臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第2934號原 告 辛○○訴訟代理人 簡文玉律師被 告 舜鴻建設開發股份有限公司
樓法定代理人 己○○被 告 庚○○被 告 壬○○被 告 丁○○被 告 乙○○共 同訴訟代理人 易定芳律師複代理人 丙○○上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國98年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣壹佰捌拾捌萬肆仟陸佰元，及自民國九十七年十月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告庚○○、壬○○、丁○○、乙○○應各給付原告新臺幣捌拾參萬柒仟陸佰元，及均自民國九十七年十月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之三十六，餘由被告庚○○、壬○○、丁○○、乙○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；倘被告以新臺幣壹佰捌拾捌萬肆仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告各以新臺幣參拾萬元為被告庚○○、壬○○、丁○○、乙○○供擔保後，得假執行；倘被告庚○○、壬○○、丁○○、乙○○各以新臺幣捌拾參萬柒仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國97年4 月間與被告舜鴻建設開發股份有限公司（下稱被告公司）簽訂房屋預定買賣契約書；同時就前開預定買受房屋所坐落基地與被告庚○○、壬○○、丁○○、乙○○簽訂土地預定買賣契約書，並依約陸續交付前開買賣標的物款項共新臺幣（下同）530 萬元（其中土地款
33 9萬2,000 元；房屋款190 萬8,000 元）予被告公司。嗣因建築過程發生兩造就買賣標的物與鄰房經界距離等情事發生糾紛，經多次協調無法達成共識，故於97年10月7 日雙方合意解除系爭不動產買賣契約，由原告填具被告所提供退戶同意書，書明：原告同意放棄系爭不動產之權利。被告則應退還已交付款項530 萬元，原告並同意扣除費用6 萬5,000元等情，再交由被告收執。詎被告迄未依約返還已付款項。
依系爭土地預定買賣合約書第10條規定，賣方同意對房屋起造人依「房屋預定買賣契約書」所應履行之義務負連帶責任。」，本件買賣價金既均由原告交被告公司收執，則於合意解除後，回復原狀返還價金523 萬5,000 元之義務，自應由被告負連帶清償之責。另被告既授權甲○○出售系爭不動產，不問其等內部約定為何，原告當然認定甲○○有權代理被告處理系爭不動產買賣相關事宜，即甲○○縱非有權代理，亦屬表見代理。承前述，退戶前經多次協商未果，始由賣方表示可改以退戶辦理，故原告填具甲○○所交付退戶同意書，並依甲○○指示註明賣方所要求同意扣款6 萬5,000 元，自發生合意終止之效力，被告並應自退戶翌日（即97年10月
8 日）起至清償日止，按年息5%加計法定遲延利息等情。併為聲明：被告應連帶給付原告523 萬5,000 元，及自97年10月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：原告確於97年4 月6 日與被告公司簽訂房屋預定買賣契約（價款1,138 萬元）；與被告庚○○、壬○○、丁○○、乙○○簽訂土地預定買賣契約書（價款2,023 萬元），原告並依約按工程進度繳付530 萬元。嗣被告公司於97年
7 月15日通知，原告應於收受繳款通知單7 日內，依約再交付土地款83萬2,000 元及房屋款46萬8,000 元時，原告並未依約繳付，被告公司遂再於97年8 月20日依約催繳，仍未見原告履約。原告可能因為景氣低迷，不願繼續繳納價款，遂自行擬具退戶同意書，係屬單方意思表示，被告既未同意，自不生合法解除之效力。即兩造間買賣契約關係仍存在，原告請求被告退還已收價金，於法並無理由。另被告公司僅委託訴外人甲○○銷售房屋，並未授權其得解除契約，故原告向甲○○為退戶意思表示，對被告亦不生效力。又倘如原告所主張，兩造於97年10月7 日已合意解除系爭不動產買賣契約，原告豈會再於97年10月23日計算書上自書「原告僅於97年10月23日24時止，同意扣除21萬4,924 元，並於同時間內退還原告購屋餘款508 萬5,076 元，如被告公司未履行上列約束則無效。」等語。顯見97年10月7 日之退戶被告公司並不同意。即97年10月7 日退戶書上所稱6 萬5,000 元為室內隔間費用，已確定並已支出，故先告知甲○○。此外另有復原費用21萬4,924 元、甲○○業務費63萬2,200 元、廣告銷售費36萬1,153 元及景氣下滑跌價474 萬1,500 元，此部分並未經協調成立，自不生合意解除效力等語。併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決被告願供擔保，請免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於民國97年4 月6 日與被告公司簽訂房屋預定買賣契約
