臺灣板橋地方法院民事判決 96年度重訴字第381號原 告 庚○○
丙○○戊○○前 列 3 人訴訟代理人 賴友仁律師複代理人 己○○被 告 台北縣林口鄉農會法定代理人 甲○○訴訟代理人 鄭金溪律師複代理人 俞昌瑋律師上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國97年4 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳仟伍佰萬元及自民國九十六年七月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌佰肆拾萬元供擔保後，得假執行；但被告得以新台幣貳仟伍佰萬元為原告預供擔保而免為假執行。
其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國（下同）95年初向本院聲請拍賣而承受台北縣○○鄉○○○段頭湖小段157-1 、157-28、157-29地號土地（權利範圍均為全部，面積共14,889平方公尺，下稱系爭土地）後，願以新台幣（下同）1 億3,725 萬元賣予原告，雙方於95年3 月29日訂立不動產買賣契約書，並同時交付第一次應付價款2,000 萬元。因原告急於取得系爭3 筆土地，以利早日興工創業，特別要求被告確定交付期限，被告保證在5 個月內完成，為求被告如期履行，特於契約第9條第4 項列出懲罰性違約金之規定，即「法院權利移轉證書取得5 個月內乙方（按即被告）未能依約履行時，不論已收多少價金，願加倍返還甲方（按即原告）作為違約金。」詎被告取得權利移轉證書，於95年8 月23日辦妥所有權移轉登記後，竟不依約通知原告交付第二次款1,725 萬元並辦理過戶登記，待原告查悉被告早已辦妥登記取得所有權，欲交付第二次應付款並要求被告辦理移轉手續時，卻遭被告無理拒絕，亦不退還原告已付之2,000 萬元，原告不得已於96年1月23日向法院提存1, 725萬元，並催告被告於45日內理過戶登記，同時並備妥面額1 億元本票，待辦妥過戶時依約付清尾款，但被告至96年7 月仍不履行契約，早已逾約定之5 個月期限，因被告已無履行契約之意願且有多項違約事實，原告遂於96年7 月20日通知被告限文到10日內依契約第9 條第
4 項規定退還已收價款3,725 萬元（即第一次交付之2,000萬元及第二次提存款1,725 萬元）及同額之懲罰性違約金共計7,450 萬元，並解除契約在案，但被告迄今仍置之不理，為此提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告7,450萬元及元自96年1 月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡請准原告供擔保宣告假執行。
二、被告則以下列陳詞置辯，並聲明求為判決：駁回原告之訴，如受不利判決，請准供擔保，免為假執行。
㈠系爭土地係被告以最後一次拍賣底價1 億3,725 萬元承受
而來，損失甚鉅，故兩造簽立買賣契約書時，特於第4 條第4 款約定「雙方同意依立約當期之土地公告現值申報移轉課稅現值及公定契約買賣價款，雙方另有約定者依其約定。」以避免增值稅過鉅，增加被告負擔。不料原告於辦理不動產移轉登記後，增值稅暴增，超出兩造簽約時預估數額甚多，被告因而與原告協商增加之稅額負擔問題，經多次協商，又值系爭土地公告地價稅下降，原告3 人始表示願意負擔地價稅及執行費用（即被告拍賣系爭土地向法院所繳執行費）。依兩造事後達成之上開約定，原告必須給付執行費用420 萬元予被告及提出負擔地價稅之承諾書，因此在原告未為對待給付前，被告自得依民法第264 條第1 項規定拒絕給付，原告於96年8 月22日以被告遲延給付為由，向被告表示解遲除契約，顯不合法。
㈡依兩造所訂買賣不動產契約書第3 條「由甲方（按即原告
