臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第2182號原 告 丙○○訴訟代理人 張錦春律師
莊國禧律師沈志成律師被 告 甲○○訴訟代理人 黃達元律師被 告 僑馥建築經理股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國98年4 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告前由台灣房屋泰山十八甲特許加盟店（下稱臺灣房屋）
黃崇仁介紹向被告甲○○購買其所有坐落台北縣新莊市○○段○○○ ○號土地（面積：1010.3㎡，權利範圍：265/10,000）及其上門牌編號為台北縣新莊市○○○路○○巷○ 號1 樓之房屋（建號：台北縣新莊市○○段○○○ 號；下稱系爭房屋），雙方除於民國97年6 月25日簽訂不動產買賣契約外（下稱系爭買賣契約），並共同委任被告僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金給付事宜。又簽約當時被告甲○○曾提示系爭房屋之氯離子含量測試報告予原告，因該測試報告所載氯離子含量高達0.72㎏/m3 及0.754 ㎏/m3，原告深感疑慮而不願購買，惟臺灣房屋黃崇仁及地政士楊振明一再告知原告該測試結果僅高於標準值0.6 ㎏/m3 約0.12至0.15㎏/m3 ，絕對不會影響安全，原告不疑有他，遂由地政士楊振明在前開不動產買賣契約第16條加註第2 項即：
「本約標的經氯離子含量檢測，高於標準值0.6 ㎏/m3 約0.12至0.15㎏/m3 ，賣方已以書面告知買方，買方亦已充分了解，日後買方不得以上述理由，要求價金補償或解約。」等語，原告並依約將第一期款匯入僑馥公司所開立之買賣價金專戶內。嗣原告向專業人士請教後，始知房屋屬於耐久財，氯離子含量之標準值應為0.3 ㎏/m3 而非0.6 ㎏/m3 。原告為求真相，乃進一步委請桂田實驗室重新測試，測試結果系爭房屋之氯離子含量竟分別為後房間樑0.897 ㎏/m3 、客廳柱1.2259㎏/m3 及客廳牆1.1247㎏/m3 ，此實高於被告甲○○所保證之數值甚多，系爭房屋顯有重大瑕疵，原告至此始知受騙，乃於97年8 月7 日委請律師去函撤銷向被告甲○○買受系爭房屋之意思表示及請被告返還已付之買賣價金，詎被告甲○○竟持陳詞主張原告確知系爭房屋之氯離子含量超過0.6 ㎏/m3 ，其並無詐欺情事，然查原告雖知上開數值，惟氯離子含量之標準值應為0.3 ㎏/m3 ，而非如地政士楊振明、臺灣房屋員工即仲介黃崇仁及被告甲○○所稱之0.6 ㎏/m3 ，渠等詐欺之意圖甚明，況經原告另行送請鑑定後，赫然發現系爭房屋之氯離子含量竟遠高於0.6 ㎏/m3 （按即0.
897 ㎏/m3 及1.22 59 ㎏/m3） ，系爭房屋顯存有重大瑕疵，關此原告亦於97年8 月26日委請律師去函解除系爭買賣契約。
㈡系爭買賣契約第7 條第5 項及第12條第3 項約定：乙方（即
賣方）保證買賣標的於點交前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有前開情事除本約另有約定，乙方應負瑕疵擔保責任。又按本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除，除應負擔甲方（即買方）所受損害之賠償，及喪失收受買賣價金之權利，及返還乙方已支付之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。經查被告甲○○、地政士楊振明、及臺灣房屋員工即仲介黃崇仁共同以房屋氯離子標準值應為0.6㎏/m3 （按國家標準應為0.3 ㎏/m3） 欺瞞及誤導原告，致使原告簽訂系爭買賣契約，已如前述，依民法第88條及第92條第1 項之規定，原告自得撤銷買受本件不動產買賣之意思表示而無疑。又查系爭房屋經原告送鑑定後，氯離子含量竟遠高於被告甲○○所保證之數值，且為國家標準值按即0.3㎏/m3 之2 至4 倍，已如前述，系爭房屋明顯存有重大瑕疵，此依系爭買賣契約書第7 條第5 項及第12條第3 項、民法第354 條、第359 條前段，原告亦得解除系爭買賣契約，並請求被告甲○○給付違約金新臺幣（下同）85萬元。
