臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第257號原 告 甲○○訴 訟 代理人 劉承斌律師被 告 己○○
乙○○丙○○上列二人共同訴 訟 代理人 舒正本律師複 代 理 人 王俊權律師被 告 丁○○ 住臺北上列當事人間請求交付不動產權狀等事件，經本院於民國97年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告己○○應將附表一所示土地、建物之所有權狀交付原告。
確認被告乙○○、丙○○對於原告所簽發如附件一本票所示，於新台幣柒拾叁萬柒仟貳佰柒拾伍元之債權不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○負擔百分之三，由被告乙○○負擔百分之十五，由被告丙○○、丁○○負擔百分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：本件被告丁○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠緣附表一所示土地及其上建物本為原告與被告乙○○、丙○○、丁○○等所共有，因被告乙○○、丙○○、丁○○3 人於民國95年10月間就附表一所示土地及其上建物（下稱系爭不動產）與訴外人高泰山簽訂不動產買賣契約書，欲依土地法第34條之1 第1 項規定將該土地、建物賣予高泰山，原告甲○○於受通知後即依土地法第34條之1 第4項規定行使優先承買權，並另與被告乙○○、丙○○、丁○○3 人於95年12月18日簽訂「協議書」（下稱系爭協議書）及於96年1 月23日「補充協議書」（下稱系爭補充協議書），雙方除援用乙○○、丙○○、丁○○3 人與高泰山間買賣契約作為買賣條件外，並約定被告乙○○、丙○○、丁○○
3 人應於96年1 月23日起3 個月內即96年4 月23日前完成本件土地應有部分買賣移轉及交屋手續（參系爭補充協議書第
3 條），原告並開具如附件一所示新台幣（下同）3,645,00
0 元本票（下稱系爭本票），作為給付被告乙○○、丙○○、丁○○3 人尾款之擔保，買賣雙方並共同委任代書即被告己○○辦理本件土地持分及建物所有之移轉登記事宜。嗣後原告已依約分別給付被告乙○○、丙○○、丁○○3 人買賣價金各8,359,165 元、16,186,296元及8,359,165 元，詎被告乙○○、丙○○、丁○○竟遲延66日，至96年6 月28日始完成本件土地應有部分及建物所有權之移轉登記。為此，原告乃依系爭買賣契約書第8 條第2 款：「乙方（賣方）違反本契約約定時，（自逾期日起至完全給付日止）應按甲方已繳房地價款千分之一計算違約金交付與甲方」約定，於96年
7 月3 日發函主張以對於被告乙○○、丙○○、丁○○3 人遲延給付之違約金債權抵銷買賣價金之部分尾款，並要求被告乙○○、丙○○、丁○○3 人出面完成房地點交及受領剩餘之尾款。詎除被告丁○○出面受領外，被告乙○○、丙○○竟於96年7 月9 日函覆原告拒絕受領扣除計罰違約金後之尾款，原告因此再度於96年7 月30日發函催告被告乙○○、丙○○出面受領，仍未獲二人置理，原告乃於96年8 月9 日依法將應給付被告乙○○、丙○○2 人之剩餘尾款303,29 6元（已扣罰違約金551,704 元後）、601,705 元（已扣罰違約金1,068,295 元後）提存於鈞院提存所，並要求被告乙○○、丙○○出面完成交屋手續及返還系爭本票予原告。不意被告乙○○、丙○○竟函覆原告非但未將系爭本票返還原告，甚至更通知被告己○○不得將已完成過戶之土地及建物權狀（下稱系爭不動產權狀）交付原告。然被告己○○既受原告委任辦理系爭房地之過戶事宜，且本件買賣房地已辦理移轉登記為原告所有，依土地登記規則第65第1 項：「土地權利於登記完畢後，除本規則或其他法規另有規定外，登記機關應即發給申請人權利書狀。」規定，則原告有權向地政機關聲請發給所有權狀，詎料被告己○○基於土地登記代理人身份代原告所受領系爭不動產權狀後，竟一再藉故拒絕交付，原告自得依民法第541 條第1 項及第767 條前段規定，請求被告己○○交付系爭動產所有權狀。㈡原告於系爭不動產辦理移轉登記完竣前，已給付被告乙○○、丙○○、丁○○
