臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第2808號原 告 代表設計工程股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 游開雄律師被 告 甲○○
美好房屋仲介股份有限公司上 一 人法定代理人 丁○○被 告 乙○○共 同訴訟代理人 陳丁章律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國98年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告法定代理人丙○○前欲尋覓展示間及辦公處所，恰於民
國97年5 月15日途經門牌號碼臺北縣○○鄉○○路○○○ 號之
1 房屋前，見其門窗上張貼出售啟事，即撥打電話與被告美好房屋仲介股份有限公司（下稱美好公司）之經紀人員即被告乙○○聯繫看屋，並表明刻正尋覓適合建物作為原告搬遷之用，被告乙○○則口頭告知丙○○待售房屋面積含車位為
106.7 坪，隔局方正，並出示平面配置參考圖供丙○○參考，且表示屋主目前開價新臺幣（下同）3,600 萬元，願為原告爭取以3,000 萬元承買，丙○○認該價格尚屬合理，即當場與被告乙○○簽訂不動產買賣意願書，並給付10萬元作為斡旋金，委託被告美好公司與屋主斡旋。嗣經被告乙○○與屋主斡旋後，議定買賣價金為3,200 萬元，原告即於97年5月17日與屋主即被告甲○○簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），當日，被告乙○○始告知原告待售房屋分設
2 個門牌號碼即臺北縣○○鄉○○路○○○ 號之1 房屋及同路段203 號之2 房屋（下稱系爭203 號之1 房屋、系爭203 號之2 房屋），原告不以為意，仍依其建議簽署房地產買賣契約書，並簽發面額100 萬元支票及連同已付之10萬元斡旋金合計110 萬元作為買賣價金第1 期款交付被告徐秋棋簽收，然而，被告乙○○於當日均未出示任何系爭房屋之產權及屋況說明資料。
㈡嗣後，原告再三思索，認被告乙○○並未提供系爭房屋之產
權及屋況說明資料，且其售價偏高，乃請被告乙○○協助與被告徐秋棋洽談解除系爭買賣契約事宜，被告乙○○則建議原告可先交付買賣價金第2 期款之遠期支票予被告徐秋棋，再與渠簽訂租賃契約，以給付租金方式補貼渠另行託售系爭房屋期間之房屋貸款利息損失，原告遂於97年7 月1 日與被告徐秋棋簽訂房屋租賃契約書，約定以每月租金6 萬元承租系爭房屋，租賃期限至98年1 月31日止，並於翌日簽發面額
530 萬元、發票日97年12月31日之支票交予被告乙○○轉交被告甲○○作為買賣價金第2 期款，同時給付仲介服務費用16萬元予被告乙○○，然而，原告迭向被告乙○○索討系爭房屋之產權及屋況說明資料，均未見下文。
㈢迨於97年11月間，被告乙○○向原告法定代理人丙○○表示
被告徐秋棋堅持沒收買賣價金第1 期款110 萬元，並要求原告負擔系爭房屋4 個月租金及管理費、水電費，倘原告不接受，渠將拒絕退還面額530 萬元之支票，原告不得已勉強接受被告乙○○上開要求，始將該面額530 萬元之支票取回。
㈣事後，原告自行申請調閱系爭房屋之建物登記謄本，竟發現
系爭203 號之1 房屋登記面積為29.96 平方公尺，主要用途固為一般事務所，惟系爭203 號之2 房屋登記面積為224.36平方公尺，其主要用途竟為住家用，亦即，系爭房屋絕大部分範圍係不得作為公司營利事業商業登記之用，顯與被告乙○○仲介系爭房屋之初向原告宣稱該房屋可作為營業處所等情大相逕庭，且被告美好公司已於97年4 月1 日起至98年3月31日止申報停業，其在此期間內即不得經營登記營業項目之業務，嗣後，原告進一步得知被告美好公司之實際負責人即為被告乙○○，至此始知受被告乙○○矇騙。
㈤被告徐秋棋應返還原告已付之系爭房屋買賣價金110 萬元：
⒈被告乙○○受被告徐秋棋委任仲介銷售系爭房屋，明知原
