臺灣板橋地方法院民事判決 97年度簡上字第214號上 訴 人 豐園建設股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 乙○被上訴人 台灣安黛麗國際有限公司法定代理人 丙○○被上訴人 甲○○上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國96年12月18日本院三重簡易庭96年度重簡字第9318號第一審判決提起上訴，經本院於98年8 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序上理由上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情事，爰依被上訴人甲○○之聲請，由其一造辯論而為判決。被上訴人台灣安黛麗國際有限公司（下稱被上訴人安黛麗公司）亦未於言詞辯論期日到場，因本件上訴人係以被上訴人為共同被告請求連帶清償債務，依民法第275 條之規定，被告一人提出非基於其個人關係之抗辯有理由者，對於被告各人即屬必須合一確定，自應適用民事訴訟法第56條第1 項之規定（最高法院33年上字第4810 號判例意旨參照），而本件被上訴人所為抗辯係非基於個人關係之抗辯，且經法院審認為有理由（詳後述理由），爰依民事訴訟法第385 條第2 項之規定，由共同訴訟人中一人即被上訴人甲○○之聲請，就此部分亦一造辯論判決。
二、上訴人起訴主張：㈠上訴人為坐落台北市○○區○○路○○號大世界大樓地下1
層至地上6 樓建物之所有權人，其將該建物委由訴外人仲量聯行股份有限公司（下稱仲量聯行公司）規劃為「CD81商場」，並代為招商。被上訴人安黛麗公司即邀被上訴人李雅姍為連帶保證人，於民國93年8 月2 日與上訴人簽訂廠商設櫃合約書，約定由上訴人提供上開商場2 樓編號2-03-2號櫃位，由被上訴人安黛麗公司設置專櫃營業，合約期限自93年8 月13日起至94年8 月12日止，而有關租賃期間之租金（或月租金，或為包底抽成）、管理費、信用卡手續費及櫃位之裝潢補助費、收銀機租金、違約金等項目及金額，均有明確之約定。然而，被上訴人安黛麗公司未依約按期支付租金、管理費、裝潢補助費、信用卡手續費及收銀機租金（金額應外加營業稅），且未經上訴人同意提前終止租約，構成違約，依約亦應支付違約金，而經核算被上訴人安黛麗公司尚積欠上訴人如附表所示項目共計新臺幣（下同）1,929,791 元。被上訴人李雅姍為連帶保證人，應連帶負清償責任。
㈡上訴人與被上訴人安黛麗公司間之設櫃承諾書、租賃承諾
書，就租賃期間、租金（或為月租金、或為包底抽成）、管理費用、信用卡手續費、店面或櫃位之裝潢補助費、收銀機租金、違約金等項目及金額，均已為明確之約定。然而被上訴人安黛麗公司非但未依約履行，且提前終止租約，亦未依契約之約定取得上訴人之書面同意，退出商場經營之際亦未將積欠之款項全數清償。上訴人只同意針對特定時間內之租金，改以一般抽成方式配合，在未就其他必要事項合意變更前，其餘條件均應依承諾書及正式合約之約定，故裝補費、信用卡手續費、管理費等，被上訴人安黛麗公司均應依約給付。參上訴人與被上訴人安黛麗公司所簽備忘錄均載明「該期間外之商業配合條件，則依雙方簽訂之承諾書及正式合約中載明之條件」，是除租金部分，上訴人依各家廠商簽署備忘錄之不同而分別予以為租金之減縮外（被上訴人並未簽署亦未回應），關於租期部份，尚應回歸設櫃承諾書之約定，即未得上訴人書面同意，不得自行撤櫃或終止租約，。裝補費、管理費、信用卡手續費等，更應依約給付上開費用。上訴人將包底抽成改為一般抽成之備忘錄，對象應只侷限於當時尚留在CD81商場之廠商，期間只限於93年10月1 日至11月30日，其中關於93年12月1 日至94年2 月28日亦以一般抽成方式配合及調降統裝費部分者，亦只限於富赫實業有限公司、日天國際貿易有限公司，其餘均應依原設櫃合約書、設櫃承諾書約定甚明。況參證人張乃友於95年7 月28日庭訊證言，已可知須有用印且配合到94年2 月28日之廠商，兩造方有繼續取消包底抽成之合意，故兩造並未有任何自93年8 月13日起至94年2 月28日全部撤櫃之日止，全部改採一般抽成合意之真意。