）取得本約土地所有權3 日內尾款給付乙方（按即被告）」之約定，被告取得系爭土地所有權後3 日內有給付尾款之義務，惟原告竟於被告催討執行費用時，於96年4 月9日向被告要求貸款1 億元，做為給付尾款之用，並為能順利達成貸款之目的，於95年5 月15日交付代書420 萬支票，載明作為執行費用。嗣因貸款金額過鉅，且以經法院多次拍賣無人應買之系爭土地為擔保品，更使被告擔心系爭土地移轉於原告後，原告無法給付尾款而使被告蒙受更大損失，故於原告未提出擔保前，被告亦得依民法第265 條規定拒絕給付，原告以被告遲延為由，解除契約並請求違約金，顯無理由。
㈢又兩造所定不動產買賣契約書第9 條第4 款固有「法院權
利移轉證書取得後，5 個月內乙方未能依約履行時，不論已收多少價金，願加倍返還甲方作為違約金」之約定。然系爭土地位於台北縣林口鄉之偏僻地區，地目為旱，實無開發價值，經法院多次降價拍賣，均無人應買，被告始不得已承受。是縱若被告冒險依約辦理移轉登記予原告，自95年8 月23日之後5 個月即96年1 月22日起，至原告起訴止，短短7 個月，原告亦無法獲得多大的利益，前開違約金之約定竟以倍數計算，明顯過高，請求依民法第152 條規定予以酌減。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於95年3 月29日訂立如原證2 所示之不動產買賣契約
書，由原告以1 億3,725 萬元向被告買受系爭土地。㈡原告已依約於訂約時為第1 次付款，交付2,000 萬元予被
告；原告依約應給付被告之第2 次款1,725 萬元，因被告拒絕收受，原告乃於96年1 月23日以本院96年度存字0407號提存事件加以提存，並以「限45日計天辦理異動登記過戶予提存人」為被告受取提存物之條件。
㈢被告於95年8 月23日以拍賣為原因，登記為系爭土地之所有權人。
㈣原告於96年7 月20日寄發如原證7 所示之存證信函予被告
，以被告違約為由，對被告為解除契約之意思表示。該存證信函業經被告收受。
四、兩造同意本件爭點如下：㈠兩造有無達成「由原告負擔被告因拍賣系爭土地所繳執行
費用420 萬元並提出願負擔土地增值稅之承諾書予被告」之協議？㈡如有達成上開協議，原告依該協議所負之給付義務與被告
依買賣契約所負之給付義務，是否立於對待給付之關係？㈢被告可否依民法第264 條第1 項規定行使同時履行抗辯？㈣被告依民法第265 條規定拒絕依約給付有無理由？㈤被告有無違約情事？原告解除本件買賣契約是否合法？㈥原告向法院提存1,725萬元是否發生給付效力？㈦原告請求被告給付違約金額有無理由？違約金額是否過高
？
五、本院就上開爭點之判斷：㈠關於「兩造有無達成由原告負擔被告因拍賣系爭土地所繳
執行費用420 萬元並提出願負擔土地增值稅之承諾書予被告之協議」部分：
⑴本件被告辯稱兩造於不動產買賣契約書簽訂後曾另為約
定並達成上開協議乙節，為原告所否認，依舉證責任分配法則，被告就上開事實負有舉證之責。
⑵被告就此雖提出被證5 及以聲明人證丁○○、辛○○為
其證據方法，並以被證5 之支票即係原告為支付應負擔之執行費用而交予丁○○保管之證明。惟查：
⒈被證5 內面額420 萬元支票影本之上方，固經收票人
丁○○註記「於96年5 月15日收支票1 紙，作○○○鄉○○○段頭湖小段157-1 、157- 28 、157-29之執行費用由代理人保管」等語於其上，丁○○並到場證稱：「原告就交420 萬元的支票給我，作為執行費用及相關費用分攤之用，原告會交給我保管，是因為土地尚未辦理過戶，銀行貸款也未核准，原告認為直接交給被告不妥，所以就交給我保管」等語在卷（見本院卷第106 頁）。
⒉然而，該面額420 萬元支票實係訴外人陳全義交予胡
江萍，而非原告所交付，且陳全義交票時並未為特別之表示，丁○○係基於其與陳全義、被告之間除系爭土地之買賣契約外並無其他案件，陳全義又係代理原告戊○○簽訂系爭土地買賣契約之人，支票背面復有原告3 人之背書，因此認為陳全義交付該紙支票係原告用以給付應分攤之執行費用，故於收票時為上開註記等情，業經證人丁○○到庭證述綦詳（見本院卷第
106、107頁）。由證人上開證詞，可知被證5 內關於以該支票作為系爭土地執行費用之註記，以及證人胡江萍前揭「原告交420 萬元的支票……作為執行費用及相關費用分攤之用」之證詞，均屬證人丁○○個人之揣測與推論，尚難據為有利於被告之認定。
⒊又被證5 之面額420 萬元支票原本現為原告所執有，