㈢又依被告僑馥公司簽立予原告之買賣價金信託履約保證證書
第2 條第1 項約定：按賣方若未能依買賣契約履行義務，經台端合法催告賣方履行義務，並依約解除買賣契約後，由本公司依認證結果將台端已給付之買賣價金結算相關費用後返還台端（台端業已取得所有權或經設定他項權利者，應完成回復產權及塗銷他項權利；經信託專戶繳納之稅賦應由返還價金內扣除；若有可歸責台端之因素，致買賣價金受損失之部分，應由台端自行承受，不在本公司履行保證責任之範圍內），台端應配合本公司就履行保證責任後有關債權確保之必要作業。經查原告雖委任被告僑馥公司辦理不動產買賣價金信託履約保證事宜，惟被告甲○○（即賣方）未能依買賣契約履行義務，原告乃於97年8 月26日去函被告甲○○解除買賣契約，已如前述，依系爭買賣價金信託履約保證證書第
2 條第1 項之規定，原告自得請求被告僑馥公司返還買賣價金85萬元。
㈣按系爭買賣契約書第12條第3 項約定：本約簽訂後，乙方若
有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除，除應負擔甲方所受損害之賠償，及喪失收受買賣價金之權利，及返還乙方已支付之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。退萬步言，倘認被告僑馥公司並無違反信託履約保證契約之約定，而無須返還85萬元之買賣價金予原告，惟因原告已於97年8 月26日去函被告甲○○解除系爭買賣契約，且被告僑馥公司亦已將前揭款項結算後交付予被告甲○○，是依系爭買賣契約書第12條第3 項之約定，原告除得請求被告甲○○給付85萬元之違約金外，亦得請求其返還已支付之價金85萬元而無疑，則前揭被告甲○○應給付予原告之款項共計170 萬元。
㈤併為聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告甲○○應給付原告85萬元，及自起訴狀繕本送達被告
甲○○之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被告僑馥公司應返還原告85萬元，及自起訴狀繕本送達被告僑馥公司之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶原告願供擔保，請宣告准予假執行。
⒉備位聲明
⑴被告甲○○應給付原告170 萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵原告願供擔保，請宣告准予假執行。
二、被告甲○○則抗辯：㈠系爭買賣契約書上所記載之氯離子含量標準值為0.6kg/m3，並無錯誤：
原告主張地政士楊振明、仲介黃崇仁向其訛稱「氯離子含量標準值為0.6kg/m3」，導致原告為錯誤之意思表示，且亦詐欺原告云云。 然被告甲○○於簽約當時，即已出示「台灣省土木技師公會硬固混凝土氯離子含量測試報告」予原告，該報告書附註欄第2 點已明確揭示：CNS 3090於83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制如下：一般性鋼筋混凝土：0.6kg/m3以下，鋼筋混凝土（所處環境考慮耐久性）：0.3kg/m3。本件系爭房屋係83年以前所興建之建物，引用83年當時之國家CNS 標準，並無違誤；且依據內政部營建署對於前揭所謂「一般性」與「耐久性」之意涵為何，亦曾作成以下函釋：「CNS3090 預拌混凝土等國家標準中最大水溶性氯離子含量中所載『所處環境須作耐久性考慮者』，係指混凝土為防止風化、凍害、化學侵蝕、埋設物及鋼筋之腐蝕而言，無需考慮此一需求者即為一般。」。可見系爭房屋所適用之標準，應為一般標準，而非「耐久性」之標準。因此系爭買賣契約，縱使經由仲介人員或地政士於特約條款上記載「標準值0.6kg/m3」，仍屬適法且正確。原告顯無因此陷於錯誤或受詐欺之情形。
㈡被告甲○○早已提示測試報告予原告，原告並無受詐欺或意思表示錯誤之可能：
