臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第918號原 告即反訴被告 戊○○
號3樓訴訟代理人 徐維良律師複代理人 黃豪志律師被 告即反訴原告 丁○○被 告 丙○○
乙○○前列二人共同法定代理人 丁○○被 告 甲○前列四人共同訴訟代理人 金振傑律師被 告 己○○上列當事人間請求返還不動產等事件，經本院於民國96年7 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○○、丙○○、丁○○及甲○應將坐落台北縣土城市○○段1054建號即門牌號碼台北縣土城市○○街○○巷○ 號4 樓之房屋遷讓交給原告。
被告乙○○、丙○○、丁○○應將戶籍自前開房屋遷出。
被告丁○○及甲○應自民國96年3 月4 日起至前開房屋交還原告之日止，按月給付原告新台幣肆仟零壹拾貳元。
被告己○○應自民國95年10月16日起至前開房屋交還之日止，按日給付原告新台幣1000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○、丙○○、丁○○及甲○負擔百分之九十，由被告己○○負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰壹拾萬元供擔保後，得為假執行。如被告乙○○、丙○○、丁○○及甲○以新台幣參佰參拾萬元為原告預供擔保，免為假執行。
本判決第三項於各該給付期屆至時，原告以新台幣壹仟參佰參拾柒元供擔保後，得為假執行，但被告丁○○及甲○如於各期以新台幣肆仟零壹拾貳元為原告預供擔保，免為假執行。
本判決第四項於各該給付期屆至時，原告以新台幣參佰參拾參元供擔保後，得為假執行，但被告己○○如於各期以新台幣壹仟元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、本件被告己○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：原告於民國95年9 月20日與被告己○○簽訂不動產買賣契約，被告己○○將坐落台北縣土城市○○段○○○ ○號土地所有權應有部分萬分之196 及1054建號即門牌號碼台北縣土城市○○街○○巷○ 號4 樓之房屋所有權全部，以新台幣（下同）330 萬元出賣予原告，原告於簽約時給付訂金五萬元，業據載明於買賣契約書第三條，復於95年9 月29日自新竹國際商業銀行台北分行匯出394252元及0000000元及匯款手續費70元，至己○○之板信商業銀行永和分行帳號00000000000000、00000000000000內，又於95年10月3 日提領現金775865元交予仲介林惟賢轉交被告己○○，已付清全部價金330 萬元，有匯款單及訴外人林維賢代收單據為證嗣於95年9 月28日登記取得系爭房地之所有權，惟被告己○○並未依約於95年10月15日之前將系爭房屋交付原告掌管或居住，依兩造所訂之買賣契約書第8 條約定，被告己○○每日應賠償原告1000元之違約金，原告再三要求被告己○○交屋，被告己○○始告知原告稱系爭房屋目前由被告乙○○、丙○○、丁○○及甲○占有，被告己○○為安撫原告，乃稱得向被告丁○○按月收取租金11000 元，惟當原告找被告丁○○協商時，丁○○向原告表示並無租約存在，不願繳納租金，亦不同意將系爭房屋交予原告，被告己○○為補償原告遲遲未能占有使用系爭房屋所受之損害，即於96年1 月4 日以其個人名義代被告丁○○支付相當於二個月之租金22000元予原告，原告於96年1 月25日寄發存證信函限被告丁○○於96年2 月6 日前搬離系爭房屋，然未獲置理，查被告乙○○、丙○○、丁○○及甲○無權占有原告所有系爭房屋，原告依據民法第767 條之規定，請求被告乙○○、丙○○、丁○○、甲○自系爭房屋遷出交還原告，請求被告乙○○、丙○○、丁○○將戶籍自系爭房屋遷出，並依民法第179 條之規定，請求被告丁○○、甲○自95年11月28日起迄系爭房屋返還原告之日止，按月給付原告11924 元。另被告己○○應依買賣契約書第8 條約定，每日賠償原告1000元之違約金，為此請求被告己○○自民國95年10月16日起至前開房屋交還之日止，按日給付原告1000元。並聲明：被告乙○○、丙○○、丁○○及甲○應自系爭房屋遷出交還原告。被告乙○○、丙○○、丁○○應將戶籍自前開房屋遷出。被告丁○○、甲○應自95年11月28日起迄系爭房屋返還原告之日止，按月給付原告11924 元。被告己○○應自95年10月16日起至前開房屋交還之日止，按日給付原告1000元。願供擔保請准宣告假執行。