該支票原本背面僅有被告法定代理人甲○○之簽名，並無原告3 人背書，已據本院當庭勘驗明確（見本院卷第107 頁），證人丁○○證稱該支票背面有原告3人之背書，明顯與事實不符。況且，該支票若確係原告為給付應負擔之執行費用而交付予丁○○代為保管，則在原告已依約履行執行費用負擔之情況下，被告應無同意返還該票之理，惟證人丁○○竟證稱：「該支票已經被陳全義取回去了，是因為銀行貸款沒有核准，所以陳全義將支票取回，取回時我有通知被告」（見本院卷第106 頁），此與常情亦有所違。另該票若係原告欲交付被告作為給付執行費之用，衡情應由原告3 人於其後背書，以增加該票之擔保，方符常理，茲該票卻無原告背書，反由被告之法定代理人王忠廉背書於後，核與常情事理顯然有悖，然此情卻與原告陳稱該票實係甲○○為清償積欠陳全義之私人債務，於背書後交予陳全義之支票乙情似有所符，是該面額420 萬元支票是否確如被告所辯為原告作為執行費支付之用，要非無疑。
⒋再者，被告雖稱兩造達成協議之內容係由原告負擔被
告因拍賣系爭土地所繳執行費用420 萬元，然被告所提被證8 之執行費繳納收據金額合計僅3,079,362 元，證人即被告總幹事辛○○就執行費用之數額則證稱「有300 多萬」（見本院卷第108 頁），證人丁○○提出並證稱係依兩造口頭約定而擬定之協議書，其第
1 條又記載「此案之法院執行費用及相關費用經買方同意願負擔3,325,747 元」（見本院卷第114 頁），上開數額均與被告所稱之420 萬元不符。而被告以執行債權人身分承受系爭土地之本院93年度執字第6514號拍賣抵押物執行案件中，被告所受分配之執行費為1,67 1,296元，並非420 萬元，亦據本院調取該執行案卷核閱其內之分配表無誤。被告既未證明其因拍賣系爭土地而支出之執行費確為420 萬元，亦未說明該
420 萬元究係如何計算而來，因是被告辯稱兩造另達成由原告負擔被告因拍賣系爭土地所繳納執行費用
420 萬元乙節，即乏所據，難信屬實。⒌至證人辛○○雖證稱：因被告向法院承受之價額低於
系爭土地公告現值，有增值稅的問題，再加上被告之前為拍賣支出的相關費用，因此於買賣契約書簽訂後，兩造另行協商由原告負擔增值稅及執行費用等語（見本院卷第108 頁）。然而，兩造於簽訂買賣契約時就稅費之負擔已於第8 條訂有明文約定，其中土地增值稅係由被告負擔，原告應負擔者為產權移轉登記之規費、代書費、印花稅及點交後之地價稅與土地受益費，至於被告因拍賣系爭土地所繳納之執行費用則非該條約定應由原告負擔之費用。因此，若依證人簡秀麗上開所言，原告於買賣契約簽訂後，竟因體諒被告而願將原約定變更，另為更為不利於己之約定，同意負擔依約原不需負擔之為數不眥費用，與常情相違甚鉅，衡情殊難想像。再證人辛○○證稱兩造另為約定並達成協議時，在場者除證人辛○○外，買方有陳全義、丙○○、庚○○，賣方有理事長甲○○、常務監事周業修、前信用部主任王思錦，此核與證人丁○○證稱：「兩造協議時我有在場，原告有陳全義及另二位在場，但另二位我並不認識，是否為買方我也不清楚」等語（見本院卷第107 頁）已有不符，且證人簡秀麗為被告之受僱人，擔任農會總幹事乙職，其證詞難認無偏頗之虞，故證人辛○○之證詞亦難採為有利於被告之認定。
⑶基於上開所述，被告所提證據並不足以證明兩造間有達
成由原告負擔執行費用420 萬元並提出願負擔土地增值稅之承諾書之協議，被告此部分所辯，自難採信。
㈡關於「兩造若有達成上開協議，原告依該協議所負之給付
義務與被告依買賣契約所負之給付義務是否立於對待給付之關係」、「被告可否依民法第264 條第1 項規定行使同時履行抗辯」部分：
⑴被告未能證明兩造有達成上開協議，既經認定如前，則
被告以原告依約所負給付執行費420 萬元及提出負擔增值稅承諾書之義務，與其依買賣契約所負收受第2 次款並辦理系爭土地所有權移轉登記之義務，二者立於對待給付之關係，因原告未依約為上開給付，其得依民法第第264 條第1 項規定行使同時履行抗辯，拒絕自己之給付云云，即非有理，難認可採。
⑵另被告雖以兩造所訂不動產買賣契約第12條其他特約事
