臺灣板橋地方法院民事判決 97年度簡上字第232號上 訴 人 菲力企管顧問有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 錢裕國律師被 上 訴人 小洪實業股份有限公司法定代理人 丁○○上列當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於民國97年7 月17日本院三重簡易庭96年度重簡字第9382號第一審判決提起上訴，經本院於民國97年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠伊其自民國88年起即向被上訴人承租房屋，原僅承租臺北縣
○○鄉○○路○○○ 號7 樓（扣除神明廳及花園陽台），後擴及同棟2 樓左後大半、3 樓、4 樓及5 樓等建物，每二年換約一次，最近一次為93年2 月16日，約定每月租金（含稅）新臺幣（下同）273,000 元，租期至95年2 月15日止，上訴人並交付被上訴人押租金780,000 元，雙方則訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。嗣於94年8 月間，上訴人因配合僱傭人員住宿減少之需求，於94年8 月14日函告被上訴人不再續租上開建物2 樓及7 樓（此等部分，下稱系爭房屋），且早於同年7 月便已搬遷完畢，並欲依系爭租約第18條約定賠償被上訴人一月個租金，故應認兩造自94年8 月14日起，就系爭房屋部分已無租賃關係存在，然被上訴人自解約時起至租約期滿時止共6 個月（即自94年8 月16日起至95年2 月15日止），仍每月兌領上訴人給付租金之支票273,000 元，未將已解約部分每月溢收之款項109,200 元退還上訴人，扣除前揭上訴人應賠償一個月租金後，尚溢收共5 個月租金546,000元，應返還上訴人。
㈡被上訴人雖辯稱兩造並未於94年8 月14日就系爭房屋終止租
約，於系爭租約期滿時亦未遷讓返還系爭房屋，自無溢收租金之情形等語，然若謂上訴人未即時遷讓返還系爭房屋，代表系爭房屋於當時尚在上訴人管領之下，惟無論於95 年10月25日被上訴人至現場攝影時，既無上訴人員工阻攔，亦未拍到上訴人員工，或於96年1 月23日上訴人指派員工甲○○至現場清理廢棄物時，尚須簽立證明書、委託書被上訴人方肯放行，均足證當時系爭房屋之管領權已非屬於上訴人，而屬於被上訴人甚明。再者，被上訴人於94年8 月18日針對上訴人94年8 月14日函所為之回函，亦認定該函有「終止租約」之意，被上訴人僅稱若上訴人「提前他遷不得請求租金返還」而已。參諸被上訴人於95年3 月2 日所發存證信函亦表示「貴公司（指上訴人）無法如期房屋清空，恢復承租之前原貌，…，所以貴公司應該賠償敝公司小洪公司這一個月2、7 樓無法承租之責任」，益證上訴人已將系爭房屋返還於上訴人，僅兩造對於是否依照約定清空房屋有所爭議。
㈢查兩造原於93年2 月16日就五個樓層房屋成立租賃契約，上
訴人交付被上訴人之押租金為780,000 元，至94年8 月14日上訴人不再繼續承租二個樓層之系爭房屋，原租賃契約關係雖未消滅，然契約之範圍已有所變更，若以押租金契約為擔保承租人債務之角度觀之，原本之780,000 元押租金為擔保上訴人使用五個樓層租賃物所負之契約義務，而其後契約變更為上訴人只使用其中三個樓層時，應無需再以五個樓層之780,00 0元押租金為擔保。況且，本件押租金契約成立時，當事人並未預料到主契約即租賃契約變更使用樓層之情事，依平等原則及民法前開規定，作為從契約之押租金契約亦應按比例減少為妥，經核算減少之金額為312,000 元，被上訴人亦應返還上訴人。以上合計，被上訴人共應返還上訴人858,000 元，經上訴人多次催討，被上訴人均置之不理，被上訴人自屬不當得利，爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被上訴人給付上開金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息。
二、被上訴人則以：㈠上訴人所稱於94年8 月14日函告被上訴人就系爭房屋終止租
