臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第2195號原 告 甲○○訴訟代理人 徐嶸文律師被 告 戊○○訴訟代理人 乙○○
阮祺祥律師被 告 全國不動產經紀股份有限公司法定代理人 己○○訴訟代理人 丁○○
陳守文律師被 告 千晟不動產有限公司法定代理人 辛○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求返還價金等事件，經臺灣臺北地方法院裁定移送前來（案號：97年度訴字第5877號），本院於民國98年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告戊○○應於原告將坐落臺北縣新莊巿榮富段三九五地號土地、權利範圍萬分之七六及其上門牌號碼臺北縣新莊巿幸福路六七○巷十三之二號三樓建物上為臺灣中小企業銀行股份有限公司設定本金最高限額新臺幣貳佰肆拾萬元之抵押權登記塗銷，並將上開土地及建物所有權移轉登記予被告戊○○之同時，給付原告新臺幣肆佰參拾萬元及自民國九十七年七月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰肆拾參萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告戊○○如以新臺幣肆佰參拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國96年9 月4 日經被告全國不動產經紀股份有限公
司（下稱全國公司）新莊中港加盟店即被告千晟不動產有限公司（下稱千晟公司）業務員丙○○仲介，向被告戊○○購買坐落臺北縣新莊巿榮富段395 地號土地、權利範圍10000分之76暨其上門牌號碼臺北縣新莊巿幸福路670 巷13之2號3樓建物（以下統稱系爭房屋），雙方約定買賣價金為新臺幣（下同）430 萬元，嗣原告已付清全部價金，被告戊○○則於96年10月4 日將系爭房屋交付予原告。詎原告於97年5 月間經鄰人告知系爭房屋曾於93年5 月13日發生住戶陳月燕在其內上吊死亡之情事，致其與家人心生畏懼，不敢居住或處分系爭房屋。
㈡被告戊○○應負出賣人之瑕疵擔保責任並賠償違約金：
在一般房屋交易中，交易標的如係海砂屋、輻射屋或發生命案之凶宅，因其對於買受人之身體、心理健康及居家環境造成不良影響，使一般人產生排斥心理，致生交易上貶值，故前揭因素於房屋交易時，屬於買受人決定承買與否及交易價格之重要考量事項，且依原告與被告戊○○簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第13條第4 項之約定，賣方保證系爭房屋並非凶宅，是無論依一般房屋交易通念或當事人特約，系爭房屋是否為凶宅已成為其應具備之品質，則該房屋不具備該品質，即為物有瑕疵，被告戊○○自應負物之瑕疵擔保責任。爰依民法第359 條規定以起訴狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259 條規定請求被告戊○○返還買賣價金430 萬元，以及依系爭契約第11條第2 項之約定請求被告戊○○賠償違約金100 萬元。
㈢被告千晟公司應負不完全給付之債務不履行責任以及民法第
184 條第2 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項之損害賠償責任：
被告千晟公司從事不動產經紀業，依不動產經紀業管理條例第17條規定，不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務，竟僱用未取得經紀人證書之丙○○仲介買賣系爭房屋，且被告千晟公司受原告委託居間向被告戊○○購買系爭房屋，卻未將不動產說明書交付原告並向原告解說，亦未將不動產說明書列為買賣契約書之一部分，更未盡善良管理人之注意義務，未積極查證或蓄意隱瞞系爭房屋曾發生住戶上吊死亡之重大瑕疵，致使原告花費鉅資購買系爭房屋，蒙受重大損失，自應依民法第544 條、第227 條以及不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第184 條第2 項之規定，賠償原告已付之買賣價金430 萬元，以及原告在得悉系爭房屋為凶宅後必須另覓屋住居之租金損失100 萬元。
㈣被告全國公司應負表見代理責任：
