臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第1560號原 告 丙○○
戊○○訴訟代理人 景玉鳳律師
林哲健律師被 告 甲○○訴訟代理人 林仟雯律師複代理人 乙○○被 告 信美房屋仲介有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 己○○上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國97年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
甲、先位聲明部分：１原告於民國97年4 月14日，經由被告信美房屋仲介有限公司
（以下簡稱信美公司）仲介向被告甲○○購買坐落台北縣中和市○○路○段○○○ 巷○○號6 樓之房地，價金新台幣（下同）750 萬元，原告已交付130 萬元。原告於97年4 月底因預作裝潢準備進入系爭房屋，然因被告尚未將鑰匙交付原告，原告遂與被告信美公司之人員相約進入系爭房屋，原告為查看廁所管線有無老舊破損，掀開廁所上方塑膠天花板查看，竟發現屋頂部分有疑似漏水之水痕水滴，被告信美公司之人員當場並未表示意見，隔日以電話辯稱是管線正常散熱現象。原告心生疑慮，再與被告信美公司相約，並會同抓漏師傅前去系爭房屋察看，經師傅確定是屋頂漏水，原告便與被告甲○○協議，針對該屋頂漏水部分，於97年5 月19日達成協議，由被告甲○○負擔修繕費新台幣（下同）89000 元，由買賣價金款項扣除，並訂立協議書。原告於97年5 月23日向被告甲○○要求借鑰匙進入系爭房屋，對屋頂漏水部分做修繕丈量，惟被告甲○○透過信美公司之仲介告知，因過幾日就要交屋，原告無先行進入系爭房屋丈量之必要，故未交付鑰匙予原告，而由被告信美公司之人員於隔日上午開門，讓原告與抓漏師傅進入系爭房屋做修繕丈量。於察看過程中，原告又發現臥房梳妝台旁之牆壁壁紙受潮掀起，另一房間牆壁亦有膨脹突起之情事，抓漏師傅以其專業經驗判斷牆壁必定有瑕疵，遂撕開壁紙查看，發現牆壁佈滿霉斑並滋生壁癌，原告告知被告甲○○上述情事後，被告甲○○卻以原告已訂立協議書，其協議範圍包含全部瑕疵，拒絕修繕。惟原告已支付該屋之簽約款、用印款、完稅款共計130 萬元，而該屋之修繕非數十萬元不可，且修繕後尚需重新裝潢，原告無力負擔修繕費用。如不修繕，原告患有過敏性皮膚炎及蕁麻疹，根本無法居住。被告甲○○是房地產投資客，竟基於詐欺之故意，以重新裝潢之手段，掩蓋「系爭房屋漏水、鋼筋外露、外牆龜裂滲水致生壁癌」等情事，並於事後拒絕原告查看系爭房屋是否仍有其他重大瑕疵，顯違誠信，被告甲○○於房地產標的現況說明書，勾選系爭房屋無滲漏水情形，更顯見其詐欺之意圖。按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。」「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」民法第92、184 條定有明文。系爭房屋滲漏水、鋼筋鏽蝕及外牆龜裂之重大瑕疵，被告不修繕上述重大瑕疵，反以塑膠天花板遮掩屋頂漏水及樑柱鏽蝕，並以壁紙及衣櫃掩蓋牆壁滋生壁癌、縫隙及漏水，惡意於房屋現況說明書記載無漏水狀況欺瞞原告，致使原告陷於錯誤，用畢生之積蓄購買此有重大瑕疵之房屋，原告自得主張撤銷意思表示及請求損害賠償。被告甲○○應返還原告已支付之價金130 萬元，並賠償購買系爭房屋所繳納之契稅16380 元及貸款手續費5000元，及自被告甲○○應交付房屋日97年5 月13日起至原告撤銷意思表示日（97年6 月20日）止，因無法居住該屋須另行租屋之房租損害19500 元。退萬步言，若鈞院認無詐欺之事實，本案仍有意思表示錯誤：被告甲○○出賣房屋有漏水之情況，卻於房屋現況說明書上表示未漏水，而原告體質特殊，若居住環境潮濕將致使其病症加重，因此對於環境潮濕與否、房屋是否會漏水，在本件交易中實屬最優先考量的物之性質，原告若知房屋漏水，即不為購買之意思表示。是原告主張撤銷錯誤之意思表示，被告甲○○應返還原告已支付之價金，並賠償房租損害及契稅、貸款手續費等。若認為原告不能基於被詐欺或錯誤而撤銷買賣契約，原告亦得本於民法第354 、359 條規定，解除買賣契約：查系爭房屋滲漏水嚴重，外牆有巨大之龜裂，致使該屋每逢雨天皆會嚴重滲漏水，房屋牆壁滋生壁癌、霉斑，房屋屋頂水泥脫落、鋼筋嚴重鏽蝕外露，嚴重影響房屋使用功能及結構安全，此為房屋之重大瑕疵；再查被告甲○○於「房地產標的現況說明書」中勾選系爭房屋並無滲漏水情形」之品質內容，自應就此負保證責任，而系爭房屋確有滲漏水之情形，是被告交付之房屋不具有其所保證之品質而有瑕疵存在，且此瑕疵於兩造買賣契約成立時即已存在，不論被告有無可歸責事由，均應負物之瑕疵擔保責任，原告解除契約後，被告甲○○應返還原告已支付之價金，並請求賠償原告另行租屋之損害及契稅、貸款手續費。
