臺灣板橋地方法院民事判決 96年度重訴字第263號原 告 己○○
子○○○癸○○庚○○丁○○辛○○壬○○丙○○共 同訟訴代理人 郭芳宜律師被 告 天○○
宇○○未○○共 同訴訟代理人 陳正磊律師複 代理人 戊○○被 告 地00000000被 告 宏亞食品股份有限公司（永和店）法定代理人 辰○○訴訟代理人 甲○○被 告 巳○○
卯00000000被 告 戌○○訴訟代理人 陳志偉律師被 告 頂溪哈林運動用品有限公司法定代理人 丑○○被 告 乙○○上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國97年6 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告天○○、被告地000000000應自坐落臺北縣永和市○○段○○○號土地如附圖G 、H 部分面積二九點九平方公尺、同段七八五號土地如附圖I 部分面積一三點九二平方公尺、同段七八六號土地如附圖J 部分面積二點七四平方公尺之地上建物即門牌號碼臺北縣永和市○○路○ 段○○號4 層建物內如附圖G 、H、I 、J 所示部分遷出，被告天○○並應將上開附圖G 、H 、I、J 所示部分之地上4 層建物拆除，回復土地原狀返還原告。
被告宇○○、被告宏亞食品股份有限公司應自坐落臺北縣永和市○○段○○○號土地如附圖C 、D 部分面積九二點三一平方公尺、同段七八五號土地如附圖E 部分面積四○點五九平方公尺、同段七八六號土地如附圖F 部分面積九點二九平方公尺之地上建物即門牌號碼臺北縣永和市○○路○ 段○○號3 層建物如附圖C 、D、E 、F 所示部分遷出，被告宇○○應將上開土地上如附圖C 、
D、E、F 部分3 層建物拆除，回復土地原狀返還原告。被告未○○、被告巳○○、被告卯0000000000應自坐落臺北縣永和市○○段○○○號土地如附圖B 所示面積九三點四四平方公尺地上3 層建物即門牌號碼臺北縣永和市○○路○ 段○○號遷出，被告未○○、許子政並應將如附圖B 所示部分地上3 層建物拆除，回復土地原狀返還原告。
被告乙○○、頂溪哈林運動用品有限公司應自坐落臺北縣永和市○○段○○○號土地如附圖A 所示部分面積42.38 平方公尺地上2層 建物即門牌臺北縣永和市○○路○ 段○○號遷出，被告乙○○並應將如附圖A 部分地上2 層建物拆除回復土地原狀返還原告。
被告天○○應給付原告新台幣柒拾陸萬肆仟貳佰伍拾元，及自民國九十六年六月二十七日起至返還土地之日止，按年給付原告新台幣壹拾伍萬貳仟捌佰伍拾元。
被告宇○○應給付原告新台幣貳佰叁拾伍萬肆仟元，及自民國九十六年六月二十七日起至返還土地之日止，按年給付原告新台幣肆拾柒萬捌佰元。
被告未○○應給付原告新台幣貳佰零壹萬壹仟壹佰壹拾元，及自民國九十六年六月二十七日起至返還土地之日止，按年給付原告新台幣肆拾萬貳佰貳拾貳元。
被告戌○○應給付原告新台幣玖拾萬柒仟陸佰壹拾元，被告乙○○應自民國九十七年一月二十三日起至返還土地之日止，按年給付原告新台幣壹拾捌萬壹仟伍佰貳拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告天○○、被告地000000000負擔百分之一三，被告宇○○、被告宏亞食品股份有限公司負擔百分之三九，被告未○○、被告巳○○、被告卯0000000000負擔百分之三二，被告乙○○、頂溪哈林運動用品有限公司負擔百分之一四；餘由原告負擔。
本判決第一項至第四項於原告依序分別以新台幣壹佰捌拾萬元、新台幣伍佰伍拾肆萬元、新台幣肆佰伍拾萬元、新台幣貳佰零肆萬為「被告天○○、被告地000000000」、「被告宇○○、被告宏亞食品股份有限公司」、「被告未○○、被告巳○○、被告卯0000000000」、「被告乙○○、頂溪哈林運動用品有限公司」供擔保後，各得假執行；但被告「被告天○○、被告地000000000」、「被告宇○○、被告宏亞食品股份有限公司」、「被告未○○、被告巳○○、被告卯0000000000」、「被告乙○○、頂溪哈林運動用品有限公司」如於假執行程序實施前，依序各以新台幣伍佰肆拾壹萬元、新台幣壹仟陸佰陸拾貳萬元、新台幣壹仟叁佰伍拾萬元、新台幣陸佰壹拾貳萬元或等值之臺灣銀行可轉讓定期存單分別為原告預供擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但被告同意者，或請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第25