3 人買賣價金各8,359,165 元、16,186,296元及8,359,165元，尚應給付該3 人尾款各855,000 元、1,710,000 元及855,000 元，然因乙○○、丙○○、丁○○3 人辦理系爭不動產移轉登記共遲延66日，依系爭買賣契約書第8 條第2 款規定，應每日按原告已給付價金千分之一計罰違約金，故被告乙○○、丙○○、丁○○3 人各應給付原告違約金551,704元、1,068,925 元及551,704 元〔計算式：8,359,165 元×1/1000×66日＝551,704 元；16,186,296元×1/1000×66日＝551,704 元；8,359,165 元×1/1000×66日＝551,704 元〕，經原告主張以違約金抵銷後，應給付乙○○、丙○○、丁○○3 人剩餘之尾款則各為303,296 元、641,705 元及303,296 元，因原告就丁○○之剩餘尾款303,296 元已為給付，對於應給付被告乙○○、丙○○之剩餘尾款亦已全數提存於鈞院提存所，原告對於乙○○、丙○○、丁○○3 人之買賣價金即已全數清償完畢，系爭本票於簽發時雙方已約明係為擔保本件買賣尾款之支付，故原告既已付清買賣尾款，依系爭買賣雙方之約定，被告己○○自應返還系爭本票予原告，且系爭本票為原告所簽發而暫有被告己○○代書暫為保管，故系爭本票之所有權仍為原告所有，故原告亦得依民法第
767 條規定請求被告己○○返還。㈢被告乙○○、丙○○不僅拒絕將系爭本票返還原告，且迄今仍否認原告買賣價金尾款已清償之效力，原告自有請求確認被告乙○○、丙○○及丁○○對原告系爭3,645,000 元本票債權不存在之必要。㈣本件土地增值稅之申報部分，被告丙○○故意不以其繼承其母親林姿碧土地持份之部分申報，而申報其早期獲得之土地持份部分，致本件土地增值稅增加，而依雙方約定增值稅又由雙方各負擔二分之一，致原告需多負擔金額，故原告旋向被告丙○○主張應改列所申報之土地為其繼承其母親林姿碧土地持份之部分，然被告丙○○卻藉故拖延，待繳納期限之最後一天，被告丙○○始同意由原告先行代繳超額之增值稅，事後雙方再行結算扣除，從而，本件增值稅申報部分被告丙○○先惡意申報錯誤之土地持份致增值稅增加，後又拖延辦理變更程序，自難謂其非可歸責。㈤原告於買賣系爭房地移轉登記完竣前，已給付被告乙○○、丙○○、丁○○3 人買賣價金各8,359,165 元、16,186,296元及8,359,165 元（即係第一、二期款及增值稅之二分之一之總合），因被告乙○○、丙○○、丁○○3 人辦理買賣房地移轉登記及點交共遲延66 日 ，依系爭買賣契約書第8 條第2 款規定，應按每日原告已給付價金千分之一計罰違約金，故乙○○、丙○○、丁○○3 人各應給付原告違約金551,704 元、1,068,925元及551,704 元〔計算式：8,359,165 元×1/1000×66日＝551,704 元；16,186,296元×1/1000×66日＝551,704 元；8,359,165 元×1/1000×66日＝551,704 元〕。而本件所約定之每日千分之一之違約金與一般交易所約定之違約金情形相符，況本件契約原係由被告等與他人所約定，而非原告所要求，且雙方若有違約情事，所計罰之違約金標準亦相同，故本件違約金約定自無過高而不公平之情事等語。㈣聲明請求：⒈被告己○○應將系爭不動產所有權狀及系爭本票返還原告。⒉確認被告乙○○、丙○○及丁○○對於原告如附件一所示本票之3,645,000 元債權不存在。
二、被告丁○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、被告乙○○、丙○○則以：㈠系爭房地移轉登記遲延乃非可歸責於被告乙○○、丙○○。本件買賣雙方簽立系爭協議書及補充協議書後，即委請共同被告即代書己○○於96年1 月23日收受移轉資料後，於同月29日提出土地增值稅及契稅之申報，稅單於同年2 月21日核下，己○○代書乃依買賣契約第3 條第2 項：「土地增值稅其契稅單核下後由登記代理人通知雙方應於5 日內繳納，甲（即原告）方先行墊付乙方應負擔稅款二分之一之土地增值稅。」之約定，通知原告繳納，詎原告藉故拖延，迨至96年3 月21日始繳納完畢，遲延繳納期間達1 個月，非可歸責於被告。嗣己○○代書於96年4月2 日向國稅局申報二親等間之買賣贈與稅申報事宜，同年
4 月19日國稅局核發同意移轉證明書，同年4 月23日再向三重地政事務所申辦買賣所有權移轉登記，惟申辦登記時為每年5 月份房屋稅開徵，再由己○○通知買賣雙方繳納房屋稅時已係96年5 月18日。又己○○代書在辦理移轉登記時，尚需補正被告乙○○之中華民國護照影本，由於被告乙○○長期旅居國外，護照早已過期需重新申請，迨至96年6 月26日收受乙○○之護照影本後，即時將本件移轉文件送請三重地政事務所登記，於同年月28日登記完成，其間被告乙○○、丙○○均依代書之指示提供文件或配合辦理，無故亦刁難或不配合情事，縱有延誤亦非可歸責於被告乙○○、丙○○。㈡原告主張之違約金過高，且其計算方式亦有疑義。移轉登記有所遲延為事實，但非可歸責於被告。退步言之，縱有歸責原因，應指原告未按契約約定繳交增值稅、契稅及房屋稅等由為遲延原因；對於被告而言，充其量僅被告乙○○護照問題，與被告丙○○無關，而被告丙○○之護照亦係臨時獲通知補正，尚非可歸責於被告乙○○。再退步言之，如真可歸責於被告乙○○，以被告乙○○從未受通知應補正護照問題，迨代書通知始開始辦理，如簽立契約時知悉或受通知有護照問題時，早即著手辦理而不可能遲延，因此縱可歸責於被告乙○○，然依雙方約定之違約金計算方式，誠屬過高。依原告主張之違約金計算方式，原告並未提出已支付多少買賣價款憑證，如何計算出違約金？實有疑問等語，資為抗辯。併為答辯聲明：駁回原告之訴。
