臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第2853號原 告 乙○○訴訟代理人 賴安國律師被 告 彰化縣員林鎮公所法定代理人 甲○○訴訟代理人 曾朝誠律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國98年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告前於民國96年1 月間與被告訂立買賣契約，承購台北縣新莊市○○段第555 地號土地，價金為新台幣（下同）368 萬1,690 元，並於同年4 月18日完成系爭土地所有權移轉登記。惟系爭土地竟為建築物所應留設之法定空地，依建築法第11條之規定已不得再為重複使用，不得再重複作為其他建築基地使用，自屬物之瑕疵，且屬無法補正之瑕疵，而該瑕疵係發生於兩造締約前，被告未告知該瑕疵仍將土地出售於原告，其所為給付之內容不符合債務本旨，依法應負瑕疵擔保及債務不履行責任，原告已於日前表達解除契約暨請求返還價金368 萬1,690 元並賠償原告因此所受之建築師、結構技師等各項花費損失40萬元，合計408 萬1,690 元。並為聲明：被告應給付原告408 萬1,690 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：系爭土地於標售時，被告並不知是否為他建築之法定空地。原告於取得系爭土地所有權後，在法令限制範圍內，均得自由使用、收益、處分，系爭土地縱使是「法定空地」亦無任何瑕疵存在。且系爭土地在公開標售時，被告並未陳稱系爭土地能供建築使用，且並非所有土地均能供建築使用，系爭土地不能供建築使用，並不代表系爭土地即有「物之瑕疵存在」。退萬步言，縱認系爭土地有「物之瑕疵」存在，惟原告係透過標售方式取得系爭土地所有權，而該投標公告事項第4 點清楚記載：「標售土地有關之地籍資料及都市計劃之相關規定，請投標人自行向當地地政及都市計劃機機查閱，並請逕至現場察看。」是以，系爭土地是否為「法定空地」，原告自當於標售前即可查閱清楚，且按原告起訴狀所稱其花費建築師、結構技師費用可知，其應屬具建築專業之投標者，更容易得知系爭土地得以使用之狀況。又按系爭土地之面積為72.19 平方公尺，底標才368 萬1,690 元，換算之，每坪單價才為16萬8,113 元，與其市價每坪逾35萬元，相差甚遠，原告投標時亦應知悉，更應已查閱清楚。
此均足以證明，原告於投標之前即已清楚知悉系爭土地係「法定空地」。其縱不知悉，亦係因重大過失而不知，依民法第354 條第1 項、第355 條之規定，被告均無庸負擔保之責等語置辯。並為聲明：原告之訴駁回。
三、兩造於本院98年4 月15日言詞辯論期日依民事訴訟法第271條之1 準用第270 條之1 第1 項第3 款規定，協議簡化爭點，其協議不爭執及爭執之事項如下（見本院卷第37頁）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈原告於96年間透過被告標售土地方式，以368 萬1,690 元得標取得系爭土地，面積為72.19 平方公尺。
⒉原告已支付價金368 萬1,690 元，且系爭土地已辦理所有權移轉登記予原告。
⒊原告提出之原證一至三即彰化縣員林鎮公所公告、彰化縣員林鎮公所函、土地所有權狀為真正。
⒋本件訴訟標的法律關係為：買賣物之瑕疵擔保及債務不履
行不完全給付、民法第354 條及第359 條解除契約返還價金、民法第227條、第260條㈡兩造爭執之事項：
⒈系爭土地於移轉登記予原告之前，是否有原告所指之瑕疵
？系爭土地是否為法定空地？如係法定空地，是否屬於物之瑕疵？⒉如系爭土地有原告所指之瑕疵存在，被告是否須付出賣人
瑕疵擔保責任？⒊如被告須付出賣人之瑕疵擔保責任，原告所得請求被告賠
償之金額為多少？
四、本院之判斷
（一）原告於96年間透過被告標售土地方式，以368 萬1,690 元得標取得系爭土地，面積為72.19 平方公尺，原告已支付價金368 萬1,690 元，且系爭土地已辦理所有權移轉登記予原告等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之彰化縣員林鎮公所公告、彰化縣員林鎮公所函、土地所有權狀在卷為證（見本院卷第8 頁至第11頁），均堪信為真實。又原告主張系爭土地為法定空地，此為被告所不爭執，並有原告提出之台北縣政府工務局97年2 月5 日北工建字第0960869594號函1 件在卷可稽（見本院卷第48頁），該函文載明：「本案申請基地原領67莊使字第2084號使用執照（66莊建字第981 號建築執照），與建築法第11條所稱法定空地不得重複使用規定相違」等語，亦堪信為事實。
（二）按民法第354 條第1 項規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。系爭土地為台北縣政府67莊使字第2084號使用執照案之法定空地，有台北縣政府工務局上開函文在卷可稽。是本件土地在交付前即被編為法定空地，土地之用途因此受到限制，其結果不惟土地之通常效用減少，且經濟上之價值亦已減低，自屬物之瑕疵甚明。惟買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355 條定有明文。本件土地既早於67年間即編定為法定空地，已經編為法定空地之事，乃一般人民公眾均可向主管機關查詢之事，則原告購買本件土地當時，除可閱覽本件土地所有權狀與土地登記謄本外，亦可探查本件土地之使用狀況，以明土地是否編定為法定空地或存有其他使用上之限制。況且被告在投標公告上已載明：「標售土地有關之地籍資料及都市計劃之相關規定，請投標人自行向當地地政及都市計劃機機查閱，並請逕至現場察看。」，公告上關於系爭土地之備註欄亦記載：「一、目前土地被無權佔用，
二、按現狀標售，地上物或佔用問題概由得標人自理」，是系爭土地為法定空地乃原告於投標前即可查閱得知，縱認原告於買受時確實不知系爭土地為法定空地，亦應認原告有重大過失而不知系爭土地為法定空地。又被告從未保證系爭土地可供建築使用，原告復未能舉證被告有故意不告知瑕疵之情形，是依據民法第355 第2 項前段之規定，被告自不負瑕疵擔保責任，原告主張依據同法第359 條之規定解除契約，自屬無據。
（三）再按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227 條固定有明文。惟因不完全給付而解除契約之要件，必須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約。易言之，買賣契約訂立時或訂立後，因有出賣人之故意或過失行為等可歸責事由，致出賣人之給付不完全之情況，買受人始得依債務不履行之規定解除契約。本件土地於67年間即已經台北縣政府編定為法定空地，已見前述，被告於92年間因受他人贈與而取得系爭土地之所有權，故兩造於96年1 月間訂立本件買賣契約時，本件土地早已受到不得建築等之公法上限制，難認被告於訂約之時，就此限制狀態之繼續存在，係有可歸責之事由，故原告主張依不完全給付債務不履行之規定，解除契約，亦非可採。
五、綜上所述，原告主張依物之瑕疵擔保、不完全給付等法律關係，請求被告給付408 萬1,690 元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年1 月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均於法無據，不能准許；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，自失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，茲不再一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 15 日
民事第二庭 法 官 連育群以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 7 月 15 日
書記官 溫婷雅