被告全國公司授權被告千晟公司使用其公司名稱及服務標章與他人交易，復為被告千晟公司設計招牌、宣傳企劃，堪認係表示以代理權授與被告千晟公司之行為，且被告全國公司藉加盟之方式，擴充其經營規模，並以大量文宣廣告宣傳該服務標章所表彰之品質，促銷其加盟店之業務，足以使原告或第三人產生總公司與加盟店係同一企業之信賴，進而與加盟店進行交易，則被告全國公司對於其加盟店即被告千晟公司之債務不履行行為，自應負表見代理之責任，即賠償原告所受上開損害。
㈤聲明：
⒈被告戊○○應給付原告530 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉被告千晟公司應給付原告530 萬元及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒊被告全國公司應給付原告530 萬元及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒋前3 項任一被告已為給付，就其給付範圍，他被告免給付責任。
⒌願供擔保請准宣告假執行。
二、被告戊○○之抗辯：㈠系爭房屋並非凶宅：
⒈房屋是否因為曾有人於此「發生兇殺或自殺致死之情事」
而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，因此，在判斷一房屋是否為凶宅，應考量案發事情大小、案件經過時間長短等因素，並非概以「曾發生兇殺或自殺致死之情事」為斷，否則將影響房巿交易之公平性、安全性及發展性。系爭房屋自93年迄今，相距長達4 年半之久，且歷經數任屋主居住，大家都居住平安，無所謂靈異不吉之事或房價一直處於顯低於當地行情之情事，自難認系爭房屋為凶宅。
⒉又依臺灣板橋地方法院檢察署出具之相驗屍體證明書所載
，當時之住戶陳月燕死亡地點為署立臺北醫院，並非在系爭房屋內，是該房屋自非凶宅。
㈡被告戊○○於95年11月14日向前手購買系爭房屋時，距離原
告主張自殺發生時間已2 年半，均無人告知該房屋曾發生自殺事件，且被告戊○○之前手亦於標的物現況說明書明確記載該房屋未曾發生非自然事故，被告戊○○即無從查知系爭房屋是否為凶宅，是原告既未舉證證明被告戊○○明知或因過失而不知系爭房屋曾發生自殺事件，即無可歸責於己之事由存在，自無須對原告負違約之損害賠償責任。
㈢若認原告得主張解除系爭買賣契約並請求被告戊○○返還買
賣價金及賠償違約金，惟系爭房屋所有權已移轉登記予原告，並經原告設定本金最高限額240 萬元之抵押權予臺灣中小企業銀行股份有限公司，爰主張同時履行抗辯權，於原告塗銷上開抵押權並將系爭房屋所有權移轉登記予被告戊○○前，被告戊○○不負返還買賣價金及賠償違約金之義務。
㈣聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告千晟公司之抗辯：㈠被告戊○○委託被告千晟公司出售系爭房屋時，曾填具不動
產屋況說明書表示系爭房屋並非凶宅，且其先前透過21世紀不動產仲介公司購買系爭房屋時，所取得之不動產屋況說明書也載明該房屋不是凶宅，而被告千晟公司亦有至鄰里查訪並透過21世紀不動產仲介公司詢問原屋主，均表示系爭房屋並非凶宅。
㈡又丙○○雖未取得經紀人證書，但有經紀營業員執照，仍得從事房屋仲介業務。
㈢聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告全國公司之抗辯：㈠加盟關係並非代理關係：
不動產經紀業管理條例第4 條第8 款規定：「加盟經營者：
經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督。」可知加盟業與加盟主雙方所存在之法律關係為營運方式、商標或服務標章等使用與服務提供，加盟主對內接受加盟業所提供之事業經營方式服務，對外則係為自己之計算，以自己名義獨立與第三人為法律行為，該法律行為並非加盟主以加盟業本人名義所為之代理行為，從而，加盟主接受加盟業所提供商標或服務標章之授權使用，係出於加盟關係之事業經營方式服務行為，此與代理權之授與行為不同。
㈡被告全國公司與被告千晟公司間並無表見代理之事實：