5 條第1 項第1 至3 款、第2 項定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：「1.被告天○○、芳林牙醫診所應自坐落臺北縣永和市○○段○○○ ○號建地面積26.02 平方公尺、同段78
5 地號建地面積10.95 平方公尺部分、同段786 地號建地面積0.37平方公尺部分、遷出，被告天○○並應將3 筆土地之地上建物拆除，回復土地原狀返還原告；2.被告宇○○、宏亞食品股份有限公司（以下簡稱：宏亞公司）應自坐落臺北縣永和市○○段○○○ 號土地建物面積92.31 平方公尺部分，同段785 號土地建物面積36.38 平方公尺部分，同段786 地號土地建物面積1.94平方公尺部分，即自門牌號碼臺北縣永和市○○路○ 段○○號之3 層建物遷出，被告宇○○應將上開
3 筆土地上3 層建物拆除，回復土地原狀返還原告；3.被告未○○、巳○○、卯0000000000應自坐落臺北縣永和市○○段○○○ 號土地建物面積90.76 平方公尺，即自門牌號碼臺北縣永和市○○路○ 段○○號地上3 層建物遷出；被告未○○、許子政並應將地上3 層建物拆除，回復土地原狀返還原告；4.被告戌○○、被告頂溪哈林運動用品有限公司（以下簡稱：頂溪哈林公司）應自坐落臺北縣永和市○○段○○○ 號土地建物面積55.2平方公尺部分，即門牌號碼臺北縣永和市○○路○ 段○○號地上2 層建物遷出，被告陳映城並應將地上2 層建物拆除回復土地原狀返還原告；5.被告天○○、芳林牙醫診所應連帶給付原告644,795 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年連帶給付原告128,55
9 元；被告宇○○、宏亞公司應連帶給付原告2,242, 960元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年應連帶給付原告470,800 元；被告未○○、巳○○、亥○○、酉○○、許廷建、寅○○、午○○、申○○○應連帶給付原告1,943,625 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年應連帶給付原告388,72 3元；被告戌○○、頂溪哈林公司應連帶給付原告1,182,11 0元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年給付原告236,423 元；6.原告願供擔保請准宣告假執行」，嗣於言詞辯論後，復經本院會同地政人員履勘現場，並經地政人員實地丈量繪製土地複丈成果圖，原告則於97年4 月22日當庭提出民事準備書（四）狀將該項聲明變更為如其聲明1 至6 所示，其撤回被告亥○○、酉○○、許廷建、寅○○、午○○、申○○○等人，並追加被告乙○○，核係屬訴之追加、變更及應受判決事項聲明之確定、補正，因原告上開追加、變更，無礙訴訟之終結與被告之防禦，揆諸前開規定，原告上揭訴訟行為，尚無不合，爰予准許，合先敘明。