約乙節，純係片面之詞，蓋該函文只稱使用積減少，欲討論應收租金之事，上訴人並未明確表達欲提早終止租約。況且，依系爭租約第7 條約定「契約期間內乙方（指上訴人）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還，．．．」，上訴人自不得向被上訴人要求償還溢收之租金。
㈡又上訴人在系爭租約屆滿日（即95年2 月15日），依系爭租
約第5 條約定，上訴人應將系爭房屋遷空（含拆除改建之硬體裝潢、浴廁等）返還，被上訴人方無息退還押租金，惟其未如此作為，且未經被上訴人同意，仍繼續非法占用系爭房屋，何能要求被上訴人退還押租金﹖縱上訴人曾於96 年1月23日始派遣員工甲○○至現場搬遷沙發、冷飲機、鐵櫃、桌椅、冰箱等物品，但迄未完全清空，仍構成違約，經被上訴人向本院另案起訴請求其給付違約金，經以96年度簡上字第
91 號 判決本件上訴人自95年2 月16日起應按月賠償被上訴人違約金104,000 元，至96年6 月15日止，共應賠償1,664,
000 元確定在案。再依一般常情及經驗法則，若上訴人早於94年8 月4 日即終止租約，何以逾時8 個月餘並未向被上訴人要求取回部分押租金，經被上訴人三度以存證信函催告，上訴人仍不敢索取押租金，可見其心虛。
㈢伊與上訴人簽訂系爭租約時，系爭房屋為空屋，現租期已於
95年2 月15日屆滿，上訴人未依系爭租約約定應將爭房屋回復原狀，屋內還留有許多雜物及將房屋裝潢改建等，前經其訴請上訴人賠償違約金後，本院合議庭以96年度簡上字第91號民事判決認定上訴人應自95年2 月16日起按月給付以租金104,000 元計算之違約金，而被上訴人於該案中只請求上訴人給付至96年6 月15日止之違約金，現系爭房屋迄未回復原狀，爰依系爭租約之法律關係，再請求上訴人給付自96 年6月16日起至97年2 月15日止共8 個月之違約金832,000 元；另上訴人迄未將系爭房屋回復原狀，經被上訴人於95年3 月
2 日以存證信函催告其回復原狀，仍未獲置理，而原審於96年11月7 日現場勘驗時，被上訴人為相同之請求，亦未獲置理，被上訴人乃委請志榮企業社估算，認將系爭房屋回復原狀需花費446,800 元，爰請求上訴人以金錢賠償之。是以，反訴請求上訴人應給付被上訴人1,278,800 元，惟系爭房屋租約期滿後，被上訴人應返還上訴人押租金312,000 元，經抵銷扣除後，反訴被告即上訴人尚應給付反訴原告966,800元等語置辯，並依兩造之租賃契約關係，反訴請求上訴人應給付被上訴人966,800 元。
三、原審就本訴、反訴均為上訴人全部敗訴之判決，上訴人仍不服，提起本件上訴，本訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人858,00 0元之租金損失，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息；反訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明如主文第1 項所示。
四、兩造所不爭執之事項：㈠上訴人主張其自88年起即向被上訴人承租房屋，原僅承租臺
北縣○○鄉○○路○○○ 號7 樓（扣除神明廳及花園陽台），後擴及同棟2 樓左後大半、3 樓、4 樓及5 樓建物，每二年換約一次，最近一次為93年2 月16日，約定每月租金（含稅）273,000 元，租期至95年2 月15日止，上訴人並交付被上訴人押租金780,000 元。
㈡被上訴人主張其與上訴人簽訂系爭租約時，系爭房屋為空屋
，現租期已於95年2 月15日屆滿，上訴人未依系爭租約約定將系爭房屋回復原狀，屋內還留有許多雜物及將房屋裝潢改建等部分，前已訴請上訴人賠償違約金後，本院合議庭以96年度簡上字第91號民事判決認定上訴人應自95年2 月16日起按月給付租金104,000 元計算之違約金，而被上訴人於該案中只請求上訴人給付至96年6 月15日止之違約金。