四、被告己○○則以：㈠系爭不動產買賣於96年2 月21日土地增值稅單核發下時，被告己○○旋於當日以電話通知原告所指定代其受通知之戊○○代書，請原告繳納土地增值稅款，之後戊○○代書認為電話中無法說清稅額如何計算得出，希望有書面資料，故其方於96年3 月2 日傳真「土地增值稅」及「契稅、房屋稅、地價稅」計算總額予代原告受通知之戊○○代書，再度請通知原告速為繳納稅款，但原告均未繳納，遲至系爭土地增值稅繳納期限96年3 月22日屆至前1 天，原告始於96年3 月21日與被告己○○相約在銀行繳納土地增值稅款，並在土地增值稅繳款書上左上角載明：「買方甲○○對於本件稅單應付金額因尚有爭議，保留意見，冀免罰款，代丙○○先繳納。」等字樣，同時要求被告己○○當證人在土地增值稅單上簽字，此有土地增值稅繳款書影本可憑，足見本件辦理移轉登記事宜係肇因於買賣雙方對於土地增值稅之金額有爭議而原告遲未繳納，與被告己○○無關，原告所稱被告己○○不告知原告及不願交付土地增值稅單原本予原告云云，並非事實。㈡被告丙○○所出賣之系爭土地應有部分，因係歷次先後取得，關於丙○○出售持分之土地增值稅，因買賣雙方並未約定以丙○○何次取得之應有部分以申報移轉現值，而被告丙○○主張按先進先出原則申報，並無不妥，且其後亦經買賣雙方於96年3 月19日達成協議，由被告丙○○補貼原告195,50 4元，原告始於96年3 月21日與被告己○○相約在銀行繳納土地增值稅款。而原告於96年3 月21日繳完稅款後理應於當日立即支付賣方第二期買賣價款，但原告卻拖延至96年3 月30日始支付第二期價款。㈢因96年5月份適逢房屋稅開徵期間，被告己○○於96年5 月11日補發系爭房屋96年度房屋稅稅單後，馬上通知買賣雙方繳納稅款，被告丁○○於96年5 月15日繳納、被告丙○○於96年5 月16日繳納、原告卻於96年5 月18日方繳納。㈣系爭不動產過戶完成後，買賣雙方就尾款猶有爭議，被告丙○○及乙○○
2 人以存證信函通知被告己○○不得將系爭不動產權狀交付原告，因買賣雙方履約之完成尚有爭議，被告己○○自無權將系爭不動產權狀交付原告。㈤本件不動產買賣為二親等間親屬買賣，須向國稅局申報贈與稅，原告為保障其權利，亦委請戊○○代書先就系爭不動產辦理抵押權設定登記；且本件買賣復係依土地法第34條之1 規定行使共有人優先購買權之情形，其中有共有人文耀賢之買賣價金向法院辦理提存，再者被告丙○○、乙○○均長期居住美國，而委託訴外人韓岳樺辦理，韓岳樺又再委託羅翊庭代書處理，羅翊庭代書案件再轉由被告己○○辦理，辦理過戶手續中買賣雙方都有應補正資料，例如被告丁○○應補中華民國護照影本，於96年
6 月4 日傳真予被告己○○，但護照影本已過期，翌日（96年6 月5 日）被告丁○○再傳真有效期護照影本予被告己○○。被告己○○始終以最積極態度來辦理本件過戶事宜，但本案案情複雜，需要補正資料稍多，被告己○○多次與地政事務所承辦員溝通，希望能以最簡便方式辦理，只要地政承辦人員電話告知被告己○○應補資料，被告己○○均立即聯絡買賣雙方補正，毫無過失或怠慢等語，資為抗辯。併答辯聲明：駁回原告之訴。
五、兩造不爭執事項：㈠系爭買賣契約書、系爭協議書及系爭補充協議書為形式及實
質均為真正。兩造於96年1 月23日系爭補充協議書約定本件買賣移轉登記手續應於96年4 月23日前登記完畢。惟辦理移轉登記予原告之完竣時間為96年6 月28日。
㈡系爭不動產於兩造成立買賣契約之前，即由原告出租予第三人占有使用。
㈢原告甲○○與被告乙○○、丙○○為兄弟關係。
㈣系爭不動產權狀15張及系爭本票現由被告己○○保管中。
六、兩造爭執事項要點：㈠被告乙○○、丙○○及丁○○就系爭不動產於96年6 月28日
辦畢移轉登記予原告，超過兩造系爭補充協議書所約定之3個月內即96年4 月23日前辦畢，應否負給付遲延之責？㈡倘被告乙○○、丙○○及丁○○就系爭買賣契約應負給付遲
延之違約責任，則原告主張以其應給付被告乙○○、丙○○、丁○○之買賣價金尾款，與被告乙○○、丙○○及丁○○應給付原告之違約金相互抵銷，有無理由？如有理由，其得主張抵銷之金額，亦即被告乙○○、丙○○及丁○○應計罰之違約金金額，應為若干？又其等間關於違約金之約定有無過高？㈢原告請求被告己○○將系爭不動產權狀及系爭本票交付原告
，有無理由？
