臺灣板橋地方法院民事判決 97年度簡上字第113號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 曹肇揆律師被上訴人 雙和新秀公寓大廈管理委員會法定代理人 甲○○
樓訴訟代理人 陳貴德律師複訴訟代理 陳怡文律師人上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國97年2 月15日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭97年度板簡字第99號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於民國98年2 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序上理由被上訴人之法定代理人於民國97年7 月6 日經該大廈區分所有權人會議選任甲○○為主任委員，業據提出會議紀錄之影本1 份為證，並經具狀聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
二、本件被上訴人起訴主張：坐落台北縣中和市○○段○○○ ○號上，門牌號碼為中和市○○路○○巷○○弄9 、11、13、15、17、19、21、23號之建物，係屬集合式住宅，已依法成立雙和新秀公寓大廈管理委員會，並向主管機關報備在案。上開門牌號碼9 號5 樓房屋為上訴人所有，上訴人未經全體共有人之同意，於上開9 號5 樓之屋頂平台加建如原審判決所附複丈成果圖所示面積55.33 平方公尺之違建物，供自己使用，自非依該屋頂平台之目的及通常使用方法為之，且未經區分所有權人會議之決議，被上訴人自得依上開規定訴請拆除違建物，以回復原狀。爰依公寓大廈管理條例第8 條之規定及住戶規約第19條之規定提起本訴。並聲明：上訴人應將坐落臺北縣中和市○○路○○巷○○弄○ 號5 樓即中和市○○段2700建號建物之頂樓屋頂平台上如原審判決附圖所示面積55.33平方公尺之建物拆除。原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，被上訴人除追加公寓大廈管理條例第9條第2 項、第4 項及民法第767 條中段之規定為請求權基礎外，並聲明：請求駁回上訴。
三、上訴人則以：㈠上訴人所有坐落門牌號碼為台北縣中和市○○路○○巷○○弄
○ 號5 樓建物，與其他住戶所有坐落門牌號碼同巷弄9 、
11、13、15、17、19、21、23號建物屬集合式住宅之「雙和新秀公寓大廈」，於95年間上訴人並未接獲任何有關召開本大廈區分所有權人會議欲成立本大廈「管理委員會」之書面通知，更未依法送達及公告該次會議紀錄，是以，本件被上訴人及其所謂之法定代理人高寶珠係由何產生，不無疑義。
㈡上訴人早於82年間即徵得同建物門牌號碼9 號及11號房屋
共有屋頂平台之全體共有人總計10戶中之7 戶過半數之同意並親簽「屋頂加蓋同意書」後已加建完成，而被上訴人所提之公寓大廈管理條例係於之後2 年即84年6 月28日始公布施行，更甚者，被上訴人管理委員會係於如其所謂之95年8 月7 日始成立備查。則依法律不溯既往原則，被上訴人自不得持依2 年後始公布之「公寓大廈管理條例」及13年後始成立之「雙和新秀公寓大廈住戶規約」，就上訴人加建完成系爭屋頂平台之建物請求拆除。
㈢另按數人區分一建築物而各有一部分者，該建築物及其附
屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法799 條前段固定有明文，惟區分所有房屋之公共設施，必須對分擔公共設施費用之區分所有人，有其公共使用之利益者，始足當之，故專供某部分區分所有人使用之公共設施，不得歸全體區分所有人所共有，最高法院74年度台上字第887號判決可參。經查，系爭門牌號碼9 、11、13、15之建物固係屬集合式住宅之建築物，屋頂平台為共有部分，而未為所有權登記等情，應為兩造所不爭執，惟系爭9 、11號共用同一公共樓梯，其他人不得使用；13、15號共用一公共樓梯，其他人不得使用，業經鈞院83年度訴字第1113號請求排除侵害事件到場勘驗屬實，製有84年5 月8 日勘驗筆錄可稽。又系爭建物屋頂平台既未經登記，不能依登記資料證明屬於何一區分所有人所有，自應依其實際使用之情狀認定，系爭9 、11號屋頂平台屬於9 、11號區分所有人共有，而13、15號屋頂平台屬於13、15號區分所有人共有，是以，9 、11號共有人對於所屬屋頂平台之處分，勿須經13、15號共有人之同意，自更勿須由非屬系爭屋頂平台之被上訴人同意，已至臻明白。又依民法第819 條第2項，同法第820 條第1 項、第3 項規定，共有物之處分、變更及設計、負擔或改良行為，均須獲得共有人全體或過半數之同意，始得為之。查上訴人與訴外人彭維銅（按為系爭房屋門牌號碼為11號5 樓之所有人）早於82年11月23日為欲於系爭屋頂平台加建，即徵得系爭門牌號碼9 號及11號房屋之全體共有人一一按即當時9 號1 樓楊錦文（嗣後出賣與陳佑亮）、2 樓陳玉娥、3 樓高寶珠、4 樓許菊花、5 樓上訴人及11號4 樓之郭美紅以及5 樓彭維銅，另
1 樓當時為空屋，2 、3 樓之所有權人遠居日本（林宜秋則於事後之83年5 月31日買受）等總計10戶共有人中之7戶過半數之同意，並經渠等親自簽名及捺手印於「屋頂加蓋同意書」後，上訴人及彭維銅始於系爭屋頂平台予以使用並加蓋建物，既有契約之約定，又為法之所有。是以，上訴人主張上訴人於系爭屋頂平台加蓋建物未經共有人同意云云，顯係扭曲事實，用為導誤審理，已灼然明白。
㈣按公寓大廈管理條例第9 條第2 項明定：住戶對共用部分
之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」又按雙和新秀買賣契約書第8 條約定屋頂平台屬頂層住戶管理使用，其他各層住戶不得擅自占用，並於簽約之同時，由其它各層住戶於「屋頂使用權同意書」上簽名用印，並作為該買賣契約書之附件六，此為高寶珠等各共有人明知且同意之事實。是以上揭同意書並非僅係上訴人與建商間之債權契約，而係高寶珠等區分所有權人與上訴人間就系爭屋頂平台與上訴人約定上訴人「獨有使用權」之「相類分管協定」約定。高寶珠為契約當事人，應受拘束。是上訴人依約有使用系爭建物屋頂之權利，而兩造問又未解除分管之約定，即屋頂平台之專用權仍屬於頂樓住戶，而高寶珠明知卻假借原告之名義訴求上訴人拆除屋頂平台系爭建物，即非有當。
㈤公寓大廈之管理委員會未經區分所有權人會議之授權，就
社區重大事項，不得擅自處理。被上訴人未經區分所有權人授權，即率依民法第767 條中段請求上訴人拆除建物，亦屬無據。
原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
四、兩造於本院97年7月8日準備程序期日協議不爭執之事實為：㈠上訴人於82年間未經全體共有人之同意，於系爭門牌號碼
5 樓即中和市○○段2700建號之頂樓屋頂平台，加建如原審判決附圖所示面積55.33 平方公尺之違建物，而以該屋頂作為自己之室內或以圍牆阻隔而使用。
㈡訴外人高寶珠、戴裕幗、林宜秋前曾訴請上訴人拆除系爭
頂樓建物，將頂樓平台返還共有人全體，經本院以83年度訴字第1113號民事判決命上訴人拆除系爭建物，但駁回返還平台之請求，並經確定。
㈢被上訴人於95年8 月7 日經報備成立，高寶珠為委員，並經管理委員互推為主任委員。
五、兩造於本院97年7 月8 日準備程序期日協議整理之爭點為：㈠被上訴人以高寶珠為法定代理人，其法定代理權有無欠缺
？㈡被上訴人於本院83年度訴字第1113號民事判決確定後提起
本件訴訟，是否有違反民事訴訟法第401 條規定之情事？㈢上訴人之佔用系爭頂樓平台是否為民法第820 條第3 項之