㈢上訴人就系爭商場之招商作業系委由仲量聯行公司執行，
依其出具之「豐園建設大世界大樓招商前置作業計畫書」第2-7 頁第1 條「招商條件說明」第㈡項「裝潢工程界分之種類」中，即規定若由上訴人設計師統一設計、裝潢施工後，費用由上訴人先行代墊，但廠商須分期攤還。上訴人於原審更將裝潢費用收取之標準按上訴人代為施作工程之項目內容分門別類為：⑴道具、天花板及地板（含管線）由上訴人施工者⑵天花板及地板由上訴人施工（含管線），道具由承租方自行處理者⑶天花板及道具由承租方自行施作者三大類。其中道具、天花板、地板俱由上訴人代為施工者，更係於確定承租方會進駐後，按承租方之需求設計道具，再由上訴人按設計圖發包予施工廠商施作，設計圖均由各承租方簽名確認。單就道具工程費乙項，上訴人實際發包金額較各承租方合約給付之價格均高，超出合約裝潢費用部份，係由上訴人自行吸收。而道具櫃係按各家承租方商品類別及商標所量身訂作，如退租則以施作之裝潢將無法由其他承租人接續使用。上訴人與各被上訴人等間之設櫃承諾書或正式合約書中約定，若承租方於裝潢之統設統裝工程進行後，無法依約進駐，尚須賠償負擔上訴人所支出及已產生之裝潢費用。依舉輕明重之法理，則若為已進駐並使用裝潢設備之廠商更應對其量身訂作而支出之裝潢費用為全部負擔。
㈣綜上，爰依系爭設櫃合約及連帶保證之法律關係，請求被
上訴人連帶給付1,929,791 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按年息5%計算之法定遲延利息。原審認就上訴人之請求，被上訴人應連帶給付包底抽成租金1,508 元、管理費8,306 元，裝潢補助費6,174 元、信用卡手續費64元、收銀機租金1,557 元，共計17,627元，扣除上訴人所不爭應退回之代收款9,537 元，判命被上訴人連帶給付8,090 元及被上訴人安黛麗公司自96年8 月30日起，被上訴人李雅姍部分自96年1 月25日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回上訴人其餘之請求。上訴人就原審駁回其關於包底抽成租金及裝潢補助費之其餘請求部分不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再連帶給付上訴人176, 500 元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按年息5%計算之法定遲延利息。
三、被上訴人甲○○則抗辯：櫃位裝潢部分均係由被上訴人安黛麗公司自行處理，此由裝潢費用明細可以得知。被上訴人安黛麗公司撤櫃時，尚留下部分道具供上訴人擺設，亦未取回。因未收到簽備忘錄之通知，故未與上訴人另簽備忘錄等語。就上訴人之上訴，並聲明：請求駁回上訴。
四、被上訴人安黛麗公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟其於原審則以書狀求為判決駁回上訴人之訴，並辯稱：其向上訴人承租商場櫃位後，因經營十分困難，乃於93年10月間向代為招商之仲量聯行公司提出終止合約之意思表示，仲量聯行公司並向其表示不會追究有關終止合約所生之法律責任及賠償問題，其並依仲量聯行公司要求以書函通知上訴人有關終止合約一事。其後雖收到上訴人寄發有關撤櫃應收款清單，然終止合約乃上訴人未依約責令系爭商場全面開業所致，其自毋庸負給付責任等語。