２被告信美公司應返還原告仲介費及負賠償責任：
被告信美公司向原告收取12萬元之高額佣金，卻未善盡調查之義務，未以其專業能力調查房地產標的現況說明書與系爭房屋之現況是否相符，原告因信任信美公司之專業而購買系爭房屋，被告信美公司卻於原告發現系爭房屋有重大瑕疵無法居住要求解約時，反而要求原告須支付85萬元違約金才得解約。本件不動產買賣契約因撤銷意思表示或解除契約而不存在，被告信美公司應依民法第567 條、第571 條之規定，返還原告所支付之12萬元仲介費。又被告信美公司應就其所從事之業務，負善盡預見危險及調查之義務，如未盡此注意義務，致使委託人蒙受損失，應負過失侵權行為之責（最高法院84年度台上字第1064號裁判意旨參照），且構成不完全給付，亦應賠償原告另行租屋之房租損害、契稅及貸款手續費。
３先位聲明：
①被告甲○○應返還原告130 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
②被告信美公司應返還原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
③被告甲○○及被告信美公司應給付原告40880 元。並於任一
被告為給付時，另一被告於其給付範圍內同免為給付義務。④願供擔保請准宣告假執行。
乙、備位聲明部分：１被告甲○○出售之系爭房屋存有瑕疵甚明，若鈞院認原告解
除契約為無理由者，原告主張系爭房屋買賣價金，應扣除修繕費用及重新裝潢所需之費用，暫時以487000元，然仍須待鑑定後再行擴張訴之聲明。次按民法第360 條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同」，及民法第227 條：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」，查被告甲○○應於97年5月13日交付原告居住使用，惟迄今原告仍無法使用系爭房屋須另行租屋居住，故被告應賠償原告97年5 月13日至修繕裝潢完畢之房租每月15000元。被告信美公司為居間人，未善盡調查之義務，遲至原告與被告甲○○訂約時，均未告知原告系爭房屋有多處漏水之瑕疵，故被告信美公司除應退還仲介報酬12萬元外，亦應賠償原告另行租屋之房租損害。
２備位聲明：
①原告與被告甲○○間就系爭房地之買賣價金應扣除修繕費用487000元。
②被告信美公司應返還原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
③被告甲○○及被告信美公司各應給付原告自97年5 月13 日
起至修繕裝修完畢交付房屋之日止，每月房租損害15000 元。
④前項任一被告為給付時，另一被告於其給付範圍內同免為給付義務。
⑤願供擔保請准宣告假執行。
二、被告甲○○則以：被告甲○○從未居住於系爭房地，無法詳知系爭房地之細部情狀，被告自前手買受系爭房地後，為整體美觀及環境舒適，特花費予以裝潢，且該裝潢費用實高於兩造已協議之修繕漏水費用，試想：孰人寧省去小額修繕漏水費用，花鉅資為裝潢，以受有詐欺、欺瞞之負面評論呢？被告並非建築或抓漏專業人士，對於系爭房地有漏水之虞，純屬不知，倘被告事先知有漏水情狀，當會於裝潢時再編列部分資金以為修繕，絕無可能故意視而不見寧招非議上身，被告已本於誠意給付原告漏水賠償金額，實不知原告稱被告詐欺之舉所謂何來。被告於本件買賣關係中並未施行詐術，原告尚未付清價金，卻已過戶為系爭房地之所有權人，未受有損害，則被告何來詐欺之舉？原告應就其所稱受被告詐騙之事實負舉證責任。原告於其發現系爭房地有漏水情事時，一再與被告協議修繕賠償數額，而非以系爭房地之物之性質攸關其特殊體質，主張撤銷意思表示，從而原告今始提出因意思表示錯誤而撤銷買賣契約，是為臨訟爭辯之詞，自無可採。又系爭房屋具有通常效用，並無原告所稱足以解約之重大瑕疵。系爭房屋本非新屋，此為原告事先所知悉，是雙方針對屋齡、屋況等足以影響價金之因素已有共識，故無論依交易觀念或依當事人之決定，系爭房地並無任何應具備而不具備之品質、效用或價值，誠無瑕疵可言。