臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第1673號原 告 戊○○訴訟代理人 陳俊宏律師被 告 德固企業股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國97年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告經訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）仲介，於民國97年3 月26日以新臺幣（下同）5,600,000 元價格，購買被告所有坐落於臺北縣板橋市○○段○○○ ○號土地（應有部分52/1,000，下稱系爭土地），及其上同段6743建號建物（權利範圍全部，即門牌號碼臺北縣板橋市○○街○○巷○ 弄○ 號3 樓建物，下稱系爭建物；系爭土地及系爭建物下稱系爭房地），兩造並訂定不動產買賣合約書（下稱系爭合約），簽約後原告共已分別給付100,000 元及460,000 元，合計已付價金560,000 元。原告簽約付款後，信義房屋於97年4 月間通知原告，表示被告未依系爭合約第16條第8 、11項約定，將系爭房地之所有權狀、被告公司登記事項卡及公司同意出售之會議記錄等移轉登記所需文件於約定期日交付代書，原告遂先後於97年4 月22日、97年4月29日以板橋埔墘郵局第128 號存證信函及第137 號存證信函（下分別稱4 月22日函、4 月29日函）催告被告履行，均未獲置理，原告於97年5 月21日再以板橋埔墘郵局第182 號存證信函（下稱5 月21日函）向被告解除契約。本件賣方即被告未依本約履行系爭合約第11條第8 、11項約定義務，是買方即原告已依系爭合約第9 條第1 項約定書面通知限期催告而仍不履行，並已解除系爭合約，是原告自得依系爭合約第9 條第1 項之約定，請求被告將所收之款項加倍返還予原告，作為違約賠償；惟原告前付560,000 元價金，已由信義房屋向履約保證專戶（下稱履保專戶）中退還予原告，是被告尚應給付原告560,000 元之違約賠償，為此提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告560,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨以供擔保為條件之假執行宣告。
二、被告則以：兩造簽訂系爭合約前，被告曾以系爭房地與訴外房地合計4 筆擔保品，共同向訴外人彰化銀行光復分行（下稱彰銀）設定抵押貸款（即通稱之聯貸，下稱相關抵押），而於簽訂系爭合約時，相關抵押設定金額已超過成交價即5,600,000 元，因需向彰銀申請將相關抵押在系爭房地上之記載予以塗銷，惟需彰銀就扣除系爭房地外、訴外房地之價值可以涵蓋原借款額度之比率確定，始能評估被告需還款若干，彰銀方能塗銷在系爭房地部分之相關抵押登記，是兩造遂於系爭合約第16條第4 項，特別約定兩造合意於97年4 月1日前由被告提供彰銀開具系爭房地未來清償金額之承諾書，以為確認還款金額，若延至完稅時被告無法檢附或確認上述還款金額，則兩造合意無條件解除系爭合約，原告已付價金全數無息退還等情甚明，本件因彰銀於97年4 月1 日前無法完成上開作業，是已完全符合系爭合約第16條第4 項之約定，是系爭合約已合意解除；且原告亦未依系爭合約第16條第12項將部分簽約用印款460,000 元至遲於97年3 月28日匯入履保專戶內，而是在系爭合約已合意解除後，始遲於97年4月16日始交付至履保專戶內，是本件被告並無原告所指之違約情形，原告並無從依系爭合約第9 條第1 項請求違約賠償等語為辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原告主張之上開情事，業據其提出系爭合約、4 月22日函、
4 月29日函、5 月21日函暨回執等件為證，被告固不否認兩造曾簽訂系爭合約之事實，惟以上開情詞置辯。是關於被告就系爭合約已符合第16條第4 項之約定合意解除要件可否採信，厥為本件重要之爭執，合先敘明。
四、經核系爭合約第16條第4 項業已記載：「本案因抵押權設定金額超過成交價（此為賣方三物件向彰銀聯貸情形），故定金暫保留於安信履保專戶內，且買賣雙方合意於民國九十七年四月一日前，由賣方提供銀行開具之本物件未來清償金額的承諾書，以為確認還款金額，若延至完稅時賣方無法檢附或確認上述還款金額，則買賣雙方合意無條件解除本契約，買方已付價金則全數無息退還。」等字句（見本院卷第12頁），已足證系爭房地相關抵押設定金額超過成交價，而相關抵押除以系爭房地供擔保外，尚包括訴外房地共同擔保，而成為通稱之聯貸情形，訊據證人即信義房屋代書乙○○、經紀人甲○○均證稱因系爭房地有上開聯貸之特殊情形，而依其等專業判斷，在抵押權人彰銀未明白表示放棄相關抵押就系爭房地之擔保部分前，其等無法預知系爭房地移轉所有權登記後尚需負擔多少抵押債務，所以方有系爭合約第16條第
4 項之特別約定，如此才能使系爭房地需負擔之抵押債務明確化，始能保障兩造等語明確（見本院卷第60、62頁）。易言之，原告理應僅有在彰銀出具未來清償同意書，即於買受系爭房地時不再負擔任何相關抵押債務為前提條件下，始同意以系爭合約價金5,600,000 元購買系爭房地，是如彰銀不同意將系爭房地自相關抵押之擔保予以切割而出（即系爭房地不再負擔抵押債務），或雖予切割然仍應依一定比例負擔相關抵押債務時，原告當不願意購買系爭房地，是系爭合約第16條第4 項之約定，除係將上開附停止條件（即在彰銀同意系爭房地不再負擔相關抵押債務，並出具未來清償同意書）予以明文約定其效力外，亦為確定原告於購買系爭房地後是否另需負擔相關抵押債務，是就此觀點而言，此項約款非但係保障兩造之共益事項，尤在保障原告一造身為買受人之權益，至為灼然，是原告抗辯系爭合約第16條第4 項係在其不知情之情況下、不知為何而由被告及信義房屋承辦人員而訂立，屬不利於原告一造之約款等情，已與證據及事實未合，自無可採。次以，被告曾於簽訂系爭合約後之97年3 月27日前後以電話告知彰銀是否得出具未來清償證明書，彰銀即於97年3 月28日依據該行內部規定，先將系爭房地及訴外房地送該行區域中心鑑估，惟因相關鑑估程序需花費相當期間始克完成，而彰銀無法在系爭合約第16條第4 項約定期限（即97年4 月1 日）提供信義房屋書面資料以完成系爭合約等事實，此有彰銀函、彰銀經理劉家森簽名出具證明書各1 件附卷可稽（見本院卷第71至72、77頁），是本件原告買受系爭房地之停止條件未能成就，依系爭合約第16條第4 項之約定，系爭合約自已合意解除。再者，原告亦未依系爭合約第16條第12項規定於97年3 月28日前將部分簽約用印款460,00
0 元匯入履保專戶內，此亦為系爭合約未能完稅原因之一，亦據證人乙○○、甲○○證述明確，是本件已符合系爭合約第16條第4 項約定之要件，即系爭合約業已合意無條件解除，是原告遲於97年4 月16日方將部分簽約用印款460,000 元匯入履保專戶，進而主張被告違約並解除業已於97年4 月1日合意解除之系爭合約等情，自無可採。
五、從而，原告依據系爭合約第9 條第1 項之約定，請求被告應給付原告560,000 元及相關法定遲延利息，為無理由，其假執行宣告之聲請亦失所附麗，自應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 11 月 26 日
民事第二庭法 官 鍾啟煌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 97 年 11 月 26 日
書記官 張國仁