有關氯離子之國家標準、以及氯離子之測試結果，均已載明於被告於簽約前提供予原告，該測試報告內容之真正，原告並無爭執，且該報告附註欄第4 點亦詳明：「本測試報告所列紀錄數據僅對標示點之取樣樣品負責。」此乃因同一建物、不同取樣點之氯離子檢測結果，本無可能完全一致。因此原告於簽約前，被告甲○○並無提供錯誤訊息予原告，且測試報告內容，亦為原告所知悉，原告自無受詐欺之可能。其次原告簽約前既然已知系爭房屋之氯離子檢測有超過標準值之情形，自無「錯誤」或「不知」之情形；況且，倘原告對於系爭房屋之氯離子含量有疑義，或對台灣省土木技師公會之測試報告有疑問，當可於簽約前委請台灣土木技師公會另為檢測或詢問，而非於簽約後假藉其他測試報告與台灣省土木技師公會之報告不符為由，主張遭受詐欺或意思表示錯誤。原告之舉與民法第88條第1 項但書之要件不符。
㈢被告甲○○並未「保證」氯離子含量之數值，原告主張解除契約並無理由：
原告稱被告曾保證氯離子含量之數值，然被告自始並未向原告為此項保證，原告此項主張顯與事實不符。又系爭買賣契約第7 條第5 項前段之規定，固然係就瑕疵問題提供保證，但後段仍係規定：「如有前開情事除本約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」顯見，系爭買賣契約第7 條之保證範圍，仍有排除另有約定之情形。而系爭買賣契約第16條既然已另行約定：「氯離子含量高於標準值、買方（即原告）已充分了解，日後買方不得以上述理由要求價金補償或解約。
」，則原告如今再以氯離子含量問題主張解約，即無理由。此外，依據民法第355 條第1 項規定，買受人既然於契約成立時已知本件房屋有氯離子含量超過標準值之情形，被告即不須對此負擔瑕疵擔保責任。
㈣系爭建物並非危險建物，原告解除契約並無理由：
氯離子含量之管制問題，係於83年以後始為我國所重視。83年以前國內所興建之建物，因政府並無明確之管制標準，故對於83年以後所頒布之檢測標準，而常有超過標準值之情形。然超過標準值，並非即等同於「危險建物」而無法使用或居住，政府目前之有關危險建物之認定標準，亦非以此為認定依據。況且系爭房屋自被告購入迄今已數十年，歷經921、331大地震，安全性均未受影響。原告以氯離子超過標準值為由主張解約，實屬無據。
㈤併為答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益之判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告僑馥公司則抗辯：㈠緣原告於97年6 月25日經由台灣房屋仲介成交，與被告甲○
○簽訂系爭買賣契約書，雙方同時並簽立「買賣價金信託履約保證申請書」（下稱系爭申請書），共同委請僑馥公司辦理買賣價金信託履約保證之交易管理暨認證事宜，雙方切結願共同遵守系爭申請書內所載事項，且原告所給付之第1期購屋價款85萬元亦於97年6 月27日由楊振明特約地政士解繳存入僑馥公司所控管之「僑馥建築經理股份有限公司不動產價金信託專戶」，故依系爭申請書第1 條第1 項之規定，系爭申請書實為合法有效，而原告被告雙方與僑馥公司間之共同委任關係亦確實存在。
㈡然僑馥公司於97年8 月21日接獲原告之委任律師來函，依函
內文所示，原告於簽約後委請專業機構對於系爭房屋進行氯離子含量檢測，據檢測結果主張系爭房屋氯離子含量超出簽約當時約定數值甚多，而欲向被告甲○○撤銷購買系爭房地之意思表示。僑馥公司於收悉上開律師函後，旋於97年8 月22日以內湖江南郵局第7521號存證信函說明僑馥公司之作業立場，明確告知原告請將其所稱之檢測報告以正式書面方式提供給予僑馥公司進行認證存查，證明其於來函中所言為真，以利僑馥公司依據申請書第5 條第8 項及契約書第7 條第
7 項、第9 條第6 項之相關規定，暫停信託專戶價金之撥付，待雙方爭議理清時再行撥付，詎於97年9 月17日本公司將價金沒收予被告甲○○時前，原告皆未以正式書面資料提供給予本公司進行認證，僅以上開律師函所載云云而為請求，僑馥公司自無依據認證原告為有理由。
㈢又依據系爭買賣契約書第7 條第7 項之規定：「甲乙雙方應