二、被告地000000000、卯0000000000、頂溪哈林公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）查坐落臺北縣永和市○○段○○○ ○號（面積263.19平方公尺、同段785 地號（面積54.52 平方公尺）、同段786 地號（面積12.03 平方公尺）等3 筆土地（以下簡稱：系爭土地）為原告所共有，詎被告等無任何權源，復未經原告同意，被告等竟分別占用上述土地搭建房屋，即被告天○○所有門牌號碼為同縣永和市○○路○ 段○○號之4 層建物內無權占用如附圖所示G 、H 、I 、J 部分，並由被告地000000000無權占用該建物1 樓從事牙科醫療營業之行為；被告宇○○所有門牌號碼同路段68號之3 層房屋無權占用如附圖所示C 、D 、E 、F 部分，並由被告宏亞公司無權占用1樓 經營商業行為；被告未○○所有門牌號碼同路段70號之3 層房屋無權占用如附圖所示B 部分，並由被告未○○、許子政無權占用營業或居住使用；被告乙○○所有門牌號碼同路段74號2 層建物無權占用如附圖所示A 部分，並由被告頂溪哈林運動用品有限公司（以下簡稱：頂溪哈林公司）無權占用營業中。
（二）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第676 條前段定有明文。查被告天○○、宇○○、未○○、乙○○等對原告所有系爭土地，未徵得原告同意，擅自分別無權占有系爭土地部分面積興建房屋，並供彼等及其他被告居住或營業之事實，亦尤未提出徵得原告同意其等使用權源之任何證據，依上揭法條之規定，原告請求被告等自上開房屋騰空遷出，被告天○○、宇○○、未○○、戌○○、乙○○為上開建物所有人，並應拆除地上物回復土地原狀返還返還原告。
（三）次按「無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益」，民法第179 條前段定有明文；又按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，上述規定於租用基地建築房屋準用之」，土地法第97條第1 項及第105 條亦分別定有明文。再按「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」，最高法院61年台上字第1695號判例可稽。經查，本件系爭土地為建地，緊鄰捷運頂溪站，公車往來頻繁，面臨人潮不斷生意鼎盛之永和路，被告等無正當權源占據系爭土地興建2層、3 層或4 層房屋，依上開最高法院判例意旨，被告等可獲得相當於租金利益。另被告等因未支付分文租金，卻享有使用、出租系爭土地之利益及收取租金，致原告就系爭土地，受有未能予以使用收益之損害，被告天○○、宇○○、未○○、戌○○、乙○○等自應將上開利益返還原告，原告就相當於租金損失，請求被告等返還。而系爭72
1 地號土地，最近5 年之申報地價每平方公尺為新臺幣（下同）42,832元、系爭785 、786 地號土地之申報地價均為15,120元，因而原告自得依上揭法條向被告請求相當於租金之給付，即被告等應給付原告如聲明所載之金額。又被告等將系爭土地返還土地前，被告等仍繼續佔用，原告仍無法行使土地所有權能，繼續受有損害，故被告等均自起訴狀所載日期翌日起即96年6 月27日起，應按年給付每年相當租金之利益返還原告如聲明所示之金額。
（四）聲明：1.被告天○○、地000000000應自坐落臺北縣永和市○○段○○○ 號建地面積29.9平方公尺如附圖G、H 部分、同段785 地號建地面積13.92 平方公尺如附圖
I 部分、同段786 地號建地面積2.74平方公尺如附圖J 部分之地上建物門牌永和市○○路○ 段○○號4 層建物內如附圖G 、H 、I 、J 所示部分遷出，被告天○○並應將3 筆土地上開附圖G 、H 、I 、J 所示部分之地上4 層建物拆除，回復土地原狀返還原告；2.被告宇○○、宏亞公司（永和店）應自坐落臺北縣永和市○○段○○○ ○號建地面積
92.31 平方公尺如附圖C 、D 部分，同段785 地號建地面積40.59 平方公尺如附圖E 部分，同段786 地號建地面積
9.29平方公尺如附圖F 部分之地上建物門牌臺北縣永和市○○路○ 段○○號3 層建物如附圖C 、D 、E 、F 所示部分遷出，被告宇○○應將上開3 筆土地上如附圖C 、D 、E、F 部分3 層建物拆除，回復土地原狀返還原告；3.被告未○○、巳○○、卯0000000000應自坐落臺北縣永和市○○段○○○ ○號建地面積93.44 平方公尺如附圖