三、被告丁○○、乙○○、丙○○、甲○則以：被告丁○○從無出賣系爭房屋之意思，被告己○○於94年間向被告丁○○佯稱要幫伊向銀行貸款以清償舊債，被告丁○○即將印鑑證明、印鑑章、房地所有權狀交予被告己○○辦理貸款，豈料被告己○○竟於94年4 月27日偽造買賣契約書，將系爭房屋移轉登記為被告己○○所有，己○○惟恐系爭房屋遭被告丁○○討回，竟於95年9 月20日與原告通謀虛偽簽訂買賣契約書，將系爭房屋移轉登記予原告，此由原告未曾至被告丁○○家中看屋，原告與被告己○○同住於中和市○○路○○○ 巷○號等情，即可得知原告與被告己○○勾串偽造買賣契約書，該移轉行為因違背公共秩序善良風俗而無效，系爭房屋仍屬被告丁○○所有，被告丁○○並非無權占有等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利之判決願供擔保請准宣告假執行。
四、被告己○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明及陳述。
五、兩造不爭執之事實：系爭房地原登記於被告丁○○名下，於94年4 月27日以買賣為原因登記於被告己○○名下，復於95年9 月28日以買賣為原因登記為原告名下，系爭房屋目前由被告乙○○、丙○○、丁○○及甲○占有，被告乙○○、丙○○、丁○○並將戶籍設籍於系爭房屋。
六、本件之爭點為：原告是否為系爭房地之所有權人？被告乙○○、丙○○、丁○○及甲○有無占有之權源？原告已提出土地及建物登記謄本資以證明其為所有權人，依土地法第43條規定「依本法所為之登記，有絕對效力」，被告丁○○、乙○○、丙○○、甲○否認原告為所有權人，應由被告丁○○等舉證證明之。經查，被告丁○○辯稱遭被告己○○詐騙乙節，並未舉證以實其說，而依系爭房地土地登記異動索引所示，系爭房地於94年4 月27日以買賣為原因登記於被告己○○名下，己○○亦向板信商業銀行股份有限公司借款，設定抵押，同時清償丁○○積欠訴外人吳玉蘭與上海商業儲蓄銀行股份有限公司之借款，倘己○○目的在於詐騙取得系爭房地之所有權，其登記取得系爭房地所有權即已達到目的，豈有復以自己為借款人向銀行借款代為清償丁○○之債務之理？丁○○稱其委託己○○借新債還舊債，卻未見新的債權銀行催討借款，豈會不生疑問，追查真相，倘若確有遭被告己○○詐騙乙事，為何不請求己○○返還系爭房地所有權？是被告丁○○空言辯稱遭被告己○○詐騙乙節，實與常情不符，殊難採信。次查，被告丁○○就其指稱被告己○○與原告通謀虛偽簽訂買賣契約書乙節，僅以原告未曾至被告丁○○家中看屋，原告與被告己○○同住於台北縣中和市○○路○○○ 巷○ 號等情為證，按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人負舉證之責（最高法院48年台上字29號判例意旨參照），查原告未曾住於台北縣中和市○○路○○○ 巷○ 號，有戶籍資料可稽，而被告丁○○所提土地謄本記載原告住於台北縣中和市○○路○○○ 巷○號，此登記資料核與原告向台北縣板橋地政事務所送件之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書記載不符（見卷第117頁），應為台北縣板橋地政事務所之誤載，原告亦已聲請該地政機關為更正登記，有更正後之土地謄本可稽，此外，縱使原告買屋未曾入屋內察看，為買賣房屋之少見，惟此尚不足以資為證明被告己○○與原告通謀虛偽簽訂買賣契約為真實，而原告就其給付買賣價金330 萬元予被告己○○之過程，已提出買賣契約書、匯款單及訴外人林維賢代收單據為證，堪信原告確有給付價金之事實，是被告丁○○所為通謀虛偽成立買賣之抗辯，亦不可採。綜上，原告為系爭房地之所有權人，應可認定。被告丁○○等又未舉證證明渠等有合法之占有權源，是原告依據民法第767 條之規定，請求被告乙○○、丙○○、丁○○、甲○自系爭房屋遷出交還原告，自屬有據，應予准許。又被告乙○○、丙○○、丁○○將戶籍設於系爭房屋，對於原告之圓滿行使其所有權之狀態自有妨害，原告請求被告乙○○、丙○○、丁○○將戶籍自系爭房屋遷出，亦有理由，應予准許。