共同依約履行買賣相關之權利義務，惟辦理點交前若甲乙雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意僑馥建經應停止就信託專戶價金之撥付。前開爭議經判決確定後，僑馥建經始依確定之結果執行信託專戶價金之撥付，若雙方無法合意解決且皆怠於訴諸司法途徑並屆本約所定期限或條件時，則僑馥建經概依本約約定逕行認證違約責任之歸屬並據以執行信託專戶價金之撥付，... 」與系爭申請書第3 條第7 項之規定：「除非已依司法程序處理或經買賣雙方協商確立，否則甲乙雙方是否確有債務不履行情事，及是否業已合法催告並解除買賣契約，甲乙雙方同意悉依僑馥建經之認證結果為準。」，原告應於僑馥公司之催告期限內就本案有爭議之部分訴請司法裁判，若怠於請求司法裁判，則僑馥公司概依本約之相關規定逕行認證，並據以執行信託專戶價金之撥付。然僑馥公司已於上開內湖江南郵局第7521號存證信函中告知原告，促請原告就其所提爭議之部分訴請司法裁判，惟嗣後皆未得原告訴請司法裁判之任何證明文件，是故，於97年9 月5 日再發內湖江南郵局第125 號存證信函，於文中再次催告原告於函達7 日內，循司法途徑聲請裁判，若原告於期限屆至時仍怠於請求司法裁判，本公司基於恪守買賣權益暨履行契約責任之執業立場，則將依實際履約情形認證原告未依約給付購屋價款而違約。
㈣故依系爭買賣契約書第4 條第4 項之規定：「甲乙雙方應履
行本約及不動產買賣價金信託履約保證申請書所約定之權利義務，若任一方有違約或任意終止之情事，僑馥建經對其免負保證責任，... 」及第12條第2 項之規定：「本約簽訂後，甲方若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除，除應負擔以方所受之賠償外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方，由僑馥建經將信託專戶之價金餘額結算後交付乙方。」又依系爭申請書第3 條第1 項：「甲方若未能依買賣契約履行義務時，經乙方合法催告並依約解除買賣契約，通知甲方沒收已付價金時，由僑馥建經就前開事實認證後，由僑馥建經將屆時信託專戶所餘價金扣除乙方依約應給付之仲介服務報酬及相關費用後轉交予乙方」，於認證原告違約後，本公司則依上述規定，原告所給付入專戶之第一期價款85萬元，扣除被告甲○○之仲介服務報酬15萬元及履約保證服務費5,100 元整及匯費30元後，剩餘之款項694,87
0 元沒收至被告甲○○指定帳戶內。㈤依買賣價金信託履約保證證書（買方）第3 條及系爭申請書
第9 條第1 項之規定：「保證期限自買賣契約生效時起，至買賣標的依約完成點交並結清所有價金時，或買賣契約合意解除或失效或終止時，或保證關係經終止或失效時止，僑馥建經同時免除保證責任（但不妨礙僑馥建經對信託專戶價金之權利義務）」，僑馥公司既已依系爭買賣契約書與系爭申請書相關規定辦理沒收價金予被告甲○○之結清作業，故於結清作業完成之後，僑馥公司依約即同時免除對原告丙○○與被告甲○○之保證責任。
㈥僑馥公司於執行買賣價金控管作業時，為維護買賣雙方之權
益及程序之正義，前已以正式書函促請原告將其所稱之檢測報告提供予僑馥公司認證存查，惟皆未果，原告僅以發一律師函代其主張，僑馥公司實難認證原告所述事實為真，進而暫停專戶內價款之撥付。又若原告不願提供上開檢測報告予僑馥公司進行認證，則僑馥公司亦多次催告促請原告就其所爭執之事項訴請司法機關裁判，於判決確定前本公司將暫停專戶內價款之撥付以求公允，然於催告期限屆至時仍未果。請求由公正無私之司法機關裁判原告所執理由是否為真，且是否得據此理由撤銷簽約當時之意思表示或主張本買賣契約無效等事項，皆非僑馥公司之專業能力所得以判斷者。且原告請求價金返還之情事，僑馥公司亦非當事人之適格。
㈦原告依消費者保護法第11條之1 第1 、2 項及第12條之規定