依被告全國公司與被告千晟公司間簽訂之加盟契約書第1 條第1 項約定：「甲方（即被告全國公司）授權乙方（即被告千晟公司）使用『R 全國不動產新莊中港加盟店』全銜為其對外公開使用之服務標章及名稱。」同條第3 項約定：「乙方同意使用『R 全國不動產服務標章時，不得單獨使用、拆開使用或後接『房屋』二字或與其他文字相連使用。」第3條第1 項約定：「乙方應以『全國不動產新莊中港加盟店』與乙方公司名義，從事上述授權經營之仲介服務，且不得任意變更。如有逾越營業授權範圍或擅自私用甲方名稱、服務標章，從事違反本契約約定之營業活動者，應由乙方負責任，蓋與甲方無涉。」同條第2 項約定：「乙方與客戶所簽訂之各式契約（如：委託銷售契約書、各種契約書及契據），應使用甲方制定即印製之制式契約書，以乙方公司名義簽訂，並由乙方自行負責簽約之法律責任。」同條第3 項約定：「乙方應於營業場所明顯處，及所有巿招、網站、廣告、名片、文具、文宣、用品、不動產相關契約文件上，明確加註『加盟店』及『各加盟店皆為獨立經營之公司』之標示。」同條第4 項約定：「乙方為一獨立經營之公司，本契約中任何規定不得解釋為在甲方與乙方之間建立代理人、合夥人、共同投資或關係企業之關係。」可知被告全國公司與被告千晟公司除了加盟之法律關係外，並無任何「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示」之行為，另觀諸原告與被告千晟公司間之居間契約書、佣金發票、服務費簽收單、經紀人員名片、網站資料或被告千晟公司營業現址外觀等情，被告千晟公司皆係以自己名義或以全國不動產中港加盟店之名義獨立與原告從事法律行為，益徵被告全國公司與被告千晟公司間並未存有任何代理權授權之關係，自無成立表見代理之事實。
㈢聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、本院之判斷㈠原告主張其於96年9 月4 日經被告全國公司新莊中港加盟店
即被告千晟公司業務員丙○○仲介，向被告戊○○購買系爭房屋，雙方約定買賣價金為430 萬元，其已全部付清，被告戊○○則於96年10月4 日將系爭房屋交付予原告，惟其於97年5 月間經鄰人告知系爭房屋曾於93年5 月13日發生住戶陳月燕在其內上吊之事等情，業據其提出不動產買賣契約書1件為證（見臺灣臺北地方法院97年度訴字第5877號卷第13至18頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡又原告主張系爭房屋為凶宅，不具備依一般房屋交易通念及
兩造特約應具備之品質，爰依民法第359 條規定解除系爭契約，並依民法第259 條規定請求被告戊○○返還買賣價金43
0 萬元及依系爭契約第11條第2 項規定請求被告戊○○賠償違約金100 萬元等語，被告戊○○則抗辯陳月燕雖在系爭房屋內上吊，惟其死亡地點為署立臺北醫院，且該房屋自93年迄今已有4 年半之久，歷經數任屋主居住，均無靈異不吉或房價一直處於顯低於當地行情之情事，自難認系爭房屋為凶宅；又被告戊○○購買系爭房屋時，均無人告知該房屋曾發生自殺事件，且前手提供之標的物現況說明書亦記載該房屋未曾發生非自然事故，是其既無從查知系爭房屋為凶宅，即無可歸責於己之事由以致違約，自無須對原告負違約之損害賠償責任；復主張同時履行抗辯權，即於原告塗銷系爭房屋上設定之本金最高限額250 萬元抵押權登記以及將該房屋所有權移轉登記予被告戊○○前，被告戊○○不負返還買賣價金及賠償違約金之義務等語。經查：
⒈系爭房屋住戶陳月燕前於93年5 月13日在其內上吊，嗣經
送醫後仍不治死亡等情，業據本院依職權調取臺灣板橋地方法院檢察署93年度相字第636 號卷宗查閱無訛，並有該署驗斷書、相驗屍體證明書等影本各1 件附卷可稽（見本院卷第165 至171 頁）。又臺灣板橋地方法院檢察署檢驗員及檢察事務官製作之上開驗斷書及相驗屍體證明書固記載陳月燕之死亡時間為93年5 月13日上午6 時，死亡地點為行政院衛生署臺北醫院，惟依臺北縣政府消防局據報派員至現場救護時所填載之紀錄表（見本院卷第194 頁），其於93年5 月13日上午6 時58分（按：紀錄表誤載為「18時58分」）抵達系爭房屋現場時，陳月燕已全身冰冷、無脈博及呼吸，呈「DOA （按：即Dead On Arrival） 」狀態，經施以心肺復甦術後，於同日上午7 時12分送抵行政院衛生署臺北醫院急救，再據行政院衛生署臺北醫院於98年4 月8 日以北醫歷字第0980003101號函檢送陳月燕之病歷資料（見本院卷第185 至193 頁），亦記載陳月燕於93年5 月13日送抵求診時呈「DOA 」狀態，且該院開立之死亡通知單更載明渠為「到院前死亡」，足見臺北縣政府消防局於93年5 月13日上午6 時58分許據報派員至系爭房屋現場時，陳月燕已無脈博、呼吸等生命跡象，且全身冰冷，顯在該處死亡多時，是臺灣板橋地方法院檢察署所製作驗斷書及相驗屍體證明書記載陳月燕之死亡地點在行政院衛生署臺北醫院一節，即屬有誤。從而，原告主張陳月燕於系爭房屋內上吊且在其內死亡等情，自堪採信。