七、查原告主張系爭不動產本為原告與被告乙○○、丙○○、丁○○、訴外人文耀賢等所共有，因被告乙○○、丙○○、丁○○3 人於95年10月間就系爭不動產與訴外人高泰山簽訂不動產買賣契約書，欲依土地法第34條之1 第1 項規定將該土地、建物賣予高泰山，原告甲○○於受通知後即依土地法第34條之1 第4 項規定行使優先承買權，並另與被告乙○○、丙○○、丁○○3 人於95年12月18日簽訂系爭協議書及於96年1 月23日簽訂補系爭補充協議書，雙方除援用乙○○、丙○○、丁○○3 人與高泰山間買賣契約作為買賣條件外，並約定被告乙○○、丙○○、丁○○3 人應於96年1 月23日起
3 個月內即96年4 月23日前完成本件不動產移轉登記及交屋手續，原告於96年1 月23日簽訂系爭協議書當日交付第一期買賣價金予被告乙○○、丙○○、丁○○3 人；另原告於96年3 月30日開具面額3,645,000 元如附件一所示系爭本票，供作應給付被告乙○○、丙○○、丁○○3 人買賣價金尾款之共同擔保，買賣雙方並委任代書即被告己○○辦理本件土地持分及建物所有之移轉登記事宜；系爭不動產辦理移轉登記予原告之日期為96年6 月28日等事實，為被告所不爭執，並有系爭買賣契約書、系爭協議書及系爭補充協議書各1 件、系爭不動產之土地及建物登記謄本在卷可稽。另原告委任訴外人戊○○代書於96年1 月29日辦理系爭不動產為原告設定3,600 萬元抵押權登記；被告己○○代書於96年1 月29日向台北縣政府稅捐稽徵處三重分處辦理本件土地增值稅之申報，及於96年3 月2 日將1 份其手寫記載稅額之資料傳真予訴外人戊○○代書；原告於96年3 月21日繳納土地增值稅稅款及於同年月30日支付被告第二期買賣價金；被告己○○於96年4 月2 日向財政部台北市國稅局申報「非屬贈與財產同意移轉證明」，經該該局於96年4 月19日核發「非屬贈與財產同意移轉證明」；被告己○○於96年4 月23日向台北縣三重地政事務所送件辦理系爭不動產移轉登記文件，台北縣三重地政事務所於96年5 月2 日通知補正，被告己○○於96年
5 月3 日收受上開補正通知書；原告於96年5 月7 日請領印鑑證明；被告己○○於96年5 月11日辦理補發系爭房屋之房屋稅單並通知買賣雙方各自繳納應納之房屋稅，被告丁○○於96年5 月15日繳納其應納之房屋稅額、被告丙○○於96年
5 月16日繳納、原告於同年月18日繳納房屋稅；台北縣三重地政事務所於96年5 月21日簽呈延長本件系爭不動產辦理移轉登記手續因案件複雜延至96年6 月6 日審查完畢，並於96年5 月21日當日以電話通知被告己○○補正被告乙○○、丙○○、丁○○之護照影本，經被告己○○通知其餘被告補正，被告丙○○於96年5 月25日傳真護照影本予被告己○○、被告丁○○於96年6 月5 日傳真有效之護照影本予被告己○○，被告乙○○則因護照已過期，需重新辦理護照；96年6月6 日台北縣三重地政事務所將本件移轉登記之申請駁回；96年6 月26日被告乙○○傳真有效護照影本予被告己○○，被告己○○即於同日補正資料齊全後再次向台北縣三重地政事務所送件辦理本件不動產移轉登記之申請，經96年6 月28日辦理移轉登記完畢，同年7 月2 日被告己○○向台北縣三重地政事務所領取登記完畢之文件，並通知原告應支付尾款被告乙○○、丙○○、丁○○等事實，為兩造不爭執，並有建物登記謄本（見本院第二宗卷第26頁）、土地增值稅繳款書（本院第一宗卷第269 頁）、傳真資料（見本院第二宗卷第108 頁）、財政部台北市國稅局非屬贈與財產同意移轉證明（見本院第一宗卷第127 至130 頁）、台北縣三重地政事務所97年2 月15日北縣重地登字第0970002153號函所檢送之系爭不動產申請辦理移轉登記之全部資料（見本院第一宗卷第65至160 頁）、補發96年房屋稅繳款書（見本院第二宗卷第13頁）、傳真之被告丁○○護照影本（見本院第二宗卷第49頁）、說明書（見本院卷第201 頁）等在卷可稽，堪信為真正。
八、原告主張被告乙○○、丙○○、丁○○遲至96年6 月28日始將系爭不動產移轉登記予原告，為給付遲延，而應負違約責任等語，為被告否認，並以上開情詞抗辯。查：
㈠被告己○○代書於96年1 月29日向台北縣政府稅捐稽徵處三
