臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第2839號原 告 乙○○訴訟代理人 吳金棟律師被 告 丙○○訴訟代理人 詹啟章 律師上列當事人間請求給付服務報酬等事件，經本院於民國98年9 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序上理由原告起訴原請求被告給付新台幣（下同）300 萬元，並表明先位依仲介契約之約定請求被告給付報酬，備位依債務不履行請求損害賠償，於訴狀繕本送達後，於民國98年2 月17日提出民事準備書狀（1-1） ，將其備位請求權基礎由債務不履行損害賠償請求權變更為民法第184 條第1 項之規定；嗣於本院98年3 月17日言詞辯論期日，再將其備位請求權基礎變更為給付遲延之損害賠償；於本院98年6 月16日言詞辯論期日再將其應受判決事項之聲明擴張為被告應給付原告400萬元，及自98年5 月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並表明依仲介契約之約定請求被告給付報酬100 萬元，另依民法第227 條第2 項之規定，請求被告賠償損害300 萬元；嗣於本院98年8 月4 日言詞辯論期日再陳明就請求被告給付報酬100 萬元部分，追加民法第547 條為請求權基礎。
被告雖均表示異議，但本院認其請求之基礎事實同一，且無礙被告之防禦與訴訟之終結，爰予准許，先予敘明。
二、原告主張：被告就其所有坐落台北縣新莊市○○段○○○○○號土地所有權應有部分1/2 ，於97年1 月29日出具授權書，以每坪55萬元之價格條件，委託原告代為出售，並約定倘因而售出，被告願給付原告100 萬元以為佣金。原告遵期於同年4 月26日以每坪55萬元、總價3,766 萬元出售予訴外人東龍發建設有限公司（下稱東龍發公司），東龍發公司並交付面額300 萬元之支票予原告以為定金。詎被告竟無故拒絕與東龍發公司締約，亦不履行移轉登記義務，並拒絕給付原告約定佣金，東龍發公司並因而以被告違約為由，向被告求償300 萬元。爰依兩造間給付佣金之約定及民法第547 條之規定，請求被告給付100 萬元，並依民法第227 條第2 項之規定，請求被告賠償債務不履行之損害300 萬元。並聲明：㈠被告應給付原告400 萬元，及自98年5 月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告於所簽系爭授權書已註明「不另付佣」，且其上並無
「售價超過每坪55萬元之部分皆歸乙○○所有」或「服務報酬100 萬元」之記載，原告請求服務報酬，已屬無據。
又原告於97年4 月24日下午5 時許，至被告任職學校辦公室時，被告曾向原告表示，依土地法第34條之1 第4 項規定，他共有人得優先承購，同時並向原告明白撤回並終止授權。另被告同事李志宵於97年4 月25日中午，接聽原告電話時，亦明白向原告告知被告不願出售係爭土地之意願。此有被告97年5 月17日中和郵局第649 號存證信函內詳載97年4 月24日已告知原告不願出售土地等字樣可稽。故原告對於自己已無被授權乙事，十分清晰明瞭，其既無權出售被告系爭土地，所為簽約出售之行為，對被告不生效力，自不得向被告提出任何請求。
㈡又民法第547 條，係指委任人與受任人間對於是否支付報