，主張原告與僑馥公司間之委任契約無效，實係權利之濫用以及違反誠信原則，因消費者保護法第11條之立法意旨在於為保護消費者訂立契約時，避免輕率、無經驗之情形下，受經濟上強勢者（企業經營者）之壓迫，惟原告於系爭買賣契約暨不動產買賣價金信託履約保證申請書簽定之時，並非於輕率、無經驗之情況下簽立上開相關契約書面，且系爭買賣契約暨不動產買賣價金信託履約保證申請書簽立之時間點為97年6 月25日，而於系爭買賣契約簽約後至訴訟繫屬於法院前，原告皆未主張其與僑馥公司間之委任契約無效，反而於其訴訟代理人沈志成律師於97年8 月20日所發之97成法第0031號律師函中，主張欲「終止」與僑馥公司間之委任關係，於此，原告若係「終止」委任契約者，原告與僑馥公司間之委任契約關係即非自始無效。若所有買賣交易行為人皆如原告恣意主張簽訂契約前未審閱30日，進而主張契約無效，請求交易相對人回復原狀，則社會秩序必將大亂，亦非立法者當初訂立消費者保護法之社會與經濟目的。故原告於今援用上開法條主張與僑馥公司間之委任契約無效實為權利之濫用、誠信原則之違反，原告即非消費者保護法所欲保護之對象。
㈧承上述種種認證之作為，以及綜觀系爭不動產買賣價金信託
履約保證申請書之內容，僑馥公司絕無預先減輕己身之責任，原告於催告期限內未依法起訴、怠於護衛己身之權利，嗣後卻又主張被告僑馥建經應待確定判決之作成始可進行價款之撥付，此主張甚為矛盾，故原告依消費者保護法第12條及民法第247 之1 條之規定，主張與僑馥公司所訂立之系爭不動產買賣價金信託履約保證申請書，因僑馥公司預先減輕責任，僅由契約之一方逕行決定信託專戶價金之撥付，非經法院判決確定後，始行撥付，顯失公平而無效一節，亦無理由。
㈨併為答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告前由台灣房屋黃崇仁介紹，向被告甲○○購買其所有坐
落台北縣新莊市○○段○○○ ○號土地（面積：1010.3㎡，權利範圍：265/10, 000） 及其上門牌編號為台北縣新莊市○○○路○○巷○ 號1 樓之系爭房屋，雙方於97年6 月25日簽訂系爭買賣契約，並同時簽立系爭「不動產買賣價金信託履約保證申請書」，共同委任被告僑馥公司辦理買賣價金給付事宜，而由僑馥公司簽立買賣價金信託履約保證書分別交付買賣雙方，有系爭買賣契約（含標的現況說明書）影本、系爭不動產買賣價金信託履約保證申請書影本、買賣價金信託履約保證書影本各1 份附卷可稽（見本院卷第5 至12頁、第48至51頁、第13頁）。
㈡被告甲○○曾就系爭房屋，委託台灣省土木技師公會於96年
8 月28日取樣、96年8 月29日試驗，96年8 月30日作成硬固混凝土之氯離子含量測試報告，測試結果為：氯離子含量0.72㎏/m 3（取樣位置：入口前5.1m上方處樑位）及0.754 ㎏/m3 （取樣位置：入口前6.3m右0.5m處樑位），並附註：「⒈本測試方法參考依據AASHTO T260 施行。⒉CNS 3090於民國83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制如下：一般鋼筋混凝土：0.6kg/m3；鋼筋混凝土（所處環境考慮耐久性）：0.3kg/m3。⒊CNS 3090於民國87年修訂，更改新拌混凝土中水溶性氯離子含量：鋼筋混凝土：0.3kg/m3以下。⒋本測試報告所列數據僅對標示點之取樣樣品負責。⒌... 。」有上開測試報告影本附卷可稽（見本院卷第11頁）。
㈢原告與被告甲○○簽訂系爭買賣契約時，曾提示前開台灣省
土木技師公會硬固混凝土之氯離子含量測試報告予原告，並於系爭買賣契約書第16條其他約定事項欄手寫記載：「⒈本買賣情形，買賣雙方確已審閱完畢無誤。⒉本約標的經氯離子含量檢測高於標準值0.6kg/m3約0.12~0.15 ㎏/m3 ，賣方已以書面告知買方，買方已充分了解，日後買方不得以上述理由要求價金補償或解約。」，並經原告與被告甲○○於該欄位簽名、蓋章。
㈣原告於97年8 月1 日委請桂田實驗室測試系爭房屋氯離子含
量，測試結果為：氯離子含量0.897 ㎏/m 3（取樣位置：後房間樑）、1.2259㎏/m3 （取樣位置：客廳柱）、1.1247㎏/m 3（取樣位置：客廳牆），有桂田實驗室氯離子含量測試報告影本3 紙附卷可稽（見本院卷第14至15頁），該測試報告並附註：「⑴本測試報告所列紀錄僅對樣品負責。⑵本測試係依據CNS 14703 A3384 （91）施行。... ⑸CNS 3090於民國83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制如下：鋼筋混凝土（一般）：0.6kg/m3；鋼筋混凝土（所處環境須作耐久性考慮者）：0.3kg/m3。⑹CNS 3090於民國87年修訂，更改新拌混凝土中水溶性氯離子含量為：鋼筋混凝土：0.3kg/ m3 以下。⑺CNS 3090（1998）備考：未受外來氯離子污染之硬固混凝土，因水泥之水和作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌混凝土時略為降低。」。
