臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第1171號原 告 戊○○訴訟代理人 黃坤鍵律師複代理人 陳雅憶律師被 告 丙○○
樓被 告 甲○○前列二人共同訴訟代理人 陳清進律師
蔣彥威律師上列當事人間請求返還定金等事件，經本院於民國97年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告透過訴外人永上不動產仲介經紀有限公司（以下簡稱永上仲介公司），與被告就其等共有坐落台北縣板橋市○○段○○○○○號土地及其上建物門牌號碼台北縣板橋市○○路○ 段16之1 號1 樓，約定價金為新台幣（下同）6000萬元。原告於民國96年11月9 日簽發支票100 萬元作為斡旋金，被告透過其代理人乙○○表示同意上開買價及收受斡旋金後，復由被告之代理人乙○○於不動產買賣意願書上簽名，將100 萬元轉為定金，是系爭房地買賣因當事人意思表示一致而成立，待雙方進一步簽訂買賣契約書面。原告對系爭房屋之結構安全甚為重視，遂透過仲介公司向被告探詢系爭房屋是否曾為政府單位貼過黃標，致危及建物結構安全之可能？並表明此為原告決定是否承購系爭房屋之必要條件。被告之代理人乙○○於仲介電詢時，一再向仲介保證系爭房地絕無被貼過黃標，建物結構保證安全，乙○○並表示如曾貼過黃標，除買賣契約解除返還定金100 萬元外，並願賠償買方（即原告）100 萬元，此除有永慶房屋承辦業務員可證外，並有永慶房屋提供乙○○之錄音對話記錄為憑。原告對於乙○○之保證仍有疑慮，遂委請相關人士查詢系爭房屋是否曾貼過黃標，竟查覺系爭房屋確實曾貼過黃標，依民法規定，代理人所為之意思表示，直接對本人發生效力，則代理人所為之保證亦直接對被告二人發生效力，系爭房屋欠缺出賣人所保證之品質，至為顯然，原告自得依民法第354 、359條解除契約，而契約解除後，被告應返還定金，並應依民法第227 、360 條賠償原告100 萬元。被告之代理人乙○○所為「如曾貼過黃標，除買賣契約解除返還定金100 萬元外，並願賠償買方（即原告）100 萬元」，即為約定解除權之事由，原告亦得對被告行使解除權。系爭房地為被告共有，被告就出賣系爭房地契約之履行，顯係不可分，依民法第292條之內容自應準用同法有關連帶債務規定，故被告應連帶給付原告200 萬元。退步言之，縱認被告對於解除契約後回復原狀及給付賠償金，不存在連帶債務關係，被告二人亦應負不真正連帶債務。是原告先位聲明：被告應連帶返還原告
100 萬元，及自96年11月9 日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。被告應連帶賠償原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：被告丙○○或被告甲○○應返還原告100 萬元，及自民國96年11月9 日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。被告丙○○或被告甲○○應賠償原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。前二項給付，如被告之一給付後，另一被告之債務消滅。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於96年11月9 日支付100 萬元斡旋金予訴外人永上仲介公司，表明願意以6000萬元代價買受系爭房地，因被告同意原告所提出之承買價格，故由代理人乙○○於96年11月9 日代為收受永上仲介公司所交付之100 萬元斡旋金支票，該斡旋金並於當日轉為定金，兩造買賣契約成立。故兩造自應於100 萬元斡旋金轉為定金之日起五日內（即96年11月14日）簽訂不動產買賣契約書。惟原告嗣藉故因921 地震，系爭房屋曾遭政府單位貼過黃標註記云云，遲遲不肯與被告簽訂不動產買賣契約書。被告係於95年1 月間始向他人買受系爭房屋，從未聽聞系爭房屋曾有黃標註記，嗣後經被告上網查證，並與台北縣政府工務局之承辦人員洪志忠先生聯繫，洪志忠先生向被告表示：系爭房屋並非危樓，而係
921 地震後，系爭房屋所屬之「天生贏家大樓」管理委員會自行向台北縣政府工務局提出安全勘查，經相關專業技師維護及檢查後，台北縣政府工務局已認定系爭房屋無安全上之疑慮，遂於89年10月16日發函告知管委會「天生贏家大樓」並無安全顧慮。被告已向原告表明上情，要求原告儘速與被告簽訂不動產買賣契約書，惟原告仍拒不履約。原告主張被告曾表示系爭房屋若曾貼過黃標，除買賣契約解除返還定金外，並願賠償原告，總計200 萬元云云，惟被告否認曾與原告有此一協議，被告之代理人乙○○並不知道黃標是什麼意思，不可能去保證系爭房屋如果有貼黃標，被告要賠200 萬元，當時情形係永上仲介公司之丁○○、己○○問乙○○：系爭房屋有無貼過黃標？乙○○反過來問：黃標是什麼意思？丁○○、己○○答稱：黃標就是危樓。乙○○則說：如果是危樓，為何住了四、五百戶人，如果是危樓願意以100 萬賠200 萬等語，系爭房屋業經台北縣政府認定並非危樓，被告並無賠償之義務。