項第1 項約定「本約尾款甲方若係以辦理金融機構土地融資貸款給付時，本約移轉登記應與抵押權設定登記連件辦理」，排除本約條款之適用，因本件尾款1 億元原告係向被告貸款，依上開特約，貸款既須與移轉登記連件辦理，被告自得行使同時履行抗辯，拒絕依契約第3條規定移轉系爭不動產登記予原告云云置辯。惟查：
⒈依兩造所訂不動產買賣契約第3 條約定，買賣價金共
分3 次給付，第1 次付款即簽約款2,000 萬元，由原告於簽約同時支付之；第2 次付款即備證款1,725 萬元，被告應於取得權利移轉證書並辦理登記取得產權通知原告，原告於7 日內交付價款；第3 次尾款1 億元，由原告取得系爭土地所有權3 日內給付被告。另依第4 條第1 項約定，兩造應於第2 次付款同時備齊過戶一切文件資料及用印，並交付代書辦理買賣移轉相關手續。
⒉又兩造雖於不動產買賣契約第12條特約事項第1 項約
定「本約尾款甲方若係以辦理金融機構土地融資貸款給付時，本約移轉登記應與抵押權設定登記連件辦理」，然證人丁○○已證稱該約定係伊提出並建議加入，因原告尾款欲以銀行貸款支付，為恐金額過高無法貸得，過戶後被告收不到尾款，乃約定移轉登記及抵押登記連件辦理等語綦詳（見本院卷第106 頁），由此足見第12條第1 項實為一補充約定，亦即在原告欲以貸款方式支付尾款時，為增加被告之擔保，約定應於辦理移轉登記時一併辦理抵押設定登記，故該條約定並未排除第3 、4 條之適用，堪可認定。
⒊查本件原告就應付之尾款1 億元要以向金融機構辦理
貸款方式給付，業經證人丁○○證述明確，亦經原告於寄發予被告之存證信函載明「請貴會依契約逕行辦理過戶到買方名義後即就尾款部分辦理設定新台幣壹億元」等語（詳如原證6） ；而原告嗣以戊○○、楊兆欽（原告庚○○之子）、張秀琴（原告金主之一）名義以本件不動產買賣契約書向被告分別申請貸款3,
300 萬、3,400 萬及3,300 萬元等情，亦據證人即承辦前開貸款申請之被告農會員工乙○○到庭證述明確，並有被告提出之授信申請表及貸款申請書在卷可稽，固堪信屬實。然而，被告以借款人的償還來源不足為由，未予核准上開貸款申請，已據證人乙○○證述在卷，被告既未核准原告貸款申請，原告又否認有另向其他金機構貸款情事及有貸款必要，則本件自無契約第12條第1 項規定之適用，亦即無移轉登記與抵押權設定登記連件辦理之必要，被告以原告未取得貸款前，其得行使同時履行抗辯，拒絕依契約第3 條規定移轉系爭不動產予原告，難認有據。
㈢關於「被告依民法第265 條規定拒絕依約給付有無理由」部分：
⑴按當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產
，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，民法第265 條定有明文。又民法第265 條所定不安之抗辯權，以他方之財產於訂約後顯形減少，致有難為對待給付之虞為要件，若訂約時他方之財產已難為對待給付，雖訂約時一方不知其情事，亦不得援用該條之抗辯權，最高法院66年台上字第2889號判例可資參照。
⑵本件被告雖以原告事後以楊兆欽等人名義向其請求1 億
元貸款，足認原告於訂約後財產顯形減少，有難為對待給付之虞為由，依民法第265 條規定行使抗辯，在原告未給付1 億元尾款或提出擔保前，拒絕移轉系爭土地所有權予原告。惟原告欲向金融機構辦理貸款以為尾款之給付，為被告於簽訂買賣契約時所明知，此由證人丁○○之證詞及契約第12條第1 項之約定即可知悉，被告於契約簽訂後再以上情爭執，難認符合「訂約後」財產顯形減少之要件，且原告欲貸款之事實若可認定為「難為對待給付」，因該事由於訂約時即已存在，依前開判例意旨，被告亦不得再援用民法第265 條之抗辯權。此外，被告復未提出其他證據證明原告之財產於契約訂定後有顯形減少或有難為對待給付之虞，故被告依民法第26
5 條規定拒絕依約給付，洵非有理。㈣關於「被告有無違約情事，以及原告解除本件買賣契約是否合法」部分：
⑴按被告依約應於取得權利移轉證書並辦理登記取得產權
後通知原告於7 日內為第2 次付款，且於第2 次付款同時應備齊過戶一切文件資料及用印，並交付代書辦理買賣移轉相關手續，此觀不動產買賣契約書第3 條及第4條第1 項之約定即明。
⑵原告主張被告於95年8 月23日登記取得系爭土地所有權