B 所示地上3 層建物門牌臺北縣永和市○○路○ 段○○號遷出；被告未○○、許子政並應將同附圖B 所示部分地上3層建物拆除，回復土地原狀返還原告；4.被告乙○○、頂溪哈林公司應自坐落臺北縣永和市○○段○○○ ○號建地面積42.38 平方公尺如附圖A 所示部分地上2 層建物門牌臺北縣永和市○○路○ 段○○號遷出，被告陳映城、乙○○並應將附圖A 部分地上2 層建物拆除回復土地原狀返還原告。5.被告天○○應給付原告764,250 元，並自96年6 月27日起至返還土地之日止，按年應給付原告152,850 元；被告宇○○應給付原告2,354,000 元，並自96年6 月27日起至返還土地之日止，按年應給付原告470,800 元；被告未○○應給付原告2,011,110 元，並自96年6 月27日起至返還土地之日止，按年應給付原告400,222 元；被告戌○○應給付原告907,610 元，被告乙○○自97年1 月23日起至返還土地之日止，按年給付原告181,522 元；6.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告天○○、宇○○、未○○、戌○○、乙○○、巳○○則各以下開情詞，資為抗辯，並均聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利之判決，被告願供擔保（現金或臺灣銀行可轉讓定期存單）宣告免為假執行。
（一）被告天○○、宇○○、未○○部分：
１、緣系爭臺北縣永和市○○段721 、785 、786 號土地，係由同縣市○○○○○段頂溪洲小段223-6 、208-2 、208-30號土地重測改編，其地主原為郭火炎持分14/19 ，葉文章持分5/19。而上開土地在日據時代由臺北洲政府興建3層樓房9 棟，作為煙酒配銷所所址，現門牌為永和路2 段
54 、56 、58、60、62、64號及系爭66號之A 部分、68號全部、70號全部。又台灣光復後，由民間人士取得該9 戶房屋，而後由9 戶房屋所有人曾吳秀縫、洪文龍、連教民、孫祖志、許吳月霞、江李月碧及被告天○○（系爭66號屋主）、宇○○（系爭68號屋主）、未○○（系爭70號屋主），向共有人代表郭火炎繳納地租，有地租收據可證。
２、查上開9 戶房屋屋主均向土地共有人代表郭火炎繳納地租，郭火炎去世後，由其繼承人代表郭有讓收租，而9 戶房屋基地租賃關係存在於共有土地之全部，共有土地辦理分割，依民法第825 條規定，分割前共有土地之租賃關係，分割後由取得人承受之，故上開房屋之基地租賃關係，分割後由郭火炎、葉文章承受之。而郭火炎、葉文章於63年
9 月7 日辦妥共有物分割，郭火炎取得9 戶房屋中6 戶之基地（門牌54、56、58、60、62、64號及66號東側約2/3），葉文章取得系爭3 戶房屋之基地，各均承受分割前之房屋基地租賃關係；葉文章去世，原告等為其全體繼承人，於95年10月16日辦妥繼承登記，在辦妥之前因葉文章行方不明，原告等也無出面，故而地租未收，但繼承登記前葉文章名下之地價稅單，均由稅捐處發單向被告等徵收，95年10月16日繼承登記後，自96年起方由原告自行繳納。
又葉文章係於48年9 月30日死亡，其繼承人即原告等對於系爭房屋之基地租賃關係之存在，及系爭房屋合法使用基地，從無出面表示異議，足見系爭房屋使用基地之租賃關係合法存在，應無疑義，是原告本於無權占有之法律關係，請求拆屋還地，顯有不當。
（二）被告戌○○部分：
１、原告就系爭721地號土地究有無所有權，實有疑義：⑴查依手抄土地登記謄本所示，系爭721 地號土地於65年7
月13日辦理共有物分割登記，最後登載之所有權人為葉文章，權利範圍全部。而原告等則係於95年10月16日始辦理繼承登記，原因發生日期為48年9 月30日。惟原告等若係於上開期日因繼承而取得權利，則衡情葉文章即無從於65年7月13日取得系爭721地號土地之所有權全部。職是，原告等就系爭721 地號土地究係繼承自何人，是否有合法之所有權，非無疑義。
⑵觀諸系爭721 地號土地之手抄謄本登記號數欄玖所示即明
