臺灣板橋地方法院民事判決 97年度簡上字第224號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 賴淑玲律師被 上訴人 乙○○
樓被 上訴人 丁○○上 一 人訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求塗銷所有權登記事件，上訴人對於中華民國97年7月4日臺灣板橋地方法院三重簡易庭97年重簡字第260號第一審判決提起上訴，經本院於97年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：
㈠、緣門牌號碼台北縣三重市○○街○○○ 號之房屋（下稱系爭房屋），係於民國54年間以被上訴人乙○○之母周莊寶桂之名義申請建築，並登記為周莊寶桂所有之國民住宅，嗣於55年
5 月10日讓渡予上訴人。系爭房屋因屬國民住宅，依46年7月27日公布之「興建國民住宅貸款條例」第8 條規定，借款人或承購人依本條例規定借款興建或承購之住宅，在借款還清前不得典賣或再抵押。由於上訴人與周莊寶桂於55年間簽約時，均無力一次還清貸款，以致當時無法辦理移轉登記，雙方遂約定將系爭房屋信託登記在周莊寶桂名下，待日後繳清貸款後，再協同辦理移轉登記。上訴人並依約給付補償費並按期繳納系爭房屋貸款，直至70年7 月28日全部清償完畢。
㈡、嗣後周莊寶桂於93年2 月20日死亡，而被上訴人乙○○為周莊寶桂之繼承人，自負有將系爭房屋移轉登記予上訴人之義務。豈料被上訴人乙○○竟基於脫產之目的，先於95年9 月
5 日將系爭房屋設定債權額為新台幣（下同）200 萬元之最高限額抵押權予第三人賴育生，再於95年12月18日將系爭房屋移轉登記予被上訴人丁○○。然系爭房屋一直由上訴人占有使用中，被上訴人丁○○未曾看過系爭房屋屋況，竟同意買下系爭房屋；且系爭房屋市價約200 餘萬元，被上訴人乙○○卻僅以100 萬元之價格，即出售予被上訴人丁○○，其出售之價金尚不足清償以系爭房屋設定之抵押權所擔保之債權；被上訴人間就系爭房屋之買賣契約不但約定有附買回條款，且被上訴人丁○○買得系爭房屋後，竟又將系爭房屋以每月租金25,000元之價格出租予被上訴人乙○○，該租金顯高於當地租金市場行情，此種買賣加上租賃加上買回權之契約關係，亦為假買賣中最常見之約定，亦即被上訴人乙○○何以需多此一舉，將房屋低價出售之後又再行高價承租且預約買回？上開諸情，均顯不合常情，足見被上訴人間之買賣契約，應係通謀虛偽意思表示，依法應屬無效。爰依民法第87條第1 項之規定，訴請確認被上訴人間就系爭房屋所為之買賣契約為無效，並請求塗銷系爭房屋所有權移轉登記。
㈢、聲明：①、原判決廢棄；②、確認被上訴人間就門牌號碼台北縣三重市○○街○○○ 號之房屋所為之買賣契約無效；③、被上訴人間依上開買賣契約向台北縣三重地政事務所所為之所有移轉登記應予塗銷。
三、被上訴人丁○○則以：
㈠、被上訴人丁○○係經由友人介紹始知悉系爭房屋欲售出，被上訴人丁○○於考慮購買系爭房屋前，曾到系爭房屋現場附近查看過，系爭房屋所有權當時確實登記於被上訴人乙○○名下，亦無遭法院查封之情況，故被上訴人丁○○才放心購買系爭房屋。
㈡、被上訴人簽訂系爭買賣契約時，約定買賣價金為100 萬元，買受人於買賣標的物所有權完成過戶後，將系爭房屋出租予出賣人，每月租金為25,000元，並於過戶完成3 年之內後，買方得以原出賣價格即100 萬元將系爭房屋買回。被上訴人丁○○並分別於95年12月5 日及95年12月29日交付共計100萬元之現金予被上訴人乙○○。嗣後被上訴人間於96年6 月26日另行約定，被上訴人丁○○同意再給付被上訴人乙○○215,000 元，被上訴人乙○○則同意拋棄其買回系爭房屋之權利。
㈢、被上訴人丁○○係信賴地政機關之登記而買受系爭房屋，並已付清買賣價金，而買賣過程亦符合社會上一般經驗法則，被上訴人間並無通謀虛偽意思表示之情事等語資為抗辯，並聲明求為判決如主文所示。
