臺灣板橋地方法院民事判決 96年度重訴字第397號原 告 丙○○
乙○○前列二人共同訴訟代理人 甲○○被 告 西德有機化學藥品股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 蔡調彰律師上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國97年1 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告就原告所共有坐落臺北縣三重市○○○段大有小段第89-6地號土地於民國五十三年一月二十三日辦理設定登記之地上權，其年地租應自民國九十六年六月二十三日起調整為新台幣柒拾肆萬柒仟柒佰肆拾元。
被告應依前項調整後之年地租數額就前項所示之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張㈠緣原告乙○○、丙○○係坐落台北縣三重市○○○段大有
小段第89-6地號土地所有權人，應有部分各1/2 。於民國53年間將該土地設定地上權予被告公司，雙方約定每年地上權租金新台幣（下同）500 元，該地上權並經台北縣三重地政事務所以三重字第000120號收件、同年1 月23日設定登記在案，有土地登記謄本可考。
㈡惟查上開每年租金500 元，顯屬過低，有調高之必要，按
系爭土地坐落三重市，四周非常繁榮，且交通方便，面積極其廣大共1,225 平方公尺，如以公告現值每平方公尺33,900元計算，達41,527,500元之巨。即96年1 月申報地價每平方公尺8,720 元計算，亦達10,682,000元，每年地價稅多達122,670 元。原告向被告收取之租金甚微，已入不敷出，且地價之升漲，乃源於社會進步所致，非兩造締約當時所能預期，地上權之租金與租賃契約之租金，雖為不同，但就因此使用土地而支付金錢為對價之點言之，實相類似。故民法第442 條之規定－即租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。在地上權地租之增加，亦應類推適用（院字第896 號解釋參照）。爰依民法第442 條、司法院院字第896 號解釋、民法第
227 條之2 第1 項規定，聲請鈞院明鑑，賜准將系爭地上權租金之約定每年500 元，調高改依系爭土地96年1 月申報地價價值1,068,200 元之10/100計算參照土地法第97條規定，即每年1,068,200 元，如訴之聲明所示，以符公平原則。
並聲明：㈠被告與原告於53年1 月23日就坐落台北縣三重市二重埔大有段第89-6地號土地設定之地上權，每年地上權租金應調整為每年1,068,200 元。㈡被告應協同原告就前項調整後之年租金數額辦理變更登記。
二、被告則以：㈠地上權並不以支付地租為必要，當事人就地上權固可為支
付地租之約定，亦得為無償之約定，最高法院69年度台上字第3779號、86年度台上字第960 號判例參照。系爭土地於被告公司創辦人，即被告公司法定代理人之先父、原告丙○○之先夫、原告乙○○之先父戊○○死亡前，並無真正地上權租金之約定及收取，而為通謀虛偽意思表示：
⒈被告公司係戊○○以家族企業創辦經營之國內知名藥廠
，系爭土地係戊○○為擘畫建廠永續經營家族事業並興建門牌改編台北縣三重市○○○路○○○ 巷○○號建物，土地登記為原告等，建物則以地上權設定登記為被告公司。系爭建物建築完成日期為51年2 月5 日，早於系爭土地原告等所有權登記之原因發生日期51年7 月15日、登記日期51年9 月27日」之前，足以證明原告係在地上權原因發生，系爭建物建築後，始為家族事業土地所有權登記名義人，並無真正為地上權租金之約定及支付，而為通謀虛偽意思表示之地上權租金約定登記。
⒉因係通謀虛偽意思表示之租金約定，故自53年1 月11日
設定地上權以來，經過40年10個月從未有租金之給付，且按原告93年10月21日存證信函主張總共積欠達204,160 元計算，每年租金為5,000 元（204,160 元/40 年10個月），顯與原告起訴狀所稱「雙方約定每年地上權租金新台幣五百元」，及原告以原證四土地登記謄本記載及原證五「每年租金新台幣伍佰元」不符，亦無原證一及被證四現在土地登記謄本所載「依照契約約定」之契約可循，足以證明本件53年1 月11日設定地上權，並無真正租金之約定及交付，而為通謀意思表示，應屬無償。原告辯論意旨狀陳稱地上權租金「衡情酌收
500 元」、「並幫忙先夫先父戊○○公司草創初期」，益證地上權租金每年500 元係「衡情酌收」之通謀虛偽意思表示，並非真正之租金之約定，故40年10個月以來始從無須為租金之給付，即無院解字第986 號民法第
442 條調整租金之類推適用。⒊依原告等起訴狀原證一之土地登記謄本，地租之記載為
