臺灣板橋地方法院民事判決 97年度簡上字第212號上訴人兼附帶被上訴人 甲○○被上訴人兼附帶上訴人 丁○○共 同 訴 訟 代 理 人 翁志明律師上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國97年6月24日本院三重簡易庭97年度重簡字第1166號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，經本院於中華民國97年12月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
附帶上訴駁回。
附帶上訴訴訟費用由附帶上訴人連帶負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：上訴人兼附帶被上訴人乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，該部分爰依被上訴人兼附帶上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、當事人之主張：
一、上訴人兼附帶被上訴人方面：聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
其陳述除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
(一)按不動產租賃契約未定有存績期間，業某主對於租戶要求增租，除依法令規定或訂有特約應受限制外，本不禁止。但應增與否及增加若干，自得自得由法院斟酌該地經濟狀況定之。」（18年上字第2812號判例參照）。次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息10% 為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1項、第105 條分別定有明文，所謂土地之價額，依土地法施行法第25絛規定為法定地價；而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年臺上字第3071號判例參照）。然據，民國47年7 月4 日修正公佈施行之實施都市平均地權條例第42條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之二為限，前有此例，請明鑒酌參。
(二)惟上訴人等均為老年人或身心障礙之弱者，難以謀生能力。依據，社會救助法第16絛第1 項第4 款：: 「租金補助或住宅借住。」、身心障礙者權益保障第71絛第1 項第6 款：「房屋租金及購屋貸款利息補貼。」及老人福利法第32條第1項，均有房屋補貼之明文規定。又系爭土地瀕臨河邊內之偏遠地區之小巷內，汽車不能出入，交通極為不便，周圍環境難謂清靜，雜亂無章。僅因上訴人等因謀生能力有限，故僅能以此為家，簡陋安居既可，實無能力另購新居或增加租金之負擔，併此聲明。
(三)揆諸上揭敘明，上訴人等實為社會上之弱者，加上近年景氣持續低迷，謀生確實不易，多少人因為生活窘困而自殺! 況政府正積極實施「近貧紓困」政策，然上訴人等確實謀生能力有限，屬於社會上最弱者。又系爭土地難言繁榮，週遭環境，雜亂無章，且依上開法條規定及判例見解，再衡上訴人等社會之弱勢地位量之，應有參酌依民國47年7 月4 日修正公佈施行之實施都市平均地權條例第42條規定以不超過土地申報價額年息百分之二為限之餘地。而再酌系爭土地之租金應調升為2%為適當，始合乎上訴人之利益及社會觀感以及政府「近貧紓困」之政策。
(四)上訴人甲○○之房屋位於巷弄內，使用土地範圍較小，比較本巷52號前判決有落差，況上訴人甲○○失業經濟貧窮，領有重度殘障手冊聽力較差，上有89歲老母親要奉養。
(五)上訴人乙○○之房屋位於巷弄內，使用土地範圍較小，比較本巷52號前判決有落差，況上訴人乙○○年紀已老邁。
(六)證據：除援用第一審所提證據外，補提財政部臺灣省北區國稅局綜合所得稅各類所得資料清單、全國財產稅總歸戶財產查詢清單、身心障礙手冊等影本為證據。
