臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第2457號原 告 財團法人台灣省台北縣大觀書社法定代理人 甲○○訴訟代理人 羅炘沂律師複代理人 羅翠慧律師
李姝蒓律師被 告 丙○○訴訟代理人 林東乾律師訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國98年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台北縣板橋市○○段壹拾柒之壹地號土地上如附圖A1部分所示面積一百八十九點八五平方公尺、如附圖A2部分所示面積一十二點一八平方公尺；同地段壹拾陸之伍地號土地上如附圖A3部分所示面積四百六十六點四六平方公尺、如附圖B1部分所示面積四百四十點○一平方公尺、如附圖B2部分所示面積一十七點三六平方公尺、如附圖C1部分所示面積八十五點三四平方公尺、如附圖C6部分所示面積二點五七平方公尺；同地段壹拾伍之參地號土地上如附圖C2部分所示面積七十五點七三平方公尺、如附圖C5部分所示面積六點一一平方公尺；同地段壹拾伍之貳地號土地上如附圖C3部分所示面積八十九點○七平方公尺；同地段壹拾肆之參地號土地上如附圖D2部分所示面積三百八十五點三六平方公尺、如附圖D4部分所示面積○點八二平方公尺；同地段壹拾肆之貳地號土地上如附圖C4部分所示面積一百九十二點六一平方公尺、如附圖C7部分所示面積六點九三平方公尺、如附圖D1部分所示面積七十四點六三平方公尺、如附圖D3部分所示面積八點四平方公尺之地上物拆除，將該部份土地返還予原告。
被告應自民國九十八年三月廿七日起至返還前項土地之日止，按月於每月廿七日給付原告新台幣玖萬壹仟柒佰壹拾玖元。
被告應給付原告新台幣伍佰伍拾萬參仟壹佰玖拾貳元，及自民國九十八年三月廿七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參佰參拾萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹仟壹佰萬陸仟參佰捌拾伍元預供擔保後，得免假執行。
本判決第二項於原告以新台幣陸拾陸萬元供擔保後，得為假執行。但被告如以新台幣貳佰貳拾萬壹仟貳佰柒拾柒元整元預供擔保後，得免假執行。
本判決第三項於原告以新台幣壹佰陸拾伍萬壹仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣伍佰伍拾萬參仟壹佰玖拾貳元預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落台北縣板橋市○○段71-1、16-5、15-3、15 -2 、14-2
、14-3地土地係原告所有，被告無權占有前揭土地如附表A1、A2、A3 B1 、B2、C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7、D1、D2、D3、D4斜線部分所示面積合計2053.43 平方公尺（各該部分之面積詳附表），搭蓋鐵皮屋使用。按民法第767 條規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，被告無任何權源卻在原告土地上搭蓋建物使用，原告自得請求被告拆除地上物及返還土地。
㈡被告無法律上原因占有系爭土地並受有利益，致原告受有無
法利用系爭土地之損害，茲依民法第179 條「無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益」之規定，請求被告返還相當於使用系爭土地所應支付租金之金額予原告。查系爭土地之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）5360元，按年息為申報地價之百分之十計算被告所受利益，被告自起訴狀繕本送達翌日起往前回溯5 年所受之不當得利金額為550 萬3193元，自起訴狀繕本送達日起至清返還系爭土地之日止每月所受利益為9 萬1719元。被告雖抗辯：原告以系爭土地申報地價年息百分之十計算不當得利顯然過高云云，惟查：原告於94年間起遭台北縣稅捐稽徵處以原告所有僑中段土地搭建鐵皮屋供商業使用，改按一般用地稅率課徵地價稅，原告因此依土地稅法第4 條第1 項第4 款規定申請由無權占用人代繳，就本件被告無權佔用之僑中段17-1、16-5、
15 -3 、15-2、14-3、14-2地號土地，94、95年度所需繳納之地價稅相當於申報總價額年息4.85％之稅率，且當地之實際租金約在申報地價年息15％至20％左右，因此，原告以申報地價年息10％計算相當租金之不當得利應屬合理。
㈢為此，請求被告應將系爭17-1地號土地如附圖A1部分所示面
積189.85平方公尺、A2部分所示面積12.18 平方公尺，系爭