重分處辦理系爭不動產過戶之土地增值稅申報，96年2 月21日土地增值稅稅單核定下來後，因原告就土地增值稅繳納之金額有爭議，故原告至土地增值稅繳納期限末日之前1 天即96年3 月21日始依約繳納土地增值稅等情，為兩造所不爭執，並有台北縣政府稅捐稽徵處三重分處97年4 月14日北稅重一字第0970010655號函所檢送之系爭兩筆土地現值申報書暨附件、台北縣政府稅捐稽徵處土地增值稅繳款書影本各1 份在卷可稽，且原告於上開土地增值稅繳款書影印本之旁邊空白處特別記載：「買方甲○○對於本件稅單應付金額因尚有爭議，保留意見：冀免逾期罰款，代丙○○先繳納。」字樣，下方則由原告及被告己○○代書2 人共同簽名，並記載日期為96年3 月21日（見本院第一宗卷第213 頁、第270 頁），亦為原告所不爭執。原告雖主張被告丙○○先後歷次取得系爭土地應有部分，卻故意不以其後所繼承其母林姿碧土地應有部分申報土地增值稅，而以其早期取得之土地應有部分申報，致本件土地增值稅增加，致原告需多負擔稅額，故係被告丙○○先惡意申報其早期取得之應有部分致土地增值稅增加所致等語，而被告丙○○固承認有以其早期取得之土地應有部分申報本件土地增值稅之情，惟辯以：伊73年間取得系爭土地應有部分、95年2 月間再繼承取得系爭土地應有部分，而伊依系爭買賣契約應移轉予原告之應有部分僅為伊歷次取得之應有部分之一部分，惟系爭買賣契約中並無約定應以伊何時取得之土地應有部分為移轉之標的，故伊以先進先出之方式辦理移轉登記，將先取得之土地應有部分辦理移轉登記，並無不當，原告卻堅持應以伊其後取得之土地應有部分辦理移轉並計算增值稅，而不願繳納業已核定下來之土地增值稅稅額，經雙方協調後，由伊補償原告差額後，原告始於96年3 月21日繳納，期間已遲延30天，應屬可歸責於原告，而非可歸責於伊等語。查，原告與被告乙○○、丙○○、丁○○間之系爭不動產買賣契約書、協議書或補充協議書，均無任何約定指定被告丙○○應以其早期所取得或嗣後所繼承取得之土地應有部分移轉登記予原告，被告丙○○僅須依照系爭買賣契約書所約定其所出售之應有部分範圍移轉登記予原告，即符合債之本旨，故被告丙○○自有權選擇以其何次所取得之土地應有部分辦理移轉登記予原告，並據以申報土地增值稅，是其上開抗辯，乃為可採。而原告卻遲至96年
3 月21日方繳納土地增值稅，期間已遲延30天，是該遲延之30日期間乃非屬可歸責於被告之事由。
㈡至於原告雖主張被告己○○代書於土地增值稅核定下來後，
並未立即通知原告，至96年3 月2 日始通知原告繳納土地增值稅等語，為被告否認。查，原告雖舉證人戊○○代書到庭證稱：伊為代書，系爭不動產於辦理過戶前之為原告設定3,
600 萬元抵押權設定登記係由伊辦理，本件不動產過戶事宜則是由被告己○○代書辦理，但雙方簽約當時，原告有請伊協助幫忙監督被告己○○代書辦理過戶的過程中有無瑕疵，並稱事情辦妥之後會補貼伊車馬費，原告亦有當面跟被告己○○代書說關於過戶事宜就原告方面之應辦事項直接通知伊即可，（問：96年2 月21日土地增值稅稅單核下來後，被告己○○是否有當天電話通知你繳納稅款及支付第二期價款？）伊印象中記得是在農曆過完年之後，伊主動打電話聯絡被告己○○，問他稅單下來沒，他回答說他人在外面，印象中他當天下午或是隔天就傳真1 份手寫的稅額資料給伊，在此之前，被告己○○都未打電話告知伊稅單下來了沒有等語（見本院97年10月7 日言詞辯論筆錄），並當庭提出被告己○○代書於96年3 月2 日所傳真予證人戊○○之傳真資料影本
1 紙（見本院第二宗卷第108 頁），而被告己○○固自認確有於96年3 月2 日傳真上開資料予證人戊○○，惟否認證人戊○○所稱土地增值稅稅單核下後，被告己○○未立即通知戊○○之證言，並辯以：96年2 月21日土地增值稅稅單核下當天伊立即電話通知證人戊○○代書，請原告繳納土地增值稅及支付第二期價金，關於上開傳真資料則係因證人戊○○要求更詳細的明細，所以伊才於96年3 月2 日手寫稅額資料
1 份後於當日傳真予證人戊○○等語。查，依證人戊○○所提出兩造不爭執真正之被告己○○手寫傳真資料影本1 紙所示（見本院第二宗卷第108 頁），其上內容為被告己○○以手寫方式分別列計被告乙○○、丙○○、丁○○及訴外人文耀賢就系爭兩筆土地各應繳納之「土地增值稅」各筆稅額，以及就系爭買賣之4 號4 樓、6 號4 樓、4 號5 樓、6 號5樓、6 之2 號等各間房屋之「契稅」各筆金額，各筆列明後，計算加總得出土地增值稅、契稅之總額，復列出被告丁○○所欠繳之地價稅23,991元、欠房屋稅2,213 元等字樣，倘如證人戊○○所證述，被告己○○代書於土地增值稅稅單核下後，遲未告知證人戊○○代書關於土地增值稅之稅額，而證人戊○○方於96年3 月2 日主動聯絡被告己○○代書為真，則被告己○○代書僅需傳真土地增值稅稅單予證人戊○○代書即可，或單獨就土地增值稅稅額手寫後傳真予證人戊○○代書即可，何需詳細列明本件買賣之各出賣人之各筆土地增值稅金額、各筆房屋之契稅金額、暨被告丁○○所欠繳之地價稅及房屋稅稅額等細項之計算過程與方式？且證人戊○○亦為專業代書，復於被告己○○辦理系爭不動產過戶手續之前，即先為原告辦理3,600 萬元抵押權設定登記，其亦有本件系爭不動產之地號、建號等相關資料，對於系爭不動產於96年1 月29日向稅捐稽徵處申報土地增值稅後，約需多久時間得以核定下來，亦為其代書之專業知識所得輕易推算得出，應無遲至96年3 月2 日始向被告己○○詢問土地稅單是否核下之理，是證人戊○○上開證述，乃迴護原告之詞，不足憑採。