二、被上訴人兼附帶上訴人方面：聲明：㈠請求駁回上訴。㈡附帶上訴之聲明：原判決不利於附帶上訴人之部分廢棄。附帶被上訴人甲○○承租附帶上訴人等共有坐落於台北縣三重市○○段○○○號土地內如附圖所示A 部分（面積23.12 平方公尺）之租金，應自民國97年1月1 日起調整為新臺幣（下同）26,634.2元 (內含原審已判決15,981元）；附帶被上訴人乙○○承租附帶上訴人等共有土地如附圖所示B 部分（面積23.65 平方公尺）之租金，應自民國97年1 月1 日起調整為27,244.8元（內含原審已判決16,347元）；附帶被上訴人丙○○承租附帶上訴人等共有土地如附圖所示C 部分（面積18.93 平方公尺）之租金，應自民國97年1 月1 日起調整為21,807.3元（內含原審已判決13,084 元） 。
其陳述除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
(一)按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十。」土地法第97條定有明文，此項規定，於基地租用情形，依土地法第105 條規定準用之。本件上訴人等實際占用之面積，經測量後，分別為23.12 平方公尺、23.65 平方公尺、18.93 平方公尺，則其租金部分，分別為：
１、上訴人甲○○為26,634.2元【11,520元（每平方公尺公告現值）x23.12平方公尺xlO%=26,634.2 元】。
２、上訴人乙○○為27, 244.8 【11,520元（每平方公尺公告現值）x23.65平方公尺xlO%=27,244.8 元】。
３、上訴人丙○○為21,807.3元【ll,520元（每平方公尺公告現值）x18.93平方公尺xlO%= 21,807.3 元】。
(二)上訴人等主張民國47年7 月4 日修正公佈施行之實施都市平均地權條例第42絛云云，惟經查閱相關法規後，並無此一規定，故上訴人等所辯顯屬無據。
(三)復按「……按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，……」最高法院68台上字第3071號判例可資參照，上訴人丙○○占用如附圖所示A 部分之土地，面臨龍濱路，可以營商，上訴人丙○○並曾將其建物租與他人營業，故其租金應較其他二人為高，亦屬當然。
(四)證據：除援用第一審所提證據外，補提照片影本為證據。
參、得心證之理由：
一、本件被上訴人起訴主張坐落台北縣三重市○○段○○○號土地為被上訴人所共有之土地，被告甲○○、乙○○、丙○○依序承租系爭土地如原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分土地，面積依序分別為23.12 、23.65 、18.93 平方公尺，並分別建有門牌號碼台北縣三重市○○○街○○巷○○號、50號、52號房屋，而兩造間之租賃契約為不定期限之租賃，對於租金數額迭有爭議，自81年起皆未調整，迄96年止，被告每年給付之租金僅各為6,000 元，因土地價值已提昇，依民法第442 條前段之規定，聲請法院准予自97年1 月1 日起增加租金，並請求以土地申報總價年息百分之十計算，上訴人甲○○應給付之租金自97年1 月1 日起調整為每年26,634元，上訴人乙○○應給付之租金自97年1 月1 日起調整為每年27,245 元，上訴人丙○○應給付之租金自97年1 月1 日起調整為每年21,807元等語；上訴人對於被上訴人所主張關於系爭土地為被上訴人等共有及雙方間就系爭土地上有不定期租賃關係存在等事實並不爭執，惟抗辯稱被上訴人所請求調整之租金額過高等語。經查，前揭坐落臺北縣三重市○○段○○○號土地為被上訴人等共有之土地，此有土地登記謄本附於原審卷內可參（見原審卷第7 至9 頁），且上訴人甲○○所建之門牌號碼臺北縣三重市○○○街○○巷○○號房屋係使用原判決附圖所示Ａ部分土地面積23.12 平方公尺，上訴人乙○○所建之門牌號碼臺北縣三重市○○○街○○巷○○號房屋係使用原判決附圖所示Ｂ部分土地面積23.65 平方公尺，上訴人丙○○所建之門牌號碼臺北縣三重市○○○街○○巷○○號房屋係使用原判決附圖所示Ｃ部分土地面積18.93 平方公尺，且上開土地及房屋所在為淡水河邊，該巷所在狹小，商業活動不頻繁，52號三層樓房位於龍濱路與河邊北街交界處，現為一般住家使用，50號及46號房屋皆為二層樓磚造建築，位於河邊北街巷弄內，現為一般住家使用，86巷僅能供機車及行人通行，汽車無法駛入巷內，該巷靠近龍濱路之街道等情，亦經原法院至現場履勘屬實，有原審97年3 月12日勘驗筆錄附於原審卷內可參（見原審卷第29至30頁），並經原審囑託臺北縣三重地政事務所實地測量並製作土地複丈成果圖在卷可參，則被上訴人此部分主張自堪信為真實。
