臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第1737號原 告 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 忠義尊邸大廈管理委員會法定代理人 丙○○訴訟代理人 朱逸群律師複 代理人 謝宜成律師上列當事人間請求會議決議無效事件，經本院於民國97年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣訴外人李節忠於民國97年5 月11日以起造人名義召開忠義尊邸大廈第1 屆第1 次區分所有權人會議，由被告法定代理人丙○○提案，企圖以透過修訂規約之方式來成立分管協議。而該提案所稱「夾層梯廳共同約定由1 樓區分所有權人專用」，本項提案已違反公寓大廈管理條例第7 條第2 項「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。
其為下列各款者，並不得為約定專用部分：之二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄」之規定，亦違反大樓各戶買賣契約所簽署分管協議第3 條之規定。嗣本項提案經與會代表劉德淵表示擱置後，丙○○復於97年6 月7 日以大樓管理委員會主委名義，再次召開第1 屆第2 次區分所有權人會議，並將同樣內容之分管協議舊案，改由3 樓住戶黃金治提出，並於會後作成紀錄，納入住戶規約修訂，且報請蘆洲市公所備查。
（二）本件區分所有權人會議決議事項違法：
１、本件提案緣由不法：系爭大樓因專供2 樓以上住戶通行之1 樓走道梯廳上部公共空間遭竊佔，該竊佔案於97年4 月2 日在臺灣板橋地方法院檢察署偵查庭時，訴外人李節忠供認係配合被告法定代理人丙○○建議，將公共空間裝潢納入自家室內使用，檢察官要求李節忠等人在現場會勘前自動恢復外牆及歸還公共空間，詎丙○○、李節忠非但不依誠信解決問題，妄想以修改規約方式來達成違法之分管協議，企圖將其等竊佔公共空間永久納入其私人室內使用，並藉此來逃避刑罰。
２、本件討論過程違法：本提案於討論時，竊佔戶分任會議召集人及會議主席，並於會中限縮原告發言時間，且明列於會議紀錄中，原告僅是詢問上次會議決議事項辦理情形即已超過3 分鐘，即遭主席下令封口，更徨論能夠充分陳述及討論，即遭強行表決。況會議主席係將竊佔通道上方空間案及竊佔機房公設案包裹表決，兩案自當同屬無效。
３、本件表決權計算違法：按公寓大廈管理條例第27條第2 項規定：「區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權1/5 以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之1/5 以上者，其超過部分不予計算」，而系爭大樓規約第3 條第12款亦有相同規定。查丙○○佔有大樓兩戶，區分所有權比例合計約為0.31，已超過法定0.2 之門檻，開會時仍執意將另一戶委託他人出席，此項疑義原告函請市公所及縣府工務局澄清，並將主管機關回函公告週知，其內容為「依公寓大廈管理條例第27條第3 項規定：區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。因貴大樓羅先生本人既有出席會議即可行使全部之權利與義務，但因其比例超出20% 之比例，依公寓大廈管理條例之規定，其超過部份不予計算」等語，所以當日表決時出席率為100%，而通過率應為區分所有權之75% ，或專有部分之個數4.5 戶，然當日實際表決時表同意之區分所有權僅有69% ，或專有部分之個數同意數為4戶，均未達本項提案通過之法定門檻，則本項會議決議事項自屬無效。
４、本件決議內容違法：按建築法第77條第1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全」；次按「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」、「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄」，公寓大廈管理條例第5 條、第7 條第2 項分別定有明文。「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意」，民法第819 條第2 項著有明文。經查，原告所提分管協議書即原始出賣人之讓售契約，其中第3條列有「樓梯間……使用權歸全體建戶所有」字樣，顯見本件已將約定專用列明於讓售契約之分管協議書上，縱始再次變更，應得共有人全體之同意。然僅係佔大樓多數，甚且未達修改規約門檻之所有權比例，即作出違反上開規範之會議決議，其決議自屬無效。
