臺灣板橋地方法院民事判決 97年度簡上字第67號上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲 ○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國96年12月28日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭96年板簡字第11040 號第一審判決提起上訴，經本院於97年6 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
（一）被上訴人之夫即訴外人丙○○於民國96年4 月28日與訴外人施振勝、施李瑞珠簽訂不動產買賣契約書，向彼二人購買坐落於臺北縣中和市○○○段68之27地號、258 之65地號土地，應有部分全部，暨其上建號4021、4022、4023、4024及4025號、門牌號碼分別為臺北縣中和市○○路○段
52、52-1、52-2、52-3及52-4號等五層房屋，買賣總價為新台幣（下同）2,800 萬元。該不動產買賣契約書第7條第3 項之規定，買方得指定第三人為產權移轉登記名義人，訴外人丙○○遂依上開契約書條文之規定指定被上訴人為產權移轉登記之權利人，並於96年6 月25日完成移轉登記，故被上訴人於當日取得系爭不動產之所有權。
（二）又訴外人施振榮於出售房屋之前，於94年4 月20日將上開建號為臺北縣中和市○○○段○○○○號、門牌號碼臺北縣中和市○○路○ 段52之2 號房屋（以下簡稱：系爭房屋）出租予上訴人，租期自94年5 月9 日起至98年5 月8 日止，每月租金為8,000 元。依最高法院23年度上字第3092號判例要旨：「出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與訴外人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係」。由上開判例要旨可知，原所有權人因不動產所有權之變動而喪失出租人之地位，受讓人則因取得房屋所有權後即當然繼受租賃關係之出租人地位，無須另訂租約。就本案而言，被上訴人為上開不動產之受讓人，依法繼受上開租賃關係之出租人地位，自不待言。
（三）請求遷讓房屋部分：按民法第455 條前段規定：「承租人於租賃關係終止時後，應返還租賃物」，民法第767 條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，另最高法院87年度台上字第946 號判決要旨：「民法第76
7 條所有權物上請求權之相對人，除直接占有人外，尚包括間接占有人，如貸與人、出租人等」。就本案而言，訴外人施振勝與上訴人於94年4 月20日簽訂之房屋租賃契約書第19條條文旁邊之附註條文記載：「房屋有出售時，乙方（即上訴人）接到甲方通知時應在三個月內遷出交給甲方」。易言之，出租人將出售租賃物通知承租人時，租賃關係分別於通知後三個月後即行終止。今訴外人施振勝、施李瑞珠於簽約之隔日即96年4 月29日將出售系爭房屋一事通知上訴人後，依上開房屋租賃契約書之規定可知，訴外人施振勝、施李瑞珠與上訴人之房屋租賃契約於96年7月28日即已終止。而被上訴人與訴外人施振勝、施李瑞珠多次親自要求上訴人或透過當地里長藍國鍾要求上訴人搬遷，惟均遭上訴人所拒。
（四）關於請求金錢給付部分：民法第421 條第1 項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約」、第
439 條第1 項規定：「承租人應依約定之日期，支付租金」，另民法第179 條規定：「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，就本案而言，兩造之房屋租賃契約於96年7 月28日終止，惟上訴人至今仍繼續使用房屋，上訴人於96年7 月8 日之前仍按月給付8,000 元予被上訴人，做為使用房屋之對價，但其自96年7 月9 日起未再行按月支付使用房屋之對價，故被上訴人依民法179 條之規定，自是日起至遷讓房屋之日止，請求上訴人給付租金及相當於租金之不當得利每月8,000 元。