五、兩造於本院98年1 月9 日準備程序期日協議不爭執之事實為：
㈠上訴人為坐落台北市○○區○○路○○號大世界大樓地下1
層至地上6 樓建物之所有權人，其將該建物委由仲量聯行公司規劃為「CD81商場」，並代為招商。被上訴人安黛麗公司邀同被上訴人甲○○為連帶保證人，於93年8 月2 日與上訴人簽訂廠商設櫃合約書，約定由上訴人提供系爭商場2 樓編號2-03-0號櫃位予被上訴人安黛麗公司設置專櫃營業，合約期限自93年8 月13日起至94年8 月12日止。
㈡被上訴人安黛麗公司於93年12月31日撤櫃。
㈢上訴人與被上訴人安黛麗公司簽訂之廠商設櫃合約書約定：
⒈第6 條第2 項約定：「本專櫃每月之營業額於此月三日
至五日由雙方對帳，並以對帳後之營業額（未含稅）百分之十五，作為甲方對乙方之設櫃營業抽成‧‧‧。」⒉第7 條第1 項約定：「雙方經考量本專櫃所在位置所產
生之特殊商業利益，乙方同意本專櫃之年度包底營業額為新台幣貳佰柒拾萬元。」⒊第8 條第1 款約定，被上訴人安黛麗公司同意負擔裝潢
補助費：「本專櫃之裝潢費由乙方自行負責，且乙方承諾給付與甲方裝潢補助費共計新台幣肆萬肆仟元整，雙方同意按月分12期，由甲方每月銷售結帳應付款中扣除之。」，經換算每期為3,675 元。
六、兩造於本院98年1 月9 日準備程序期日整理之爭點為：㈠被上訴人安黛麗公司之設櫃租金應以包底抽成方式計付？
或按一般抽成方式計付？㈡被上訴人安黛麗公司於93年12月31日撤櫃後，是否仍應繼
續給付裝潢補助費？茲就上開爭點審究如下：
㈠上訴人與被上訴人安黛麗公司之設櫃契約應於93年12月31日終止：
查上訴人與被上訴人安黛麗公司簽訂廠商設櫃合約書，約定由上訴人提供系爭商場2 樓編號2-03-0號櫃位予被上訴人安黛麗公司設置專櫃營業，並合約期限自93年8 月13日起至94年8 月12日止，除依合約規定外，非經他方事前書面同意，任一方不得提前終止本合約，固有廠商設櫃合約書之影本1 份附於臺灣臺北地方法院95年度北簡字第9152號簡易卷內內可稽，並為兩造所不爭執。惟系爭商場自93年8 月13日開始試賣起營運即不如預期，廠商紛紛撤櫃，上訴人遂通知廠商改以一般抽成方式計付租金，並以臨時櫃位填補商場乙節，業據證人即負責經營系爭商場之經理張乃友於臺灣臺北地方法院95年度北簡字第9152號給付租金等事件中證述屬實，有言詞辯論筆錄之影本1 份附於本院卷第63-67 頁可稽。再參以於系爭商場設櫃之何林企業社、桃京名坊、巧將皮飾行於申請撤櫃、調整租金時，分別提及：「試賣期間沒有人潮業績非常不理想，造成廠商非常大之虧損，．．．以致無法繼續設櫃，繼續虧損下去」、「自開幕試賣至今登門逛CD81賣場之客人出乎意料之少，業績更是慘不忍睹，營業額甚至不足以支付櫃位之租金．．．實在不堪承擔繼續如此鉅額虧損下去‧‧希望能於10月12日之前給予回覆，．．．否則桃京名坊預計將於
10 月15 日撤櫃」、「各營業樓層一一遲未能全部招商開幕，導致數月來營收極為艱困。故特此通知櫃公司，巧將皮飾行已決定要從CD81商場撤櫃。撤櫃日期為93年12月31日」等語，亦為臺灣臺北地方法院95年度北簡字第9152號簡易民事判決所明白審認，有該簡易民事判決之影本1 份附於原審卷第64-77 頁可憑。足見該商場因上訴人招商不足，人潮及業績不如預期，致設櫃廠商虧損嚴重，紛為撤櫃之要求。而被上訴人安黛麗公司於93年10月間即向代上訴人為招商之仲量聯行公司提出於93年12月底終止合約撤櫃之意思表示，並以書函通知上訴人終止合約乙事，有通知函之影本1 份附於原審卷第89頁可證。