（三）聲明：確認97年6 月7 日忠義尊邸大廈第1 屆第2 次區分所有權人會議「第7 項討論事項及決議第1 案：修訂忠義尊邸住戶規約第3 條第3 項第5 小節約定專用範圍明確化」之決議無效。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）按區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。區分所有係就一建築物而發生，由專有部分及共用部分構成之。上開公寓大廈管理條例之共用部分，異於民法共同部分，但意義則無二致，且共用部分包括專有部分以外之其他部分，如電梯、走廊、屋頂、地下室，不屬於專有之附屬建築物，即建築物之附屬物及附屬設備。而依公寓大廈管理條例第7 條所規範者為不得供做專有部分使用，亦不得為約定專用部分之共用部分，此即為當然共用部分。然依上開條例第3 條第6 款規定觀之，公寓大廈專有部分得約定供共同使用，是為約定共有部分。又所謂約定指依規約或區分所有權人會議之決議，此項約定共有部分又稱為規約共有部分，例如將應屬專有部分的建築物部分作為傳達室、會客室、交誼廳等。另區分所有建築物之共用部分，又可分為全體共用部分如共用大門、配電室等，與一部共用部分如某層電梯間、走廊等。再依公寓大廈管理條例第3 條第5 款規定，共用部分亦得約定為供特定區分所有權人使用，是為約定專用部分，使區分所有權人取得共用部分之專用權，如使用樓頂平台、外牆懸掛招牌、地下室停車位等。上開約定專用部分之客體，除受上開公寓大廈管理條例第7 條所指法定共用部分之限制外，共用部分原則上皆得約定為專用部分，如建築物本身所占地面以外之空地、法定停車空間、建築物的頂樓或外牆等。
（二）查忠義尊邸大廈第1 屆第2 次區分所有權人會議所為約定專用之決議，其內容並未違反公寓大廈管理條例第7 條第
2 項之規定，其中一樓夾層梯廳係位於梯廳空間上方，本即非連通數個專有部份之通道，亦非通往室外必經之空間，該部份作為約定專用，並不影響其他住戶通行之權益。況系爭區分所有權人會議決議之內容，係要求經約定專用該部份空間住戶應給付新臺幣（下同）50,000元之回饋金予管理委員會，故情理上亦無顯失公平之虞。至於該部份空間是否屬於違建，乃主管機關之建築管理問題，與系爭決議是否無效無涉。又機房部份之空間，依公寓大廈管理條例之規定，並無不得作為約定專用之限制，且經約定專用後，該部份空間配置及結構等並未因而改變，自無違反都市計畫法及建築法規定之處。
（三）次查，關於系爭會議之決議比例，依公寓大廈管理條例第27條第2 項計算之結果，其中丙○○之區分所有權比例超過20%，僅能在20%之範圍內計算出席率及決議之投票率。
依此計算，當天出席區分所有權比例其佔全體區分所有權「742.9/840.6 」，系爭決議通過之區分所有權比例共為「588.42/840.6」，通過比例共佔出席區分所有權79.2%，顯已逾出席區分所有權比例3/4 之法定門檻以上。故系爭會議並無決議方法違法之情形。
（四）聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張忠義尊邸大廈於97年6 月7 日召開第1 屆第2次區分所有權人會議，會議作成「夾層梯廳共同約定由1 樓區分所有權人專用」之議案乙節，有原告提出之區分所有人會議開會通知單、提案表、忠義尊邸住戶規約等件為證，兩造對此亦不爭執，堪信為真實。
四、次按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第1 、2 項定有明文。公寓大廈管理條例對區分所有權人會議決議違法之法律效果如何，並未明文規定，依此條例第1 條第2 項規定，應適用其他法令之規定。按公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相似，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，自得類推適用有關撤銷社團總會決議之民法第56條規定。換言之，倘區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或規約時，所有權人得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。如區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，則為無效。則查，就本件原告所指本件提案緣由不法、討論過程違法、表決權計算違法、決議內容違法等情，應屬召集程序及決議方法違反法令或規約，原告應訴請法院撤銷其決議，而非請求確認決議無效，是原告請求確認決議無效，於法自有未合。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻、防方法及舉證，於判決結果均無影響，不再一一贅述，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 19 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 12 月 19 日
書記官 白俊傑