又參諸證人戊○○於收受被告己○○上開傳真資料後，自行於該份傳真資料上另行記載土地增值稅及契稅稅額之計算方式，並將之提供予原告等情，除據證人戊○○於本院97年10月7 日言詞辯論期日證述於卷，復有原告所提、經證人戊○○當庭以藍筆標示出原證九傳真資料中哪些部分為其所書寫之傳真資料影本1 件可稽（見本院第一宗卷第275頁），亦足以佐證應係被告己○○取得核定完畢之土地增值稅單後立即電話通知證人戊○○代書，惟因證人戊○○認為稅額之計算恐有疑義，方於96年3 月2 日向被告己○○要求列明土地增值稅及契稅稅額之計算方式，被告己○○始手寫列明後傳真予證人戊○○。基上，堪認被告己○○所辯：其於土地增值稅稅單核下後立即電話告知證人戊○○土地增值稅單核定下來，請原告繳納土地增值稅及支付第二期價金，係96年3 月2 日應證人戊○○之要求而詳細列明稅額傳真予證人戊○○等語，乃可憑信。
㈢原告於96年3 月21日繳納土地增值稅額完畢，理應依系爭買
賣契約之約定於當日支付被告第二期買賣價金，惟原告卻遲至96年3 月30日始支付被告第二期買賣價金，此有被告己○○所提出、為原告不爭執真正之買賣雙方96年3 月30日書面協議影本1 份（見本院卷第12頁），則自96年3 月22日起至96年3 月30日止之8 日期間，應係非屬於可歸責於被告之事由。被告該部分之抗辯，洵為有據。
㈣又查96年3 月30日係星期五，被告己○○代書於原告該日支
付第二期買賣價金後，旋即於隔週之星期一即96年4 月2 日向財政部台北市國稅局辦理免課贈與稅之申報，該局於96年
4 月19日核發「非屬贈與財產同意移轉證明書」，此有財政部台北市國稅局非屬贈與財產同意移轉證明書影本2 件可憑（見本院第一宗卷第127 至130 頁），被告己○○取得上開證明書後，隨即於96年4 月23日向台北縣三重地政事務所辦理系爭不動產所有權移轉登記之送件（見本院第一宗卷第70頁），惟台北縣三重地政事務所於96年5 月2 日通知買賣雙方於15日內補正下列事項：⑴原告之土地及建物所有權狀及訂正各契約書之權利範圍，⑵原告之印鑑證明，⑶各書表應填明原告資料並認章、及被告乙○○、丙○○、丁○○之外國住址及國內通訊送達住址及文耀賢住址，⑷檢附分配表或於申請書備註欄註明區分所有建物之基地權益範圍以核算移轉基地之應有持分，該補正通知書經被告己○○於96年5 月
3 日收受，此有台北縣三重地政事務所土地登記案件補正通知書影本1 件足證（見本院第一宗卷第69頁），被告己○○代書於96年5 月3 日收受後即於當日通知買賣雙方應補正之上開文件。而上開應補正之事項中，既有原告應提出之土地建物所有權狀及原告之印鑑證明，則於原告未全部提出上開辦理移轉登記所需證明文件之前，尚難認為其得主張被告有可歸責之事由。而原告係96年5 月7 日申請印鑑證明並交付被告己○○代書，有原告之印鑑證明影本1 件足徵（見本院卷第一宗第94頁），故自96年5 月4 日至同年月7 日止計4天期間，自不得主張被告給付遲延。
㈤因96年5 月份適逢房屋稅開徵，被告己○○於96年5 月11日
申請補發系爭房屋之房屋稅單後，立即通知買賣雙方繳納，被告丁○○於96年5 月15日繳納、被告丙○○於同年月16日繳納、原告則至同年月18日始繳納，此有台北縣稅捐稽徵處三重分處補發96年房屋稅繳款書（見本院第二宗卷第13頁）在卷足憑，被告已先於原告繳納各自應納之房屋稅款，原告於未繳納自己應納之房屋稅款前，自不得主張被告有何給付遲延。惟辦理過戶手續期間，適逢96年5 月份之房屋稅開徵，此為買賣雙方簽立系爭買賣契約、協議書、補充協議書當時所未預見之情事，且為不可歸責於買賣雙方之事由，故自96年5 月12日起至同年月18日止計7 日期間，不能謂被告有給付遲延之情事。
㈥96年5 月21日台北縣三重地政事務所內部簽呈延長本件辦理
移轉登記之審查至96年6 月6 日（見本院第一宗卷第68頁），承辦人並於96年5 月21日當日以電話通知被告己○○代書應補正被告乙○○、丙○○、丁○○之護照影本，此除為被告己○○代書陳明外，並有台北縣三重地政事務所97年10月14日北縣重地字第0970014765號函及本院公務電話紀錄各1件足憑（見本院第二宗卷第114 、115 頁），經被告己○○立即通知其餘被告補正，被告丙○○於96年5 月25日傳真護照影本予被告己○○、被告丁○○於96年6 月4 日傳真業已過期之護照影本予被告己○○，再於同年6 月5 日傳真有效之護照影本予被告己○○，被告乙○○則因護照已過期，致需重新辦理護照，無法於96年6 月6 日台北縣三重地政事務所審查期限屆滿前補正，嗣遭台北縣三重地政事務所於96年