四、被上訴人乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書面作何聲明或答辯。
五、法院之判斷：本件兩造對於系爭房屋係於54年間以被上訴人乙○○之母周莊寶桂之名義申請建築之國民住宅，並登記為周莊寶桂所有，嗣於55年5 月10日讓渡予上訴人，雙方並約定將系爭房屋信託登記在周莊寶桂名下，待日後繳清貸款後，再協同辦理移轉登記，嗣後周莊寶桂於93年2 月20日死亡，被上訴人乙○○為周莊寶桂繼承人之事實均不否認，並有系爭房屋稅籍證明書、建物登記謄本、契約書影本各1 份在卷可稽，堪信此部分之事實為真正。上訴人主張被上訴人乙○○依約負有移轉系爭房屋所有權於上訴人之義務，被上訴人間卻就系爭房屋為通謀虛偽之買賣契約，則為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是以，本件應審究點厥為：被上訴人間就系爭房屋所為之買賣契約，是否為通謀虛偽意思表示而依法應為無效？茲逐點論述如下：
㈠、按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，最高法院48年臺上字第29號判例可參。上訴人既主張被上訴人間就系爭房屋之買賣為通謀虛偽之意思表示，則依上開說明，上訴人自應就其主張負舉證之責任。
㈡、上訴人主張系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示，所持之理由要為：系爭買賣契約及收據上被上訴人乙○○之簽名非真正，被上訴人丁○○未實際交付買賣價金予被上訴人乙○○，系爭買賣契約之價金不但低於該地市場行情、且低於系爭房屋設定抵押權所擔保之債權額，被上訴人乙○○於出賣系爭房屋後又以高於當地租金行情之價格向被上訴人丁○○承租系爭房屋、且就系爭房屋附有買回權，被上訴人丁○○未曾查看過系爭房屋即決定買下系爭房屋，而認為上開情事均不符一般交易常情云云。
㈢、經查，被上訴人丁○○所提出之系爭房屋買賣契約，其中第
6 條記載「付款條件：賣方交付過戶證件及已設定之他項權利清償證件時，買方交付35萬元，餘款於過戶完成後付清」等語，買賣契約成立時間則為95年12月15日，而契約後語附記已於95年12月29日收清全部買賣價金等語，此有房屋買賣契約書影本1 份附卷可參。參酌系爭房屋已於95年12月29日，以發生於00年00月00日之買賣契約為原因，由被上訴人乙○○將該屋所有權移轉登記予被上訴人丁○○名下，堪信上開房屋買賣契約確實為被上訴人乙○○與被上訴人丁○○所簽立，如此被上訴人乙○○方有同意將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人之理，據此足信上開房屋買賣契約書之形式應為真正，其上被上訴人乙○○之簽名亦為真實，上訴人主張該被上訴人乙○○之簽名為偽造云云，尚無可採。
㈣、再查，被上訴人丁○○辯稱其以100 萬元向被上訴人乙○○購買系爭房屋，並分別於95年12月15日、同年月29日交付共計100 萬元之買賣價金予被上訴人乙○○等情，業經其提出伊所有之萬泰商業銀行台幣存摺對帳單影本1 紙為證，上開存摺對帳單上分別列印有95年12月15日提領35萬元、95年12月29日提領575,000 元之記載，該提款日與被上訴人丁○○所稱分次交付被上訴人乙○○系爭房屋買賣價金之日期及金額大致相符；被上訴人乙○○並於買賣契約書上記載已收清全部買賣價款等語，此有系爭房屋買賣契約書影本1 份附卷可參。證人丙○○並於原審97年1 月25日言詞辯論期日到庭具結證稱略以：「（問：是否知悉系爭買賣契約）本件是我介紹給被上訴人丁○○，買賣契約書是我擬的，……，本件是良心的代書事務所的張春長介紹系爭房屋要賣，所以問我這邊有無客戶有興趣買這間房子，……，我介紹被上訴人丁○○買這間房子，第一次他自己去看，被上訴人簽約的時候我在場，是在萬泰銀行交錢的，那時我也在場。」、「（問：買賣價金如何給付？）... 簽約及塗銷設定是同一天，簽約當天在萬泰銀行被上訴人丁○○是領現金35萬元給被上訴人乙○○，之後過戶完成被上訴人丁○○才把餘款付清……，過戶後餘款的交付也是在萬泰銀行，我也在場，……。」等語，核與被上訴人丁○○所述交付系爭買賣價金之過程大致相符，勘信被上訴人丁○○確實已交付系爭房屋之買賣價金予被上訴人乙○○。上訴人所稱系爭房屋買賣契約之價金並未交付云云，即不可採。
