臺灣板橋地方法院民事判決 97年度簡上字第3號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 乙○○ 寄臺北郵政24之167號信箱被 上訴人 丙○○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國96年11月23日本院三重簡易庭96年度重簡字第10032 號第一審判決提起上訴，經本院於97年5 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人於民國93年5 月31日向訴外人中國信託商業銀行購
買坐落臺北縣新莊市○○段○○○ ○號土地暨其上門牌號碼臺北縣新莊市○○○路○○號4 樓房屋（下稱系爭房屋），而中國信託商業銀行前於89年10月24日向法院拍賣承受取得系爭房屋時，該房屋早由原屋主出租予上訴人，並訂有房屋租賃契約且經法院公證，租期自88年5 月5 日起至103 年5 月5日止共計15年，租金每5 年繳納1 次，5 年租金為新臺幣（下同）15,000元（按：應為45,000元之誤），嗣被上訴人購買系爭房屋後，依民法第425 規定，上開租賃契約對被上訴人仍繼續有效，詎經被上訴人於96年2 月27日以存證信函催告上訴人於一定期限內支付租金，上訴人仍不理會，爰依民法第440 條規定終止兩造間租賃契約，並請求上訴人返還租賃物。先位聲明：上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人。㈡倘兩造間租賃契約無法終止，則備位主張依民法第442 條規
定，參酌現今社會房屋租金價值，請求將系爭房屋租金增為每月10,000元，以利公平。備位聲明：請求調整系爭房屋租金為每月10,000元。
二、上訴人則以：伊於93年9 月中旬左右，接獲被上訴人以房屋所有權人名義所寄發之存證信函要求伊繳納房租，伊一度以為是詐騙集團而未予理會，迄至同年月下旬，突然有一批不明人士前來，態度極為惡劣，致伊阿姨一人在家心生畏懼，伊遂於93年9 月20日前往本院提存所辦理提存，惟因為代理人搞錯了，所以只提存1 年租金45,000元，嗣後伊亦曾以電話聯絡被上訴人，但都說不清楚即斷線，所以伊就未再提存租金等語資為抗辯。
三、原審為被上訴人先位之訴部分勝訴判決，即命被告將系爭房屋遷讓交還原告，上訴人不服而提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷㈠被上訴人主張：上訴人前向訴外人葉美華承租系爭房屋，雙
方訂有房屋租賃契約且經法院公證處公證，約定租期自88年
5 月5 日起至103 年5 月5 日止共計15年，嗣該房屋經訴外人中國信託商業銀行向法院拍定應買取得後，再於93年5 月31日出售並移轉所有權予被上訴人，依民法第425 條規定，上開租賃契約對於被上訴人仍繼續存在等情，業據其提出房屋租賃契約暨公證書（均影本）、建物登記謄本、土地登記謄本各1 件為證（見原審卷第6 、7 、11、12頁），並經本院依職權調取本院88年度公㈣字第42289 號公證卷宗查閱屬實，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
㈡又被上訴人先位主張上訴人經其催告限期支付系爭房屋租金
，仍拒不繳納，故依民法第440 條規定終止兩造間租賃契約，並請求返還租賃物；備位請求依民法第442 條規定調整租金為10,000元等語。上訴人則以其已提存系爭房屋1 年租金45,000元，嗣因無法聯絡被上訴人，遂未再辦理提存等語資為抗辯。茲就被上訴人先、備位主張及聲明分敘如下。
㈢先位主張及聲明部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440 條第1 項定有明文。該項催告須定有相當期限，否則不生催告之效力（最高法院45年臺上字第205 號判例及88年度臺上字第2213號判決意旨參照）。又上開房屋租賃契約第6 條第1 款亦約定上訴人拖欠租金時，須經出租人催告限期繳納仍不支付時，始得終止租約。
⒉查被上訴人固曾於96年2 月27日以存證信函催告上訴人繳
納自93年5 月3 日起所積欠之租金，該存證信函亦於同年
3 月1 日送達至上訴人當時戶籍地即臺北巿吉林路369 號
6 樓之12，此有被上訴人提出之上開存證信函影本及中華郵政掛號郵件收件回執影本各1 份附卷可稽（見原審卷第
9 、10頁）。惟觀之該存證信函載稱：「如台端未能於96年2 月9 日前給付租用（按：應為租金之誤），本人將終止租約」等語，其所定上訴人應繳納租金之期限即96年2月9 日，竟在該存證信函送達予上訴人之前，導致上訴人不可能遵期繳納租金，其情形即與未定相當期限者無異，是被上訴人於96年2 月27日所為之催告，尚難謂為有效。
從而，縱使上訴人確有欠繳租金之情事，惟被上訴人既未依法定相當期限催告上訴人支付租金，自不得依民法第44
0 條第1 項規定主張終止兩造間之租賃契約，故其於兩造租賃關係存續中，訴請上訴人返還租賃物即系爭房屋，即屬無據。
⒊綜上，被上訴人先位聲明求為判命上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人，為無理由，不應准許。
㈣備位主張及聲明部分：
按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。查本件房屋租賃契約書既明訂租期自88年5 月
5 日起至103 年5 月5 日止共計15年，已如前述，自屬定有期限之租賃，依上開規定，縱系爭房屋價值有所昇降，被上訴人亦不得依該規定聲請法院增減租金。是被上訴人備位聲明請求調整系爭房屋租金為每月10,000元，亦無理由，要難准許。
五、綜上所述，被上訴人先位聲明求為判命上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人，以及備位聲明請求調整系爭房屋租金為每月10,000元，均無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。
六、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 14 日
民事第三庭審判長法 官 朱耀平
法 官 陳映如法 官 王瑜玲以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 5 月 14 日
書記官 黃美雲