告尋屋係為遷移辦公處所之用，惟系爭房屋大部分範圍根本不得作為辦公室使用，且自該房屋外觀並無從分辨係分設2 個門牌號碼，其竟宣稱系爭房屋全部適於辦公室使用，並以高於一般住宅之1 樓價格遊說原告買受，致原告陷於錯誤而購買系爭房屋，則被告徐秋棋應就其代理人或使用人乙○○之詐欺行為，負同一責任。又被告乙○○蓄意不提供系爭房屋之產權及屋況說明資料，隱瞞系爭房屋有重大瑕疵之事實，令原告唯恐已付之買賣價金全數遭被告徐秋棋沒收，以致陷於錯誤而同意解除系爭買賣契約，則原告既係受被告乙○○之詐欺而為和解之意思表示，同如前述，被告徐秋棋即應就被告乙○○之詐欺行為負同一責任。爰依民法第92條規定，以起訴狀繕本之送達作為撤銷上開購買系爭房屋及同意解除系爭買賣契約之意思表示，則被告徐秋棋受領系爭房屋買賣價金110 萬元之法律上原因，其後已不存在，原告自得依民法不當得利之規定，請求被告徐秋棋返還上開買賣價金。
⒉又原告透過被告乙○○仲介買受系爭房屋之初，即已表明
因原有辦公室稍嫌擁擠而欲尋覓空間較大之辦公室，被告乙○○亦再三保證系爭房屋作為辦公室使用絕無問題，惟經原告調閱系爭房屋之建物登記謄本後，始得悉占大部分面積之系爭203 號之2 房屋僅得供住家使用，顯與被告乙○○所言之用途不符，是系爭房屋既具有減少契約預定效用之重大瑕疵，且其瑕疵亦已無從除去，爰依民法第354條第1 項前段、第359 條前段規定解除系爭買賣契約，並依同法第259 條規定請求被告徐秋棋返還原告已付之買賣價金110 萬元。
㈥被告美好公司、乙○○應連帶賠償原告所受損害126 萬元：
⒈被告乙○○為被告美好公司之經紀人員，並受原告委託提
供仲介服務，竟未提供系爭房屋之產權資料及屋況說明書向原告解說，刻意隱瞞系爭房屋大部分面積不可供作辦公商業使用之事實，遑論善盡預見危險及調查之義務，甚有故意詐欺原告之情事，致原告受有110 萬元之損失，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第184 條、18
8 條規定，請求被告美好公司、乙○○負連帶賠償責任。⒉被告乙○○於簽訂系爭買賣契約前，全然未盡其據實告知
原告系爭房屋存有重大瑕疵之義務，業經原告依法解除該買賣契約，則被告美好公司、乙○○即不得向原告請求居間報酬。是原告雖已給付被告乙○○仲介服務費用16萬元，惟其給付之法律上原因已不存在，爰依民法不當得利之規定請求被告返還上開仲介服務費用。
㈦對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告美好公司於系爭房屋所張貼之招租出售廣告即載明「
本黃金店面出租售，權狀106 坪，雙車位，另60坪超大庭院，適估餐廳、百貨、診所、書局、辦公室」等字樣，足證其仲介系爭房屋本即以商業用途為訴求，而原告設立登記之所營事項項目，係以從事室內設計裝潢工程為主，涵蓋相關之傢俱、寢具、廚具、衛浴設備之安裝工程，是原告當初購買系爭房屋即係作為辦公室及增設展示間等用途，之後，其為開拓客製化服務，亦有打算兼作小型工作坊之用，故原告因有商業用途之需求而買受系爭房屋，自屬當然。
⒉依臺北縣政府工務局98年3 月31日北工建字第0980211705
號函謂依『辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點』及附表規定，辦理變更為事務所（G2類組）用途者，限面臨12公尺以上計劃道路，並限於地面第1 層（得含夾層）至第14層，且樓地板面積小於200 公尺者。系爭房屋建築基地雖面臨20公尺計畫道路，惟該203 號之1 房屋及203 號之2 房屋登記面積分別為26.81 平方公尺、195.12平方公尺，合計為221.93平方公尺，不符合上開樓地板面積應小於200 平方公尺之限制，是系爭房屋得否辦理用途變更為「事務所（G2類組）」，即非無疑。
⒊又被告乙○○表示系爭房屋附屬車位1 個，惟未提供仕何
產權資料，亦未就該車位遭人占用一節詳作說明，且系爭買賣契約所載地下2 樓車位係位於臺北縣○○鄉○○路○○○ 巷○○號，並非系爭房屋之地下室，其自有未盡據實報告義務之事實。
㈧聲明：
⒈被告甲○○應給付原告110 萬元及自97年5 月17日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉被告美好公司、乙○○應連帶給付原告126 萬元及自97年
5 月17日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒊第1 、2 項中110 萬元部分，如其中一人履行，其餘被告於其履行範圍內免給付義務。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠系爭房屋買賣經過如下：
