臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第2163號原 告 甲○○訴訟代理人 錢裕國律師複代理人 李可文律師
黃文玲被 告 乙○○訴訟代理人 李建民律師被 告 都營不動產仲介經紀有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求減少買賣價金事件，經本院於民國98年5 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○○應給付原告新臺幣壹佰貳拾玖萬元，及自民國九十八年二月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告都營不動產仲介經紀有限公司應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國九十八年二月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔十分之七，被告都營不動產仲介經紀有限公司負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告分別以新臺幣肆拾叁萬元、壹萬肆仟元為被告乙○○、都營不動產仲介經紀有限公司供擔保後，得假執行；但被告乙○○如以新臺幣壹佰貳拾玖萬元、被告都營不動產仲介經紀有限公司如以新臺幣肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國93年4 月23日透過住商不動產永和雙和加盟店即
被告都營不動產仲介經紀有限公司（下稱都營公司）與屋主即被告乙○○，以新臺幣（下同）430 萬元之價金購買坐落臺北縣永和市○○段第270 地號土地及其上門牌號碼為臺北縣永和市○○路○○○ 巷○ 號2 樓之建物（下稱系爭房屋），並於93年5 月5 日完成所有權移轉登記。購屋期間被告及都營公司均未表明系爭房屋為兇宅，其等甚至在不動產買賣契約書之附件即房地產標的物現況說明上明確記載系爭房屋非兇宅，致使原告不疑有他，於購得系爭房屋後並花費489,60
0 元重新裝潢，居住長達4 年之久，直至97年5 月20日才轉售予柳靜慧。詎料原告於同年7 月2 日竟收到柳靜慧之存證信函指出系爭房屋早在88年11月即發生過兇殺命案，並以剪報及法院判決書影本為證，向原告主張解除系爭房屋之買賣契約。
㈡按出賣人應負「物之瑕疵擔保責任」，為民法第354 條第1
項所明定，且自法文以觀，並不以出賣人有故意或過失之可歸責事由為必要，亦即出賣人就物之瑕疵應負無過失責任，即便被告非明知，亦對系爭標的物瑕疵負擔保責任。查系爭房屋曾發生「兇殺命案」（即俗稱之兇宅），依我國社會民情，一般大眾對於此類非自然身故事件，多存有嫌惡畏懼之心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面上造成相當之負面影響。因之，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的之市場接受程度及交易價格低落，故就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，無疑已是一重大瑕疵。原告因已將系爭房屋轉售予柳君，雖得依法主張解除契約，然此必然造成被告過大之損失，原告不欲擴大事端，故僅向被告請求減少價金，即原買賣價金之三成129 萬元，且原告因購買系爭房屋，並支出裝潢費489,
600 元，亦請求被告賠償，故依民法第359 條之規定，請求被告賠償1,779,600 元（1,290,000+489,600=1,779,600）。
㈢若認原告不得依民法第359 條主張減少價金，則依民法第22
7 條之規定，向被告乙○○請求因系爭房屋有非自然身故之不完全給付，致原告所受之損失計1,779,600 元（減少價金1,290,000 元+ 裝潢費489,600 元）。
㈣被告都營公司房屋提供之系爭房地買賣契約上明確填載系爭
房屋「不曾發生過兇殺或自殺致死案」，是被告都營公司於履行兩造間之契約時，未能盡其善良管理人注意義務，即未調查系爭建物是否有非自然身故事實，造成原告重大損害，為此爰依債務不履行之規定即民法第227 條第1 項、第2 項、及第571 條之規定，請求被告都營公司返還已收仲介服務費40,000元予原告。
㈤聲明：⒈被告乙○○應給付原告1,779,600 元，及自起訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告都營不動產仲介經紀有限公司應給付原告40,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息。
二、被告則以：㈠系爭房地經鈞院92年執字第26541 號強制執行事件於92年2
月3 日拍賣，由被告以351 萬元得標買受，有拍賣公告及鈞院93年2 月17日不動產權利移轉證書可證。被告於93年3 月