五、上訴人主張其於94年8 月間，因配合僱傭人員住宿減少之需求，於94年8 月14日函告被上訴人不再續租系爭房屋，並早於同年7 月便已搬遷完畢，並欲依系爭租約第18條約定賠償被上訴人一月個租金，是兩造自94年8 月14日起，就爭房屋部分已無租賃關係存在，然被上訴人自解約時起至租約期滿止共6 個月，仍每月兌領上訴人給付租金之支票273,000 元，未將已解約部分每月溢收之款項109,200 元退還上訴人，扣除應賠償一個月租金後，尚溢收租金546,000 元，應返還上訴人等事實，固據其提出94年8 月14日寄發之函文、被上訴人94年8 月18日回覆之存證信函、95年3 月2 日寄發之存證信函、訴外人賴榮裕於96年1 月23日出具之證明書各1 件、支付租金之支票6 紙為證（見原審卷㈠第10-23 頁），並引用被上訴人提出由上訴人員工甲○○於96年1 月23日出具之證明書、委託授權證明書各1 件及聲請訊問證人乙○○、甲○○為佐證。惟被上訴人僅承認已將上開上訴人付租金之
6 紙支票兌現，但否認兩造自94年8 月14日起，就系爭房屋部分已終止租約，並以上開情詞置辯。經查：
㈠按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應先依民法第450 條第3 項之規定，先期通知；又前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，同法第453 條、第450 條第3 項分別定有明文；又系爭租約為定期契約，並依該租約第18條約定「租賃期間內乙方（即上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金」，亦即承租人得於期限屆滿前終止契約，惟須賠償租金。查上訴人所提於94年8 月14日寄發之函文固記載「因住宿環境堪稱惡劣，且造成本公司若干家俱鏽蝕毀損，故已於94年7 月搬遷，另配合住宿人員整體考量需求，目前使用範圍僅及原建物3 、4 、5 等三個樓層，望貴公司考量實際租賃範圍，就應收租金部分予以覆核」，惟詳觀其文義，上訴人僅係函告被上訴人考量租賃範圍就應收租金部分予以覆核，尚不得認係終止系爭租約之意思表示，且上訴人並未舉證已依前開規定先期通知被上訴人終止系爭租約，是上訴人主張兩造就系爭房屋之租賃關係業於94年8 月14日終止，並不足取。
㈡另詳觀被上訴人於94年8 月18日回覆之存證信函，其內容完
全未提及兩造是否提前就系爭房屋終止租約之情事，而其95年3 月2 日寄發之存證信函，非但內容亦未提及上開提前終止租約情事，且其寄發時間已在系爭租約期滿日即95年2 月15日後，如何據以佐證兩造就系爭房屋已提前於94年8 月14日終止租約﹖至於訴外人賴榮裕於96年1 月23日出具之證明書、上訴人員工甲○○於同日出具之證明書、委託授權證明書，及甲○○於原審時證述：「（前開證明書、委託授權證明書）有簽名，證明書手寫部分有一段不是我寫的，但是我有簽名，委託授權明書簽名是我簽的，手寫的部份不是我寫的，簽名時沒有手寫的部份，簽這兩份文件是因為年節要到要清廢棄物須聯絡清潔公司，約於96年1 月23日要去清運，當時洪先生（指被上訴人法定代理人）的太太說有一些雜物也要一起搬走，所以東西搬到五工路及五權三路交叉口邊圓環邊，第一趟時被上訴人法定代理人兒子有照相，第二趟要搬時員警來制止我們說房東要告我們偷竊，我問員警要如何處理，員警說被上訴人與蘆洲分局的副座很熟，他要退休了，請我幫個忙，請我簽前開證明書及委託授權證明書」等情節（見原審卷㈡第106-107 頁），依其證詞僅佐證上訴人曾於96年1 月23日指派其二人至系爭房屋清理屋內物品或廢棄物，而其清理時間又在系爭租約期滿之後，非於上訴人所稱94年8 月14日終止租約之前，當然不能資為上訴人已提前終止租約之證據。
㈢又證人乙○○於原審及本院審理固證稱「（問：94年7 月份
上訴人承租被上訴人的房屋2 樓、7 樓後是否有搬遷？）94年5 、6 月份開始進行，7 月份搬完，進行搬遷時被上訴人兒子在場，他兒子有問我們是否不租了，我回答說是現在就要搬了，搬離後就把房屋鑰匙交給被上訴人兒子，是我親自交給他兒子，當時被上訴人兒子並未為任何反應，後來他兒子有將房屋上鎖，被上訴人於96年被上訴人兄弟及被上訴人兩位越南工人有去七樓住及放置茶葉等物品，今年初有向我反應茶葉被偷走了，我每日都在那邊上班，除了休假日外。上訴人有無向被上訴人請求返還保證金及租金返還，我不清楚」等情（見原審卷㈡第104-105 頁、本院卷第115-116 頁），然此亦僅能證明上訴人自己提前於94年7 月間自系爭房屋搬遷，惟其既未踐行「先期通知」被上訴人終止租約之程序，此為上訴人所不爭執，參酌上開說明，自不生終止效力，已如前述，是上訴人自系爭房屋搬遷之行為，尚不認為其已合法通知被上訴人終止系爭房屋之租約。
