銀行貸款，及依買賣契約第6 條第2 項約定支付尾款（上開貸款與尾款合計為456 萬元）時，負交屋之義務服，上開條款並未定被告交付房屋之確定期限，而原告於土地增值稅單及契稅單核發5 日內應支付85萬元，及原告代被告清償銀行貸款，係原告取得系爭房地所有權之法定對待給付條件（即不真正條件），非並係定被告交付房地期限之條款，則原告自得以起訴狀繕本送達被告（於96年1 月12日送達）代催告而請求被告交付系爭房地。又被告既就原告不動產價金之交付（註：本件不動產買賣總價為570 萬元，扣除原告已給付之訂金29萬元，尚有餘款541 萬元未付）為同時履行之抗辯，則本院依法亦應為對待給付之保留判決。
六、從而，原告依據買賣契約之法律關係，請求①被告應於原告給付541 萬元（給付方式包含代為清償以如附表所示不動產設定抵押擔保之抵押債權）之同時，將如附表所示之不動產移轉登記予原告，暨②被告應給付4 萬1,180 元，及自96年
1 月5 日起至備齊證件交予承辦代書之止按日給付原告290元，為有理由，應予准許，逾此之請求，即屬無據，應予駁回。又原告陳明願供擔保請准為假執行之宣告，就本判決第二項所命被告給付金錢部分，核屬有據，爰酌定相當之擔保金額，准許之。至於本判決第一項係命被告為一定之意思表示，並非屬財產權之訴訟，依法不得宣告執行，又原告請求被告給付金錢超過本判決第二項所命給付部分，既受敗訴之判決，則其假執行之聲請均應予駁回。
七、末按備位之訴以先位之訴受敗訴判決為裁判之停止條件，本件原告先位之訴既受部分勝敗判決，則備位之訴裁判之停止條件即未成就，本院自無庸予以審酌，併此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第項第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 20 日
民事第三庭 法 官 何君豪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 4 月 20 日
書記官 蕭興南附表┌──┬─────────────────────────────────────┐│ 土 │ ││ │台北縣板橋市○○○段189建號地目建面積476平方公尺應有部分1266/36000 ││ 地 │ ││ ├─────────────────────────────────────┤│ 標 │ ││ │台北縣板橋市○○○段189之3建號地目建面積67平方公尺應有部分1266/36000 ││ 示 │ │├──┼─────────────────────────────────────┤│ 建 │ ││ 築 │建物門牌：台北縣板橋市○○路○段○○○○○○號5樓 ││ 改 │ ││ 良 ├─────────────────────────────────────┤│ 物 │ ││ 標 │台北縣板橋市○○○段5237建號權利範圍全部 ││ 示 │ │└──┴─────────────────────────────────────┘