㈤原告於97年8 月7 日委請沈志成律師發函予被告甲○○，依
民法第92條第1 項、第88條第1 項規定，撤銷買受系爭不動產之意思表示，並請求被告甲○○返還價金85萬元，有沈志成律師事務所97年8 月7 日九七成法0029號函影本附卷可稽（見本院卷第16頁）。
㈥原告於97年8 月26日委請沈志成律師發函予被告甲○○，依
民法第359 條規定，解除系爭買賣契約，並請求被告甲○○返還價金85萬元及利息，有沈志成律師事務所97年8 月26日九七成法0033號函影本附卷可稽（見本院卷第17頁）。
五、原告主張：其向被告甲○○所購買之系爭房屋，氯離子含量遠超過標準值0.3kg/m3，而有重大瑕疵，原告已於97年8 月26日委請律師發函予被告甲○○，依民法第359 條規定，解除系爭買賣契約，故先位依系爭買賣契約書第7 條第5 項及第12條第3 項、民法第354 條、第359 條前段規定，請求被告甲○○給付違約金85萬元；依系爭買賣價金信託履約保證證書第2 條第1 項之規定，請求被告僑馥公司返還買賣價金85萬元。備位依系爭買賣契約書第12條第3 項之約定，請求被告甲○○給付85萬元之違約金及返還已支付之價金85萬元，合計170 萬元等語。被告甲○○則否認原告有受詐欺或意思表示陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約之情事，亦否認其就系爭房屋氯離子含量超過0.3kg/m3應負物之瑕疵擔保之責，並以前揭情詞置辯。被告僑馥公司則辯稱：其公司與原告間之委任契約合法有效，且原告所給付入專戶之第一期價款85萬元，扣除被告甲○○之仲介服務報酬15萬元及履約保證服務費5,100 元整及匯費30元後，剩餘之款項694,870 元，其公司已依系爭買賣契約及系爭不動產買賣價金信託履約保證申請書、買賣價金信託履約保證書之約定沒收至被告甲○○指定帳戶內等語資為抗辯。是本件主要爭點為：原告以系爭房屋有重大瑕疵為由解除系爭買賣契約，有無理由？
六、按有關建物氯離子含量標準，經本院向經濟部標準檢驗局函查結果，該局於97年11月20日以經標一字第09700134390 號函覆本院以：「... 。83年7 月22日公布修訂之CNS309
0 『預拌混凝土』國家標準第19節表10，訂有新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量之規定，該標準再於87年6 月25日修訂公布（前版即停止適用）。按構造物之構件型式可區分為預力混凝土及鋼筋混凝土兩種，其含量（依水溶法）可分別為0.15㎏/m3 及0.3 ㎏/m3 。惟該節「備考」中另規定對於未受外來氯離子污染之硬固混凝土，因水泥之水和作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌時降低。再者，依標準法第4 條規定『國家標準採自願性方式實施。但經各該目的事業主管機關引用全部或部分內容為法規者，從其規定。』是以，前揭國家標準對所詢問題之適用，建請另洽主管機關內政部營建署。... 」並隨函檢附CNS309
0 「預拌混凝土」國家標準之83年7 月22日及87年6 月25日版本各1 份予本院（見本院卷第68至80頁）。依上開CNS 3090「預拌混凝土」國家標準之83年7 月22日版本，就混凝土中最大水溶性氯離子含量規定則為：「預力混凝土：0.15kg/m3 」、「鋼筋混凝土（所處環境須作耐久性考慮者）：0.3kg/m3」、「鋼筋混凝土（一般）：0.6kg/m3」（見本院卷第81頁反面）。依87年6 月25日之版本，就新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量規定為：「預力混凝土：0.15kg /m3」、「鋼筋混凝土：0.3kg/m3」（見本院卷第74頁反面）。