原告主張乙○○表示「如曾貼過黃標，除買賣契約解除返還定金100 萬元外，並願賠償買方100 萬元」，是約定解除權，但原告當場並沒有對乙○○為承諾，則約定解除權並未達成意思合致，原告亦不能據此主張解除契約。原告所提出之錄音光碟內容僅有43秒，內容模糊，且該談話無起頭亦無結語，顯係片段摘錄，被告合理懷疑光碟內容係經過加工拼湊，節錄部分片段對話內容，無法呈現真正事實。原告於97年8 月28日民事陳報狀已自認前揭錄音係由永上仲介公司之員工所錄，該錄音係屬於私人違法偷錄取證，應不具有證據能力，不能作為有利於原告之證據。因原告多次表明不願繼續購買系爭房地，被告亦不同意退還定金，於97年2 月間，距原告依不動產買賣意願書應與被告簽訂不動產買賣契約書之日（即96年11月14日），已將近3 個月，原告仍遲遲不與被告簽訂不動產買賣契約書，被告與新買主簽約之前，為求慎重，被告代理人乙○○再次於97年2 月
4 日告知永上仲介公司法定代理人己○○，請代轉告知原告於三日內與被告簽訂不動產買賣契約書，逾期則解除雙方買賣契約，並沒收100 萬元定金，惟原告仍未於期限內與被告簽訂不動產買賣契約書，故雙方買賣契約業已於97年2 月7日解除，原告所繳100 萬元定金沒收。系爭買賣契約係可歸責於原告之事由致無法簽訂買賣契約，被告沒收定金自屬有據等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭之事實：原告透過訴外人永上仲介公司，與被告就其共有坐落台北縣板橋市○○段○○○○○號土地及其上建物門牌號碼為台北縣板橋市○○路○ 段16之1 號1 樓，約定價金6000萬元。原告於民國96年11月9 日簽發支票100 萬元作為斡旋金，被告透過其代理人乙○○表示同意上開買價及收受斡旋金後，復由被告之代理人乙○○於不動產買賣意願書上簽名，將100 萬元轉為定金，系爭房地買賣因當事人意思表示一致而成立，但未進一步簽訂買賣契約書面。
四、原告主張：原告對系爭房屋之結構安全甚為重視，遂透過仲介公司向被告探詢系爭房屋是否曾為政府單位貼過黃標，有危及建物結構安全之可能？並表明此為原告決定是否承購系爭房屋之必要條件。被告之代理人乙○○於仲介電詢時，一再向仲介保證系爭房地絕無被貼過黃標，建物結構保證安全，乙○○並表示如曾貼過黃標，除買賣契約解除返還定金
100 萬元外，並願賠償買方（即原告）100 萬元。經查證，系爭房屋確實曾貼過黃標，則系爭房屋欠缺出賣人所保證之品質，原告自得依民法第354 、359 條解除契約，而契約解除後，被告應返還定金，並應依民法第227 、360 條賠償原告100 萬元等情。經查，系爭房屋於九二一地震後，社區居民即向台北縣政府工務局申請建築物緊急評估，經依評估結果為「需注意」，即為黃色標誌，嗣經專業技師林文隆現場查勘該建物已修繕完成，並無安全顧慮，經臺北縣政府工務局於89年10月16日備查，並解除黃標註記，此有台北縣政府工務局89年10月16日八九北工使字第Ｂ－八三七九號函可稽。原告主張「對系爭房屋之結構安全甚為重視，才透過仲介公司向被告探詢系爭房屋是否曾為政府單位貼過黃標，致危及建物結構安全之可能？並表明此為原告決定是否承購系爭房屋之必要條件」，是原告所考量為系爭房屋之結構安全，而系爭房屋雖曾被貼過黃標，惟已修繕完成無安全顧慮，當不致影響原告購買系爭房屋之意願，又系爭房屋安全無虞，亦不能認為系爭房屋於買賣成立時有瑕疵。此外，有無貼過黃標，與房屋之品質如何係屬二事，系爭房屋既經專業技師認為修繕完成後安全無虞，其品質即無問題，自不能以系爭房屋曾貼過黃標即指系爭房屋欠缺出賣人所保證之品質。原告復指：系爭房屋貼過黃標，原告亦得對被告行使約定解除權等語，惟按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院39年台上字第1053號判例參照。查原告所指「乙○○表示如曾貼過黃標，除買賣契約解除返還定金100 萬元外，並願賠償買方（即原告）100 萬元」之事實，固據證人丁○○、己○○證述在卷，並提出乙○○之談話錄音帶為證，惟乙○○前揭所言，係因原告透過仲介公司向被告探詢系爭房屋是否曾為政府單位貼過黃標，有危及建物結構安全之可能？並表明此為原告決定是否承購系爭房屋之條件，被告之代理人為保證系爭房屋結構安全無虞，故為此言，其真意應為系爭房屋結構如有安全問題，願意解除契約返還定金，並賠償100 萬元，否則縱使貼過黃標，但房屋結構安全無虞，買賣契約又何須解除？系爭房屋既經查明安全無虞，原告應無解除契約及請求賠償之權利。
五、綜上，原告依據民法第354 、359 、227 、360 條及約定解除權，主張解除契約請求返還定金100 萬元及損害賠償100萬元，均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 28 日
民事第三庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 11 月 28 日
書記官 李錦輝