另上訴人就被上訴人安黛麗公司之終止合約，於94年1 月3 日出具申請撤櫃應收款項清單，詳細結算被上訴人安黛麗公司迄93年12月31日止應給付之租金、管理費、裝潢補助費等及應賠償上訴人之恢復原狀工程費、違約賠償等各項費用，亦有該清單之影本1 紙附於原審卷第90頁可憑。其於本件訴訟中就系爭設櫃契約業因被上訴人安黛麗公司撤櫃而終止，亦未爭執，僅就被上訴人安黛麗公司完全撤櫃之時間為爭執，則被上訴人安黛麗公司抗辯：上訴人已同意其於93年12月31日終止設櫃契約，即非子虛。又上訴人對於被上訴人安黛麗公司係於93年12月31日撤櫃乙節，於本院98年1 月
9 日準備程序期日陳述不爭執，有如前述，則其再空言爭執被上訴人安黛麗公司係於94年2 月28日始完全撤櫃云云，不足採信。
㈡被上訴人安黛麗公司自93年8 月13日起至同年12月31日止之設櫃租金，均應依一般抽成方式計付：
⒈依兩造簽訂之系爭設櫃合約書第2 條第1 項及第7 條第
1 項固約定：合約期間為自93年8 月13日起至94年8 月12日止，年度包底營業額為2,700,000 元。惟另依上訴人與被上訴人安黛麗公司所訂立之租賃承諾書第5 條關於經營期限則約明「自商場開幕營業日起」，則商場開幕營業前之試賣期間顯不計入經營期限，其租金即非當然按包底抽成之條件計付。再參以被上訴人安黛麗公司就93年8 月13日起至同年9 月30日止之租金，均係按營業額15% 以純抽成方式計付予上訴人，亦有上開廠商撤櫃應收款項清單之影本可憑。又系爭商場店經理於93年10月21日函知各設櫃廠商明白表示：「為體諒廠商於試營運期間的經營較為艱辛，經呈報業主後擬自93年10月1 日起至正式營運開幕期間，將貴公司配合條件改為純抽成辦理，以降低貴公司營運成本」等語，有該函之影本1 紙附於本院卷第61頁可憑。再參諸於試營運期間以純抽成方式計付租金，係適用於當時未撤櫃之全部廠商乙節，亦據證人張乃友於臺灣臺北地方法院95年度北簡字第9152號給付租金等事件中證述明確，有上開言詞辯論筆錄之影本1 份附於本院卷第65頁可稽。雖上開函文僅提及93年10月1 日起至正式營運開幕期間始適用，惟該包底抽成之計付租金方式既僅於正式開幕營業後始用適用，上訴人就93年10月1 日起至同年11月30日止之租金，亦同意僅按每月營業額15% 以純抽成方式計付，則就同為試營運期間之93年8 月13日起至同年9 月30日止之租金即無差別處理之理。被上訴人抗辯：正式開幕營運前之試營運期間之租金應一體適用按純抽成方式計付，尚堪採取。
⒉又系爭商場店經理除於93年10月21日函知各設櫃廠商擬
自93年10月1 日起至正式營運開幕期間，按純抽成條件計付租金，有如前述。而該等函文發出後，廠商簽署之備忘錄復載明：「為感謝貴公司配合CD81商場之誠意，及體恤貴公司營運成本之考量，我方主動釋出善意，提出希望於貴公司配合商場『10/1 -11/30 』期間之商業配合條件部分，取消原雙方合約中所明訂之租金或包底部分，僅以一般抽成方式配合」等語。93年12月間簽署之協定書更將一般抽成之期間延長為「93/12/1-94/2/2
8 」等情，亦為上訴人所不爭執。被上訴人安黛麗公司雖未簽署該備忘錄及協議書，惟上訴人係因體諒設櫃廠商經營之艱辛，乃同意將原約定之租金由包底抽成改以純抽成之方式計付，為上訴人所不爭，且該租金計付條件之變更既已通知包括被上訴人安黛麗公司在內之各設櫃廠商，被上訴人安黛麗公司亦係以純抽成方式計付93年10月至同年11月止之租金予上訴人，兩造顯已合意變更租金計付之條件。則被上訴人抗辯：上訴人亦同意就自商場開幕營業日起至93年12月31日系爭設櫃契約終止之日止，被上訴人安黛麗公司應付之租金亦改以純抽成之方式計付，堪予採取。上訴人徒以被上訴人安黛麗公司未另與其簽署備忘錄以完成換約之程式，主張仍應按原約定之包底抽成方式給付租金云云，不足採取。
