臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第1896號原 告 乙○○被 告 豪廣房屋仲介有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 湯明亮律師複代理人 周明榮律師被 告 甲○○上列當事人間請求債務不履行等事件，經本院於民國98年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應分別給付原告新臺幣柒拾柒萬陸仟陸佰柒拾陸元，及均自民國九十七年九月五日起至清償日止，按週年利息百分之五計算之利息。如其中一被告已履行給付，其餘被告就該已給付部分免給付之義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一；餘由原告負擔。
本判決第一項於原告各以新臺幣貳拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如分別以新臺幣柒拾柒萬陸仟陸佰柒拾陸元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時，原聲明就請求金額部分係請求被告等應給付原告新台幣（下同）200 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利息百分之五計算之利息。嗣於民國97年12月30日本院言詞辯論期日時，以民事準備書㈠狀減縮其請求金額部分之聲明為下述原告聲明部分第1、2項，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，尚無不合，應予准許。
二、原告主張：
㈠、緣原告於95年11月23日經廿一世紀不動產股份有限公司幸福加盟店即被告豪廣房屋仲介有限公司（下稱豪廣公司）之職員王士銘仲介，向被告甲○○購買其所有坐落新莊市○○段○○○○號，面積2,336.52平方公尺，權利範圍10000分之155之土地，暨其上門牌號碼臺北縣新莊市○○路○○巷○號3樓建物，面積131.77平方公尺，權利範圍全部，及上開建物之增建物暨其坐落基地，買賣價金為800 萬元，原告並已依約給付被告甲○○所有買賣價金及給付被告豪廣公司仲介服務費用16萬元，被告甲○○亦辦理所有權移轉登記完竣。詎原告嗣後於臺北縣新莊市公所施作污水處理系統為鑑界測量時，始自鄰居處獲悉系爭不動產買賣標的物有越界之情形，然被告甲○○等於交易時卻未告知房屋有越界建築之重大瑕疵情事，且被告甲○○於不動產買賣契約書之附表「標的物現況說明書」關於「是否有越界建築之情形」是勾選「否」之欄位，顯見被告甲○○刻意隱瞞此一足以影響交易意願、交易價值及交易安全之重大瑕疵情事，致原告面臨房屋越界部分遭拆除及重建修繕之損害，爰依民法第353條規定請求被告甲○○應負債務不履行之損害賠償責任。又原告與被告豪廣公司所成立之仲介契約，依廿一世紀不動產股份有限公司之廣告內容可知，兩造間除居間關係外，尚有委任關係，被告豪廣公司既已收取高額報酬，應就其所從事之不動產仲介業務負善盡預見危險及調查之義務，然其未盡產權是否存有瑕疵之調查義務，亦未盡善良管理人之注意義務，而未據實告知原告上開瑕疵，致原告誤信系爭不動產買賣標的物之產權清楚而購買，並因此受有損害，爰依民法第544條規定，請求被告豪廣公司負損害賠償責任。
㈡、依臺北縣新莊地政事務所土地複丈成果圖所示，系爭房屋越界面積即地號202A及203A部分，面積合計為25.4平方公尺（計算式：2.10＋23.30＝25.4），約7.68坪（計算式：25.4×0.3025＝7.68），而兩造交易當時，被告等陳稱系爭房屋可使用面積約50坪，是以買賣價金800萬元計算損害數額，原告受有系爭房屋因權利瑕疵而致價金減少之損害部分為1,228, 800元；又系爭房屋越界部分倘經拆除，修繕至回復房屋可使用狀態之工程費用為30萬元；以上原告所受之損害金額合計為1,528,800元，應由被告依法負擔賠償責任。
㈢、聲明：
１、被告甲○○應給付原告1,528,800元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利息百分之五計算之利息。
２、被告豪廣公司應給付原告1,528,800元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利息百分之五計算之利息。
３、第一、二項聲明，其中任一被告已為給付，就給付範圍，他被告免給付義務。
４、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告豪廣公司則以：
㈠、被告豪廣公司於仲介原告購買系爭不動產買賣時，業已告知原告買賣標的係依權狀記載，並不包含增建部分及其坐落基地。被告豪廣公司並於原告簽訂買賣契約前，以不動產說明書向原告詳細解說買賣標的之建物及土地之產權，亦一併說明增建部分，有占用到水利地，僅因增建部分無法獨立使用，賣方即被告甲○○始將增建物之權利義務隨主建物併同移轉予買方即原告，故賣給原告之買賣標的面積僅係主建物13