，上開土地之共有人即郭火炎業於53年3 月22日死亡，其持分土地並於56年1 月30日由其繼承人徐郭新月等人辦理繼承登記，則訴外人郭火炎焉有如原告所稱係於65年間向法院訴請判決分割系爭土地之可能。又系爭土地係於49年間因法院判決分割而由郭火炎與葉文章分別取得14/19 及5/19之持分，然訴外人葉文章於48年9 月30日死亡後，既僅有5/19之持分，何以其卻能於65年間因共有物分割而取得系爭土地之全部持分。再者，原告等與訴外人葉文章究係何身分關係，原告等能否繼承葉文章所有之系爭土地，非無疑義。
２、被告並非無權占有系爭721 地號土地：查被告前於76年11月30日向訴外人陳錦榮等人購買坐落臺北縣永和市○○○○○段頂溪洲小段223-5 地號土地（按重測後為永和市○○段○○○ ○號）乙筆所有權全部、門牌號碼永和路2 段72號及74號建物所有權全部，此有不動產買賣契約書可稽。而上開建物若干部分係占用緊鄰之721地號土地，於買賣當時賣方陳錦榮等人乃提供賣渡證予被告，其內容略謂「立賣渡證人林紅英所有產業座落臺北縣中和鄉龜崙蘭溪洲土地所有權狀字號大字頂溪洲223-6 地號（按重測後為永和市○○段○○○ ○號）今因需要用款，經張國盛君介紹願將該土地南半邊計地15坪當時議定價格每坪130 元共計新臺幣1,950 元整情願賣與台端永久為業自賣出之後听憑買主種植或建築與賣主無干，倘有戚族爭論以及界地不清，概由賣主負責交涉」等語，用以證明被告於買受後得合法使用上開721 地號15坪之土地。惟現有臺北市○○市○○路2 段74號建物違章增建部分所占用之系爭721 地號土地部分，既經賣方陳錦榮等人提供賣渡證，證明被告於買受後有合法使用之權利，則被告占有系爭
721 地號土地自係合法有據。
３、又查被告戌○○已將臺北縣永和市○○路○ 段○○號、74之
1 號地下層及地上1 、2 樓房屋連同坐落系爭721 號土地上之違章建物出售予被告乙○○，上開房地並已在96年8月1 日點交完畢，則被告戌○○已非系爭違章建物之占有人，業已喪失對系爭違章建物之事實上處分權，且自96年
8 月1 日起即未占有上開建物，又何來遷出暨賠償損害可言。縱鈞院認被告戌○○曾無權占用系爭721 號土地，惟被告戌○○既已將系爭違章建物之事實上處分權讓與另被告乙○○並已移轉占有，被告戌○○對系爭違章建物業已喪失處分之權能，自無權拆除上開建物。詎原告於追加被告乙○○為被告後，卻仍請求被告戌○○與乙○○應將系爭違章建物拆除回復土地原狀返還原告，原告上開請求顯無理由。
４、按「土地法第105 條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息10% 計算」，最高法院46年臺上字第855 號判例著有明文。縱令被告確屬無權占有系爭721 地號土地，惟原告逕以申報地價年息10% 計算相當於租金之損害，實屬過高。
（三）被告乙○○部分：查系爭721 號土地上建物為被告戌○○所興建，而被告乙○○所佔用土地係窄長三角形狀，且非面臨馬路之土地，該土地價值應較為低，惟原告卻開出高價欲出售予被告乙○○，顯不合理。縱被告乙○○無權占用上開土地，原告逕以申報地價年息10% 計算相當於租金之損害，實屬過高。
（四）被告地000000000、卯0000000000、頂溪哈林公司、巳○○、宏亞公司部分：
被告地000000000、卯0000000000、頂溪哈林公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。而被告巳○○表明其等直至原告等繼承系爭土地時均持續繳交地價稅。又被告宏亞公司雖於言詞辯論期日到場，惟未提出任何書狀作為陳述。