2 日辦妥系爭房地所有權移轉登記後，花費20、30萬元裝潢，旋於93年4 月23日以430 萬元出售予原告，被告出售系爭房地予原告之價格完全合乎市場行情，並無偏高。被告完全不知系爭房地為兇宅，原告請求減少買賣價金，應無理由。㈡系爭不動產買賣契約「附件房地產標的物現況說明」第7項
所謂「是否曾發生過兇殺或自殺致死案」乙節，係指「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為）。」，業經內政部97年7 月24日內授中辦地字第0970048190號函釋在案，有該函文及臺北市不動產仲介經紀商業同業公會97年8 月3 日北市房仲榮字第97150 號函可證。原告所稱之兇案，依鈞院88年重訴字第47號刑事判決所載，系爭房屋發生老夫勒死少妻係發生於00年00月0 日，而被告係93年3 月2 日始向 鈞院民事執行處標購系爭房地取得所有權，故系爭房屋發生命案之時間，並非被告持有系爭房地產權期間，被告於93年4 月23日出售系爭房地予原告，亦不知系爭房屋為兇宅，完全無法告知原告，揆諸前揭內政部函釋，被告自不負告知之義務，原告請求所謂減少買賣價金，亦無理由。
㈢原告於93年4 月23日向被告購買系爭房地業已交屋，原告居
住長達4 年，嗣原告於97年5 月20日以520 萬元賣予訴外人柳靜慧，究竟系爭房屋是否為兇宅？原告於居住4 年之久仍然無法發現，顯然系爭房屋於88年11月3 日發生命案，主觀上對原告並無發生任何影響。現原告已將系爭房屋於97年5月20日出售予訴外人柳靜慧，依民法第356 條第1 、2 項之規定，視同原告已承認其所受領之系爭房屋，原告自不得以系爭房屋為兇宅為由請求減少買賣價金至明。且觀諸原告出售系爭房屋予柳靜慧之金額，系爭房地並無因所謂兇宅而貶值，原告請求減少買賣價金之3 成129 萬元云云，迄未舉證，難謂為真正。又原告請求所謂裝潢費489,600 元，固提出裝潢費單據為證，但該單據究為收據？抑為估價單？僅憑其上蓋百國行統一發票專用章，無法辨別。又該單據並非正式之統一發票，故被告否認為真正。
㈣關於原告請求所謂裝潢費489,600 元乙節，為被告否認。假
若本件裝潢費489,600 元為真實，除非原告行使契約解除權請求回復原狀，否則，原告無權請求被告賠償裝潢費489,60
0 元，因原告於本件係請求減少價金，原告仍有意願購買系爭房地。不論系爭房地價格是否過高？原告於購得系爭房地後，均需支出裝潢費489,600 元，該裝潢費489,600 元之支出與系爭房地是否為兇宅，並無直接因果關係，原告逕自請求被告賠償裝潢費489,600 元，顯無理由等語置辯。
㈤聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭房地經本院92年執字第26541 號強制執行事件於92年2
月3 日拍賣，由被告以351 萬元得標買受取得所有權（見本院卷第69至71頁拍賣公告及本院93年2 月17日不動產權利移轉證書）。
㈡原告於93年4 月間與住商不動產永和雙和加盟店即被告都營
公司簽立要約書，委託被告與不動產出賣人居間協調買賣價格及相關條件。嗣原告經由被告之仲介，於93年4 月23日與被告乙○○簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告以430 萬元之價金，買受被告乙○○所有坐落臺北縣永和市○○段第270 地號土地及其上門牌號碼為臺北縣永和市○○路○○○ 巷○ 號2 樓之建物，並於93年5 月5 日完成所有權移轉登記予原告，原告則於93年5 月7 日付清全部價金，並支付被告都營房屋4 萬元之仲介服務費用（見本院卷第
7 至14頁系爭房地所有權狀、不動產買賣契約書影本，第78頁、103 頁反面、104 頁言詞辯論筆錄）。
㈢系爭買賣契約之附件「房地產標的物現況說明」第7 項「是
否曾發生過兇殺或自殺致死案」欄，勾選「否」（見本院卷第12頁）。
㈣訴外人王久良於88年11月3 日在系爭房屋內勒斃其配偶陳利
玲之事實，經本院88年度重訴字47號刑事判決審認確定（見本院卷105 頁）。
㈤原告於93年4 月間與住商不動產永和雙和加盟店即被告都營
公司簽立要約書，委託被告與不動產出賣人居間協調買賣價格及相關條件，原告與被告都營公司間成立兼具居間及委任之無名契約。
四、本院之判斷：㈠本件原告主張於93年4 月間與住商不動產永和雙和加盟店即
被告都營公司簽立要約書，委託被告與不動產出賣人居間協調買賣價格及相關條件。嗣原告經由被告之仲介，於93 年4月23日與被告乙○○簽訂系爭買賣契約，由原告以430 萬元之價金，買受被告乙○○所有坐落臺北縣永和市○○段第27
0 地號土地及其上門牌號碼為臺北縣永和市○○路○○○ 巷○號2 樓之建物，並於93年5 月5 日完成所有權移轉登記予原告，原告則於93年5 月7 日付清全部價金，並支付被告都營房屋4 萬元之仲介服務費用之事實，有系爭房地所有權狀、不動產買賣契約書影本各1 份附卷可稽（見本院卷第7 至14頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。至原告主張依民法第