酬乙事，未有約定之情形，始有該條文之適用。若雙方已特別約定無報酬，則屬於雙方就此事項有約定。此種情況，與民法第547 條條文中所稱之「未約定」，截然不同，依契約自由原則，自不得違反雙方當事人既定之合意，而錯認有民法第547 條之適用。查被告之授權書係載明「不另付佣」，此等文字表示當時授權人與被授權人間對其是否支付佣金（即報酬）乙事，是有約定的，只是其佣金是約定為「零」。該授權書對於是否支付佣金（報酬），既已有約定，自與所謂「報酬未約定」之情形不同，而與民法第547 條之規定情形有異，依民法契約自由原則，此種經雙方當事人合意之事項，原告自無依民法第547 條向被告請求給付佣金之理。
㈢又被告根本未於97年4 月25日晚上前往台北縣中和市○○
路某啤酒大王店內，更從未與東龍發公司之負責人楊獻章達成任何土地買賣協定。原告所提與東龍發公司之買賣契約書，被告否認其真正。此外，被告亦否認原告所提出東龍發公司及楊獻章授權丁○○之授權書為真正。又該買賣契約縱屬真正，亦為通謀虛偽意思表示所為。此由原告主張為定金之發票人為東龍發公司、票號DA0000000 、發票日97年4 月28日、付款人台灣土地銀行新莊分行、面額
300 萬元之支票，係由戊○○臨櫃領取，並未經原告背書或經原告提示兌現，足證原告所稱其曾與東龍發公司訂立土地買賣契約，並因該土地買賣契約而收取定金支票云云，純屬虛構。證人丁○○雖證稱：「後來原告無法履約拿了300 萬元的現金給我，我轉交給我們老闆。現金是收據開了以後才還的，隔多久我不記得了」等語，但不合常情，且其所述，與原告所舉其他證據相悖；另其對於其老闆授權簽約之授權書上的印章，是何人所蓋，前後說法不一；其證述楊獻章已過目系爭合約，對其金額都沒問題等證詞，實係虛構，蓋該契約約書依丁○○之證詞，為丁○○離開楊獻章辦公室後始填載，則楊獻章所看者豈非空白之制式合約？其證言實不足採信。另證人丁○○並未參與商談系爭契約之訂立，故其所述涉及商談內容之「一坪55萬元，總價是3700多萬元，有去掉尾數」、「300 萬元是定金」等，皆非屬其親眼目睹之事，依法不得作為證據。
㈣又從原告主張為可採，依原告所提土地買賣契約書所載，
該契約書所售持分二分之一之土地，共計68.4755 坪（即
452.73平方×1/2 持分×0.3025 = 68.4755坪），而該契約書之土地買賣總價為3,766 萬元，每一坪土地之出售價格僅只549,977 元（37,660,000元÷68.4755 坪=549,977 元），每坪之出售價格根本未達55萬元，故縱使原告所出示之土地買賣契約書為真正（被告仍否認其為真正），此出售價格亦不符合被告所書授權書中表示須以每坪55萬元出售之意思。被告否認交易上有直接捨棄土地出售總價末尾零數之習慣。原告空言有捨棄總價末尾零數之習慣，純屬無稽。從而原告所簽立出售之土地買賣價格與被告原授權出售之價格不合致，其所為已逾越代理權限，非屬代理行為，此項土地買賣契約依法自不成立，並對被告不生效力。原告不得據該契約向被告主張任何權利。
㈤且原告與東龍發公司所訂之土地買賣契約，為雙方代理，
依民法第106 條之規定，在未經被告許諾之前，該契約效力未定；經被告拒絕許諾後，該契約自始無效。又被告之不履行與買受人東龍發公司簽定土地買賣契約，亦僅屬被告與東龍發公司間之問題，與原告無關。原告並無任何損害，無從請求賠償。
並聲明：㈠請求駁回原告之訴。㈡如受不利之判決，被告願供擔保免為假執行。
四、原告主張被告於97年1 月29日書立授權書，內載授權事項「委由乙○○先生出售上述地號土地（按指坐落臺北縣新莊市○○段○○○○ ○○○○號土地）（每坪地價新台幣伍拾伍萬元整，不另付佣）（以下空白）」、授權期間「自中華民國97年
2 月1 日起至中華民國97年4 月30日止」之事實，業據提出授權書之影本1 紙附於本院卷第8 頁可憑，並為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告主張其與被告有口頭約定，於其仲介系爭土地成交時，被告同意給付100 萬元為佣金，其於97年4 月26日就系爭土地以自己名義與東龍發公司簽立買賣契約，約定價金為3,766 萬元，東龍發公司並於當日給付面額300 萬元之支票以為定金之事實，固據提出土地買賣契約書及支票之影本各