三、本件原告起訴主張系爭土地為其等所共有，而被告天○○所有門牌號碼為同縣永和市○○路○ 段○○號之4 層建物占用如附圖所示G 、H 、I 、J 部分，並由被告地000000000占用該建物1 樓從事牙科醫療營業之行為，被告宇○○所有門牌號碼同路段68號之3 層房屋占用如附圖所示C 、D、E 、F 部分，並由被告宏亞公司占用1 樓經營商業行為，被告未○○所有門牌號碼同路段70號之3 層房屋占用如附圖所示B 部分，並由被告未○○、許子政占用營業或居住使用，被告乙○○所有門牌號碼同路段74號2 層建物占用如附圖所示A 部分，並由被告頂溪哈林公司占用營業中等情，業據提出土地登記簿謄本1 份為證，復經本院勘驗現場及囑託臺北縣中和地政事務所測量人員現場測量屬實，並製有勘驗筆錄、臺北縣中和地政事務所檢送之土地複丈成果圖及原告所提出之現場照片等在卷可參，且被告對其等占用上開土地之部分亦不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。再原告主張被告係無權占用系爭土地，惟為被告天○○、宇○○、未○○、戌○○、乙○○、巳○○所否認，並辯稱其等均有正當占有權源，而被告地000000000、卯0000000000、頂溪哈林公司則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，被告宏亞公司雖於言詞辯論期日到場，惟未提出任何書狀作為陳述，是本件應審究之爭點，為上開被告是否有占有系爭土地正當權源之問題，茲分別敘述如下。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；且「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，亦有最高法院85年度台上字第1120號判決意旨可資參照。依此，原告前揭所主張被告係屬無權占有之事實，既為被告天○○、宇○○、未○○、戌○○、乙○○、巳○○所否認，並以前揭陳詞置辯，依上說明，自應由被告就其占有系爭土地係有合法權源之有利於己事實，負舉證之責任。經查：
（一）就被告天○○、宇○○、未○○、戌○○、乙○○、巳○○部分：
1.被告戌○○雖辯稱：原告就系爭721 地號土地究有無所有權，實有疑義等語，惟查，原告確因繼承而取得系爭土地所有權乙節，業據本院向臺北縣中和地政事務所函調系爭土地辦理共有物分割登記及繼承登記之相關資料，並經該所於96年12月20日以北縣中地登字第0960017666號函暨檢附原告於95年10月辦理繼承登記之相關資料影本1 份在卷可參，是被告戌○○辯稱原告就系爭721 地號土地究有無所有權，實有疑義等語，即屬無據。又被告戌○○另辯稱：現有臺北市○○市○○路2 段74號建物違章增建部分所占用之系爭721 地號土地部分，既經賣方陳錦榮等人提供賣渡證，證明被告於買受後有合法使用之權利，則被告占有系爭721 地號土地自係合法有據等語，惟被告戌○○所辯縱確屬實，然其與賣方陳錦榮等人成立買賣契約之標的並非系爭土地，自不得執之對抗原告。至被告戌○○已將臺北縣永和市○○路○ 段○○號、74之1 號地下層及地上1、2 樓房屋連同坐落系爭721 地號土地上之違章建物出售予被告乙○○，上開房地並已在96年8 月1 日點交完畢乙節，有房屋稅單、點交證明書等件在卷可參，並為兩造所不爭執，則按房屋之拆除為一種事實上之處分，未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權，受讓人自有拆屋之權能，而查，上述臺北縣永和市○○路○ 段○○號、74之1 號地下層及地上1 、2樓房屋連同坐落系爭721 地號土地上之違章建物，既均由被告戌○○移轉出售予被告乙○○，是原告請求被告戌○○拆屋還地，因被告戌○○就該等建物，已無事實上處分權，是原告併請求被告戌○○與被告乙○○拆屋還地之部分，尚無理由，應予駁回。
2.再被告天○○、宇○○、未○○固抗辯其前上述9 戶房屋之屋主，有向系爭土地共有人之代表即訴外人郭火炎繳納地租，郭火炎去世後，由其繼承人代表即訴外人郭有讓收租，而9 戶房屋基地租賃關係存在於共有土地之全部，共有土地辦理分割，依民法第825 條規定，分割前共有土地之租賃關係，分割後由取得人承受之，故上開房屋之基地租賃關係，分割後由訴外人郭火炎、葉文章承受，而郭火炎、葉文章於63年9 月7 日辦妥共有物分割，郭火炎取得
