臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第2690號原 告 甲○○訴訟代理人 張泰昌律師複 代理人 陳淑玲律師被 告 揚昇山莊建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 鄭崇文律師上列當事人間請求交付所有權狀事件，經本院於民國98年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告於民國95年6 月16日與被告揚昇山莊建設股份有限公司（以下簡稱：揚昇公司）訂立買賣契約，向被告購買坐落於臺北縣板橋市○○段第1092地號土地及其上門牌號碼臺北縣板橋市○○○路○○○號11樓之1之不動產（以下簡稱：系爭不動產），買賣總價為新臺幣（下同）13,982,404元，原告先後於95年7月中旬分次交付現金共計200萬元予訴外人柯美茜，再經訴外人柯美茜轉交被告公司收費人員陳正喜，惟原告基於對被告公司之信任，故未要求開立收據。俟被告於受領頭期款完畢後，進而辦理移轉登記過戶系爭不動產予原告，原告隨即於同年月19日向臺灣土地銀行股份有限公司（以下簡稱：土地銀行）為抵押權設定並辦妥登記，土地銀行於同月25日核發貸款予原告，原告亦將之交付被告，買賣標的價金給付義務自是日起業履行完畢。詎被告於取得全部買賣價金後，仍以原告未交付頭期款為由，拒絕交付系爭不動產所有權狀，致原告無法取得系爭不動產之所有權狀。
（二）按「物之出賣人負交付其物於買受人並使其取得所有權之義務，民法第348 條定有明文，則出賣人出賣房屋與土地給買受人，自應辦理所有權移轉登並交付不動產所有權狀資料。準此，原告既已依債之本旨給付買賣價金，被告自須負辦理所有權移轉登記，並交付附表所示之權狀資料，被告所辯，自難採酌」，臺灣高雄地方法院84年訴字第1104號民事裁判可資參照。查原告已依債之本旨給付所有買賣價金，業已履行買受人給付義務，被告即須負辦理所有權移轉登記與交付所有權狀等相關資料之義務。是原告本於系爭不動產買賣契約，自得向被告請求交付系爭不動產所有權狀。
（三）次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。經查，原告為系爭房地之所有權人，被告自應交付系爭房地所有權狀予原告，俾所有權之圓滿行使。今被告拒不交付，原告自得本於所有權人之地位，主張被告無權占有系爭房地之所有權狀，請求被告交付所有權狀予原告。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、查原告因訴外人柯美茜介紹向被告購買系爭房地，兩造並於95年6月7日簽立買賣契約，有房屋買賣契約書可憑，被告辯稱兩造間並未簽立買賣契約，顯與事實有間。又據訴外人賴智萍（即原告房屋貸款之連帶保證人）於臺灣基隆地方法院95年度重訴字第57號民事事件證稱：「（問：是否有親眼看到被告與原告買房子交付價金情形？）當初說要買房子是經過柯小姐介紹，那天我付錢給柯小姐，第一次付定金，第二次對保給柯小姐，當時我們開車去，錢由一信二信及郵局領出來，分次領出，總共領了200萬元。
在辦貸款對保時，交給被告柯小姐，陳正喜在車上。我交給她，她交給蕭先生，蕭先生再交給陳正喜」等語，顯見原告業已給付頭期款1,592,544元予被告。況被告係具不動產買賣專業之建設公司，倘原告未付清頭期款，被告豈會願意配合辦理移轉系爭房地所有權俾辦理貸款事宜，益證原告確已付清所有買賣價金。
２、縱被告抗辯訴外人柯美茜尚有買賣價金7,066,077 元未付為真，然訴外人柯美茜與被告先係於95年4 月14日簽訂房屋買賣契約書購買7 間不動產，買賣總價金為82,000,000元，嗣於同年月25日另簽訂房屋買賣契約書，增購3 間不動產，買賣總價金為36,263,000元，則訴外人柯美茜既係以總價金之方式購買房屋，並於簽約時給付350 萬元，且訴外人柯美茜未特別指定該筆款項係給付特定某門牌號碼之不動產，故被告如何確定訴外人柯美茜未付之買賣價金中，有1,592,544 元之買賣價金未付，且該筆款項係原告所有系爭房屋應分擔之款項，被告自應就此舉證以明之。