⒉按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條第1 項前段、第2 項分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨資參）。系爭房屋於93年5 月13日發生住戶在其內上吊自殺身亡之非自然事故，雖不致對於房屋造成直接物理性之損傷或降低房屋之通常效用，惟依我國社會民情，一般社會大眾對於此類非自然身故事故，多存有嫌惡畏懼之心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響。因此，在房屋交易市場之實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時，具有非自然身故情事之房屋，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。從而，原告主張系爭房屋存有物之瑕疵等語，自堪採信。
⒊次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條之規定，
應負擔保之責者，買受人得解除其契約，此據同法第359條前段規定甚明。系爭房屋既有曾發生非自然事故之物之瑕疵，且出賣人依上開規定應負之瑕疵擔保責任為法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負擔保之責，則原告主張依民法第359 條前段規定解除兩造間之系爭契約等語，自屬有據。
⒋復按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，另受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 項第1 項、第2 款分別定有明文。又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此據同法第264 條第1 項前段規定甚明，且該規定於當事人因契約解除而生之相互義務，亦準用之，復為同法第261 條所明訂。本件兩造間之系爭契約既經解除，出賣人即被告戊○○自對原告負有返還買賣價金之回復原狀義務，則原告依民法第259 條規定請求系爭房屋之出賣人即被告戊○○返還已受領之買賣價金43
0 萬元，並僅請求自起訴狀繕本送達被告戊○○之翌日即97年7 月4 日（送達證書附於臺灣臺北地方法院97年度訴字第5877號卷第32頁）起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息，自屬可取。惟系爭契約解除後，買受人即原告亦對被告戊○○負有返還無設定任何負擔之系爭房屋所有權之回復原狀義務，則依民法第261 條準用第264 條第1 項前段之規定，該項義務與被告戊○○對原告所負返還買賣賣金之義務既屬系爭契約解除後所生之相互義務，是被告戊○○行使同時履行抗辯權，自屬有據，從而，原告如不能證明自己已返還無設定任何負擔之系爭房屋所有權，法院應為原告提出該項給付時，被告戊○○即向原告給付之判決。準此，系爭房屋已於96年9 月4 日移轉所有權登記予原告，並經原告設定本金最高限額240 萬元之抵押權予臺灣中小企業銀行股份有限公司，此有建物登記謄本1 件存卷足憑（見本院卷第102 至103 頁），則被告戊○○於原告將系爭房屋上所設定之前述最高限額抵押權登記塗銷，並將該房屋所有權移轉登記予被告戊○○之同時，始應返還買賣價金430 萬元予原告。
⒌至系爭契約第11條第2 條固約定：「賣方如不履行契約所
定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金。」惟按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的，此觀民法第25