㈣況且，上訴人於本院95年度4429號遷讓房屋等事件於96年3
月14日審理時陳稱：「我們．．．沒有清空，有些電器還堆在那裡」等語，此經本院依職權調取該案卷宗核閱屬實（見原審卷㈠第149 頁）；且原審於96年11月7 日至現場勘驗，結果亦認「系爭房屋之7 樓內有1 個大客廳、1 個廚房、5個房間、1 台飲水機、1 座有8 個水龍頭之洗手台、4 間浴室及廁所，房間內仍有垃圾、鐵椅、窗簾，客廳內有運動腳踏車、鐵架、佈告欄，前陽台有盆裁、垃圾桶、木頭椅、帆布，後陽台有購物手推車、垃圾桶，側面陽台仍有鐵架、雜物，另7 樓上夾層增建8 樓建物，隔成4 間房間，有一座大型洗手台、4 間浴室，走道上有垃圾；系爭房之2 樓內有2大、2 小房間，房內有泡綿、垃圾、電視1 台、椅子2 張，其中大房間內有一廢棄鐵架，屋內有浴廁各8 小間，大客廳內有沙發、彈簧墊各1 座、垃圾及冷氣機，走道上有泡綿、垃圾等雜物，此大客廳類似交誼廳，其內有一逃生通道，可往屋外延伸，為鐵皮所搭建，屋外陽台用鐵皮、鐵條搭成曬衣間，內有垃圾及雜物，而2 樓門口右邊有一放置上下舖床架之隔間，走道盡頭有一扇門可通往曬衣場，門前陽台仍堆放垃圾及雜物」，此有本院該日勘驗筆錄1 件在卷可稽（見原審卷㈠第81-82 頁），足見系爭房屋內確實仍有各式各樣雜物未清空。而系爭房屋未清空之情形，亦有被上訴人提出之現場照片1 本為證〔置原審卷（一）證物袋內〕。因此，縱認上訴人94年8 月14日寄發予被上訴人之函文有終止系爭房屋租約之效力，上訴人現仍屬無權占系爭房屋，須按月給付被上訴人相當於租金之不當得利，則被上訴人自94年8 月16日起95年2 月15日止按月收取系爭系房之租金109, 200元，係有法律上之原因，並無上訴人所稱溢領5 個月租金546,
000 元之情事，則上訴人請求被上訴人返還該溢領之租金之主張，並不足取。
六、上訴人復另主張原系爭租約之範圍已有所變更，其交付之780, 000元押租金為擔保上訴人使用五個樓層租賃物所負擔之契約義務，而其後契約變更為上訴人僅使用其中三個樓層時，應無需再以五個樓層之780,000 元押租金為擔保，應按比例減少，經核算減少之押租金金額為312,000 元，被上訴人亦應返還等事實，雖為被上訴人所否認，並辯稱在系爭租約屆滿日（95年2 月15日），依系爭租約第5 條約定，上訴人應將系爭房屋遷空（含拆除改建之硬體裝潢、浴廁等）返還，被上訴人方無息退還押租金，而上訴人未如此作為，且未經被上訴人同意，仍繼續非法占用系爭房屋，何能要求被上訴人退還押租金等語，然系爭房屋之租約已於95年2 月15日屆滿，而被上訴人於上訴人提起本件訴訟後，亦提起反訴（見原審卷㈠第170 頁），請求上訴人給付未將系爭房回復原狀並遷讓返還之違約金及回復原狀所需之費用，而其聲明之金額中同意扣除應返還上訴人之押租金312,000 元，足見被上訴人已承認應返還上訴人押租金312,000 元，是上訴人請求被上訴人給付押租金31,200元，洵屬有據，但縱係如此，被上訴人已主張從其反訴請求上訴人給付之金額中扣除，亦即主張抵銷，經抵銷後，上訴人已無從於本訴中再請求被上訴人給付押租金31,200元，反訴理由分述如下：
㈠被上訴人並未於94年8 月14日就系爭房屋終止租約，已如前
述。至於系爭房屋固於96年1 月23日由上訴人移置於被上訴人之實力支配之下，而由被上訴人占有中，此經本院96年度簡上字第91號事件認定在案，並有被上訴人提出之上開民事判決及確定證明書各1 件為證，然系爭租約第6 條已載明：
乙方（即上訴人）於租期屆滿時除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議」等文義，雖僅約定不即時遷讓交還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按租金五倍計算之違約金，並未約定未原回復狀時被上訴人亦得請求被上訴人賠償按租金五倍計算之違約金，但系爭租約第6 條所載之「如不即時遷讓交還房屋」文字，係接續「應即日將租賃房屋誠心按原遷空交還甲方」而來，如僅將租賃標的房屋遷空返還被上訴人，而未將租賃標的房屋回復原狀，仍不得謂符合「即時遷讓交還房屋」之要求，被上訴人仍得依約請求上訴人賠償違約金。是以上訴人辯稱其已搬遷系爭房屋但未清空回復原狀僅係造成被上訴人使用出租房屋之不便，並未完全妨害其使用收益之權利，其效果應為系爭租約第17條「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處置，乙方絕不異議」之約定，被上訴人不得反訴請求其給付違約金乙節，並不足取。