㈤、又按，契約自由原則是現代民法契約之重要原則，當事人本得自由決定契約之內容、型式，意即出賣人及買受人間得自由決定買賣價金、買賣契約條款等契約條件，尚不能僅因買賣契約之價金偏低或買賣契約有特別約定之條款，即認為當事人間買賣契約為通謀虛偽意思表示。上訴人固主張，依照系爭房屋坐落當地之透天厝成交行情，系爭房屋每坪約價值196,000 元，扣除以公告現值計算系爭房屋坐落之土地價值即2,219,016 元後，系爭房屋之價值應為2,465,384 元，而本件系爭房屋之買賣價金僅100 萬元，明顯偏低云云。然查，土地之公告現值通常均低於土地之交易價值，此為社會一般常情，上訴人主張以當地透天厝之每坪交易單價，計算系爭房屋及其坐落土地之總價，於扣除以公告現值計算之土地價值後所得餘數，即為系爭房屋之價值之計算方式，核與一般社會通念未符；且上訴人提出作為比較之透天厝建物係坐落於三重市○○街、屋齡係38年、成交時間為96年7 月，惟系爭房屋係坐落於三重市○○街、於54年10月30日興建完成、屋齡已逾42年、被上訴人間係於95年12月15日訂立買賣契約，上開兩間房屋無論坐落地段或房屋年齡均不同，成交時間亦非同一時期，尚無從依上訴人提出之透天厝交易價格，據此論斷被上訴人間就系爭房屋之買賣價格有低於市場行情之情事；且買賣房屋之價格如何決定，不僅涉及當時市場行情、房屋建材，也關係買賣雙方意願，買賣契約是否有特別約定等諸多因素，本件被上訴人間買賣契約第7 條，特別約定出賣人即被上訴人乙○○於系爭房屋過戶後3 年內，得以原出賣價格即100 萬元，買回系爭房屋，此有房屋買賣契約書第7 條在卷可佐，據此，被上訴人間為顧及出賣人日後行使買回權之可能性，就系爭房屋之交易價格縱有較市場價格為低之情事，亦未逾通常合理交易情況。且被上訴人丁○○嗣後亦再行給付215,000 元於被上訴人乙○○，以作為被上訴人乙○○放棄上述房屋買回權之對價，此有被上訴人丁○○提出經被上訴人乙○○簽名捺印之收據1 紙在卷可憑，上訴人雖否認上開收據之真正，惟本院審酌該收據上被上訴人乙○○簽名之筆跡，其書寫之順序、力道等運筆方式，與系爭房屋買賣契約上被上訴人乙○○之運筆方式相雷同，應可信係同一人所書寫，而系爭買賣契約書上被上訴人乙○○之簽名可信為真正，理由已如前述㈠，故本院認為上開收據上被上訴人乙○○之簽名，應亦為真實。是以，被上訴人丁○○實際支出1,215,000 元（即1,000,000 元＋215,000 ＝1,215,000） 之價格始購得系爭房屋之所有權，應認並無特別低於該屋一般交易之市場價格。上訴人主張系爭房屋之買賣價格有低於市場行情之情形云云，尚屬無據。上訴人雖又主張系爭房屋買賣價格低於其設定之抵押權所擔保之債權，不合常理云云。惟按，最高限額抵押權僅是擔保發生於權利存續期間內，金額在最高限額範圍內所生之債權；並非表示抵押權所擔保之債權，於設定抵押權時即已確定發生如最高限額上限之債權金額。經查，系爭房屋固曾於95年9 月5 日設定本金最高限額為200 萬元之最高限額抵押權於第三人賴育生，然該抵押權於被上訴人乙○○移轉登記系爭房屋所有權予被上訴人丁○○之前，業經塗銷登記，此有系爭建物登記第二類謄本2 紙在卷可查，據此可知，被上訴人乙○○已依約於移轉登記前塗銷系爭房屋原設定之抵押權登記。系爭房屋買賣價格縱使低於其抵押權設定所擔保之債權最高限額，然該抵押權所擔保之債權，於塗銷抵押權時實際已發生之債權金額若干，並未見上訴人釋明；且清償債務可讓債務人因此獲得減少債務之利益，被上訴人乙○○或係將出賣系爭房屋所得之價金，用以清償系爭房屋所設定之抵押權擔保之債務，此亦屬合乎情理；故尚不得以系爭房屋買賣價格低於其抵押權所擔保債權之最高限額，即謂系爭買賣契約有不合常理之處。