（五）聲明：1.被告應將原告所有坐落於臺北縣板橋市○○段第1092地號土地、權狀字號095 北板地字第027408號土地所有權狀，及坐落上開土地上建物即門牌號碼臺北縣板橋市○○○路○○○ 號11樓之1 、權狀字號095 北板建字第016348號建物所有權狀交付原告；2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）查訴外人柯美茜為不動產投資客，前於95年4 月14日、同年月25日與被告就門牌號碼臺北縣板橋市○○○路○○○ 號
6 樓、8 樓、9 樓、11樓之1 、13樓之1 、14樓之1 、19樓之2 、21樓之2 等建物及上開建物所坐落土地應有部分成立買賣契約，就系爭買賣契約之履行，實繫於訴外人柯美茜與被告之間，合先敘明。而訴外人柯美茜購買系爭不動產，支付訂金及簽約金計350 萬元，隨即指定訴外人徐存蔭、鄭紫蓮、蔡真真、閻維堤、陳世墉、林文祥及原告等為登記名義人，並要求被告配合辦理貸款，嗣亦將系爭不動產所有權移轉登記予訴外人柯美茜所指定之登記名義人。惟訴外人柯美茜除扣除訂金、簽約金及銀行貸款後，尚積欠被告買賣價金及其他雜項費用共計7,066,077 元，被告乃依買賣合約書第7 條約定保留系爭房地所有權狀，待款項付清，辦妥交屋後，始交付所有權狀。豈料其等未經被告同意竟擅自更換房屋門鎖強行占用系爭不動產，經被告以桃園府前郵局21支局第2050號存證信函催告訴外人柯美茜支付積欠之價金，惟其均置之不理。是被告於訴外人柯美茜付清所有款項之前，並無交付房地所有權狀之義務。
（二）次查，參照臺灣高等法院97年度重上字第174 號判決意旨，可知本件系爭房屋之買賣契約確係存在於被告與訴外人柯美茜之間，而被告出售系爭房屋予訴外人柯美茜，其中編號B11 之房屋登記在原告名下，當時系爭房屋款含車位款共計13,801,600元，扣除銀行貸款、代墊款及火險，訴外人柯美茜尚需給付被告1,596,889 元。退步言之，縱認買賣合約存在於兩造間，且被告應交付系爭所有權狀予原告，則被告自得主張同時履行抗辯權，於原告給付被告房屋款前，拒絕交付所有權狀，並為合法占有。
（三）再查，訴外人賴智萍於臺灣基隆地方法院95年度重訴字第57號案證稱：「（問：是否有親眼看到被告（即柯美茜）與原告（即告訴人）買房子交付價金情形？）當初說要買房子是經過被告柯小姐介紹，那天我付錢給柯小姐，第一次付訂金，第二次對保給柯小姐，當時我們開車去，錢由一信二信及郵局領出來的，分次領出，總共領了200 萬元。再辦貸款對保時先交給被告柯小姐，陳正喜在車上。我交給她，她交給蕭先生，蕭先生再交給陳正喜。我們有聽到他們說什麼，我是將200 萬交給她，我們就和陳正喜上去銀行對保。我只知道他們是建商，他與我們去對保」等語，惟據臺灣基隆地方法院向土地銀行所調閱之住宅貸款契約資料，訴外人賴智萍僅是原告貸款之連帶保證人，其既僅是連帶保證人，殊不知為何要給付現金200 萬元。又訴外人賴智萍既先證稱買房子係經訴外人柯美茜介紹，則買賣契約應存在其與被告之間，買賣價金之給付應係直接給付被告，焉有可能由訴外人柯美茜交給不相干之第三人蕭先生，再由第三人蕭先生交付給被告公司受僱人陳正喜，足證訴外人賴智萍證稱其給付200 萬元現金，然給付過程係一轉再轉，卻又提不出任何給付憑證，實背於常理。
（四）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
三、原告起訴主張其於95年6月16日與被告訂立買賣契約，向被告購買系爭不動產，買賣總價為13,982,404元，原告先後於95年7月中旬分次交付現金共計200萬元予訴外人柯美茜，再經訴外人柯美茜轉交被告公司收費人員陳正喜，嗣被告於受領頭期款完畢後，進而辦理移轉登記過戶系爭不動產予原告，原告隨即於同年月19日向土地銀行為抵押權設定並辦妥登記，土地銀行於同月25日核發貸款予原告，原告亦將之交付被告，買賣標的價金給付義務自是日起業履行完畢，詎被告於取得全部買賣價金後，仍以原告未交付頭期款為由，拒絕交付系爭不動產所有權狀，是原告本於系爭不動產買賣契約，自得向被告請求交付系爭不動產所有權狀等語，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件所應審酌者，為原告得否本於買賣法律關係請求被告交付系爭土地所有權狀，茲分述如下。