改良行為？茲就上開爭點分別審究如下。
六、關於「㈠被上訴人以高寶珠為法定代理人，其法定代理權有無欠缺？」之爭點部分：
㈠查雙和新秀公寓大廈於95年7 月6 日舉行第一次區分所有
權人會議，通過住戶規約，並選舉高寶珠、龐美蕙及戴裕幗為第一屆管理委員，再經推舉高寶珠為主任委員，並向臺北縣中和市公所報備成立雙和新秀公寓大廈管理委員會之事實，業據提出報備證明、住戶規約及區分所有權人會議之影本各1 份附於原審卷第6-14頁及第24頁可憑。並為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈡又雙和新秀公寓大廈於95年7 月6 日舉行第一次區分所有
權人會議，並未規定其管理委員及主任委員之任期，另依原審卷第10頁所附雙和新秀公寓大廈住戶規約第7 條第1至4項 規定：「一、主任委員由管理委員互推之。二、副主任委員及財務委員由主任委員於管理委員中選任之。三、委員應以下列方式之一選任。‧‧四、委員之任期，自每年8 月1 日起至翌年7 月31日止，為期2 年0 月，連選得連任1 次。」，就主任委員之任期亦未明白規定。惟該規約既已規定主任委員係由管理委員互推產生，且管理委員任期為2 年，主任委員既應具管理委員之資格，其產生之授權基礎之各管理委員任期又為2 年，解釋上應認其任期亦應為2 年。此與公寓大廈管理條例第29條第3 項規定：「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」，係就區分所有權人會議或規約就管理委員、主任委員及管理負責人之任期，未規定者，始有任期1 年之適用之情有間。上訴人據以主張雙和新秀公寓大廈之區分所有權人會議及規約，並未規定主任委員之任期，自應適用上開公寓大廈管理條例第29條第3 項之規定，任期應僅有1 年，而於96年7 月5 日屆滿，其後已喪失法定代理權等語，容有誤會，不足採取。
㈢況且，雙和新秀公寓大廈於97年7 月6 日舉行區分所有權
人會議，選任甲○○為主任委員，甲○○並陳明追認高寶珠前所代理被上訴人所為一切訴訟行為（見本院97年8 月26日言詞辯論筆錄），是本件亦不生被上訴人有法定代理權欠缺之情事。上訴人抗辯被上訴人以高寶珠為法定代理人，其法定代理權有欠缺等語，委不足採。
七、關於「被上訴人於本院83年度訴字第1113號民事判決確定後提起本件訴訟，是否有違反民事訴訟法第401 條規定之情事？」之爭點部分：
㈠查林宜秋、高寶珠就上訴人於台北縣中和市○○路○○ 巷
○○弄○ 號5 樓頂之違建，於83年間依民法第767 條及第
821 條之規定訴請上訴人拆除並返還予共有人全體，經本院以83年度訴字第1113號民事判決准許林宜秋請求上訴人拆除頂樓增建部分之訴，但駁回其請求將頂樓平台返還予共有人全體之訴，並駁回高寶珠之訴，且經確定之事實，業經本院依職權調閱上開民事卷宗查證屬實。本件係被上訴人依公寓大廈管理條例第8 條、第9 條第2 項、第4 項及該大廈規約第19條之規定並民法第767 條中段之規定訴請上訴人拆除系爭頂樓違建，二訴之當事人與訴訟標的均不相同，顯非同一事件。被上訴人提起本訴，應無其訴訟標的為確定判決之效力所及之情事。
㈡按執行名義為確定終局判決者，除當事人外，對於下列之