359 條被告乙○○應就物之瑕疵負無過失責任，並請求減少價金，及依民法第227 條、226 條之規定，被告乙○○亦應負不完全給付之賠償責任；被告都營公司應依民法第227 條第1 項、第2 項，及同法第571 條之規定，負債務不履行及違反居間契約忠實辦理義務之賠償責任等情，為被告等以前詞所否認。是本件關於原告與被告乙○○部分，應審究之爭點為：⒈被告是否應就系爭房屋對原告負物之瑕疵擔保責任？原告請求減少價金是否有理由？得請求減少之金額若干？⒉被告就系爭買賣契約有無因歸責於自己之事由致為不完全給付而應對原告負不完全給付之損害賠償責任？另關於原告與被告都營公司部分，應審究之爭點為：被告就其於本件買賣居間仲介過程所應履行之查證義務，及其對原告應盡之告知義務，是否已盡善良管理人之注意義務？有無因歸責於自己之事由致為不完全給付而應對原告負不完全給付之損害賠償責任？爰分別判斷如下。
㈡ 原告與被告胡玉雪部分：⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無
滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條第1 項前段、第359 條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。
且出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。查系爭房屋既曾於88年11月3 日發生非屬於自然身故之系爭兇殺案，已如前述，而就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。從而，原告依民法第359 條前段規定，請求減少其價金，自屬有據。被告以其不知系爭房屋曾發生系爭兇殺案，其無庸就系爭房屋對原告負物之瑕疵擔保責任云云，核與上開規定及判斷不符，均無可採。
⒉又本院經兩造同意後囑託群益不動產估價師事務所就系爭房
地有無非自然身故發生之合理市價各為多少為鑑價，經該事務所於98年5 月26日覆函本院所附之估價報告書，其結論為本案特定價格與正常價格之差異為30% ，推估合理總價為2,870,306 元，此有群益不動產估價師事務所98年5 月26日群益北字L0000000號函暨檢附不動產鑑價報告書1 份在卷可參。是據上開鑑價報告可知，本件系爭房屋在有非自然身故之情況下，會較無非自然身故正常價格低30% 。依據上開方式計算，本件原告得請求減少之價金為1,290,000 元，即原告買受系爭房屋之價格4,300,000 元X30%=1,290,000元，是原告此部份之主張有理由，應予准許。至於原告主張依民法第
359 條之規定，請求被告賠償裝潢費用489, 600元乙節，姑不論原告主張支出該筆裝潢費用是否真實，該筆裝潢費用既非屬買賣價金之範圍，即無由依民法第359 條規定請求被告賠償，則原告依民法第359 條之規定，請求被告給付裝潢費用489,600 元，為無理由，不應准許。
⒊次按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」民法第227 條第1 項定有明文。是債務人須依該項規定對債權人負不完全給付之損害賠償責任者，自以其所為給付係因可歸責於自己之事由致為不完全給付為其要件。經查，上開兇殺案係發生於00年00月間，此距兩造於93年4 月23日訂定系爭買賣契約之時間已逾4 年，時間相隔久遠。而依卷附原告所提88年11月5 日聯合報剪報影本（見本院卷第22頁）所載，其僅報導「臺北縣永和市民王久良」勒斃其配偶陳利玲，而我國臺灣地區之命案並非少見，上開命案之相關當事人均屬一般民眾，是即令該報紙或相關傳播媒體曾報導其事，依經驗法則，對於原不認識其等2 人之第三者而言，於其報導後自不致留存如何印象，且上開報導顯僅揭露系爭兇殺案，並未明確報導系爭房屋即為該兇宅，而被告乙○○於93年4 月23日訂定系爭買賣契約時，距上開兇殺案發生時間已逾4 年，加以被告係經由拍賣程序於92年2 月3 日得標買受，距上開兇殺案發生時間亦已逾3 年，此有被告提出之拍賣公告及本院93年2 月17日不動產權利移轉證書影本各1 紙可證（見本院卷第69至71頁），是在無人告知系爭房屋曾發生上開爭兇殺案之情況下，自無從據以查知上開兇殺案之確實發生地點，亦無從得知系爭房屋曾發生上開兇殺案，自無從責由被告另為如何查證。則原告主張被告乙○○應依民法第227 條之規定對其負不完全給付之賠償責任，請求被告乙○○賠償其所受支出之裝潢費489, 600元，自無可採。
⒋從而，原告主張被告乙○○應就系爭房屋對其負物之瑕疵擔