再經本院另函詢內政部營建署結果，該署於97年12月4 日以營署建管字第0970074235號函覆本院以：「... 按內政部84年10月18日台（84）內營字第8480533 號函修訂『施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點』第1 點、第2 點明定『為加強施工中建築物混凝土氯離子含量檢測，以維護公共安全，特訂定本要點。』；『檢測標準依中國國家標準CNS3090 預拌混凝土及CNS13465新拌混凝土中水溶性氯離子含量試驗法等規定辦理。』故有關施工中建築物混凝土氯離子含量檢測標準，應依前揭規定辦理。」並隨函檢附內政部84年10月18日台（84）內營字第8480533 號函影本等件予本院（見本院卷第105 至109 頁）。
七、查系爭房屋前經被告甲○○委託台灣省土木技師公會測試、經原告委託桂田實驗室測試，其氯離子含量，均高於0.6 ㎏/m3 ，且經本院再委託台北市土木技師公會鑑定結果：系爭房屋氯離子平均含量為0.764 ㎏/m3 ，亦高於0.6 ㎏/m3 。
台北市土木技師公會並於鑑定報告中表示：氯離子含量超過標準，對該建物之結構、安全性當然會有影響，有台北市土木技師公會98年3 月3 日北土技字第9830304 號鑑定報告書在卷可稽。是被告甲○○辯稱：系爭房屋自其購入迄今已數十年，歷經921 、331 大地震，安全性均未受影響一節，不論是否屬實，因房屋即使有瑕疵存在，其是否會因地震或其他災變時發生損害，涉及之變數及可能因素極多，非得僅以房屋歷經地震未有倒塌或受有其他嚴重損害，即認為當然無瑕疵存在。至於系爭房屋興建時雖無關於混凝土氯離子含量之國家標準存在，惟房屋混凝土存有過高之氯離子含量，將造成鋼筋加速生銹、混凝土強度降低，客觀上當然足以減低房屋之效用，自屬有瑕疵，尚難認為必須於國家標準制定後，房屋混凝土之氯離子含量過高，始屬有瑕疵。
八、惟按民法第354 條第1 、2 項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」。同法第355 條第1 、2 項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」、「買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」。本件原告於簽訂系爭買賣契約時，業經被告甲○○交付前開台灣省土木技師公會硬固混凝土之氯離子含量測試報告予原告，已如前述。是原告於是時，已明知系爭房屋有氯離子含量高於0.6kg/m3之瑕疵，依民法第355 條第1 項規定，被告甲○○就該瑕疵自不負擔保之責。又系爭房屋嗣後經本院委請台北市土木技師公會測試結果，其氯離子含量之平均值為0.764kg/m3，與被告甲○○委請台灣省土木技師公會測試之結果相近，應認前開台灣省土木技師公會硬固混凝土之氯離子含量測試報告及台北市土木技師公會之鑑定報告較原告委託桂田實驗室之測試結果可採。再查系爭買賣契約第7 條擔保責任第5 款雖規定：「乙方（即被告甲○○）保證買賣標的於點交前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋... 等瑕疵），如有前開情事除本約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」然系爭買賣契約書第16條其他約定事項欄已以手寫另為約定：「⒈本買賣情形，買賣雙方確已審閱完畢無誤。⒉本約標的經氯離子含量檢測高於標準值0.6kg/ m3 約0.12~0.15 ㎏/m3 ，賣方已以書面告知買方，買方已充分了解，日後買方不得以上述理由要求價金補償或解約。」，並經原告與被告甲○○於該欄簽名、蓋章，是該約定自屬上開第7 條擔保責任第5 款之：「另有約定」。故原告主張被告甲○○依民法第354 條、系爭買賣契約第7 條擔保責任第5 款規定，應就系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵，對原告負物之瑕疵擔保責任，即不足採。