1. 77 平方公尺部分，該部分建物面積並無減少，權利亦無瑕疵。且原告主張占用他人土地之增建部分迄今尚未遭他人請求拆除，原告並未受有實際損害。
㈡、聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；本件如為不利被告之判決，請准供擔保，免為假執行。
三、被告甲○○則以：
㈠、伊賣給原告之標的物，僅係有登記之主建物及土地。伊與原告簽約時，已告知原告增建部分佔用到202地號之水利地，而被告自己亦不知道增建部分有佔用到地號203之社區公用地等語置辯。
㈡、聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；本件如為不利被告之判決，請准供擔保，免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、原告於95年11月23日經被告豪廣公司仲介，而購買被告甲○○所有系爭房地，總價款800萬元，原告業已付清被告甲○○全部價款及被告豪廣公司仲介費用，被告甲○○並已完成過戶登記及交屋予原告。
㈡、系爭房屋之增建物，部分占用系爭202地號及203地號土地，占用位置如附圖所示202A及203A部分，占用面積合計為25.4平方公尺。
五、法院之判斷：本件兩造有爭執點，厥在於：㈠、系爭買賣標的物是否具有物之瑕疵，原告是否得依據買賣之瑕疵擔保責任規定對被告甲○○主張減少價金？應減少金額若干？㈡、被告豪廣公司就本件買賣仲介過程所應履行之查證義務，及對原告應盡之告知義務，是否已盡善良管理人之注意義務？有無可歸責之事由致為不完全給付之情形而應對原告負損害賠償責任？茲審酌如下：
㈠、關於系爭買賣標的物是否具有物之瑕疵，原告是否得依據買賣之瑕疵擔保責任規定對被告甲○○主張減少價金？應減少金額若干部分：
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 、359 條分別定有明文。
２、經查：原告向被告甲○○所買受系爭房屋之增建物，部分占用系爭202地號及203地號土地，占用位置如附圖所示202A及203A部分，占用面積合計為25.4平方公尺，此業據本院囑託台北縣新莊地政事務所測量無誤，且製有土地複丈成果圖1份附卷可稽，並為兩造所不爭執。原告買受房屋之增建部分既占有鄰地25.4平方公尺，如原告未向鄰地所有權人價購占用部分之土地或取得使用同意權，系爭房屋增建部分恐有遭部分拆除之虞，將致系爭房屋之效用減少，是系爭房屋具有瑕疵應可認定。原告主張被告甲○○應負出賣人物之瑕疵擔保責任，進而請求減少房屋部分之價金，自屬有據。
３、被告二人雖辯稱：渠等於簽訂買賣契約時，已告知原告系爭房屋之增建部分為違建，且有占用到水利地云云。惟查，原告否認被告二人於簽訂系爭買賣契約時，曾告知系爭房屋增建部分有占用到鄰地之瑕疵；經查，證人即負責辦理系爭買賣契約所有權過戶手續之土地代書丙○○於本院98年1 月13日言詞辯論期日到庭具結證稱：「（問：被告二人就增建部分有占用到202、203地號之事，是否曾向原告說明？）簽約時我們有產權說明書，我會請雙方審核。詳細雙方說了什麼，因已過二年，我不太記得了。產權說明書會附權狀、謄本、地籍圖。」、「（產權說明的內容是否包含增建部分之測量結果？）依交易習慣，增建的部分是隨主建物一同移轉，但我不確定賣方有無請人測量。」等語，此有當日言詞辯論筆錄1 份在卷可稽（見本院卷第92頁）。足徵原告主張被告於簽約時並未告知其系爭房屋有占用他人土地之情形，非屬無據。而觀諸被告豪廣公司所提出之不動產說明書後附之地籍圖及建物測量成果圖（見本院卷第109至111頁），其上均無標示系爭建物有占用到前開202、203地號土地之記載或劃記，當難憑該份地籍圖及建物測量成果圖作為有利於被告之認定。再者，同份不動產說明書內之房地產標的現況說明書（見本院卷第13頁）乃被告甲○○親自填寫，此為兩造所不爭，而被告甲○○於該房地產標的現況說明書上之第19項「是否有越界建築情形」，係勾選「否」之選項，甲○○於本院97年12月30日言詞辯論期日時，亦當庭自承伊不知道系爭房屋增建部分有占用到203 地號之土地，有本院當日言詞辯論筆錄1 份附卷可憑（見本院卷第65頁）。則倘若被告等人確有向原告說明系爭房屋有占用他人土地或水利地等情形，則上開不動產說明書應不可能出現「無占用情形」之與說明不符之記載，卻無系爭房屋有占用他人土地之相關註記，益見原告主張被告二人並未據實告知系爭房屋有占用他人土地乙事，應可採信，被告二人所辯已告知原告系爭房屋有占用他人土地情形云云，則無可採。
４、被告二人又辯稱：系爭買賣契約之買賣標的物僅有登記之主建物部分而不含增建部分，故增建部分被告豪廣公司不負調查義務，被告甲○○亦無庸負瑕疵擔保責任云云。惟查，系爭買賣標的物為一建築高度為地上四層之鋼筋混凝土構造之建築物，違建部分目前供廚房、臥室、後陽台使用，違建部分與主建物已附合為一體成不可分離之狀態，此一事實業經本院97年10月30日至現場履勘查證屬實，並有勘驗筆錄1 份在卷可稽，據此，系爭建物之增建部分顯屬主建物之一部分，於主建物所有權移轉時，當然隨同一併移轉，而無分離之可能性。且證人丙○○於上開時日到庭作證時，亦證稱：「（問：本件買賣標的除登記建物外，尚包含增建部分，當時買賣雙方是否知悉並說明？）是」，此有本院98年1 月13日言詞辯論筆錄1 份在卷可佐，更足證系爭房屋增建部分確實為兩造買賣契約之標的物，被告辯稱渠等無庸就增建物部分負契約上之責任云云，即屬無據。