6 月6 日將本件移轉登記之申請駁回，96年6 月26日被告乙○○傳真新護照影本予被告己○○，被告己○○即於同日補正資料齊全後再次向台北縣三重地政事務所送件辦理本件不動產移轉登記之申請，經96年6 月28日辦理移轉登記完畢等情，業如前述，被告乙○○雖辯稱其已依一般正常程序交付戶籍謄本，殊不知需要向地政事務所提出護照始得辦理，故其非可歸責等語，為原告否認。查，被告乙○○、丙○○、丁○○長期居住國外，為被告乙○○、丙○○所自認，其等明知未提供身分證影本予被告己○○代書，經台北縣三重地政事務所於96年5 月21日電話通知被告己○○代書補正被告乙○○、丙○○、丁○○3 人之護照影本，被告丙○○、被告丁○○於台北縣三重地政事務所延長審查期限屆滿（96年
6 月6 日）前即已提出予被告己○○，被告乙○○則因護照已過期，致無法於上開審查期限屆滿前提出，致本件移轉登記之申請遭台北縣三重地政事務所駁回，自屬可歸責於被告乙○○致給付遲延，原告該部分之主張，乃為可採。被告乙○○遲至96年6 月26日始傳真新護照影本予被告己○○，則自96年5 月22日起至96年6 月26日止計36日期間，乃為可歸責於被告乙○○致給付遲延。
㈦基上，系爭補充協議書固約定被告應於3 個月內即96年4 月
23日前完成過戶，惟民法第230 條：「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。」規定，依上開所述，原告遲延繳納土地增值稅之30日期間、原告遲延支付第二期買賣價金之8 日期間、不可歸責於雙方之96年5月12日起至同年月18日止計7 日期間，均屬不可歸責於被告之事由，自不應計入，故被告辦理移轉登記予原告之期限應延至96年6 月7 日，逾期始為給付遲延。而台北縣三重地政事務所96年5 月21日通知補正被告乙○○、丙○○、丁○○之護照影本，其中被告丙○○於96年5 月25日傳真護照影本予被告己○○代書，被告丁○○於96年6 月5 日傳真有效護照影本予被告己○○代書，均尚在96年6 月7 日前即已提出，惟被告乙○○則無法依期提出護照影本，致本件移轉登記之申請遭駁回，而須重新申請。以被告乙○○於96年6 月26日補正新護照影本，被告己○○於當日即重新送件申請辦理移轉登記，台北縣三重地政事務所於96年6 月28日即辦畢移轉登記予原告，可知地政機關就本件於補正被告乙○○護照影本後所需審查作業時間為3 天，因此，如前所述，被告辦理移轉登記予原告之期限應為96年6 月7 日止，則被告乙○○至遲應於96年6 月3 日提出新護照影本予被告己○○，方得於96年6 月7 日完成移轉登記予原告。從而，自96年6 月
4 日起至96年6 月28日止計25日期間，乃屬可歸責於被告乙○○之給付遲延。是原告此部分之主張為有據。至於被告丙○○、丁○○之應有部分雖亦係96年6 月28日方移轉登記予原告完畢，然本件系爭買賣契約賣方被告乙○○、丙○○、丁○○3 人係各自出售應有部分予原告，非屬出售公同共有之物而必須全體公同共有人辦理移轉登記之情形，法律上並無規定不得分次辦理過戶之情形，被告丙○○、丁○○已依約於履行期限內補正護照，已如前述，則其等2 人並無可歸責之事由存在，被告乙○○之給付遲延，與被告丙○○、丁○○無關，自無從令被告丙○○、丁○○2 人與被告乙○○同負給付遲延之責之理。故原告主張被告丙○○、丁○○2人亦有給付遲延情事云云，並非可採。
九、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，最高法院93年台上字第90
9 號裁判意旨可資參照。本件系爭買賣契約書第8 條第2 款約定：「乙方（賣方）違反本契約約定時，（自逾期日起至完全給付日止）應按甲方（買方）已繳房地價款千分之一計算違約金交付與甲方」，為被告所不爭執，被告乙○○雖抗辯違約金過高等語，惟揆諸上開說明，違約金之約定，為系爭買賣當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，而本件系爭買賣之不動產標的多達7筆，買賣總價款高達4500萬元，賣方亦有數人，各出賣人係出賣各自之應有部分，該系爭買賣契約書第8 條第2 款約定，自賣方逾期日起至完全給付日止，每日按買方即原告已繳房地價款千分之一計算違約金，既係雙方於訂約時，盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而自主決定，尚難謂此違約金之約定有過高之情形；更何況就此買賣雙方違約金之約定有何過高之情形，被告乙○○亦未舉證證明，是被告乙○○該部分之抗辯，並無可取。