人亦有效力：一、訴訟繫屬後為當事人之繼受人及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者。二、為他人而為原告或被告者之該他人及訴訟繫屬後為該他人之繼受人，及為該他人或其繼受人占有請求之標的物者。強制執行法第4條之2 第1 項定有明文。故以確定終局判決為執行名義者，除當事人外，僅對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，暨對於為他人而為原告或被告者之確定判決，對於該他人有其效力而已。除此之外，對於案外之第三人，並無執行力。查林宜秋前曾訴請上訴人拆除其位於台北縣中和市○○路○○巷○○弄○ 號5 樓頂之違建，經本院以83年度訴字第1113號民事判決其勝訴，命上訴人拆除該頂樓增建，並經確定之事實，固有如前述，惟被上訴人並無訴訟繫屬後為林宜秋之繼受人及為林宜秋或其繼受人占有請求之標的物之人，林宜秋亦非為被上訴人而為原告，被上訴人亦無訴訟繫屬後為他人之繼受人，及該他人或其繼受人占有請求之標的物之情事，依上開說明，其自不得執上開確定判決聲請強制執行。上訴人抗辯被上訴人得持上開確定判決聲請強制執行，其提起本件訴訟係欠缺權利保護之必要云云，即有誤會，不足採取。
八、又查實體上有關權利義務效力之規定，依法律不溯及既往原則，法律自其生效時起，以後所發生之事項，始有其適用，至其生效前所發生之事項，則不適用此法律。而公寓大廈管理條例係於84年6 月28日制定公佈，同法第52條規定該條例自公佈日施行。又法規明定自公佈或發佈日施行者，自公佈或發佈之日起算至第3 日起發生效力，中央法規標準法第13條規定甚明，是該條文不論修正前後均應自公佈日起算至第
3 日始發生效力，而無溯及適用（最高法院95年度台上字第
694 號判決同此意旨）。準此，住戶之違反行為及管理委員會或主管機關之制止行為，均須對於公寓大廈管理條例施行後之行為人為限。至公寓大廈管理條例施行前，如有違反規定變更使用者，因屬既存之違建，僅能適用行為時之建築法或其相關法規處理，方符合法律不溯及既往之原則。上訴人係於82年間即於系爭大廈屋頂平台增建建物，其行為成立於公寓大廈管理條例施行前，該條例之規定並不適用於本件事例。另雙和新秀公寓大廈住戶規約係於95年7 月16日始訂立，同理亦不適用於本事件。是被上訴人固不得依公寓大廈管理條例第8 條、第9 條第2 項、第4 項及其住戶規約第19條之規定請求上訴人拆除增建物。惟，㈠查坐落台北縣中和市○○段○○○ ○號土地上，門牌號碼台
北縣中和市○○路○○巷○○弄9 、11、13、15、17、19、21、23號之建物，係屬集合式住宅之建築物，其中門牌號碼
9 、11、13、15號建物為5 層之建物，17、19、21、23號建物則為6 層樓之建物，而9 號與11號、13號與15號、17號與19號、21號與23號建物分別共用一公共樓梯，其他人不得使用。又9 、11、13、15號之屋頂平台係互通，17、
19 、21 、23號之屋頂平台亦互通，二者一為5 層樓建築，另一為6 層樓建築，屋頂平台無法相通等情，業經本院於83年度訴字第1113號林宜秋、高寶珠等訴請上訴人等人排除侵害事件中到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄附該卷宗第230-231 頁可稽。由上開9 號與11號、13號與15號、17號與19號、21號與23號建物分別共用一公共樓梯，其他人不得使用，則17、19、21、23號住戶顯無法使用9 、11、13、15號屋頂平台，9 、11、13、15號住戶亦無法使用17、19、21、23號屋頂平台，是9 、11、13、15號屋頂平台應為9 、11、13、15號住戶所共有，17、19、21、23號屋頂平台應為17、19、21、23號住戶所共有，應可認定。上訴人以9 號與11號、13號與15號係分別共用一公共樓梯，其他人不得使用，主張9 號與11號住戶對所屬屋頂平台之處分，無須經13、15號共有人之同意云云，不足採取。
㈡按民法第799 條規定：「數人區分一建築物，而各有其一