16 -5 地號土地如附圖A3部分所示面積466.46平方公尺、B1部分所示面積440.01平方公尺、17.36 平方公尺、85.34 平方公尺、2.57平方公尺，系爭15-3地號土地如附圖C2部分所示面積75.73 平方公尺、C5部分所示面積6.11平方公尺，系爭15-2地號土地如圖附C3部分所示面積89.07 平方公尺，系爭14-3地號土地如附圖D2部分所示面積385.36平方公尺、D4部分所示面積0.82平方公尺，系爭14- 2 地號土地如附圖C4部分所示面積192.61平方公尺、C7部分所示面積6.93平方公尺、D1部分所示面積74.63 平方公尺、D3部分所示面積8.40平方公尺之土地上之地上物拆除，將該部份土地返還予原告，㈡原告550 萬3193元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國98年3 月27日起即起訴狀繕本送達翌日起至返還該部份土地之日止，按月給付原告9 萬1719元。並陳明願供擔保請准宣告假執行（詳本院卷第66-68 頁）。
二、被告則抗辯：㈠系爭土地係原告於77年1 月1 日出租於訴外人柯火良、柯春
雄、柯松柏、柯國泰、柯明德及柯江阿柑等人，租期自77年
1 月1 日起至79年12月31日止共3 年，惟租期屆滿後柯江阿柑等人仍繼續使用系爭土地，並交付地租予原告，原告亦予收受，依民法第451 條之規定，原告與訴外人柯江阿柑等人間就系爭土地，應視為以不定期限繼續租約。
㈡被告於77年3 月間與訴外人柯江阿柑、柯春雄簽定合約書，
由柯江阿柑、柯春雄將渠等對系爭土地之使用權以1292萬2500元轉讓與被告，該權利轉讓並依柯江阿柑等人與原告之前揭土地租用契約第4 條之規定，由原告同意後為之，此觀諸兩造合意由台北縣政府稅捐稽徵處將系爭土地之納稅義務人登記為財團法人台灣省台北縣大觀書社使用人丙○○，代表人姓名甲○○，並由被告繳納地價稅自明。
㈢被告係基於訴外人柯江阿柑等人與原告之租賃關係及柯江阿
柑等人與被告之使用權讓與契約而占有系爭土地，應屬有權占有，是原告主張被告無權占用系爭土地，為無理由。
㈣為此，請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事實㈠坐落台北縣板橋市○○段71-1、16-5、15-3、15 -2 、14-2、14-3地號土地係原告所有。
㈡被告丙○○占用系爭17-1地號土地如附圖A1部分所示面積18
9.85平方公尺、A2部分所示面積12.18 平方公尺，系爭16-5地號土地如附圖A3部分所示面積466.46平方公尺、B1部分所示面積440.01平方公尺、17.36 平方公尺、85.34 平方公尺、2.57平方公尺，系爭15-3地號土地如附圖C2部分所示面積
7 5.73平方公尺、C5部分所示面積6.11平方公尺，系爭15-2地號土地如附圖C3部分所示面積89.07 平方公尺，系爭14-3地號土地如附圖D2部分所示面積385.36平方公尺、D4 部 分所示面積0.82平方公尺，系爭14-2地號土地如附圖C4部分所示面積192.61平方公尺、C7部分所示面積6.93平方公尺、D1部分所示面積74.63 平方公尺、D3部分所示面積8.40平方公尺之土地，搭蓋建物使用。
四、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。經查：
㈠被告雖抗辯：訴外人柯江阿柑等人於77年1月1日向原告承租
系爭土地，並於77年3月間與被告簽訂合約書，將其對於原告之租賃權讓與被告云云，並提出合約書3份為證。惟上開3份合約係以板橋巿番子園段番子園小段3-內（經分割重測後為僑中段25、25-1）、3-5（經分割重測後為僑中段16、16-
1、16-2）、3-6（經分割重測後為僑中段17、17-1）地號土地為標的所簽訂之合約書，其中板橋巿番子園段番子園小段3-內地號土地之合約書與被告是否有權占系爭土地無關，至於板橋巿番子園段番子園小段3-5、3-6地號土地之合約書，無論效力為何，均未涵蓋被告所占用15-3、15-3、15-2、14-3、14-2地號土地，則原告依據所有權之法律關係請求被告將系爭15-3、15-3、15 -2 、14-3、14-2地號土地上之建物拆除，為有理由。
㈡被告雖又抗辯：訴外人柯江阿柑等人於77年3 月間將渠等就
番子園段番子園小段3-5 、3-6 地號土地對於原告之租賃權讓與被告時，原告亦曾表示同意云云，並提出被告為地價稅納稅義務人之繳款書4 件為證。按民法第421 條第1 項所謂租賃，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立，尚難單憑代繳租稅一端，即認代繳人與物之所有人間有租賃關係存在，最高法院86年度台上字第791 號判決著有明文，則被告抗辯因其為系爭土地地價稅之納稅義務人，原告於77年3 月間同意訴外人柯江阿柑將租賃權讓予被告云云，與前開最高法院判決要旨不符，顯無可採。再者，原告於77年1 月1 日係以每年951 台斤甘藷將番子園段番子園小段3-內地號土地，及以每年3383元將番子園段番子園小段3-5 、3-6 地號土地出租予柯江阿柑與柯春雄等人，有被告提出之土地租用契約書2 件在卷可證，而柯江阿柑等人於77年3 月間將3-3 、3-5 、3-6 地號之租賃權讓與被告之對價，則為129 2 萬2500元，衡諸常情，原告斷無僅以每年租金甘藷951 台斤及3383元將土地出租予柯江阿柑等人，卻於未滿3 個月之期間內，即同意柯江阿柑等人以高達1292萬2500元之對價將租賃權讓與予被告之理。又訴外人柯江阿柑將系爭土地之租賃權轉讓與被告時，苟係經原告之同意，被告向訴外人柯江阿柑購買系爭租賃權之價格既高達上千萬元，豈有未要求原告於合約書上表示同意轉讓之理。核被告此部分之抗辯，顯然乖離常理，洵無可採。則被告亦屬無權占用系爭17-1、16-5地號土地，至為明確。