「依照契約約定」，原告等亦自陳地政機關並無約定租金之契約，縱如原證四土地登記謄本記載、原證五地政機關函，及原證二鈞院94年度重簡字第291 號、原證三94年度簡上字第100 號判決認「每年租金新台幣伍佰元」，則依原告起訴狀引據土地法第97條規定每年租金最高百分之十計算，設定地上權之51年土地價值，如按被證十67年公告地價每平方公尺500 元，則登記之地上權租金每平方公尺亦僅4.08元（500 元/10%/1225 平方公尺=4.08 元/ 平方公尺），為土地價格0.86% （4.08元/500元），顯不成比例而為通謀意思表示之地上權租金登記。
㈡原告請求調整租金之數額與原設定之地價比例之計算：
⒈本件地上權依原告主張有租金約定，除繳納地價稅外，
每年租金500 元，如非通謀意思表示，則依53年當時設定地上權之地價，縱依網路查詢僅有67年9 月公告地價
500 元/ 平方公尺，據以計算申報地價為400 元/ 平方公尺（500 元X80%），與原告主張現行申報地價8,720元/ 平方公尺（公告地價10,960元X80%），調整比例為
21.8倍（8,700 元/400元=21.8 倍），據以計算每年除繳納被證三地價稅22,670元外，如為調整租金比例每年應為：500 元X （96年公告地價10,900元/67 年公告現值500 元=21.8 倍）=10,900 元；500 元X （96年申報地價8,720 元/67 年申報地價400 元=21.8 倍）=10,900元；500 元X （96年公告現值33,900元/67 年公告現值500 元=67.8 倍）=33,900 元，始合於當年戊○○擘建廠房及設定地上權之本意。
⒉系爭土地坐落台北縣三重市○○道旁，巷道狹小，違建
林立，進出交通雍塞，鈞院現場履勘，以「中正北路上店家林立，交通便利，生活機能良好」，係就一般住家而言，且與中正北路相距有200 公尺之狹窄巷道，違章工廠林立，及被告為西藥製造廠，殊無狹窄巷道「交通便利」之可言，亦無相距中正北路200 公尺居家「生活機能良好」之可據。又原告提出附近現代化廠房土地合併出租之租金，與本件僅為土地地上權設定而自建老舊廠房有別。
⒊原告以土地法第97條申報地價最高之10% 請求，遠高於
公有土地及一般土地之租金百分比，更與系爭土地坐落為巷道之違章工廠不相當。
㈢原告言詞辯論意旨狀以「86年間先夫先父戊○○先生有意
歸還地上權，因丁○○不肯蓋公司章及給公司之印鑑證明而受到阻撓」，以本件系爭土地上建物廠房為被告西德有機化學藥品股份有限公司所有，且為戊○○老先生一生擘建創立經營之知名藥廠，殊不可能「有意歸還地上權」，則系爭土地上之建物廠房將成無使用權源而違背創業之本意。依情、依理、依法本應共同處理，實不應一再興訟而為無謂之爭執，如原告等同意回歸事實，被告之法定代理人必當立即列入戊○○老先生遺產並補申報相關手續。
並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭坐落台北縣三重市○○○段大有小段第89-6地號土地係登記為原告所共有，所有權應有部分各1/2 。
㈡系爭土地於53年1 月23日經設定地上權與被告公司，登記
地租每年500 元。被告公司在系爭土地上興建有台北縣三重市○○○路○○○ 巷○○號建物，做為製藥廠營業使用。
四、被告雖抗辯：系爭土地之土地登記第二類謄本就系爭地上權於地租欄係記載：「依照契約約定」，本件並無租金之約定，故應為無償等語，惟依原告所提附於本院96年度重調字第11頁之臺灣省臺北縣土地登記簿謄本所載，就系爭地上權於「利息或地租」欄確有「每年租金新台幣伍佰元整」之登記，即被告於本院94年度簡字第291 號原告訴請其塗銷系爭地上權事件中，就兩造有約定系爭地上權之租金為每年500 元乙節，亦於94年1 月6 日提出民事答辯狀，積極陳明不爭執，此亦有該民事答辯狀之影本1 份附於上開民事卷第20頁可稽。被告於93年12月6 日有以存證信函附2,500 元之匯票寄予原告，表明用以清償5 年，每年500 元之租金，嗣再於95年2 月22日再寄發1,000 元匯票予原告以清償租金，亦有存證信函及匯票之影本各2 紙附於本院卷第70-74 頁可稽。則原告主張兩造有約定地上權地租為每年500 元，即堪採信。
被告空言爭執兩造間並無租金之約定，顯與事實不符，不足採取。
五、被告雖再以：其40年來未曾付過租金，並上開500 元租金之約定，顯然甚低，足見上開土地登記簿上關於租金之約定，係屬通謀虛偽之意思表示等語，惟按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責，民事訴訟法第277 條前段定有明文。被告抗辯上開關於租金500 元之約定，係屬通謀而為虛偽意思表示，但為原告所否認，被告就此項事實自有舉證之義務。被告雖以其40年來未曾付過租金，並上開500 元租金之約定，顯然甚低等情，推斷上開土地登記簿上關於租金之約定，係屬虛偽。惟被告公司係原告丙○○之配偶、原告乙○○、被告公司法代理人丁○○之父戊○○所創建，兩造關係匪淺，約定較低金額之租金，並40年未催討給付租金，尚合於常理，被告執之抗辯租金約定係屬虛偽等語，不足採取。此外，被告就該租金之約定係屬虛偽，並未再舉證以為證明，此部分抗辯，亦難信為真實。