⒈被告乙○○於97年5 月14日接獲丙○○來電表示有意委託
被告美好公司與系爭房屋屋主洽談購買該房屋事宜，並陳稱渠將與友人共同投資，並未提及原告公司，亦不曾提及其使用目的。由於丙○○近年活躍於林口地區投資不動產，小有名氣，被告乙○○經帶看系爭房屋後，同意以低於巿場行情之「同業」價酌收斡旋金10萬元，雙方並簽訂不動產買賣意願書。
⒉嗣被告乙○○將系爭房屋平面配置參考圖及謄本交付丙○
○後，隨即通知被告徐秋棋商議買賣事宜，並排定97年5月14日簽訂系爭買賣契約，當日，丙○○則表示原告經營業務包括不動產之租賃與買賣，考量日後轉手稅捐等因素，擬以原告公司名義購買，且表明只能以支票支付頭期款
100 萬元，被告徐秋棋雖擔心受償風險，惟仍勉為答應。⒊果不其然，原告於97年6 月15日第2 期款付款期限屆至時
，即表示其無力付款，而被告徐秋棋原擬解約，但原告表示會將系爭房屋委由被告乙○○任職之被告美好公司出售以為周轉清償，並願意簽發第2 、3 期款之遠期支票作為擔保，同時支付租金補償該房屋之閒置損失，經被告徐秋棋同意後，雙方即簽訂房屋租賃契約書及系爭買賣契約之增列條款。
⒋不久，原告甚至片面出具備忘錄，要求被告徐秋棋同意於
98年1 月31日前自行出售系爭房屋，再將渠「二次出售」所獲買賣價金之「溢價」（即超出原告依系爭買賣契約應給付被告徐秋棋之買賣價金部分）交付予原告，被告徐秋棋見此作法顯然是原告打算買空賣空，故不同意。
⒌之後，原告用以預付系爭房屋租金之支票竟自97年8 月起
開始跳票，其用以支付仲介服務費用之支票亦於97年8 月底跳票，此時，丙○○始坦承因資金調度已瀕臨絕境，經雙方多次協商，原告與被告徐秋棋即合意解除系爭買賣契約，並由被告徐秋棋沒收原告已付之買賣價金110 萬元。
㈡參諸內政部65年4 月22日臺內營字第673530號函稱：「都市
計畫住宅區建築物地面層以上各層作為自由職業事務所，前經本部64.08.25台內營字第656129號函規定可予照准．．．
」等語、又67年8 月24日台內營字第803359號函主旨欄謂「營造業其營業地址房屋使用執照標明為『住宅』可免辦理變更使用執照」等語，其說明欄亦稱「申請為營造業營業登記使用之房屋如純係作為辦公使用，不影響住宅區之安全、安寧與衛生，不違反都市計畫法有關分區使用管制之規定，且不增加原設計樓地板承載荷重，而無安全之虞者為簡政便民起見，准照貴廳建議，免予辦理建築物用途變更手續」等語，則原告一再主張系爭房屋無法作為「營利事業登記之用」，實無所據。
㈢又一般成屋買賣時，買賣雙方辦理過戶時，為確認標的物未
受限制登記，受託辦理過戶手續之代書均會當場調取電子謄本供買賣雙方確認，本件亦然，是以，原告法定代理人丙○○至遲於系爭房屋過戶前，即已知悉該房屋之建物謄本用途欄清楚記載「住宅」使用，殊能事後無法履約時，再辯為不知？㈣至於不動產經紀業管理條例關於不動產現況說明書之規範，
僅為取締性規定，被告有無交付，實與原告是否因此「陷於錯誤」或「受有損害」無關。
㈤聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷㈠原告主張其經被告美好公司之經紀人員即被告乙○○仲介向
被告徐秋棋購買系爭房屋，並於97年5 月17日簽訂系爭買賣契約，同時簽發面額100 萬元支票交予被告徐秋棋作為買賣價金第1 期款，嗣原告與被告徐秋棋再於97年7 月1 日簽訂房屋租賃契約書，約定被告徐秋棋另委託銷售系爭房屋，待售期間則由原告按月支付租金6 萬元予被告徐秋棋以補償其閒置損失，同時簽發面額530 萬元之遠期支票交予被告甲○○作為買賣價金第2 期款，並給付仲介服務費16萬元予被告乙○○，其後，原告與被告徐秋棋於97年11月27日協議解除系爭買賣契約，並由被告徐秋棋沒收原告已付之買賣價金11
0 萬元等情，為被告所不爭執，並有不動產買賣意願書、系爭買賣契約、房屋租賃契約書、支票、增列條款等影本各1件附卷可稽（見本院卷第12至25頁、第75頁），自堪信為真實。
㈡又原告主張系爭203 號之1 房屋登記面積為26.81 平方公尺