原告主張被告乙○○給付遲延，構成違約，依系爭買賣契約書第8 條第2 款約定，請求被告乙○○按日給付原告已繳被告乙○○之房地價款8,359,165 元之千分之一計算之違約金，即208,979 元（計算式：0000000 元×1/1000×25天＝208979元，元以下四捨五入），乃為有據，並據以主張與應給付被告乙○○之買賣價金尾款855,000 元相互抵銷（參民法第334 條），亦為正當，則經相互抵銷後，原告應給付被告乙○○之買賣價金尾款金額應為646,021 元（即855,000 －208,979） 。另原告應給付被告丙○○、丁○○之買賣價金尾款各為1,710,000元、855,000 元，為兩造不爭執，被告丙○○、丁○○並無違約情事，已如前述，故原告對被告丙○○、丁○○主張以違約金抵銷應付之買賣價金尾款，為無理由。至於被告丁○○雖已經領取原告給付之303,296 元部分尾款，亦尚難謂原告對被告丁○○之買賣價金給付義務已全部清償完畢，原告仍尚欠被告丁○○買賣價金尾款551,704 元（即855,000 －303,296） 。故原告主張其將違約金抵銷後之所餘金額分別經被告丁○○領取及向法院提存被告丙○○、乙○○之價金尾款而已全部清償完畢云云，尚非有據。
十、系爭面額3,645,000 元本票係原告簽發予被告乙○○、林憲、丁○○3 人作為買賣價金尾款支付之共同擔保，為原告所自認（見本院第一宗卷第209 頁），故被告乙○○、丙○○、丁○○3 人為系爭本票之共同執票人，被告己○○代書僅係代理被告乙○○、丙○○、丁○○3 人保管，被告乙○○、丙○○、丁○○3 人彼等間就系爭本票權利之行使，乃為不可分，至於彼等內部間應如何分計金額，則為彼等間內部關係。原告應給付被告乙○○、丙○○、丁○○之買賣價金尾款金額各為646,021 元、1,710,000 元、551,704 元，合計2,907,725 元，而未給付，業如前述，共同執票人被告乙○○、丙○○、丁○○既對原告尚有合計2,907,725 元金額之買賣價金尾款債權存在，則原告請求確認被告乙○○、丙○○對於原告所簽發系爭本票所示3,645,000 元之債權不存在，僅於737,275 元（即3,645,000 －2,907,725） 範圍內為有理由，於超過該範圍之請求，即非正當。
十一、原告既未將買賣價金之尾款給付被告乙○○、丙○○、丁○○清償完畢，則共同執票人即被告乙○○、丙○○、丁○○3 人自無將供擔保之系爭本票返還原告之義務，故代被告乙○○、丙○○、丁○○3 人保管系爭本票之被告己○○，亦無將系爭本票返還原告之義務。原告另稱系爭本票為其所簽發，其就系爭本票有所有權云云，然原告簽發系爭本票已交付予被告乙○○、丙○○、丁○○3 人執有以供作擔保，系爭本票所有權自非屬原告所有，是原告主張其為系爭本票所有權人，本於民法第767 條規定請求被告己○○返還系爭本票，亦無理由。
十二、按受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人，民法第541 條第1 項定有明文。本件被告己○○受系爭不動產買賣契約之買賣雙方（即原告與被告乙○○、丙○○、丁○○）所共同委任辦理系爭不動產所有權移轉登記（原告於起訴狀第4 頁第1 行亦自認被告己○○受其委任擔任土地登記代理人，見本院第一宗卷第
4 頁反面），原告主張被告己○○因受其委任處理上開系爭不動產所有權移轉登記事務，於辦畢移轉登記於原告名下後，而收取系爭不動產所有權狀等語，為被告己○○所自認（見本院第一宗卷第195 頁），並有被告己○○提出之系爭不動產所有權狀影本15紙（見本院第一宗卷第163至177 頁）附卷足憑，故原告依上開規定，請求受任人被告己○○將系爭不動產所有權狀交付原告，洵為有據。
十三、綜上所述，㈠原告本於與被告己○○間之委任關係，請求被告己○○交付如附件一所示系爭不動產之所有權狀予原告，為有理由，應予准許；㈡原告基於系爭不動產買賣契約關係，請求確認被告乙○○、丙○○對於權存在，則原告請求確認被告乙○○、丙○○對於原告所簽發系爭本票所示3,645,000 元之債權不存在，於737,275 元（即3,645,000 －2,907,725） 範圍內為有理由，應予准許，於超過該範圍之確認請求，非有理由，應予駁回；㈢原告基於系爭不動產買賣契約關係及民法第767 條，請求被告己○○將系爭本票返還原告，為無理由，應予駁回。
十四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十五、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項但書，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 18 日
民事第一庭 法 官 陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 12 月 19 日
書記官 李瑞芝