㈢末按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租
賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940條、第941條之規定自明，出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人，同法第767條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內，最高法院82年度台上字第1178號判決著有明文。查原告於77年1月1日與柯江阿柑等人所簽訂之土地租用契約書第4條約定：「無論如何理由，若無甲方（即原告）承諾之憑據，乙方（即柯江阿柑等人）不得將租用地之全部或一部擅自轉租或權利讓與他人。」而訴外人柯江阿柑縱有將渠等對於原告之租賃權讓與被告，然既未經原告同意，該租賃權讓與契約僅生拘束柯江阿柑與被告之相對效力，被告不得執以對抗原告，核屬無權占用原告之土地。次查原告主張目前與柯江阿柑等人間並無租賃關係，被告則抗辯原告與柯江阿柑間目前仍有不定期租賃關係存在，惟縱使原告與柯江阿柑間目前仍有不定期租賃關係存在，被告既屬無權占用原告所有之系爭土地，且原告又係系爭土地之間接占用人，原告亦得依據所有權之法律關係請求被告拆屋地還。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。本件被告無正當權源，在原告土地上搭建地上物使用，其消極地減免應支付使用土地之代價而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，應已構成不當得利，原告得請求被告返還相當於租金之不當得利。按土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至於非供居住之營業用房屋、工業區內之廠房並不涵攝在內，最高法院92年度台上字第1475號、93年度台上字第1718號判決意旨參照。查系爭土地自89年7 月起申報地價即為每平方公尺5360元，公告現值目前為每平方公尺22400 元，有土地登記謄本足參，又系爭土地上目前搭蓋建皮建物作出租作為工廠使用，有原告所拍攝之現場照片6 紙附於本院卷第72-74 頁足憑，本院斟酌基地之位置、工商繁榮程度、利用基地之經濟價值及所得利益等情狀，認原告主張不當得利之數額以申報地價年息10% 計算為適當。次查系爭土地自89年至97年之申報地價均為每平方公尺5360元，自98年3 月27日即起訴狀繕本送達翌日往前算
5 年至93年3 月27日止，依占有面積2053.43 平方公尺計算
5 年之不當得利為550 萬3192.40 元，被告每月不當得利金額為9 萬1719.87 元（計算式詳附表）。
六、從而，原告依據所有權與不當得利之法律關係，請求㈠被告將系爭17-1地號土地如附圖A1部分所示面積189.85平方公尺、A2部分所示面積12.18 平方公尺，系爭16 -5 地號土地如附圖A3部分所示面積466.46平方公尺、B1部分所示面積440.01平方公尺、17.36 平方公尺、85.34 平方公尺、2.57平方公尺，系爭15-3地號土地如附圖C2部分所示面積7 5.73平方公尺、C5部分所示面積6.11平方公尺，系爭15-2地號土地如圖附C3部分所示面積89.07 平方公尺，系爭14-3地號土地如附圖D2部分所示面積385.36平方公尺、D4部分所示面積0.82平方公尺，系爭14- 2 地號土地如附圖C4部分所示面積192.61平方公尺、C7部分所示面積6.93平方公尺、D1部分所示面積74.63 平方公尺、D3部分所示面積8.40平方公尺之土地上之地上物拆除，並將占用之土地返還原告，㈡被告應給付原告5 年不當得利550 萬3192元（元以下四拾五入），及自98年3 月27日即起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自98年3 月27日起至返還前項土地之日止按月於每月27日給付止9 萬1719元（註：原告請求將元以下無條件捨去），為有理由，應予准許。逾此之請求（註：原告請求被告返還5 年之不當得利為550 萬3193元），即屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行與免假執行，就原告敗訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 何君豪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 4 月 30 日
書記官 黃琴茜