九、原告雖另主張：被告等明知氯離子含量之標準值為0.3 ㎏/m
3 ，卻詐騙原告稱標準值為0.6 ㎏/m3 ，使告陷於錯誤，原告已於97年8 月7 日委請律師發函予被告甲○○，依民法第92條第1 項、第88條第1 項規定，撤銷買受系爭不動產之意思表示等語，然其本件先備位聲明，係依系爭買賣契約書第12條第3 項、民法第354 條、第359 條前段規定、系爭買賣價金信託履約保證證書第2 條第1 項約定，以系爭房屋有重大瑕疵為由，主張解除系爭買賣契約後，請求給付違約金及返還買賣價金。並未就其主張依民法第92條第1 項、第88條第1 項規定撤銷買受系爭不動產之意思表示後，進而主張其法律效果。矧被告甲○○否認有詐欺原告之情事，原告就此並未能舉證以實其說，且被告甲○○簽訂系爭買賣契約前，已交付前開台灣省土木技師公會硬固混凝土之氯離子含量測試報告予原告，書面告知原告系爭房屋有氯離子含量高於0.6kg/m3（當然亦高於0.3kg/m3）之情事，該測試報告附註⒉、⒊點並已載明：「⒉CNS 3090於民國83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制如下：一般鋼筋混凝土：0.6kg/m3；鋼筋混凝土（所處環境考慮耐久性）：0.3k g/m3 。⒊CNS309 0於民國87年修訂，更改新拌混凝土中水溶性氯離子含量：鋼筋混凝土：0.3kg/m3以下。」，已於前述（見本院卷第11頁），是原告理應知悉上開新拌混凝土中水溶性氯離子含量之限制於83年、87年有不同之規定，自無受詐欺可言。
又系爭房屋係於83年以前所興建，此為兩造所不爭執，而關於新拌混凝土中水溶性氯離子含量之限制，83年以前並無規定，原83年之規定，於87年時則經修訂，是系爭房屋究欲適用何種規定以為系爭買賣契約之標準，基於契約自治原則，本得由買賣雙方自行約定。是原告於已知悉前開歷年新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制之不同規定，及知悉系爭房屋實際氯離子含量之情況下，仍願向被告甲○○購買系爭房屋，且與被告甲○○於系爭買賣契約書第16條其他約定事項欄手寫約定：「⒈... ⒉本約標的經氯離子含量檢測高於標準值0.6kg/m3約0.12~0.15 ㎏/m3 ，賣方已以書面告知買方，買方已充分了解，日後買方不得以上述理由要求價金補償或解約。」等內容，並經雙方簽名蓋章，即難認原告有受詐欺或意思表示出於錯誤之情形，原告自應受該約定所拘束，不得再以標準值應為0.3kg/m3為由，主張系爭房屋實際氯離子含量高於0.3kg/m3甚多而有重大瑕疵為由，解除系爭買賣契約。因此，原告解除系爭買賣契約，於法不合，不生解除之效力，是被告甲○○無返還價金予原告及依系爭買賣契約書第12條第3 項給付違約金予原告之義務。又系爭買賣契約既未經合法解除，則被告僑馥公司亦無從依系爭買賣價金信託履約保證證書第2 條第1 項約定，將原告給付之買賣價金85萬元返還原告。
十、從而，原告先位依系爭買賣契約書第7 條第5 項、第12條第
3 項、民法第354 條、第359 條前段規定，請求被告甲○○給付違約金85萬元，及自起訴狀繕本送達被告甲○○之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；依系爭買賣價金信託履約保證證書第2 條第1 項約定，請求被告僑馥公司返還買賣價金85萬元，及自起訴狀繕本送達被告僑馥公司之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。備位依系爭買賣契約書第12條第3 項約定，請求被告甲○○返還價金85萬元，及給付違約金85萬元，合計170 萬元，及自起訴狀繕本送達被告甲○○之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
十一、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 4 日
民事第一庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 5 月 4 日
書記官 李佳靜