二、上訴人則辯以：系爭房屋租賃契約之期限應至98年5 月8日止，租期未屆滿，被上訴人不得請求上訴人搬遷。又被上訴人所提之租賃契約書與上訴人所持有之契約書不同，被上訴人所提之契約書上之上訴人名字非上訴人所寫，被上訴人所提之系爭契約書上指印雖係上訴人蓋的，但當初在蓋指印時，並沒有看到「房屋有出售時，乙方（即上訴人）接到甲方（即訴外人施李瑞珠）通知時，應在三個月內遷出交給甲方」等字樣，該指印應係訴外人施李瑞珠要其隨意蓋上，表示將在其上加註一條有關廢棄物搬離費用由其負擔之文字，其蓋指印時，並未看到附有前開房屋出售時應遷出交還房屋之字樣，上訴人自不受拘束等語
三、被上訴人於原審聲明：（一）上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，（二）上訴人應自96年7 月9 日起至返還訴之聲明第1 項房屋之日止，每月給付8,000 元予被上訴人，原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，上訴人應自96年7 月29日起至返還前開房屋之日止，每月給付被上訴人8,000 元，上訴人就其敗訴之部分聲明不服提起上訴（被上訴人就其敗訴部分則未聲明不服），併為上訴聲明：（一）原判決不利上訴人之部分廢棄，（二）前開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴人上訴聲明則求為判決駁回上訴。
四、查本件被上訴人主張系爭房屋原為訴外人施振勝、施李瑞珠所有，訴外人施振勝、施李瑞珠業於96年4 月28日出售予被上訴人，並已辦理土地及房屋所有權移轉登記完畢。又系爭房屋訴外人施振勝、施李瑞珠前於94年4 月20日出租予上訴人，租期自94年月9 日起至98年5 月8 日止，每月租金為8,
000 元，訴外人施振勝、施李瑞珠於簽約之隔日，即96年4月29日已將出售系爭房屋一事通知上訴人等情，業據被上訴人提出不動產買賣契約書、房屋稅籍證明書等影本及系爭房地登記簿謄本各1 份在卷可稽，亦為上訴人所不爭執，自堪信被上訴人此部分之主張為真實。
五、再被上訴人主張上述依系爭房屋租賃契約所附「房屋有出售時，乙方（即上訴人）接到甲方（即訴外人施李瑞珠）通知時，應在三個月內遷出交給甲方」之條件，則訴外人施振勝、施李瑞珠於簽約之隔日即96年4 月29日將出售系爭房屋一事通知上訴人後，依上開房屋租賃契約書之規定可知，第三人施振勝、施李瑞珠與上訴人之房屋租賃契約於96年7 月28日即已終止等語，上訴人則以前開情詞置辯，是本件所應審究者，則係上開條件是否確為系爭房屋租賃契約（即94年4月20日所簽訂）之內容。則查：
（一）上訴人雖主張被上訴人所提出之房屋租賃契約書與其所持有之契約書不同，被上訴人所提之契約書上之其名字並非為其所寫，其上之指印雖為其所蓋，然係訴外人施李瑞珠要其隨意蓋上，表示將在其上加註一條有關廢棄物搬離費用由其負擔之文字，其蓋指印時，並未看到附有前開房屋出售時應遷出交還房屋之字樣，上面有無文字則已不復記憶等語，然證人即系爭房屋前所有人施李瑞珠業於原審審理時到庭證稱：「當時寫兩份（租賃契約書）壹份給被告（即上訴人）壹份我們留存，契約書上註明『房屋出售時應遷出交還房屋』是我先生（即訴外人施振榮）寫的。底下的指紋是被告的。當時因為房子有欠銀行的錢，銀行要追償我就委託仲介賣，所以我怕房子出售無法交屋，當時被告也有同意」等語明確（見原審96年12月6 日言詞辯論筆錄），且參以訴外人施振勝、施李瑞珠與訴外人邱陳蕙如所簽訂，門牌號碼為臺北縣中和市○○路○ 段52之4 號，與系爭房屋位於同棟之房屋租賃契約之內容，亦同樣註記有「房屋如有出售時，經甲方通知乙方，應以壹個月搬清交給甲方」之字樣，此有上開租賃契約書1 份影本在卷可按，足見訴外人施振勝與證人施李瑞珠應係為免系爭房屋出售後無法交屋，而對承租該棟房屋之人皆訂有該條款，此與常情並不相違，是證人施李瑞珠之前開證述應堪以採信。