，其用途為一般事務所，而系爭203 號之2 房屋登記面積則為195.12平方公尺，其用途為住家用等情，亦為被告所不爭執，且有建物登記謄本2 件存卷足憑（見本院卷第26至29頁），堪值採信。再據原告主張被告乙○○受被告徐秋棋仲介出售系爭房屋，明知系爭房屋分設2 個門牌號碼，其中系爭
203 號之2 房屋實際上無法作為營利事業登記之商業用途，且被告美好公司已辦理停業而不得經營登記營業項目之業務，竟蓄意隱瞞上開情事，並向原告保證系爭房屋均可作為營業處所，以致其陷於錯誤而購買該房屋，更令原告事後唯恐已付之買賣價金全數遭沒收而誤為同意解除系爭買賣契約之意思表示，爰依民法第92條規定撤銷其買受系爭房屋之意思表示及同意解除系爭買賣契約之意思表示，並主張依民法第
354 條第1 項前段、第359 條前段規定解除系爭買賣契約等語，被告則以原告法定代理人丙○○前來洽談購買系爭房屋事宜時，僅陳稱其係以投資為目的，並未提及擬為作營業處所使用，且其於系爭房屋辦理過戶前，即已知悉其分設2 個門牌號碼以及系爭203 號之2 房屋之建物謄本用途欄內載明為「住家用」等情，況系爭203 號之2 房屋亦非不可作為單純辦公使用並申請辦理營利事業登記等語資為抗辯。按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年臺上字第75號判例意旨參照）。經查：
⒈系爭203 號之2 號房屋係坐落於臺北縣○○鄉○○段○○○○
○號土地，該土地使用分區為林口特定區第五種住宅區，此據臺北縣政府經濟發展局98年2 月6 日北經登字第0980050527號函覆明確（見本院卷第88頁）。又依臺北縣政府工務局98年3 月31日北工建字第0980211705號函稱：「有關坐落林口特定區第五種住宅區之建築物，依『臺北縣政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點』及附表規定，辦理使用類組變更為「事務所（G2類組）用途者，應面臨12公尺以上計畫道路，並限於地面第1 層（得含夾層）至第14層，且樓地板面積小於200 平方公尺」等語，並敘明系爭203 號之2 房屋「領得臺灣省政府住宅及都巿發展局核發之（80）使林字第065 號使用執照，位於地面第1 層，卷查使用執照核准圖說，建築基地臨20公尺計畫道路，原核准用途為『住宅』；另建物謄本所載面積為195.12平方公尺（國宅段2356建號），核得依前開規定，向本局申請辦理用途變更為『事務所（G2類組）』」等語，有上開函文及其所附之「臺北縣政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」暨其附表各1 件在卷可查（見本院卷第149 至154 頁）。再依「林口特定區計畫管制要點」第15條第15款之規定，林口特定區第五種住宅區內得為家具及裝設品、油漆粉刷包工業、建築土木修繕、建築材料等一般零售或服務業使用，但限於建築物第
1 層及地下1 層，亦得為建築設計、景觀設計、室內設計等事務所及工商服務業使用，但須面臨12公尺以上計畫道路，此亦有臺北縣政府經濟發展局98年3 月27日北經登字第0980211412號函檢附之上開管制要點1 份存卷供參（見本院卷第121 至148 頁）。則系爭203 號之2 房屋雖登記用途為「住家用」，惟其仍得依「臺北縣政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」之規定辦理變更用途為「事務所」後，供己作為其預定之展示間或辦公室使用，並無不得作為商業用途之情事。
⒉至原告雖主張系爭203 號之1 房屋及系爭203 號之2 房屋
登記面積共計221.93平方公尺，已逾「臺北縣政府辦理建築物一定規模以下免辨理變更使用執照要點」附表所定樓地板面積應小於200 平方公尺之限制，自不得辦理變更用途為「事務所（G2類組）」等語，然而，系爭203 號之1房屋與系爭203 號之2 房屋為二個獨立建物，分設不同門牌號碼，則在上開建物未辦理併戶之前，各建物得否作為營業事業登記之商業用途，自應個別觀之，是原告以系爭
203 號之1 房屋及系爭203 號之2 房屋面積合併計算超過
200 平方公尺為由，主張上開二建物均不得作為營業處所使用等語，自屬無據。
⒊又原告主張被告乙○○刻意隱瞞系爭房屋分設2 個門牌號