9 戶房屋中6 戶之基地（門牌54、56 、58 、60、62、64號及66號東側約2/3） ，葉文章取得系爭3 戶房屋之基地，各均承受分割前之房屋基地租賃關係，葉文章去世，原告等為其全體繼承人，於95年10 月16 日辦妥繼承登記，在辦妥之前因葉文章行方不明，原告等也無出面，故而地租未收，但繼承登記前葉文章名下之地價稅單，均由稅捐處發單向被告等徵收，95年10月16日繼承登記後，自96年起方由原告自行繳納，又葉文章係於48年9 月30日死亡，其繼承人即原告等對於系爭房屋之基地租賃關係之存在，及系爭房屋合法使用基地，從無出面表示異議等語，而查，被告天○○、宇○○、未○○縱確有繳納其等所占用系爭土地部分之地價稅，惟按地價稅向所有權人徵收之，不在地主之土地，其地價稅得由承租人代付，在當年應繳地租內扣還之；又納稅義務人行蹤不明者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦，土地法第172 條、土地稅法第4 條第1 項第1 款亦有明文，足證不在地主之土地，或地價稅之主管稽徵機關無法尋得所有權人者，其地價稅即得由承租人代付，並不以經所有權人同意，承租人始得代付地價稅，是自難以被告天○○、宇○○、未○○有代納系爭土地之地價稅之情，即認原告或其等之被繼承人確曾同意被告天○○、宇○○、未○○使用系爭土地，或曾出租系爭土地予被告天○○、宇○○、未○○等人。此外，被告天○○、宇○○、未○○既未提出任何證據足資證明就系爭房屋存在有基地租賃關係，是其等前開所辯，尚屬無據。況且，共有物全部或一部之出租，係屬民法第820 條第1 項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出借他人，對於他共有人，不生效力，縱被告天○○、宇○○、未○○所為上開抗辯為可採信，但系爭土地現係原告等人所共有，有如前述，原告又否認有同意其前系爭土地共有人出租之管理行為，被告天○○、宇○○、未○○亦無從執之對抗原告。
（二）被告地000000000、卯0000000000、頂溪哈林公司、宏亞公司部分：
按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；但因他項陳述可認為爭執者，不在此限；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定，民事訴訟法第280 條第1 、3 項定有明文。被告地000000000、卯0000000000、頂溪哈林公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀以為爭執或答辯，又被告宏亞公司雖於言詞辯論期日到場，惟未提出任何書狀作為陳述，依民事訴訟法上開規定，自均應視同自認。
（三）綜上所述，被告天○○、宇○○、未○○、乙○○、巳○○等人就有何正當權源占用系爭土地，既未舉證以為證明，自無從資為其等有利之認定，而被告地0000000
00、卯0000000000、頂溪哈林公司、宏亞公司又視同自認原告主張之事實，從而，原告主張「1.被告天○○、地000000000應自坐落臺北縣永和市○○段○○○ 號建地面積29.9平方公尺如複丈成果圖G 、H 部分、同段785 地號建地面積13.92 平方公尺如複丈成果圖
I 部分、同段786 地號建地面積2.74平方公尺如複丈成果圖J 部分之地上建物門牌永和市○○路○ 段○○號4 層建物內如複丈成果圖G、H 、I 、J 所示部分遷出，被告天○○並應將3 筆土地上開複丈成果圖G 、H 、I 、J 所示部分之地上4 層建物拆除，回復土地原狀返還原告；2.被告宇○○、宏亞公司（永和店）應自坐落臺北縣永和市○○段○○○ ○號建地面積92.31 平方公尺如複丈成果圖C 、D部分，同段785 地號建地面積40.59 平方公尺如複丈成果圖E 部分，同段786 地號建地面積9.29平方公尺如複丈成果圖F 部分之地上建物門牌臺北縣永和市○○路○ 段○○號3層建物如複丈成果圖C 、D 、E 、F 所示部分遷出，被告宇○○應將上開3 筆土地上如複丈成果圖C 、D 、E 、F部分3 層建物拆除，回復土地原狀返還原告；3.