後，未通知原告為第2 次付款，迨原告查悉上情，欲為第2 次款1,725 萬元之給付並請求辦理移轉過戶手續時，遭被告拒絕，遂將第2 次款辦理提存等情，業據原告提出土地登記謄本、提存書及95年12月22日催告被告指定交付第2 次款日期之郵局存證信函為證，被告對之亦不爭執，自堪信為真實。
⑶查本件被告於辦畢系爭土地所有權移轉登記取得產權後
，依約本有通知原告交付第2 次款並備齊過戶文件及用印，交付代書辦理買賣移轉手續之義務，被告竟不為通知，復拒絕受領原告交付之第2 次款1,725 萬元及辦理移轉過戶手續，自有違約之情。故而原告以被告有違約情事，於96年7 月20日寄發原證7 之存證信函予被告，據以解除契約，即屬合法，且該存證信函業經被告收受，復為被告所不爭執之事實，因此兩造間之買賣契約業經原告合法解除，洵堪認定。
㈤關於「原告向法院提存1,725 萬元是否發生給付效力」部分：
查原告將應給付之第2 次款1,725 萬元於96年1 月23日以本院96年度存字0407號提存事件加以提存，固然屬實，惟原告於提存時以「限45日計天辦理異動登記過戶予提存人」為被告受取提存物之條件，已如前述，而被告於受領原告給付之第2 次款時，依不動產買賣契約書第4 條第1 項之約定，僅有「備齊過戶一切文件資料及用印，並交付代書辦理買賣移轉相關手續」之義務，並無「45日內辦理異動登記過戶予原告」之義務，原告以上開非契約義務限制被告受取提存物，自難謂係依債務本旨為之，從而原告上開提存行為難認已發生給付之效力。
㈥關於「原告請求被告給付違約金額有無理由，以及違約金額是否過高」部分：
⑴按法院權利移轉證書取得後，5 個月內被告未能依約履
行時，不論已收多少價金，願加倍返還原告作為違約金，為兩造所訂不動產買賣契約書第9 條第4 項之約定。
本件被告於95年8 月23日取得權利移轉證書並登記為系爭土地之所有權人後，迄至原告於96年7 月20日寄發原證7 之存證信函解除契約止，拒絕收受原告給付之第2次款及辦理移轉過戶登記，早已逾5 個月之期間，有未依約履行之情，至為明確，是原告依上開約定請求被告給付違約金，要非無據。
⑵惟約定之違約金過高者，法院得減至相當之金額，民法
第252 條定有明文。至於所減金額是否相當，則須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院79年台上字第1915號判例可資參照。本院審酌被告辯稱系爭土地位於台北縣林口鄉之偏僻地區，經執行法院多次減賣均無人應買，始由被告承受，地目又為旱地，無甚開發價值等情，核屬非虛，且原告並未陳明其購得系爭土地究係為供何用，及有何預定之計劃或可預期之利益因被告違約而受有損害，並參酌原告依債之本旨提出且經被告實際受領者僅2,000萬元，在原告未釋明受損甚鉅前，原告僅有已付款項之利息損失堪可認定等一切情事，認原告請求被告給付違約金3,725萬元容屬過高，應減為500 萬元為相當。
六、綜上所述，原告以被告有違約情事，業已合法解除契約為由，請求被告返還已收買賣價款2,000 萬元，並依契約第9 條第4 項約定，請求被告給付違約金500 萬元，為有理由，應予准許。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229 條第2 項前段定有明文。查本件原告已於96年7 月20日對被告為解除契約之意思表示並催告被告應於10日內返還價款及給付同額違約金，有原告提出之原證7 存證信函可證，被告亦自認收受該存證信函無訛，依上開規定，被告自96年7 月31日起始負遲延責任，是原告請求被告給付自96年7月31日起至清償日止按年息5%計算之利息，亦應准許。至原告逾上開准許範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
九、訴訟費用擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 97 年 4 月 21 日
民事第二庭 法 官 程怡怡以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 4 月 25 日
書記官 華海珍