碼以及被告美好公司已辦理停業等情，縱係屬實，惟原告迄未敘明被告乙○○所隱瞞上情為何足以影響其購買系爭房屋之決定並舉證證明之，自難認被告乙○○隱瞞前揭事實之行為，與原告購買系爭房屋間確有因果關係，是原告執此主張遭被告詐欺而購買系爭房屋等語，自屬無據。
⒋從而，系爭203 號之1 房屋及系爭203 號之2 房屋並無不
可作為營業處所使用之情事，且縱被告乙○○於仲介原告購買上開房屋時，確有隱瞞該房屋分設2 個門牌號碼以及被告美好公司已停業等情，亦非即足以致使原告陷於錯誤而購買系爭房屋，是原告購買系爭房屋或嗣後同意解除系爭買賣契約既非被告徐秋棋或被告乙○○故意示以不實之事，令其陷於錯誤而為意思之表示，則其主張依民法第92條規定撤銷受詐欺而為購買系爭房屋之意思表示及同意解除系爭買賣契約之意思表示等語，自屬無據。又系爭203號之1 房屋登記用途本為「一般事務所」，而系爭203 號之2 房屋亦得依「臺北縣政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」之規定辦理用途變更為「事務所」，即無減少系爭買賣契約預定效用之瑕疵存在，是原告主張依民法第354 條第1 項前段、第359 條規定解除系爭買賣契約等語，亦屬無據。
⒌準此，原告係依系爭買賣契約之約定給付110 萬元予被告
徐秋棋作為購買系爭房屋第1 期款，嗣又同意解除系爭買賣契約並由被告徐秋棋沒收其已付之買賣價金，則被告徐秋棋受領該110 萬元買賣價金既有法律上之原因，原告依民法不當得利規定請求被告徐秋棋返還上開買賣價金，自不應准許。
㈢再者，原告主張被告乙○○為被告美好公司之經紀人員，並
受原告委託提供仲介服務，竟未提供系爭房屋之產權資料及屋況說明書向原告解說，刻意隱瞞系爭房屋大部分面積不可供作辦公商業使用之事實，則被告美好公司、乙○○應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第184 條、第188條規定連帶賠償原告所受之損害，亦不得向原告請求居間報酬，故依民法不當得利規定請求被告返還已付之仲介服務費用16萬元等語，被告除抗辯其無詐欺行為外，並以其有無交付不動產現況說明書與原告是否因此「陷於錯誤」或「受有損害」無關等語為辯。按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條第1 項、第24條第1 項、第26條第2 項分別定有明文。再按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條定有明文。本件原告主張被告乙○○仲介購買系爭房屋時，並未提供該房屋之產權資料及不動產現況說明書等情，縱係屬實，惟系爭房屋既無其所指不得作為營業處所之情事，即得依其預定目的供作展示間或辦公室使用，自難認其因被告乙○○未提供上開資料以致受有損害，是其主張依不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第184 條、第188 條規定請求被告美好公司、乙○○連帶負損害賠償責任，或主張被告美好公司、乙○○不得向其請求給付居間報酬，均屬無據。
㈣綜上所述，本件原告主張依民法第92條規定撤銷受詐欺而購
買系爭房屋之意思表示暨同意解除系爭買賣契約之意思表示，以及依民法第354 條第1 項前段、第359 條前段規定解除系爭買賣契約，均屬無據，是其依民法不當得利之規定，請求被告徐秋棋給付110 萬元及自97年5 月17日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息部分，為無理由，應予駁回。又原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第
184 條、第188 條暨關於不當得利之規定，請求被告美好公司、乙○○連帶給付126 萬元及自97年5 月17日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息部分，亦無理由，應予駁回。另原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 7 日
民事第三庭 法 官 王瑜玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 5 月 15 日
書記官 黃美雲