四、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條第1項、第348條第1項、第367條分別定有明文。再因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條亦定有明文。又因契約互負債務者，他方提出之對待給付若不完全，既非依債務之本旨為之，除依其情形，拒絕自己之給付，有違背誠實及信用之方法者外，在未補正前，非不得拒絕自己之給付，有最高法院72年度台上字第1871號判決要旨可資參照。另依民事訴訟法第277條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。經查：
（一）兩造於系爭契約第7條第1款有關交付房屋權狀事項係約定：「本戶房屋辦妥產權登記，且甲方（即買受人）業已全部履行本契約之全部價款（含貸款及貸款不足部份）並辦妥交屋後，乙方（即本件被告）應將房屋所有權狀交付甲方」等語，此有買賣契約書影本1份在卷為憑，而兩造對於系爭買賣契約書有關交付房屋權狀事項條款之約定俱不爭執，是應認本件買賣契約於簽約時即合意於買受人交付全部價款完畢之同時，被告方有交付土地及建物所有權狀之義務至明。
（二）而查，原告固主張先後於95年7月中旬分次交付現金共計200萬元予訴外人柯美茜，再經訴外人柯美茜轉交被告公司收費人員陳正喜，嗣被告於受領頭期款完畢後，進而辦理移轉登記過戶系爭不動產予原告，原告隨即於同年月19日向土地銀行為抵押權設定並辦妥登記，土地銀行於同月25日核發貸款予原告，原告亦將之交付被告，買賣標的價金給付義務自是日起業履行完畢等語，惟被告否認有自訴外人柯美茜處收受200萬元之款項，則查，原告就其確有經訴外人柯美茜轉交200萬元買賣價金乙節，既未舉證以實其說，且證人賴智萍於臺灣基隆地方法院95年度重訴字第57號民事事件審理時係到庭證稱：「（法官問：是否有親眼看到被告與原告買房子交付價金情形？）當初說要買房子是經過被告柯小姐介紹，那天我付錢給柯小姐，第一次付訂金，第二次對保給柯小姐，當時我們開車去，錢由一信二信及郵局領出來，分次領出，總共領了200萬元。
在辦貸款對保時先交給被告柯小姐，陳正喜在車上。我交給她，她交給蕭先生，蕭先生再交給陳正喜」等語，證人林文祥即門牌號碼6樓之所有權人於該次言詞辯論期日於該事件審理時並到庭證稱：「（法官問：兩造交付價金過程情形如何？）銀行通知對保當天，柯小姐和原告約在房屋工地，原本我想開票，但他說要現金。我領了150萬元給柯小姐，我是付自己房子的價金，我們是一起去揚昇給陳正喜；（法官問：是否有看到柯小姐付錢？）我們一起交給他的。我只知道我付了150萬價金給陳正喜；（法官問：是否有看到柯小姐付錢給陳正喜？）我付150萬元給柯小姐，再由柯小姐給陳正喜；（法官問：你對保時間與賴小姐對保時間是否相同？）我們是不同天。150萬元是現金。柯小姐是交給陳正喜，當場有清點」等語，此有臺灣基隆地方法院95年度重訴字第57號民事判決影本1份在卷可參，而上開證言並均經結證明確，且前2證人與兩造均無親屬或僱傭等利害關係，則該2證人之證言應堪採信，是核上述2證人之證詞，僅能證明訴外人柯美茜確已給付350萬元價金予被告受僱人陳正喜之事實，至就原告主張已給付200萬元之部分，則未據原告舉證以實其說，即難信原告或訴外人柯美茜對被告之200萬元買賣價金債務已因清償而消滅，此外，原告就確已給付全數買賣價金乙節，既乏其他積極證據以資證明，本院尚不得為有利原告之認定，自難認原告之主張為真實。
（三）綜上所述，被告依約應交付系爭房地之權狀與原告或訴外人柯美茜給付全數買賣價金，乃本件買賣契約所約定雙方應互負之義務，是被告於原告為完全之給付前，本得拒絕自己之給付，故原告主張其得本於系爭不動產買賣契約，向被告請求交付系爭不動產所有權狀等語，即非正當。
五、從而，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告應將原告所有坐落於臺北縣板橋市○○段第1092地號土地、權狀字號095北板地字第027408號土地所有權狀，及坐落上開土地上建物即門牌號碼臺北縣板橋市○○○路○○○號11樓之1、權狀字號095北板建字第016348號建物所有權狀交付原告，為無理由，應予駁回。至原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
六、本案事證已臻明確，兩造有關買賣契約之實際買受人究係原告或為訴外人柯美茜，及其餘之攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 1 月 22 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 1 月 22 日
書記官 鄭美莉