縱系爭房屋果有漏水之虞，惟此並不影響房屋之整體結構與居住之安全，被告已針對原告所稱之漏水予以賠償，且觀原告舉出之原證4數幀照片，亦可見已藉由防水漆等施工加以修繕，本件誠無減損通常效用之情，亦未影響建物使用功能與結構安全，是系爭房地並無原告所稱之足以解約之重大瑕疵。系爭不動產買賣契約並未約定保證品質，此說明書僅係被告針對系爭房地狀況之「客觀說明」，蓋被告並無建造房屋之專業能力，亦不具鑑定屋況之能力，僅能藉由客觀觀察及主觀認知而為填載系爭說明書，是被告並非以該房地產標的現況說明書保證所載之屋況，兩造並未約定保證品質。兩造三方於97年5月間曾數次針對系爭房屋是否有漏水情事進行協調，被告竭盡誠意與原告商討，兩造三方就系爭房地所有漏水情狀（包括客廳、浴室、主臥室）皆予以詳查與協商，非如原告所言，僅就屋頂漏水部分達成協議。原告要求全面性防水，故被告衡酌三方提出之估價單，慮及避免掛一漏萬，且希冀一次性與原告完整解決所有漏水事，因此同意以原告提出之估價單為協議依據，觀諸原證3 第三頁之報價單，原告除選擇項目A 、B ，以修繕其所稱之漏水外，復就項目C 選擇第二項「泡沫水泥澆置」，亦即欲將當時未漏水部分為預防性施工，而將系爭房屋之頂樓完全翻修，做一全面性、前置性、預防性之防漏工程，被告皆予同意，遂依原告之要求達成8900
0 元之協議金額，今原告於系爭房地過戶後，復主張外牆及主臥室如何如何，原告之舉恐有軟土深掘之嫌，並與誠信原則相悖，絕非經濟交易市場可為接受之常理。被告自始未將系爭房地交付予原告占有，是系爭房地之危險尚未移轉予原告，原告自97年5 月19日協議成立後，從未要求被告就其所謂之外牆龜裂、鋼筋外露之瑕疵提出修補請求，而係主張撤銷或解除買賣契約，被告於開庭時多次表示願意修繕房屋，而系爭房屋之瑕疵並非無法修補，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，自屬無據。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告信美公司則以：被告為一房屋仲介公司，所提供之服務內容為居間契約。按居間者，謂當事人約定一方為他方報告訂約機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第
565 條定有明文。易言之，被告為居間服務之內容，為報告締約機會或為訂約媒介，而檢測房屋須有專門儀器及專業技術，此並非被告服務之內容。原告所主張之鋼筋外露部分，係隱藏於全面密閉之固定式天花板內，根本無從由外觀上知悉，況鋼筋外露之現況及原因尚待確認，被告帶原告及其家屬看屋多次，猶未能發覺上開瑕疵，更遑論此鋼筋外露係隱藏於全面封閉式之固定天花板內，非敲除破壞原有之裝潢，根本無從發現，亦難期待被告於仲介時得為發現。再者，就被告所提出之服務內容，及多次帶看房屋勘查現場，乃至發現漏水後的協調會等，均足以認定被告就其所提供之居間服務均已竭盡所能，被告並無過失等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：原告於97年4 月14日，經由被告信美公司仲介向被告甲○○購買坐落台北縣中和市○○路○段○○○ 巷○○號6 樓之房地，總價金750 萬元，原告已付130 萬元，系爭房屋尚未辦理交屋。原告與被告甲○○於97年5 月19日成立協議，內容為「本房地買賣之漏水糾紛經協議買賣雙方同意，賣方支付8900
0 元修繕，交由買方自行委託廠商施工，賣方不得異議，買方並放棄對本房地買賣之請求權，本修繕費由買賣屋款之尾款扣除，買賣雙方並協議五月二十二日內完成完稅付款」。
五、原告主張：系爭房屋滲漏水、鋼筋鏽蝕及外牆龜裂之重大瑕疵，被告甲○○不修繕上述重大瑕疵，反以塑膠天花板遮掩屋頂漏水及樑柱鏽蝕，並以壁紙及衣櫃掩蓋牆壁滋生壁癌、縫隙及漏水，惡意於房屋現況說明書記載無漏水狀況欺瞞原告，致使原告陷於錯誤，購買此有重大瑕疵之房屋，原告自得依民法第92條、第184 條規定主張撤銷意思表示及請求損害賠償等情，被告甲○○則以：被告甲○○從未居住於系爭房地，無法詳知系爭房地之細部情狀，對於系爭房地有漏水之虞，純屬不知，倘被告事先知有漏水情狀，當會於裝潢時再編列部分資金以為修繕，絕無可能故意視而不見寧招非議上身，被告已本於誠意給付原告漏水賠償金額，並已將房屋過戶予原告，實不知原告稱被告詐欺之舉所謂何來等語置辯。按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此事實負舉證之責任（最高法院44年度臺上字第75號判例意旨參照）。是本件原告應舉證證明被告明知系爭房屋漏水，卻隱瞞有漏水之事實，就此部分，原告並未舉證，則原告依民法第92條規定撤銷買賣之意思表示，尚屬無據。