保責任，據以請求減少買賣價金，請求被告給付1,290,000元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日即98年2 月6 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；至原告主張被告乙○○應依民法第227 條之規定對其負不完全給付之賠償責任，請求被告乙○○賠償裝潢費489,
600 元，為無理由，不應准許。㈡原告與被告都營公司部分：
⒈原告於93年4 月間與住商不動產永和雙和加盟店即被告都營
公司簽立「要約書」，委託被告與不動產出賣人居間協調買賣價格及相關條件，原告與被告都營公司間成立兼具居間及委任之無名契約，為兩造所不爭執，業如前述。又該契約主要是由被告都營公司提供勞務之給付，是依民法第民法第52
9 條規定：「關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。」，本件若民法居間契約未有規定時，即應適用民法有關委任契約之相關規定。職故，本件被告都營公司受有報酬，依民法第民法第535 條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」，本件被告都營公司處理上開契約，自應負善良管理人之注意義務。又所謂善良管理人之注意，係指社會一般誠實、勤勉而有相當經驗之人，處理事務時，所應具備之注意。與處理自己事務為同一注意義務之具體輕過失，及欠缺普通人注意義務，即稍加注意即可避免結果發生之重大過失，均顯不相同，亦應予以敘明。
⒉按民法第227 條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不
完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，而不完全給付，有「瑕疵給付」及「加害給付」兩種。而不完全給付如為「加害給付」，雖可依侵權行為之規定請求損害賠償，但被害人應就加害人之過失行為負舉證責任，保護尚嫌不周，且學者間亦有持不同之見解，是民法第227 條於88年間修訂時，為使被害人之權益受更周全之保障，並杜疑義，爰增訂第227 條第2 項規定。是不完全給付中若屬加害給付，債權人本得依據此請求賠償，亦應敘明。
⒊查系爭買賣契約之附件「房地產標的物現況說明」第7 項「
是否曾發生過兇殺或自殺致死案」欄，勾選「否」乙節，有「房地產標的物現況說明」影本1 紙附卷可稽（見本院卷第12頁）。而房屋等不動產，若遇有非自然死亡之情事時，一般買受人購買該等不動產「主觀」價格均會下降，此亦為兩造所是認，而本件被告都營公司及其僱用人員均是專業之不動產仲介、經銷人，是被告都營公司在履行前述「要約書」之勞務（主要是訂約資訊提供等）時，參照前開善良管理人注意義務之規定，自應用專業上誠實、勤勉而有相當經驗方法，調查系爭房地有無非自然身故之事實，以憑向原告報告仲介。又查，系爭房地發生上開兇殺案之後，應為附近民眾所知悉，且事發後亦應有消防隊之救護記錄或警局之報案紀錄，被告都營公司及其營業員、經紀人以居間為營業，於與原告間上開契約成立後，未積極查證，自顯然違反善良管理人之注意義務。是本件被告都營公司履行兩造間上開「要約書」契約時，未盡善良管理人之注意義務，以查明系爭房地曾發生「非自然死亡」之事實，並詳告原告，核屬可歸責之事由，應對原告依民法第227 條第2 項負債務不履行之損害賠償責任。
⒋從而，本件原告主張依民法第227 條第2 項規定，請求被告都營公司賠償原告之損失40,000元，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第359 條規定，請求被告給付1,290,
000 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年2 月6 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；及原告主張依民法第227 條第2 項規定，請求被告都營公司給付原告40,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年2 月6 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均有理由，應予准許。至原告主張被告乙○○應依民法第227 條之規定對其負不完全給付之賠償責任，請求被告乙○○賠償裝潢費489, 600元，則為無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核原告勝訴部分並無不合，應予准許，爰酌定相當擔保金額宣告之，並依聲請宣告被告得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假行之聲請已失所附麗，不應准許，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 張筱琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 6 月 30 日
書記官 連思斐