㈡再者，被上訴人自租期屆滿日即95年2 月15日起，即應負將
系爭房屋回復原狀之義務，其竟未如此作為，已如前述，則被上訴人自得依約請求被上訴人按月給付五倍租金計算之違約金，至回復原狀完畢之日止，現被上訴人僅主張按一倍租金（未含稅為104,000 元）計算之違約金，並請求接續於前案（即本院96年度簡上字第91號事件）已認定之末日之翌日即96年6 月16日起至97年2 月15日止共8 個月之違約金832,
000 元，尚屬合理有據（其已先行酌減違約金，金額並未過高，本院毋庸依職權再予酌減）。又被上訴人雖又辯稱系爭租約第6 條約定之違約金，應屬所謂損害賠償預定性質之違約金，被上訴人既未受有損害，自不得請求被上訴人給付違約金等語。然該條約定之違約金並未以被上訴人是否受損害為請求之要件，且其約定之違約金數額為租金之五倍，顯具有懲罰性質，無論被上訴人是否受有損害，皆可請求被上訴人給付。從而，上訴人所辯上情，容有誤會，亦不足採。
㈢被上訴人另主張上訴人迄未將系爭房屋回復原狀，經其於95
年3 月2 日以存證信函催告其回復原狀，仍未獲置理，被上訴人乃委請志榮企業社估算，認將系爭房屋回復原狀需花費446,800 元，爰請求上訴人以金錢賠償等事實，業據其提出該日存證信函及志榮企業社出具之估價單各1 件為證（見原審卷㈠第164 頁），上訴人雖辯稱被上訴人主張之回復原狀金額過高等語。惟查：被上訴人主張系爭房屋於上訴人承租期間曾進行改建裝潢之事實，為兩造所不爭執，且原審於96年11月7 日勘驗時，亦認定有改建之事實，而屋內仍堆放各式各樣垃圾、雜物，已如前述，依系爭租約第6 條、第9條之約定，上訴人本應負回復原狀之義務，然按應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害，民法第214 條定有明文。本件被上訴人已於95年3 月2 日以存證信函催告上訴人應將系爭房屋回復原狀，於原審96年11月7 日現場勘驗時，仍向上訴人為相同請求，經原審現場諭知兩造共同協商僱工請人估算回復原狀之所需費用，然上訴人迄未置理，且前開估算單亦未高於一般市場行情，參酌上開說明，被上訴人委請志榮企業社估算所需花費，應屬合理作為。況且，本院參酌現場照片認爭房屋內堆置各項垃圾、雜物及裝潢改建情形嚴重、複雜，被上訴人依志榮企業社估算之金額，請求上訴人以金錢賠償回復原狀所需費用446, 800元，尚稱合理，上訴人辯稱被上訴人請求金額過高或被上訴人前揭主張有權利濫用之情，顯不足取。
七、綜上所述，被上訴人並未溢收系爭房屋共5 個月之租金546,
000 元，其雖應返還押租金312,000 元，但主張抵銷後已未積欠該押租金。從而，原審認定上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人共給付858,000 元之租金損失及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回，於法並無不合。又被上訴人依據系爭租賃契約之法律關係，提起反訴請求上訴人給付違約金832,000 元及回復原狀所需費用446,800 元共1, 278,800元，扣除應返還上訴人之押租金312,000 元，尚餘966,800 元，為有理由，應予准予，亦於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第
449 條第1 項、第78條。中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 蕭胤瑮
法 官 張筱琪法 官 吳振富以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
書記官 李宏明