二、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，民法第442 條定有明文；次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10% 為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文；所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定為法定地價；而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。另按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，兩造間就前揭土地上所存在之租賃契約，租賃物為不動產，又屬不定期之租賃契約，且系爭土地之公告現值，89年度、93年均為每平方公尺13,500元，96年度則為每平方公尺14,400元，其申報地價於89年度、93年度均為10,800元，96年度為11,520元，此有台北縣三重地政事務所97年
4 月23日北縣重地價字第09700005531 號函附於原審卷內可參（見原審卷第36頁），被上訴人主張系爭土地價值已有提昇，因而請求增加其租金一節，當屬可採。又查，系爭土地坐落位置為淡水河邊，巷弄狹小，僅能通行機車及行人，無法行駛汽車，附近區域商業活動不頻繁等情，業經原法院至現場履勘屬實，有前揭勘驗筆錄及照片附於原審卷內可稽，被上訴人雖主張本件應調昇之租金以土地申報總價年息百分之10計算，惟審酌前述系爭土地附近區域週邊情況及經濟活動程度，判斷承租人利用系爭土地可得之利益，認為系爭租賃土地之自97年1 月1 日起之每年租金，應調整為以系爭土地之申報總價額年息百分之6 為適當，原告於此範圍內之主張尚屬可採，其逾此範圍之主張，即非可取。至於上訴人抗辯稱依照實施平均地權條例第42條規定，實施本條例之地方其建築基地租金，以不超過該宗土地申報價額年息百分之二為限一節，然查該條文係民國47年07月02日修正公佈之條文，惟已經修正刪除而不再適用，上訴人執此為上訴理由，自非可採；另上訴人抗辯其等均為老年或身心障礙之人，經濟狀況較差一節，因關於租金數額之調整應考量者乃租賃物本身之價值，及利用該租賃物所可獲得之利益，並不包含承租人之資力在內，故上訴人此部分抗辯亦非可採，然上訴人倘若有收入不佳而使其財務狀況困窘之情形存在，應另尋社會福利單位支援，蓋承租人之財務狀況並無理由使出租人共同分擔而作為降低出租人就出租之租賃物租金之理由，上訴人上開抗辯自均非可採。從而，根據核算結果，上訴人甲○○部分應給付之租金數額自97年1 月1 日起調整為每年15,981元（計算式：11,520×23.12 ×6%＝15,981元），上訴人乙○○應給付之租金數額自97年1 月1 日起調整為每年16,347元（計算式：11,520×23.65 ×6%＝16,347元），上訴人丙○○應給付之租金自97年1 月1 日起調整為每年13,084元（計算式：11,520×18.93 ×6%＝13,084元）。
三、附帶上訴部分：附帶上訴人提起附帶上訴主張原判決調整之租金額過低，聲明請求廢棄原判決不利於附帶上訴人部分，並判決如附帶上訴人起訴時所聲明之數額等情；經查，兩造間就系爭租賃土地所存在之不定期租賃契約關係，因土地坐落位置並非經濟活動繁榮之處，利用土地所可獲得之利益較低，且租金額之調整並非應以法律規定之上限即年息百分之十為準，原判決斟酌上開情事後，決定以租賃土地申報總地價之年息百分之六計算之數額為調整後之租金數額，尚無不當，附帶上訴人此部分主張尚難採取。
四、綜上所述，原審判決就系爭土地調整租金額如原判決主文所示之金額，於法並無不合，本件上訴人之上訴及附帶上訴人之附帶上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，君應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：本件上訴及附帶上訴均為無理由，爰依民事訴訟法第385條第1項前段、第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項、第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 17 日
民事第一庭 審判長法 官 李世貴
法 官 黃信樺法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 97 年 12 月 17 日
書記官 林月蓉