被告未○○、巳○○、卯0000000000應自坐落臺北縣永和市○○段○○○ ○號建地面積93.44 平方公尺如複丈成果圖B 所示地上3 層建物門牌臺北縣永和市○○路○ 段○○號遷出；被告未○○、許子政並應將同複丈成果圖B 所示部分地上3 層建物拆除，回復土地原狀返還原告；4.被告乙○○、頂溪哈林公司應自坐落臺北縣永和市○○段○○○ ○號建地面積42.38 平方公尺如複丈成果圖A 所示部分地上2 層建物門牌臺北縣永和市○○路○段○○號遷出，被告乙○○並應將複丈成果圖A 部分地上2 層建物拆除回復土地原狀返還原告」，即有理由，應予准許。另聲明請求被告陳映城並應將複丈成果圖A 部分地上2 層建物拆除回復土地原狀返還原告，即無必要，此部分之訴應予駁回。
五、次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條後段分別定有明文。又無權佔有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。承前所述，原告主張被告天○○、宇○○、未○○，分別獲有相當於租金之利益，並致原告受有損害，應堪認定，且被告天○○、宇○○、未○○均不爭執其等占用系爭土地已達5年以上，是原告依不當得利之法律關係，請求被告天○○、宇○○、未○○分別返還自起訴前（即96年6 月26日）起算
5 年，及至返還土地之日止，按年給付原告其等所各占用系爭土地相當於租金之不當得利，即非無據。至被告乙○○因係自96年8 月1 日始自被告戌○○處買受取得系爭房屋，而被告戌○○於起訴前占用系爭土地已達5 年以上，是原告請求被告戌○○返還自起訴前起算5 年占用系爭土地相當於租金之不當得利，及僅請求被告乙○○自收受準備書狀翌日即自97年1 月23日起按年給付占用系爭土地相當於租金之不當得利，亦非無據。又按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第
1 項定有明文。本院審酌系爭土地係位於頂溪捷運站附近，該處商店眾多，距公車站、市場亦近，此經本院於97年3 月14日履勘現場時查明無訛，有本院勘驗筆錄1 件及原告提出之現場照片在卷可憑，其交通便利，生活機能亦佳，地理位置堪稱良好，且系爭房屋現並供營業使用，是依該土地之利用價值及經濟效用，因認原告請求以當期申報地價總額年息百分之10計算損害金，尚屬允當，而系爭土地之申報地價各詳如附表所示，此有土地登記簿謄本1 份附卷可參，依此計算，原告請求被告天○○應給付其764,250 元，並自96年6月27日起至返還土地之日止，按年給付其152,850 元；被告宇○○應給付其2,354, 000元，並自96年6 月27日起至返還土地之日止，按年給付其470,800 元；被告未○○應給付其2,011,110 元，並自96年6 月27日起至返還土地之日止，按年應給付其400,222 元；被告戌○○應給付其907,610 元，被告乙○○自97年1 月23日起至返還土地之日止，按年給付其181,522 元（以上計算式各詳如附表所示，元以下四捨五入），均應予准許。
六、原告依民法第767 條物上請求權及第179 條不當得利之法律關係，請求判決如主文第1 至5 項所示，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告及被告天○○、宇○○、未○○、戌○○、乙○○、巳○○均陳明願供擔保聲請假執行及免為假執行之宣告，關於原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，並依職權就未到被告及就聲請以現金或臺灣銀行可轉讓定期存單供擔保部分，為得以現金或臺灣銀行可轉讓定期存單供擔保免為假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第2 項。
中 華 民 國 97 年 7 月 25 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 7 月 25 日
書記官 白俊傑