㈥、上訴人雖又稱系爭房屋買賣契約約定有出賣人附有買回權，以及出賣人於房屋過戶後，再向買受人承租之特別條款，顯不合常情云云。惟按，依前所述，契約自由原則本允許當事人間合意自由設計契約內容，被上訴人間或係為各自資金之自由運用，而合意就買賣契約設計上開特別條款，亦屬交易之常見情形，上訴人就上開條款何以違反經驗法則或論理法則，未能盡其釋明義務，或提出證據以資證明，所主張自不足採信。上訴人另以被上訴人乙○○未租住系爭房屋，卻以每月25,000元之租金價格向被上訴人丁○○承租系爭房屋，顯不合理云云。惟上開租金之約定仍屬契約自由原則之範疇，被上訴人間既已盱衡自己之經濟能力等客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為自主決定，是上訴人遽以租金過高推斷被上訴人間有通謀虛偽情事，亦無足採。上訴人雖聲請本院向臺北縣警察局三重分局調閱系爭房屋自95年12月15日起至96年6 月30日間之警方報案紀錄，以證明被上訴人乙○○實際上並未租住系爭房屋內，惟承租人租用房屋並不以自住為限，被上訴人乙○○縱使未親自租住系爭房屋，但其是否有其他使用目的進而租用系爭房屋，亦屬被上訴人乙○○得自由決定之事，尚不得以被上訴人乙○○未親自居住該屋，即認為被上訴人乙○○無租用系爭房屋之意思，進而推論系爭買賣契約為虛偽，故本院認為此部分之證據並無調查之必要，附此敘明。
㈦、上訴人復以被上訴人丁○○在購買系爭房屋之前，未曾查看過系爭房屋，顯然違反交易慣例云云。惟查，證人即系爭房屋所在地轄區之幸福里里長李恩賜於原審97年6 月20日言詞辯論期日，到庭具結證稱：「（問：被上訴人丁○○是否有在95年間向你詢問系爭房屋是否為凶宅？）有。當初被上訴人是問我那間房子是不是凶宅，可不可以買，那條街的鄰長是誰？我跟他說不是凶宅，至於是否可不可以買，我不便表達意見，我有跟他講說鄰長叫做章全金，就住在安慶街347號4 樓，319 號是他的古厝。」、「（被上訴人去問你的時候有沒有明確的指出是那一個門牌號碼的建物？）沒有，他是問我從305 號到331 號這排房屋好不好，是不是凶宅，沒有聽說，後來他補問說317 號這房子好不好。」等語，此有該日言詞辯論筆錄1 紙在卷可稽，足認被上訴人丁○○確實曾於購買系爭房屋之前，即至房屋坐落地點附近查看並詢問當地里長系爭房屋屋況，上訴人所稱被上訴人丁○○未曾查看過房屋即決定購買系爭房屋云云，顯與事實不符。
㈧、綜上所述，上訴人主張系爭買賣契約及收據上被上訴人乙○○之簽名非真正，被上訴人未實際交付買賣價金，系爭買賣契約價金不但低於該地市場行情、且低於系爭房屋設定抵押權所保之債權額，被上訴人乙○○於出賣系爭房屋後又以高於當地租金行情之價格向被上訴人丁○○承租系爭房屋，及被上訴人乙○○就系爭房屋附有買回權，被上訴人丁○○未曾查看過系爭房屋即決定買下系爭房屋等節，而認為上開情事不符一般交易常情，推論被上訴人間之買賣契約係屬通謀虛偽意思表示云云，皆屬無據，無從採信。從而，上訴人主張依據民法第87條第1 項之規定，訴請確認被上訴人間就系爭房屋所為之買賣契約無效，以及請求被上訴人間依上開買賣契約向台北縣三重地政事務所所為之所有移轉登記應予塗銷，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認為與判決結果均不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 朱耀平
法 官 陳映如法 官 邱育佩以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 97 年 11 月 12 日
書記官 林兆嘉