㈢被上訴人安黛麗公司於93年12月31日撤櫃後，即無須繼續給付裝潢補助費：
又查，系爭廠商設櫃契約書第8 條固約定被上訴人安黛麗公司應負擔裝潢補助費，惟於何林企業社等廠商撤櫃後，上訴人已將渠等之櫃位按撤櫃時現狀出租予其他廠商，甚或對外招募毋庸裝潢之臨時櫃位進駐之事實，為上訴人所不爭執，足見該商場之櫃位並非按進駐廠商之需求而特別訂作，不具專用性。則該櫃位之裝潢應係上訴人為增益出租櫃位之美觀與收益所為，設櫃廠商按月支付之裝補費應為租金之一部分，則設櫃廠商於設櫃契約終止之日起，即不負給付裝補費之義務。本件上訴人與被上訴人安黛麗公司間之系爭設櫃契約於93年12月31日終止，有如前述，則被上訴人安黛麗公司自無需給付終止後之裝潢補助費。
㈣被上訴人安黛麗公司應給付上訴人之租金為1,508 元、裝潢補助費為6,174 元：
⒈查被上訴人安黛麗公司自93年8 月13日起至同年12月31
日止之營業淨額共為87,416元乙節，業據上訴人提出對帳明細單附於臺灣臺北地方法院95年度北簡字第9152號卷內可憑。依系爭合約書第6 條約定按營業額15％計算，被上訴人安黛麗公司應給付之租金（含營業稅）為13,768元（計算式：87,416×15％×1.05＝13,768 元，元以下四捨五入，下同）。其已支付93年8 月13日起至93年11止之租金2,584 元、3,551 元、3,203 元及2,922 元，尚應給付1,508 元（87,413-2,584-3,551-3,203 -2,922=1,508）。
⒉又依上開對帳明細單所載，被上訴人安黛麗公司已支付
3 期裝潢補助費，尚應給付93年11月13日至同年12月31日之裝潢補助費（即1 期又18日）6,174 元（含稅）（計算式：3,675 ×（1 ＋18/30） ×1.05＝6,174 元）。
⒊綜上，上訴人得請求被上訴人安黛麗公司給付之租金及
裝潢補助費金額，應為7,682 元（計算式：1,508 ＋6,174 ＝7,682 元）。
㈤原審認被上訴人尚積欠上訴人租金1,508 元、裝潢補助費
6,174 元、管理費8,306 元、信用卡手續費64元、收銀機租金部分之費用1,575 元，經扣除上訴人應退還之代收款9,337 元後，依系爭設櫃契約及連帶保證之法律關係，命被上訴人連帶給付8,090 元及遲延利息，並駁回上訴人關於租金及裝潢補助費之其餘請求，並無不合。上訴意旨就原審駁回其關於租金及裝潢補助費之其餘請求部分，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審究認無礙勝負之判斷，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 98 年 9 月 8 日
民事第二庭 審判長法 官 陳財旺
法 官 鍾啟煌法 官 陳麗玲以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 98 年 9 月 8 日
書記官 粘建豐附表┌──┬─────┬──────────────┐│編號│請求金額 │請求項目及金額 ││ │（新臺幣）│ │├──┼─────┼──────────────┤│一 │1,929,791 │1包底抽成租金：149,453元 ││ │元 │2管理費：8,306元 ││ │ │3裝潢補助費：34,729元 ││ │ │4信用卡手續費：64元 ││ │ │5收銀機租金：1,575元 ││ │ │6違約金：1,745,201元 ││ │ │7退回代收款：－9,537元 │└──┴─────┴──────────────┘