0 條規定即明。又所謂「債務不履行」，包括給付不能、給付遲延及不完全給付等情形，且以債務人有可歸責於己之事由存在時，始負債務不履行之損害賠償責任。本件被告戊○○前係透過21世紀不動產仲介公司向訴外人庚○○購買系爭房屋，而庚○○於委請21世紀不動產仲介公司仲介出售系爭房屋時，即委託訴外人蘇湘鈴在不動產標的現況說明書內關於「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然事故」項目中，勾選「否」，此有被告戊○○提出之不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書等影本各1 件在卷可考（見本院卷第97至101 頁），且證人蘇湘鈴亦到庭結證稱：「這房子是庚○○的，他是我爸爸的朋友，我之前在房屋仲介公司上班過，而且庚○○工作地點在汐止，我又剛從房屋仲介公司離職，所以庚○○才委託我出售系爭房屋。當時系爭房屋我有委託21世紀不動產公司出售，系爭房屋庚○○購買沒多久，他本來就是作投資性質」、「系爭房屋在出售的時候我曾經到該屋打掃，有在樓梯間遇到該棟公寓的住戶，是一位年約4 、50歲的婦人，我有問他系爭房屋有沒有什麼問題，他回答我都很好，當時我先生也在場，除此之外我就沒有向附近鄰居詢問過系爭房屋的屋況，我只去過系爭房屋打掃過一次，都沒有發現什麼異狀」、「（問：是否詢問過庚○○系爭房屋是否為凶宅？）沒有」、「（問：是否清楚庚○○與前手買屋的過程？）我不是很清楚，大致的情形是因為前手投資失利欠了很多錢所以才要把房子賣掉」等語（見本院卷第139 至140 頁），顯見被告戊○○向其前手庚○○購買系爭房屋之過程中，均未經庚○○告知該房屋曾發生非自然事故之情事，則被告戊○○既無刻意不告知原告系爭房屋為凶宅一事，且其已透過向前手購屋之過程中盡其查證義務，亦非因過失而不告知該房屋曾發生住戶上吊自殺之事故，自難認被告戊○○有何可歸責於己之事由以致違約，是原告依系爭契約第11條第2項規定請求被告戊○○賠償違約金100 萬元，即屬無據。
⒍從而，原告以被告戊○○出售之系爭房屋存有物之瑕疵為
由，主張依民法第359 條前段規定解除系爭契約並依民法第259 條規定請求被告戊○○返還所受領之買賣價金430萬元，固屬有據，惟原告對被告戊○○亦同時負有返還無設定任何負擔之系爭房屋所有權之回復原狀義務，是被告戊○○行使同時履行抗辯權，亦有理由，則被告戊○○於原告將系爭房屋上為臺灣中小企業銀行股份有限公司設定本金最高限額240 萬元之抵押權登記塗銷，並將該房屋所有權移轉登記予被告戊○○之同時，始應返還買賣價金43
0 萬元予原告。㈢再者，原告主張被告千晟公司從事不動產經紀業，卻僱用未
取得不動產經紀人證書之丙○○仲介買賣系爭房屋，亦未將不動產說明書交付原告並向原告解說，復未將不動產說明書列為買賣契約書之一部分，更未盡善良管理人之注意義務，未積極查證或蓄意隱瞞系爭房屋曾發生住戶上吊死亡之重大瑕疵，致使原告購買系爭房屋而受有損害，應依民法第544條、第227 條以及不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第184 條第2 項之規定負損害賠償責任，而被告全國公司曾以自己之行為表示以代理權授與被告千晟公司，亦應負表見代理之責任等語。被告千晟公司以丙○○具有經紀營業員執照，且其已查證被告戊○○之前手所填具之不動產屋況說明書，並透過21世紀不動產仲介公司詢問被告戊○○之前手，確認系爭房屋並非凶宅等語資為抗辯，被告全國公司則否認其與被告千晟公司間有表見代理之事實。經查：
⒈按經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷
業務，不動產經紀業管理條例第17條定有明文。而所謂經紀人員，依同條例第4 條第7 款之規定，係指經紀人或經紀營業員，經紀人之職務為執行仲介或代銷業務，經紀營業員之職務則為協助經紀人執行仲介或代銷業務。本件被告千晟公司經紀人員丙○○，雖未取得經紀人證書，惟其既有經紀營業員執照，亦得協助執行仲介業務，且觀諸被告千晟公司提出之系爭房屋產權說明書檢附表（見本院卷第117 頁），其上確有不動產經紀人林琪得之簽章，是原告以丙○○未取得不動產經紀人證書為由，主張被告千晟公司執行仲介業務有故意或過失等語，自屬無據。
⒉又按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與
委託人交易之相對人解說；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條第2 項、第24條分別定有明文。本件被告千晟公司前提曾出售屋資料表、授權書、標的物現況說明書、土地權狀、建物權狀及建物測量成果圖向原告解說，並經原告在其上簽章，此有被告千晟公司提出之產權說明書檢附表及所附上開文件等影本各1 件附卷供參（見本院卷第