六、原告以位於台北縣三重市○○○路上之廠房建物，出租每月可得之租金為26萬元，主張系爭土地之租金亦應調整為按身報地價年息百分之十計算，但被告爭執其過高，則本件應再審究之爭點即為：系爭地上權原約定租金500 元，是否過低，而應予調整？如是，其金額以多少為適當？經查，㈠按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法得為
增租之請求，是否增租及所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度、鄰地租金、該租戶於租賃物之需要及其使用所受之利益，暨該地一般經濟狀況斷定之（最高法院20年上字283 號、19年上字第132 號判例意旨可資參照）。又依司法院院字第986 號解釋：「按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其『因使用土地而支付金錢為對價』之點言之，則二者實相類似，故關於民法第442 條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用。」；是地上權地租之增加，若符合民法第442 條之規定，亦得類推適用民法第442 條之規定調整地租。是原告主張依司法院院字第986 號解釋及民法第442 條之規定，請求調整租金，即屬有據。
㈡查系爭土地坐落台北縣三重市○○路○○○ 巷內，附近有穀
保家商，地處高速公路與疏洪道中間，附近工廠林立，中正北路上店家林立，交通便利，生活機能尚稱良好等情，業經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄1 份附於本院卷第61頁可稽。而系爭土地之公告現值，66年度為每平方公尺500 元，96年度則為每平方公尺33,900元，97年度則為35,400元，此有地價謄本1 份附於本院卷第129 頁可憑，目前與53年間系爭土地之四週環境、工商繁榮程度，不可同日而語，其經濟價值及被告利用系爭土地所受利益顯因而有大幅提昇。本件不定期地上權租金僅500 元自屬過低，而有調整必要。
㈢按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價
額年息10% 為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定為依法定地價；而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。而土地所有權人未於公告期間申報地價者，依平均地權條例第16條規定，以公告地價80%為其申報地價。原告雖主張位於台北縣三重市○○○路○○○ 巷○○號1 樓之廠房建物，每月租金為26萬元，並提出不動產說明書之影本1 份附於本院卷第64- 69頁為據。惟該不動產說明書僅係擬委託出租之價格，並非已議定之出租金額，已無從執為鄰近廠房租金之參考依據，且其係廠房連同土地一併出租，亦為原告所不爭，與本件僅就土地設定地上權之情形有間，尚無從執為本件調整地上權租金之依據。本院審酌系爭土地93年度至95年度之地價稅均為122,670 元，此有地價稅繳款書之影本3 份附於本院卷第35-37 頁可稽，其目前之公告現值、可能之交易價值、繁榮程度等事項、被告利用系爭土地建築廠房經營製藥業務使用所獲經濟價值及所受利益等項等情況，認原告主張以系爭土地96年1 月申報地價10% 計算，猶屬過高，應按系爭土地申報地價年息7%計算，即每年747,740 元（8,720X1,225 X7%=747,740）為 適當。
㈣又本件兩造雖未約租金給付之時期，惟依最高法院48年台
上字第521 號判例「房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整」之意旨，應自96年6 月23日提起本件訴訟請求調整租金時起算，殆無疑義。
㈤再按地上權內容變更應辦理登記，且土地登記，除土地登
記規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。此觀96年7 月31日修正公布之土地登記規則第4 條、第26條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，而地上權人即被告應支付之地租既如上所述應予調整，則原告就系爭土地請求被告就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記，自屬有據。
七、綜上所述，原告本於司法院院字第986 號解釋及民法第442條、第227 條之2 之規定，請求調整系爭土地地上權租金，在按96年度申報地價年息7%，即每年747,740 元，及請求被告依調整後之租金內容協同辦理變更地上權登記之範圍內，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 11 日
民事第二庭 法 官 陳麗玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 3 月 11 日
書記官 陳玉心