六、原告另主張：被告甲○○出賣房屋有漏水之情況，卻於房屋現況說明書上表示未漏水，而原告體質特殊，若居住環境潮濕將致使其病症加重，因此對於環境潮濕與否、房屋是否會漏水在本件交易中實屬最優先考量的物之性質，原告若知房屋漏水，即不為購買之意思表示，是原告主張撤銷錯誤之意思表示等情。查原告意欲購買房地，所買亦為房地，並無內心的效果意思與外部的表示行為不一致之情形，自無民法第88條第1 項規定之適用。至於房子會漏水，係屬於物之瑕疵，而非物之性質，原告依據同法條第2 項之規定主張撤銷，亦屬無據。
七、原告得否依據民法第354 、359 條規定，解除買賣契約？按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373 條定有明文。是物之出賣人所應負之瑕疵擔保責任，以其物交付於買受人時，為其成立要件。如該物尚未交付買受人，其危險尚未移轉，即不生物之瑕疵擔保責任之問題。本件兩造尚未辦理交屋，為兩造不爭執之事實，是系爭房地之危險尚未移轉予原告，原告雖主張其曾於97年5 月28日要求被告修補瑕疵而被拒絕云云，惟觀諸原告所提出之原證14錄音光碟內容，係原告與被告信美公司之人員間之對話內容，原告未能證明被告甲○○授權被告信美公司之人員代理其與原告處理房屋漏水事宜，自不能以被告信美公司人員之意見作為被告甲○○之意見，原告主張被告甲○○曾拒絕修補瑕疵云云，尚難採信。被告甲○○於本件庭期表示願意修繕房屋，反而係原告拒絕被告甲○○修補，主張解除買賣契約，而系爭房屋之瑕疵並非無法修補，是在系爭房屋未交付之前，出賣人仍可以修補，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，自屬無據。
八、綜上，原告主張基於被詐欺或錯誤而為意思表示撤銷本件買賣契約，或本於物之瑕疵擔保責任主張解除契約，均不可採，是其先位請求被告甲○○返還原告已支付之價金，並請求賠償原告另行租屋之損害及購買系爭房屋所繳納之契稅、貸款手續費，及備位依據物之瑕庛擔保責任，請求扣除修繕費用減少價金與賠償房租損害云云，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
九、原告另主張：被告信美公司向原告收取12萬元之高額佣金，卻未善盡調查之義務，未以其專業能力調查房地產標的現況說明書與系爭房屋之現況是否相符，原告因信任信美公司之專業而購買系爭房屋，被告信美公司卻於原告發現系爭房屋有重大瑕疵無法居住要求解約時，反而要求原告須支付85萬元違約金才得解約。本件不動產買賣契約因撤銷意思表示或解除契約而不存在，被告信美公司應依民法第567 、571 條之規定，返還原告所支付之12萬元仲介費。又被告信美公司應就其所從事之業務，負善盡預見危險及調查之義務，如未盡此注意義務，致使委託人蒙受損失，應負過失侵權行為之責，且構成不完全給付，亦應賠償原告另行租屋之房租損害、購買系爭房屋所繳納契稅及貸款手續費等語。查被告信美公司所負之義務，為傳遞買賣交易雙方之訊息以促成交易，據原告所指系爭房屋之漏水、鋼筋外露現象，係將天花板掀起、壁紙撕去後，始發現有此現象，從外觀上無法查知，就此外觀上無法查知之漏水、鋼筋外露，被告信美公司並無調查之義務，是原告指被告信美公司未盡調查之能事而有過失，即不可採。準此，原告進而依據民法第571 條請求被告信美公司返還報酬，並依不完全給付請求被告信美公司賠償損害，均屬無據。是原告先位請求被告信美公司返還原告12萬元，及賠償原告損害，備位請求被告信美公司返還原告12萬元，及按月賠償房租損害，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，原告請求勘驗系爭房屋是否有漏水、屋頂與外牆是否龜裂，並請求鑑定系爭房屋氯離子含量、混凝土強度、滲漏水瑕疵範圍及修繕金額，聲請調查原告經本院公證處所認證之催告函是否已送達被告等情，均於本件判決結果不生影響，爰不予調查。
十一、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 97 年 11 月 14 日
民事第三庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 11 月 14 日
書記官 李錦輝