５、被告甲○○復辯稱：伊不知情系爭房屋有占用系爭203地號鄰地之情形等語，惟按出賣人所負瑕疵擔保責任為無過失之擔保責任，亦即縱使出賣人對於瑕疵情形無故意或過失等可歸責情事，出賣人仍應就出賣物之瑕疵負擔保責任，據此，被告甲○○縱於出賣系爭房屋時，不知系爭標的物有占用鄰地之情形，然仍不能卸免其責。
６、次查，又經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定系爭房屋違建部分占用鄰地如附圖標示202A、203A部分，面積共計25.4平方公尺之建物倘經拆除，則減損之交易價格及拆除、回復原狀費用共計若干之事項為鑑定，經鑑定結果認為：依據「台北縣建築物工程施工損壞鄰房」鑑定手冊內所定對違章建築之重建價格標準計算，四層樓房鋼筋混凝土造之重建單價每平方公尺最高為16,380元，再經訪詢四層樓房室內之重建單價約為6,060元，依此計算系爭房屋上開占用鄰地部分倘經拆除，其減損之交易價值即為重建及室內裝修之合計費用為569,976元〈計算式為（16,380＋6,060）×25.4＝569,976〉；又四層樓房之拆除費用每平方公尺單價為1,200元，則系爭建物拆除費用為30,480元，拆除後回復原狀費用為176,220元；此有臺灣省土木技師公會98年9月1日出具之（98）省土技字第4607號鑑定報告書1份在卷供參，故原告因被告甲○○所交付之物有瑕疵，所受之損害共計為776,676元（計算式為569,976＋30,480＋176,220元），則原告依民法第359條規定主張減少價金776,676元部分，為有理由；逾上開金額之主張，則無理由。
㈡、關於被告豪廣公司就本件買賣仲介過程所應履行之查證義務，及對原告應盡之告知義務，是否已盡善良管理人之注意義務？有無可歸責之事由致為不完全給付之情形而應對原告負損害賠償責任部分？
１、按民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言，民法第565條定有明文，是居間契約亦為勞務給付契約之一種，居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用；居間契約未規定時，即應適用有關委任契約之相關規定（最高法院79年台上字第579 號判決意旨參照）。本件被告豪廣房屋自承為系爭房地買賣契約之居間人，依民法第567 條第1 項前段及第2 項規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。且被告豪廣房屋為本件居間受有報酬，依同法第535 條後段規定，其處理委任事務，應以善良管理人之注意為之。又所謂善良管理人之注意，係指社會一般誠實、勤勉而有相當經驗之人，處理事務時，所應具備之注意。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，同法第227條亦定有明文。
２、經查，買賣之房屋是否有無權占用他人土地之情形，其將影響買受人使用標的物之權能及效用，當屬交易上之重要事項。被告豪廣房屋及其僱用人員為專業之不動產仲介、經銷人，依上開民法關於居間之規定，被告豪廣房屋於履行居間勞務提供訂約資訊時，應依善良管理人注意義務，以專業上誠實、勤勉而有相當經驗方法，調查系爭房地增建部分是否有無權占用鄰地之事實，以憑向原告報告仲介。而系爭房屋增建部分是否有無權占用鄰地之事實，其調查非屬難事，僅需向地政事務所申請就建物全部包含增建部分為測量，即可知買賣標的物有無占用鄰地之情形。被告豪廣公司及其營業員、經紀人以居間為營業，於與原告居間上開契約時，未積極查證，自有違反善良管理人之注意義務，且核屬可歸責之事由。從而原告依民法第227條第2項債務不履行之規定，請求被告豪廣公司賠償其因此所受系爭房屋減損價值即776, 676元之損害，尚無不合，應予准許；逾上開金額之主張，則無理由，不應准許。
六、綜上所述，原告主張系爭房屋增建部分有無權占用鄰地之事實，為物之瑕疵，被告甲○○應負物之瑕疵擔保責任；被告豪廣公司就本件買賣仲介過程未盡善良管理人之注意義務，且有可歸責之事由，應負債務不履行之損害賠償責任；並主張減少價金776,676 元，請求被告賠償該金額，及自起訴狀繕本送達翌日即97年9月5日起至清償日止，按週年利息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又上述被告之損害賠償責任，具有同一損害填補目的，本於各別之發生原因，對原告各負給付之義務，若被告中任一被告已為給付，他被告於該給付範圍內同免責任。至於原告逾上開部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應並予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
民事第三庭 法 官 邱育佩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
書記官 彭麗紅