臺灣板橋地方法院民事判決 96年度重訴字第170號原 告 乙○○訴訟代理人 李金澤律師被 告 甲○○
之10訴訟代理人 湯明亮律師上列當事人間請求房屋所有權移轉登記事件，經本院於民國96年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示建物及土地之所有權移轉登記與原告。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國96年4 月19日與被告簽立不動產買賣契約書，買受被告所有如附表所示門牌號碼台北縣板橋市○○路○○巷○○號2 樓房屋及基地，約定總價金新台幣（下同）6,600,000 元，原告已給付第一期款1,600,000 元，其餘5,000,000 元為尾款，雙方約定於原告銀行貸款核撥並代償被告原三商美邦銀行之貸款結清餘額後，尾款一次付清，被告則應於96年4 月19日備齊過戶證件，兩造則應於稅單核下後3 日內繳清稅款。有關稅款原告業已繳清，然迄今被告尚未能提供房地權狀交付原告以辦理房屋移轉登記，如此致令原告無法向銀行辦理貸款以履行給付尾款之義務，將造成違約。爰依買賣契約關係，請求被告為移轉登記。並聲明：㈠被告應將如附表所示房屋及其坐落基地辦理移轉登記予原告。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭登記於被告名下之不動產，係被告之父親陳光武出資
所購買，系爭不動產之所有權狀一直由被告父親陳光武所保管，以免被告私下處分，故被告無法向其父親陳光武取得系爭不動產之所有權狀，此項事實，原告、房屋仲介人員石博文自始知悉，此由不動產買賣契約書第14條㈣約定：「賣方已收價款新台幣壹佰萬元整，暫交由永福房屋保管至土地建物所有權狀補發下來交付代書後取回價款。」，可以證明，原告及房屋仲介人員既明知被告無法取得系爭不動產所有權狀，以履行移轉所有權登記之義務，則兩造所訂之不動產買賣契約依上開法條之規定，應屬無效。
㈡依兩造不動產買賣契約第14條第3 款：「雙方同意最遲於
96年5 月30日以前，結清尾款完成交屋。」之特別約定，原告必須在96年5 月30日前結清尾款，但原告在96年5 月30日前並未結清尾款，原告當負有遲延責任，雖依兩造不動產買賣契約第3 條：「賣方應於前條第一次款付款時交付所有權狀，第一次款付款時交付產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之地政士‧‧」之約定，被告有先為給付之義務，即被告有先交付所有權狀、產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之地政士之義務，但原告並未行使此項抗辯權，原告仍負有遲延責任，而被告於96年6 月5 日所提答辯狀已對原告為催告2 日內付清全部價款之意思表示，惟原告迄今並未付清全部價款，參照最高法院74年度第一次民事庭會議決議：「依民法第254 條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符。惟債權人催告定有期限而不相當（過短）時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生該條所定契約解除權。」，被告自得解除兩造不動產買賣契約，為此，被告再以答辯㈡狀之送達為解除兩造不動產買賣契約之意思表示，兩造不動產買賣契約既已解除，則原告依兩造不動產買賣契約請求被告移轉系爭不動產所有權予原告，依法自屬無據。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如為不利被告之判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實㈠兩造就系爭房地於96年4 月19日簽訂不動產買賣契約書，
約定價金為6,600,000 元，並於⒈第2 條約定第一期款1,600,000 元，於簽訂本契約同時
由買方給付。本款項包括已收定金。第四期尾款5,000,000 元俟買方銀行貸款核撥並代償賣方原三商美邦貸款結清餘額後，尾款一次付清。
⒉第3 條約定：賣方應於前項第1 次款付款時交付產權移
轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之地政士。
⒊第4條約定：稅捐及登記費之歸屬：
㈠本買賣不動產所應繳之各種稅費：如地價稅、房屋稅
、工程受益費等至交屋日止概由賣方負責繳清，翌日起即歸買方負擔。
⒋第14條特別約定事項：
㈠房屋依現況交屋。
㈢雙方同意最遲於96年5 月30日以前，結清尾款完成交屋。
㈣賣方已收價款1,000,000 元，暫交由永福房屋保管至土地建物所有權狀補發下來交付代書後取回價款。
㈡原告業已給付被告600,000 元價款，並有1,000,000 元價款現由永福房屋公司保管。
㈢系爭不動產之土地增值稅32,280元，原告業已繳清。
四、查依系爭買賣契約書第3 條約定：賣方應於前項第1 次款付款時交付產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之地政士。而原告業已交付第一期款中之1,600,000 元與被告（其中1,000,000 元價款依系爭買賣契約第14條㈣之約定由永福房屋公司保管），此為兩造所不爭執，則原告主張被告應配合辦理不動產移轉登記，即堪採信。
五、被告雖抗辯：系爭不動產之所有權狀一直由被告父親陳光武所保管，被告無法向其父親陳光武取得系爭不動產之所有權狀，此並為原告、房屋仲介人員石博文所自始知悉，故系爭買賣契約有給付不能情事，應為無效等語，惟查，所謂給付不能，有自始不能與嗣後不能，主觀不能與客觀不能之分。其為自始客觀不能者，依民法第246 條第1 項之規定，其法律行為當然無效。而所謂客觀給付不能，係指凡任何人均不能給付者而言。查系爭房地所有權係登記為被告所有，此為兩造所不爭執，並有建物登記簿謄本之影本1 份附於本院卷第12-13 頁可憑。又系爭房地之所有權狀雖在被告父親保管中，被告亦得請求返還，顯無何無法辦理移轉登記之給付不能情事。是被告抗辯系爭買賣契約有給付不能情事，應為無效云云，不足採取。
六、被告雖又抗辯：依兩造不動產買賣契約第14條第3 款：「雙方同意最遲於96年5 月30日以前，結清尾款完成交屋。」之特別約定，原告必須在96年5 月30日前結清尾款，但原告在96年5 月30日前並未結清尾款，原告當負有遲延責任，被告已於96年6 月5 日提出答辯狀對原告催告2 日內付清全部價款，原告迄未如數給付，被告並再以答辯㈡狀之送達為解除兩造不動產買賣契約之意思表示等詞。惟兩造於系爭買賣契約第2 條約定：第一期款1,600,000 元，於簽訂契約同時由買方給付。本款項包括已收定金。第四期尾款5,000,000 元俟買方銀行貸款核撥並代償賣方原三商美邦貸款結清餘額後，尾款一次付清等語，係約定該5,000,000 元尾款，應俟原告銀行貸款核撥並代償被告原三商美邦銀行之貸款後一次付清，就系爭尾款之給付，約定不確定清償期限。至於兩造於系爭買賣契約書第14條㈢約定：雙方同意最遲於96年5 月30日以前，結清尾款完成交屋等語，經對照上開第2 條之約定，核其約定意旨，應係針對被告已依約提供辦理過戶所需文件以辦理所有權移轉登記後，原告遲不據以辦理貸款並清償，而約定原告至遲應辦理貸款以為清償之期限，以確保被告之利益。而系爭房地因被告未依約提供所有權狀，致遲無法辦理移轉登記，原告亦無從辦理銀行貸款，此為兩造所不爭，則原告之尾款給付義務自仍應於銀行貸款核撥並代償被告原三商美邦銀行之貸款後始發生。被告以上開契約第14條第㈢項之約定，主張原告有給付遲延情事，亦有誤會。其據以主張解除契約，於法不合，不足採取。
七、綜上，原告依買賣契約之法律關係，請求被告就系爭房地為移轉登記，為有理由，應予准許。又本件原告請求被告就系爭房地為移轉登記，係屬請求命被告為一定之意思表示，依強制執行法第130 條第1 項之規定，應視為其自確定或成立時，被告已為意思表示，茲判決尚未確定，固無執行之可言。是原告聲請為假執行之宣告，顯有未合，應予駁回。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 31 日
民事第二庭 法 官 陳麗玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 7 月 31 日
書記官 陳玉心