117 至123 頁）。至原告雖否認曾看過前述標的物現況說明書，惟其並不爭執被告千晟公司所提產權說明書檢附表買方簽章欄內「甲○○」簽名之真正，則該檢附表既已載明被告千晟公司提出之產權資料包括標的物現況說明書在內，倘原告主張未包括此項文件，即應由其舉證證明之。是原告既無法舉證證明被告千晟公司未提供標的物現況說明書向其解說之事實，則其主張被告千晟公司仲介買賣系爭房屋違反上開不動產經紀業管理條例之規定，自屬無據。又原告與被告戊○○簽訂之系爭契約，雖未將上開產權資料列為附件，惟依不動產經紀業管理條例第24條第2 項之規定，該等資料不待當事人另為特約，即當然視為買賣契約書之一部分，是原告以被告千晟公司未將不動產說明書列為系爭契約之一部分為由，主張其仲介買賣系爭房屋違反上開不動產經紀業管理條例之規定，亦屬可議。
⒊再者，被告戊○○向其前手庚○○購買系爭房屋時，均未
經庚○○告知該房屋曾發生住戶在其內上吊自殺身亡之情事，且其透過21世紀不動產仲介公司取得之不動產說明書亦記載系爭房屋未曾發生過兇殺或自殺等非自然事故，已如前述，則被告千晟公司既已向系爭房屋之出賣人即被告戊○○查詢系爭房屋曾否發生非自然事故一事，且證人許翌華到庭證稱：「我從96年擔任中港里的里長迄今，之前里長是我先生，我先生擔任里長8 年的時間，我從70年就一直住在新莊市○○路○○○ 巷○ 號之1 」、「93年5 月中旬我在里長辦公室接到一通電話，告訴我系爭房屋內有人自殺要我過去」、「事發當天我到現場時現場大約有20人圍觀，我有問在場的人為什麼會發生自殺的事情，之後我就沒有再到系爭房屋的現場，只有死者的同居人來找我要求辦低收入戶的事情」等情（見本院卷第146 頁），亦難認陳月燕在系爭房屋內上吊自殺身亡一事曾在鄰里廣為周知，再衡諸被告千晟公司僅為一般不動產經紀業者，並無如檢警機關調查兇殺或自殺事件之權限，是被告千晟公司抗辯其已盡產權及屋況調查之義務，仍無法查知系爭房至為凶宅等語，自堪採信。
⒋從而，原告主張被告千晟公司執行仲介業務，未盡善良管
理人之注意義務，積極調查系爭房屋是否為凶宅一事，且違反不動產經紀業管理條例之規定，因故意或過失不法侵害其權利，應依民法第544 條、第227 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第184 條第2 項規定負損害賠償責任等語，自屬無據，又其併主張被告全國公司應負表見代理之責任，即損害其上開損害等語，亦不應准許。㈣綜上所述，系爭房屋曾發生住戶陳月燕在其內上吊自殺身亡
之非自然事故，足以減損其交易價值，屬物之瑕疵，是原告依民法第359 條前段規定解除系爭契約，並依同法第259 條規定請求被告戊○○返還已受領之買賣價金430 萬元及自起訴狀繕本送達被告戊○○之翌日即97年7 月4 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息部分，為有理由，應予准許，惟被告戊○○行使同時履行抗辯權，爰判命被告戊○○應於原告將坐落臺北縣新莊巿榮富段395 地號土地、權利範圍10000 分之76及其上門牌號碼臺北縣新莊巿幸福路670巷13之2 號建物上為臺灣中小企業銀行股份有限公司設定本金最高限額240 萬元之抵押權設定登記塗銷，並將上開土地及建物所有權移轉登記予被告戊○○之同時，給付原告430萬元及自97年7 月4 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；至原告依系爭契約第11條第2 項之約定，請求被告賠償違約金100 萬元及其遲延利息部分，則無理由，應予准回。又原告依民法第544 條、第227 條暨不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第184 條第2 項之規定以及表見代理之法律關係，請求被告千晟公司、全國公司給付530萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息部分，亦無理由，應併予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，尚無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，爰併予駁回之。
七、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 14 日
民事第三庭 法 官 王瑜玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 5 月 20 日
書記官 黃美雲