（二）再上訴人對於前開系爭租賃契約書上其指印部分，係其所親自加蓋乙節，已不爭執（見原審96年12月6 日、本院97年6 月18日言詞辯論筆錄），雖其另辯以係訴外人施李瑞珠要其隨意蓋上，表示將在其上加註一條有關廢棄物搬離費用由其負擔之文字等語，然有關系爭房屋廢棄物處理之相關約定，係註記在系爭契約書第17條末尾處，其後並未蓋有任何指印，是上訴人前開所辯，已非無疑。況觀諸上訴人於前開系爭租賃契約書上所蓋之指印位置，係緊接於「房屋有出售時，乙方接到甲方通知時，應在三個月內遷出交給甲方」條款之文字末端，顯係上訴人於知悉該條款後對準其上所加蓋，益徵上訴人上開所辯尚與事實不符，並不足採。
（三）至上訴人雖另提出一份租賃契約書，證明其所留存之契約並未有上開「房屋如有出售時，經甲方通知乙方，應以壹個月搬清交給甲方」之字樣等情，惟訴外人施振勝、施李瑞珠與上訴人就系爭房屋簽訂租賃契約時，係書具兩份租賃契約書，其中1 份交上訴人，另1 份由訴外人施振勝、施李瑞珠留存，而訴外人施振勝既在該留存之契約書上註記「房屋有出售時，乙方接到甲方通知時，應在三個月內遷出交給甲方」條款，並交由上訴人確認後加蓋指印，顯見上訴人與訴外人施振勝、施李瑞珠雙方業已就該附加條款有所合意，自不因僅在訴外人施振勝、施李瑞珠所留存之契約上加註該條款，即影響該條款之效力，是上訴人辯稱其不受該條款之拘束等語，亦不足採。
六、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」、「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力」，民法第
425 條第1 項、第99條第1 項分別設有明文。被上訴人為上開不動產之受讓人，依法繼受上開租賃關係為系爭租賃契約之出租人，又依系爭房屋租賃契約書第19條條文旁邊之附註條文記載：「房屋有出售時，乙方接到甲方通知時應在三個月內遷出交給甲方」之規定，亦對兩造生有效力。又訴外人即系爭房屋之原所有人施振勝、施李瑞珠業於96年4 月29日將出售系爭房屋一事通知上訴人等情，亦為上訴人所不爭執，是系爭房屋租賃契約自應於96年7 月28日時，因停止條件成就時，發生終止之效力，是被上人主張上訴人應將租賃房屋遷讓返還原告等情，為有理由。
七、又被上訴人另主張上訴人於96年7 月9 日起即未再支付使用房屋之對價，雖為上訴人所不爭執，惟上訴人另提出本院96年存字第5757號提存書，主張其給付被上訴人96年7 月9 日起至同年12月9 日之租金，經通知被上訴人後，被上訴人遲延受領而依法提存等情，有上訴人提出之前開提存書1 件在卷可按，則被上訴人依系爭租賃契約關係請求上訴人給付自同年7 月9 日至同年7 月28日契約終止前之租金，即難認為有理由，此部分尚難准許回；至被上訴人請求上訴人給付租賃關係終止後，自同年月29日起至遷讓房屋之日止，按月以8, 000元計算之相當於租金之不當得利等情，雖上訴人前開提存之金額包含96年7 月29日起至同年12月9 日（按應係12月8 日）之款項，惟此部分上訴人係以支付租金之理由而為提存，與被上訴人本件此部分之請求係相當於租金之不當得利，仍非相同，上訴人此部分自不生清償之效力，則被上訴人請求上訴人給付自96年7 月29日起至遷讓房屋之日止，按月以8,000 元計算之相當於租金之不當得利，即有理由。
八、綜上所述，被上訴人依民法租賃契約、物上請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋及上訴人應自96年7 月29日起至返還前開房屋之日止，每月給付被上訴人8,000 元，核無不合，應予准許。被上訴人逾此範圍之請求則為法所不許，應予駁回。從而原審判命上訴人遷讓返還如聲明第1 項所示房屋及於前揭應予准許之範圍內如數給付，並就該等部分依職權宣告假執行，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 97 年 6 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 朱耀平
法 官 劉以全法 官 邱靜琪以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 97 年 6 月 30 日
書記官 白俊傑