部分者，該建築物及附屬物之共同部分，推定為各共有人之共有。」同法第820 條並規定：「共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」因此，大樓頂樓之屋頂平臺，依上開民法第799 條規定，應推定為該大樓各層所有人之共有。又共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。上訴人主張系爭建物之原建設公司大揚公司，有與各買受人約定屋頂使用權歸各頂樓住戶，已就共有部分專用權而為約定，上訴人自有系爭建物屋頂平台之專用權等情，固為本院83年度訴字第1113號民事確定判決所認定，惟區分所有人就共有部分有約定專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且不得違反共有物之使用目的。查系爭建物屋頂依建築設計既屬平台，一般作為火災之避難場、屋頂出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，係屬具公寓大廈住民共益性質之共用部分，亦具安全公益性，則於其上設置固定之工作物，不僅破壞系爭大樓之原始設計及整體外觀美感，且嚴重妨礙其他區分所有人原得利用屋頂作為火災避難場，屋頂出入口，及各種逃生避難救援用之管道、通路，依上說明，應認上訴人在屋頂平台加蓋建築物已變更屋頂之使用性質，逾越一般社會通念對於屋頂平台之設置目的及通常管理、使用方法，且危及全體住戶之居住安全，已變更樓頂平台之通常用途，於全體共有人之權利自有所妨害。被上訴人係依法成立之公寓大廈管理委員會，受雙和新秀公寓大廈全體區分所有權人之委託、授權，管理、維護該大樓之公共設施，上訴人擅自於系爭屋頂平台增建建物，侵害其他區分所有權人之權利，被上訴人自得依民法第767 條中段之規定，請求上訴人將系爭屋頂平台之增建物拆除。上訴人抗辯：被上訴人應再經區分所有權人會議之授權，始得依民法第767 條中段之規定為請求，不足採取。
㈢上訴人雖再主張其於屋頂平台興建系爭增建物，係屬改良
行為，於增建前，並已取得同棟9 號1 樓、2 樓、3 樓、
4 樓、5 樓及11號4 樓及5 樓等7 住戶之區分所有權人之同意，依民法第820 條第3 項之規定，應屬合法等語，並據提出屋頂加蓋同意書之影本1 份附於本院卷第19頁為證。惟上訴人於系爭屋頂平台增建建物供自己使用，已變更樓頂平台之通常用途，且危及全體住戶之居住安全，顯非利用及改善使增加該共有物之收益或價值為目的之改良行為，已無民法第820 條第3 項規定之適用。況且，上開門牌號碼9 、11、13、15號建物為5 層之建物，9 號及11號之屋頂平台，應為9 、11、13、15號計20戶區分所有權人所共有，有如前述，則上訴人僅得其中7 區分所有權人之同意，亦未逾共有人之半數甚明。是上訴人上開主張，亦不足採取。又被上訴人之原法定代理人高寶珠，雖亦有同意上訴人興建該增建物，但高寶珠僅係代表被上訴人提起訴訟，本件訴訟之當事人係被上訴人，並非高寶珠，二者人格並非同一，應無何違反禁反言或誠信原則之情事。上訴人主張高寶珠既同意其增建，自應容忍其於屋頂平台增建，不得再假被上訴人名義提起本件訴訟云云，洵不足採。
九、綜上所述，被上訴人依民法第767 條中段之規定，請求上訴人拆除坐落系爭屋頂平台上如原審判決附圖所示面積55.33平方公尺之增建物，為有理由，應予准許。原審判命上訴人為給付，所持理由與本院雖有不同，但結論並無二致。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非有理由，應予駁回其上訴。又兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件勝負之判斷並無關涉，爰不予逐一論酌，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 98 年 3 月 3 日
民事第二庭 審判長法 官 蕭胤瑮
法 官 陳麗玲法 官 鍾啟煌以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 98 年 3 月 3 日
書記官 吳俞玲