七、原告主張：其於取得系爭房屋所有權後，要求被告己○○交屋，被告己○○始告知原告稱系爭房屋目前由被告乙○○、丙○○、丁○○及甲○占有，嗣於96年1 月4 日以其個人名義代被告丁○○支付相當於二個月之租金22000 元予原告等語，解釋上可認為出賣人己○○於96年1 月4 日以對於被告丁○○等之返還請求權讓與原告以代交付，原告受讓取得系爭房屋之使用收益權。被告丁○○及甲○於原告取得系爭房屋之使用收益權後，無權占用系爭房屋，依社會通念可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照），致原告受有損害，原告依據不當得利之規定，請求被告丁○○、甲○返還不當得利，自屬有據。次按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1 項所明定。又土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1 項所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額，又土地法第148 條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1 項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，原告主張以契稅繳款書（原證五）所載移轉價格193800元，作為房屋價額之估定，亦無不可。查系爭建物之房屋價額193800元，系爭土地申報地價為每平方公尺10720 元（原告起訴狀誤載為46100 元），面積1369.15 平方公尺，所有權應有部分萬分之196 ，有土地登記簿謄本可稽，是土地價值為287675元（元以下四捨五入），合計土地及建物申報總價為481475元。系爭建物於民國74年4 月11日完成，屋齡超過二十年，有建物所有權狀可稽，延峰街多為住家，兼有商店錯落，臨近之延吉街與金城路則較為繁榮，此有原告提出之照片可參。本院斟酌系爭建物由被告供作住家使用、建物坐落之位置附近繁榮程度及被告己○○願代為幾付租金母月1100元可資為當地租金行情之參考，認以土地及建物之申報總價年息百分之十計算為適當。以此計算，每月租金為4012元（000000x10%/12=4012）。原告係於96年1 月4 日自出賣人己○○受讓取得系爭之使用收益權，是原告請求被告丁○○、甲○返還不當得利之始點，應自96年1 月4 日起算，但因被告己○○已代被告丁○○給付二個月之租金，經扣除此二個月，故改自96年3 月4 日起算不當得利，又被告迄今並無返還原告使用系爭建物之意，是被告丁○○、甲○按月應自
96 年3月4 日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告4012元。原告於上開範圍內之請求，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、原告另請求被告己○○自95年10月16日起至前開房屋交還之日止，按日給付原告1000元等情，經查，依原告與被告己○○所訂之買賣契約書第8 條約定「本件買賣，乙方（即被告己○○）應于民國95年10月15日以前移交予甲方（即原告）掌管或居住，不得拖延，倘若延誤，每日應賠償甲方新台幣壹仟元違約金，不得異議」，有契約書可稽，依上開文義，被告己○○應將系爭房屋交付原告使其取得直接占有，雖被告己○○之後改以對於被告丁○○之返還請求權讓與原告以代交付，惟此仍屬違反前揭約定，被告己○○又未證明原告嗣後同意拋棄此項違約金請求權，則原告依約請求被告己○○按日給付1000元作為違約金，自屬有據，應予准許。