書（價款1,138 萬元）；同時就前開預定買受房屋所坐落基地與被告庚○○、壬○○、丁○○、乙○○簽訂土地預定買賣契約書（價款2,023 萬元），原告並依約按工程進度繳付面額共計530 萬元支票（其中土地款339 萬2,000 元；房屋款19 0萬8,000 元）予被告公司收執（均已兌現）等情，並有房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書各1 份（詳原證1） 、支票4紙（詳原證2）在卷可佐。
㈡系爭不動產買賣契約書（包含土地及房屋買賣契約），乃由
訴外人甲○○代理被告與原告簽署；前述530 萬元價款支票，亦係由甲○○代理被告收受。
㈢原告提出不動產買賣契約書（原證1） 、支票（原證2）、
退戶同意書（原證3） 、協議書（原證4） 、戊○○制作之估算書（原證5） 形式均為真正。其中退戶同意書已經訴外人甲○○轉交予被告公司。另協議書（被告之要約）及估算書上原告之要約，肇於嗣均未達成協議，要約均失其效力。
㈣被告提出繳款通知書（被證1） 、催繳通知書（被證2） 、房地銷售委託合約書（被證3）形式均為真正。
四、關於原告簽署退戶同意書（詳原證3） 是否發生合意解除之效力？㈠被告抗辯：其等僅授權訴外人甲○○出售系爭不動產，並未
授權甲○○解除買賣契約等情，業據提出房地銷售委託合約書（詳被證3） 為佐；且與證人甲○○到庭所稱內容相符（「有無替賣方或買方解除合約？」沒有，我們並沒有解除的權利，只是基於中間人的立場幫忙協調或傳達訊息。），應可信為真正。
㈡原告主張：訴外人甲○○既代理被告簽訂買賣契約，並代收
價款支票，縱被告並無授權甲○○得代理被告與原告解除契約，亦有表見代理之適用等情。被告則以，甲○○並無權代理被告，且不符表見代理情事等語為辯。經查：
⑴按民法第169 條所定之表見代理，係為保護善意之第三人
而設，故本人有使第三人信以為以代理權授與他人之行為，而與之交易，即應使本人負其責任。又此本人責任係指履行責任而言，並非損害賠償責任，故本人之有無過失均所不問，本院44年台上字第1424號著有判例（最高法院80年度台上字第2604號判決意旨參照）。
⑵查觀諸卷附系爭不動產買賣契約書，雖非甲○○以被告代
理人名義簽署。惟就簽署書面買賣契約前相關買賣條件之磋商乃至買賣契約簽訂後價款之收受部分，則均委由甲○○以被告代理人身份代理被告為之等情，既為兩造所不爭執（此部分並屬有權代理；即就相關建案之買賣事宜，地主乃全權委託並授權被告公司辦理，是由被告公司與甲○○簽署房地委託銷售契約書）。自不得單執甲○○未列名於書面契約之簽署，即謂外觀上甲○○並非被告之代理人。加以衡諸一般社會經驗法則，不動產所有人委託第三人代銷，除受託人明示「某部分」未經不動產所有人授權外，買受人實難窺知其等間內部之約定，主觀上即信以受託人有權代理賣方處理所有買賣事宜。是以本件除原告明知甲○○未經被告授權解除契約，或甲○○明確告知原告其並無權代被告為解除契約之要約或承諾外，應認被告有使原告信以為以代理權授予甲○○之行為，而有表見代理之適用。
⑶經依聲請傳訊證人甲○○，到庭證稱：（這案子的經過情
形？）雙方買賣成立後，因為與鄰房有經界的問題，可能會產生沒有二米的空間，針對此部分有些協調，協調好幾次，但是沒有辦法協調成功。（ (提示原證3)這退屋通知書是何意？因為沒有辦法協調成功，所以賣方部分告訴我可以用退戶的方式處理，原證3 是我交給原告，上面用手寫部分除我簽名部分是我所簽之外，其餘是原告所寫，我簽的意思是我有收到這份資料，這份資料我會傳真回公司，6 萬5 千元是公司跟我說的，是之前變更的費用，我轉達給原告，所以原告才這樣寫，後來公司說如果退戶的話，還有其他復原的費用，多少我不知道，復原費用由現場估價，結果好像是二十多萬元，我有告知蔡先生之前的6萬5 千元還有加上此筆二十多萬元，後來就協調不成。（你要原告寫6 萬5 千元，你如何告訴原告？）之前公司給我的指示6 萬5 千元，我跟原告說公司要扣6萬5 千元，我不知道我的用語是如何，但是我傳達的訊息應該是扣了
6 萬5 千元就可以退戶。（你有無明確告訴原告你沒有權利決定，還要送回公司簽了才算？）這部分當然是要送回公司決定，我不記得我有無告訴原告說我沒有權利決定，我不確定我如何告訴原告等語。經本院調查結果認，由證人之證詞可知，辦理退戶乃甲○○經賣方指示辦理；且退戶通知書係甲○○以被告代理人身份交付原告填寫，並指示原告依照賣方指示之金額填載應扣除6 萬5,000 元；甲○○並自承依其傳達予原告之訊息應該是扣了6 萬5,000元，即可辦理退戶等語。則於甲○○以被告代理人身分告知原告可以退戶方式辦理，並告知辦理退戶條件及交付退戶同意予原告時，即屬要約。原告依甲○○指示填具相關內容後，則為承諾。加以，證人甲○○既自承：並未進步向原告說明還必須經被告公司決定始生效力。按前開說明，原告本難窺知被告與甲○○間之約定，基於保護善意之原告，依民法第169 條前段規定，被告對原告應負授權人之責。