1 份附於本院卷第9-12頁為證。惟原告主張被告有同意於原告仲介系爭土地成交時，即給予100 萬元以為佣金乙節，為被告所否認，且與系爭授權書記載「不另付佣」之約定不符，原告就此亦未舉證以為證明，則其主張兩造間有被告應給付佣金100 萬元之約定，不足採信。又民法第第547 條規定「報酬縱未約定，如依習慣或依委任事務之性質，應給與報酬者，受任人得請求報酬。」，係就委任事務未約定報酬者而為規範，惟本件兩造於系爭授權已明白約定「不另付佣」，有如前述，即與未約定報酬之情有間，原告以本件有報酬未約定情事，主張其得依民法上開規定，請求被告給付報酬，亦不足取。
六、原告又主張其與東龍發公司簽立買賣契約後，被告竟拒不履行將系爭土地移轉登記與東龍發公司，致其除將定金300 萬元返還予東龍發公司外，更遭東龍發公司追償300 萬元及遲延利息等語，除上開買賣契約書及支票外，固據原告另提出存證信函之影本2 份附於本院卷第135-141 頁為證。惟查，㈠原告所提附於本院卷第9-12頁及第105-108 頁其與東龍發
公司間之系爭買賣契約書，其上均未有原告或東龍發公司之用印，已與一般締約常情有違，該契約是否真正，非無疑問。
㈡原告就此雖舉證人丁○○到場證述：該契約書係東龍發公
司負責人楊獻章授權伊與原告所簽立等語，並提出授權書
1 紙附於本院卷第80頁為證。惟⒈觀諸該授權書，除記載：「茲授權丁○○君代表本公司
、就代辦『購買坐落臺北縣新莊市○○段0005之11地號持分二分之一土地壹筆」，其簽約（代表簽名）議價及其他相關事宜之權。」等語外，並表明「委任人並授給受任人以民事訴訟法第70條第1 項但書之特別代理權。
」，而該授權書係作為原告98年3 月17日民事準備書狀（2-1） 之附件而提出，該次書狀亦表明撤回東龍發公司參加本件訴訟之聲請，則該授權書顯係為處理東龍發公司聲明參加本件訴訟而製作。再依證人丁○○證述：
「‧‧，原告跟我們老闆談一筆土地買賣好像談的差不多了，就請我們公司的業務經理閻先生去討論締約的細節，談的差不多時我們老闆就叫我進他的辦公室，他說合約他看過了，金額等都沒有問題，他要去南部處理事情，所以他說到時候由我跟原告締約，我跟閻經理從我們老闆辦公室出來後，閻先生就提醒我請我們老闆寫授權書，後來要簽約時被告沒有出現，原告有出示被告的授權書，所以我就跟原告簽約，‧‧。」、「（被告訴訟代理人問：原告乙○○何時與東龍發公司達成買賣之合意？）97年4 月中旬。」（見本院卷第152 頁反面至第154 頁反面，98年7 月10日言詞辯論筆錄）等語，足見原告與楊獻章議妥買賣條件並授權丁○○簽約之時間應均係在97年4 月中旬，此與授權書所載係97年4 月25日製作，於時間上亦有出入，不足資為楊獻章確有授權丁○○訂立契約之認定。
⒉又證人丁○○就楊獻章授權其簽約之經過，係證述係由
原告與楊獻章於97年4 月中旬達成買賣合議後，楊獻章再授權伊締約，有如前述，與原告主張及證人甲○○證述係於97年4 月25日，由東龍發公司負責人楊獻章與被告在中和某餐廳有談及買賣系爭土地之事，並議妥價金，達成買賣之合意之情不符；再參以東龍發公司於97年
5 月21日寄發予兩造之存證信函，明白記載：「緣臺端（本件即指乙○○）於民國97年4 月26日，執丙○○先生簽發……『授權書』乙份，向本公司（即指『東龍發建設有限公司』）兜售座落於『臺北縣新莊市○○段第