九、原告請求被告乙○○、丙○○、丁○○及甲○遷讓房屋及請求被告丁○○、甲○給付不當得利，請求被告己○○給付違約金部分，原告及被告乙○○、丙○○、丁○○及甲○陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告之。原告請求被告乙○○、丙○○、丁○○向戶政機關為遷出戶籍之申請，依強制執行法第130 條第1 項「命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示」，應於判決確定時，視為已為意思表示，不得宣告假執行，原告此部分之請求，應予駁回。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告丁○○從無出賣系爭房地之意思，被告己○○於94年間向反訴原告佯稱要幫伊向銀行貸款以清償舊債，反訴原告即將印鑑證明、印鑑章、房地所有權狀交予被告己○○辦理貸款，豈料被告己○○竟於94年4 月27日偽造買賣契約書，將系爭房地移轉登記為被告己○○所有，己○○惟恐系爭房地遭反訴原告討回，竟於95年9 月20日與反訴被告通謀虛偽簽訂買賣契約書，將系爭房地移轉登記予反訴被告，該移轉行為因違背公共秩序善良風俗而無效，系爭房地仍屬反訴原告所有，反訴原告本於所有權，依民法第
767 條之規定排除侵害，請求反訴被告塗銷其與被告己○○間之所有權移轉登記後，將系爭房地移轉登記給反訴原告所有。反訴被告並非善意第三人，其知悉系爭房屋係由被告己○○施行詐術所取得，僅付五萬元即登記為系爭房屋之所有權人，又未曾至反訴原告家中察看，避免東窗事發，又與被告己○○同住於台北縣中和市○○路○○○ 巷○ 號，彼此間有意思之聯絡，勾串偽造買賣契約書，共同侵害反訴原告之所有權，反訴原告依據民法第185 條第1 項、第184 條第1 項之規定，亦得請求反訴被告塗銷所有權移轉登記，將系爭房地之所有權移轉登記為反訴原告所有。並聲明：反訴被告應將坐落台北縣土城市○○段○○○ ○號土地及1054建號即門牌號碼台北縣土城市○○街○○巷○ 號4 樓之所有權移轉登記塗銷，將前揭房地之所有權移轉登記為反訴原告所有。
二、反訴被告則以：反訴被告於簽約時給付訂金五萬元，於95年
9 月29日由反訴被告之新竹國際商業銀行台北分行匯出394252元及0000000 元及匯款手續費70元，至己○○之板信商業銀行永和分行帳號00000000000000、00000000000000內，又於95年10月3 日提領現金775865元交予仲介林惟賢轉交被告己○○，已付清全部價金330 萬元，有匯款單及訴外人林維賢代收單據為證，反訴被告與己○○之間，合法成立不動產買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為，自無民法第72條之適用，無論反訴原告主張其與己○○之間有何事由存在，反訴被告依據土地登記資料，信賴己○○已取得系爭房地之所有權，善意自己○○受讓所有權，應受保護，反訴被告已取得系爭房地之所有權，反訴原告無權請求反訴被告塗銷所有權移轉登記，反訴原告主張反訴被告與己○○為共同侵權行為，請反訴原告舉證等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、查反訴原告所為遭被告己○○詐騙及反訴被告與己○○通謀虛偽簽訂買賣契約之主張，均為本院所不採，業已認定如前，反訴原告未能證明其為系爭房地之所有權人，是其依據民法第767 條、第184 條之規定，請求反訴被告塗銷所有權移轉登記，將前揭房地之所有權移轉登記為反訴原告所有，為無理由，應予駁回。
參、結論：本訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1 項前段，第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 26 日
民事第三庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 7 月 26 日
書記官 李錦輝