臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第1317號原 告 甲○○訴訟代理人 陳傳中律師被 告 乙○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國97年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國94年8 月16日向原告購買坐落於臺北縣○○鎮○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），並簽訂買賣契約（下稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）6,000,000 元，且至遲應於97年4 月30日點交土地之同時，給付尾款2, 000,000元。詎於上開期限屆至，原告通知被告點交系爭土地，被告竟置之不理，尾款2,000,000 元亦未依約給付，原告雖於97年5 月8 日發存證信函對被告催告，被告亦置之不理；又系爭土地上雖有如附圖（Ａ）、（Ｂ）所示之地上物（分別為雜物、雞舍，分別占用系爭土地9.95平方公尺、8.95平方公尺；下或合稱地上物）地上物未拆除，惟被告亦應於原告拆除地上物之同時，給付原告尾款，是提起本件訴訟，並聲明：被告應於原告拆除系爭土地上地上物之同時，給付原告2,000,000 元，及自97年5 月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨以供擔保為條件之假執行宣告。
二、被告則以：兩造固曾簽訂系爭契約，且被告並未交付尾款，惟此係因訴外人即原告之小舅子劉銀來設有如附圖（Ｂ）所示之雞舍，及不明之人搭蓋如附圖（Ａ）所示之雜物間，無權占用系爭土地，被告前曾與劉銀來及其家人聯絡拆除上開地上物，竟遭劉銀來反對，是原告並未依系爭契約第4 條第
1 款之約定，保證系爭土地未被他人占用，是被告自無從給付尾款等語為辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原告主張之上開情事，業據其提出系爭契約、存證信函等件為證，被告固就系爭契約之真正，及其並未交付尾款予原告之情事不予爭執，惟以：因系爭土地上尚有他人搭蓋之地上物未經拆除，原告並未依系爭契約第4 條第1 款約定拆除理清，是其自無給付尾款之義務等語為辯。經查：
（一）原告固先否認被告上開抗辯，惟經本院囑託臺北縣樹林地政事務所（下稱樹林地政）並會同兩造至現場進行勘驗測量，經樹林地政就被告所指占用系爭土地上之雞舍及雜物間進行測量後，以97年8 月29日北縣樹地測字第0970011157號函所附複丈成果圖（即附圖）回覆本院（見本院卷第38至39頁），經核附圖，確有如被告所指之地上物占用系爭土地，面積合計18.9平方公尺，約占系爭土地面積（19
1.58平方公尺）1/10，是被告抗辯系爭土地遭他人占用之情，自堪信為真實。
（二）原告雖復以：原告係透過他人之仲介，始與被告訂立系爭契約，原告對系爭土地之界線何在並不清楚，且仲介以被告曾表示系爭土地上之地上物若不拆除亦無妨之情事告知原告等情為辯，惟為被告所否認，經查，原告此部分之辯解非但未舉證證明，且若有此情事，則原告為何於簽約時對不利於已之系爭契約第4 條第1 項約定並無異議，反而簽訂系爭契約，是原告此部分之辯解與證據相悖，亦無可採，是被告抗辯原告違反系爭契約第4 條第1 款約定之情，洵屬有據，而可採信。
（三）按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」，民法第264 條第1 項定有明文。上開條文之所由之設，無非以「就雙務契約言之，各當事人之債務，互相關聯，故一方不履行其債務，而對於他方請求債務之履行，則為保護他方之利益起見，應使其得拒絕自己債務之履行（同時履行之抗辯）。然若自己負有先履行之義務者，則不得以相對人未履行理由，而拒絕自己債務之履行。」（該條項立法理由意旨參照）。原告固以：被告抗辯系爭土地上地上物未拆除，原告係違反系爭契約第4 條之約定如有理由，則原告將系爭土地上之地上物拆除與被告給付尾款間係處於對待給付之關係，並因而為對待給付之聲明，即被告應於原告拆除地上物之同時，給付原告給付2,000,000 元及相關法定遲延利息等情，惟亦為被告所否認。
經查，民法第264 條既為「同時履行抗辯」權之規定，契約雙方既需同時履行，即須以被請求之一方無先為給付之義務。經核系爭契約，兩造已於第4 條第1 款約定：「本買賣不動產產權，賣方（即原告，下同）保證產權清楚，且無一地數賣、被他人占用等情事，如有出租、他人主張．．．佔有關係，應由賣方負責於尾款付清『前』速予理清，若買方（即被告，下同）因而受到損害時，賣方應負完全賠償責任。」等字句（見本院卷第4 頁）；而系爭土地上確有地上物未拆除，且其中如附圖（Ｂ）所示雞舍係由訴外人即原告之小舅子劉銀來所有、搭蓋並主張占有關係，尚有不知何人搭蓋如附圖（Ａ）所示之雜物間等事實，除有附圖在卷可查外，並據本院函請臺北縣政府警察局三峽分局（下稱三峽分局）派員警至系爭土地現場進行訪查，此有三峽分局97年8 月8 日北縣警峽刑字第0970030300號函在卷足憑（見本院卷第44至45頁），是被告依系爭契約第4 條第1 款約定，抗辯原告未履行上開保證及排除占有侵害之責任，洵屬有據；而依上開約定，原告排除地上物之排除義務，既須於被告給付尾款「之前」而為之，則原告依對待給付之例為本件之主張，亦於法有違，而無可採。
四、綜上所述，原告之主張並無可採，被告之抗辯則與證據及事實並無相違。從而，原告依據系爭契約，請求被告應於原告拆除地上物之同時，給付原告2,000,000 元，及自97年5 月
1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，自應併予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 12 月 17 日
民事第二庭法 官 鍾啟煌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 97 年 12 月 17 日
書記官 張國仁