5 之11地號（持分二分之一）』之土地，‧‧旋本公司即與臺端訂定此件『土地買賣契約書』…」等語（見本院卷第134-135 頁），原告顯係於97年4 月26日始向東龍發公司兜售系爭土地，自不可能於同年4 月中旬即與楊獻章達成買賣之合意，楊獻章亦不可能於97年4 月中旬或同年月25日即授權丁○○代為締約。證人丁○○之證詞顯有瑕疵，無從資為楊獻章有授權伊與原告訂立買賣契約之認定。
㈢原告雖再主張東龍發公司負責人楊獻章與被告於97年4 月
25日，在中和某餐廳有談及買賣系爭土地之事，並議妥價金，達成買賣之合意等語，並舉證人甲○○證述：「（法官問：97年4 月25日是否有陪同楊憲章與兩造聚餐？）有，在中和的啤酒大王。是因為何先生約的，要討論土地買賣的事情，是要買哪一筆土地我不清楚，只知道他們有此關係。席間就買賣土地，楊先生有希望降價，但被告沒有同意降價，後來就以每坪55萬元達成協議。」等語為證。
惟依東龍發公司於97年5 月21日及98年6 月11日有寄發存證信函予兩造，內容僅表明原告係於97年4 月26日出示被告簽立之系爭授權書向東龍發公司兜售系爭土地，東龍發公司即信原告有代理權限而訂立系爭買賣契約書，詎嗣原告又出示被告表明原告為無權代理之存證信函，並退還已收定金，認被告有詐欺情事，並向原告追償違約金等語，全未提及97年4 月25日有與被告達成買賣合意之情，有該存證信函之影本2 紙附於本院卷第135-141 頁可憑。且上開97年5 月21日之存證信函更表明原告係於97年4 月26日出示被告簽立之系爭授權書向東龍發公司兜售系爭土地，自不可能於97年4 月25日即與被告達成買賣合意。證人甲○○上開證詞，不足採信。原告就楊獻章與被告有於97年
4 月25日達成買賣合意乙節，並未再舉證以為證明，此部分主張亦難信為真實。
㈣又查，原告主張為東龍發公司用以支付定金之300 萬元支
票，嗣係由戊○○於97年4 月29日親至付款銀行臨櫃提示兌領乙節，業經本院依原告聲請向臺灣土地銀行新莊分行函查明確，並有該行98年3 月26日莊放字第0980000104號函附支票影本1 份附於本院卷第81-82 頁可憑，且據證人戊○○於本院98年8 月4 日言詞辯論期日到場證述明確。
惟該領得現款係由被告保管，被告嗣並將該現款如數返還予東龍發公司乙節，亦據原告陳明，並有收據之影本1 紙附於本院卷第109 頁可憑。原告於收受東龍發公司之定金支票後，未將該紙支票交付予被告，竟擅自領取現款，嗣又未經被告同意將該現款逕返還予東龍發公司，已與仲介常規有違；且被告於98年4 月29日領得300 萬元後，即將該現款放置己處保管，亦不合常理。則原告主張東龍發公司係為買受系爭土地而交付300 萬元以為定金，亦難遽信。
㈤此外，原告主張有為被告與東龍發公司簽訂系爭買賣契約
而仲介完成乙節，並未再舉證以為證明，則其以被告應依系爭買賣契約之約定，將系爭土地移轉登記予東龍發公司，竟拒不履行為由，依民法第227 條第2 項之規定，請求被告賠償債務不履行之損害300 萬元，即屬無據，不應准許。
七、綜上所述，原告主張依兩造間給付佣金之約定及民法第547條之規定，請求被告給付佣金100 萬元，並依民法第227 條第2 項之規定，請求被告賠償債務不履行之損害300 萬元，為無理由，應予駁回。原告之訴既無理由而經駁回，其假執行之聲請亦失所附依，爰併予駁回之。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審究認無礙勝負之判斷，爰不一一論列，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 陳麗玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 10 月 1 日
書記官 粘建豐