⑷遑論，觀諸被告公司於97年9 月20日傳真予原告之協議書
第4 條乃謂：有關1 棟鄰幼稚園空地，因鑑界問題，恐造成無法達到圖面所示2M空間，經雙方本於誠信，互相協商……若經協調後無法滿足基準1.5M，則甲方（即原告）可依下列方式處理①協調貼補空地價金差額，金額雙方協調之。②甲方若無法接受協調後之空地範圍，則可辦理退戶乙方（即被告公司）配合將甲方已繳價金無息退還甲方等語。雖兩造就該份協議內容，並未達成合意，惟已提及以退戶辦理事宜，原告更有相當事實足信97年10月7 日甲○○已獲被告授權，得以被告代理人身份與其磋商退戶事宜。
⑸至戊○○制作估算書上原告之要約，時間雖於97年10月7
日以後之同年月23日。惟承前述，肇於兩造未就此部分再達成協議，原告前開願再退讓之要約已其效力。本件仍應以97年10月7 日之協議為基準。而原告於97年10月7 日合意解除後，願再為退讓之要約，乃肇於被告並未退還應返還之價款，故以被告應立即返還為條件，同意就退讓金額提高為21萬4,924 元，以避免訟累，與常情無違。是被告抗辯：倘97年10月7 日確達成合意解除，原告豈有可能於
97 年10 月23日再為退讓等語，並無可採。㈢基上，系爭買賣契約，已於97年10月7 日原告簽署退戶同意書後，發生合意解除之效力。
五、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：⑵受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。次按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271 條亦定有明文。查：
㈠關於原告已付價款530 萬元，承前述，包含土地款339 萬2,
000 元及房屋款190 萬8,000 元。雖原告均以簽發受款人為被告公司之支票給付。惟觀諸被告所提出催繳單及原告所提出契約書之附載，已明確區分何部分為土地款，何部分為房屋款，是被告公司顯以被告庚○○、壬○○、丁○○、乙○○代理人身份代收土地款，其理至明。故不得單以交付之對象為被告公司，即謂均應由被告公司負返還之責，先此敘明。
㈡關於97年10月7 日原告同意扣除6 萬5,000 元，既未約明所
扣除者，應列於土地款抑或房屋款，經本院審酌結果，認應按總價比例折算之，即土地款部分扣除4 萬1,600 元（3,392,000/5,300,000=0.64;65,000*0.64=41,600） ；房屋款扣除2 萬3,400 元（1,908,000/5,300,000=0.36;65,000*
0.36=23,400）。㈢原告請求被告連帶返還房屋款部分，依系爭土地預定買賣合
約書第10條既約定：賣方同意對房屋起造人依「房屋預定買賣契約書」所應履行之義務負連帶責任。則原告本於97年10月7 日協議、民法第259 條，請求被告公司給付188 萬4,600 元（1,908,000-23,400=1,884,600）及自97年10月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息；併依土地預定買賣合約書第10條約定，請求被告庚○○、壬○○、丁○○、乙○○就前開給付，負連帶清償之責，於法自無不合，應予准許。
㈣原告請求被告連帶返還土地款部分，承前述，金錢之債屬可
分之債，法律既無規定，當事人契約亦無特別約定，依民法第271 條前段規定，自應由被告庚○○、壬○○、丁○○、乙○○平均分擔之，故原告本於97年10月7 日協議及民法第
259 條規定請求被告庚○○、壬○○、丁○○、乙○○各給付83萬7,600 元（ (3,392,000-41,6000)/4=837,600），及自97年10月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告本於97年10月7 日協議、民法第259 條、土地預定買賣契約書第10條約定，請求被告連帶給付原告188萬4, 600元；請求被告庚○○、壬○○、丁○○、乙○○各給付原告83萬7,600 元，及均自97年10月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行宣告；經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已所附麗，應併駁回。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條、第390 條第2 項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 21 日
民事第一庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 5 月 21 日
書記官 林月蓉