臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第405號原 告 乙○○訴訟代理人 丙○○被 告 臺北縣中和市公所法定代理人 甲○○訴訟代理人 蔡雅瀅律師
劉師婷律師複代 理 人 沈以軒律師上列當事人間請求調整租金等事件，於中華民國97年5 月29日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一之情形者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求「撤銷原告與被告96年3 月23日簽訂之土地租賃契約。被告應依民法第425 條之1 規定，在原告所有房屋得使用期限內，及約定租金率5%及其他依法律之規定，辦理原告換約續租臺北縣中和市○○段○○○ ○號部分土地租賃契約。
被告應依土地法第102 條規定，會同原告聲請臺北縣中和地政事務所為地上權之登記。」，嗣於訴訟繫屬中，聲明變更如下述，核其所為訴之變更、追加，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：
㈠先位部分：確認原告與被告民國96年3 月23日簽訂之土地
租賃契約無效或不存在。被告應依租金率5%及房屋得使用期限內有租賃關係，辦理原告換約續租臺北縣中和市○○段○○○ ○號部分土地租賃契約。被告應會同原告聲請臺北縣中和地政事務所為地上權之登記。
㈡備位部分：請求調整租金率為5%及房屋使用期限內有租賃關係。
其陳述及所提出之證據如下：
(一)被告擁有土地所有權，原告擁有房屋所有權，且原告購買時被告未告知當時房屋出售之目的在於安置土地徵收原住戶或獎勵自行開業經營。被告狀稱：「被告斟酌原告承租系爭基地係為轉租他人以獲取利益，顯然不符當初被告獎勵原告自行開業經營之目的」（見民事答辯狀第6 頁第7 行、答辯二狀第2 頁倒數第6 行），坐落於臺北縣中和市○○段509 地號土地上（以下稱系爭基地）門牌臺北縣中和市○○路○○號之房屋（以下稱系爭房屋），原為被告於66年5 月16日登記為其所有〈見原證1 〉，嗣被告於66年7 月5 日將系爭房屋出賣予第三人，89年間被告放棄系爭基地所有人有依同樣條件優先承買之權後，第三人以市價出賣予原告，並辦竣建物所有權移轉登記並向被告辦竣系爭基地更換租約〈見原證2〉，爰系爭房屋現為原告所有且有合法使用權利，依民法第
765 條規定，原告得自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉。被告95年11月27日函稱：「民國66年時，為發展經濟，興建物出售，土地出租模式獎勵民眾自行開業經營。」事，於原告89年購買系爭房屋時並未告知原告，原告95年12月13會同其他承租人陳情時，始知系爭房屋係60年初被告為促進土地利用，增進公共利益，實施土地徵收，65年9 月完成枋寮活動中心及枋寮公有市場公共造產新建，為補償土地所有權人被徵收土地之損失及安置原住戶，於系爭基地上興建18棟三層樓透天店面，由原住戶承購，並以繳納租金方式租賃土地。〈見原證3 第1 頁〉。
(二)被告調整系爭基地租金率至7%係為向代表會交代，違反台北縣中和市市有財產管理自治條例第9 條規定被告狀稱：「系爭基地租金率不適用國有出租基地租金率調整方案」、「比照係指和其他事物相比較、對照之意，與具有強制性之適用不同」、「該基地租金率自得排除有關土地法律規定限制，包括「國有出租基地租金率調整方案」、「系爭基地附近為繁榮之商業區，生活功能完備，具有高經濟價值」（見民事答辯（二）狀第1 、2 、3 頁）云云，顯屬謬誤，因系爭基地租金率於本市枋寮市場商業繁榮，生意興盛及市場流行利率高之60及70年代及兩造過去訂定基礎分別為「出租機關按法令規定所訂計算方式」（見原證4） 及行政院82年4 月23日核定國有出租基地租金率調整方案5%（見原證5） 。本次被告調整系爭基地租金率之理由為臺北縣中和市民代表會第
8 屆第2 次臨時大會提案自96年度起調整原告承租上開土地租金率為依公告地價10% （見原證6） ，經查該臨時大會之提案為：「位於中和市枋寮市場公有土地上約20棟店舖，建請市公所妥善規劃，以充裕市庫。」，該代表會於95年10月13日函請被告審慎規劃辦理（見原證7） ，被告不與原告等18位承租人及其他自有土地者研商規劃方案，謀求雙贏對策，卻僅以調整租金率，損及承租人利益之便宜措施，俾便向中和市民代表會交代（見民事答辯狀被證1） 。市有非公用不動產之租金計算，依臺北縣中和市市有財產管理自治條例第9 條規定，比照縣有非公用不動產租金計算標準（見原證8）；縣有非公用不動產之租金計算依臺北縣縣有財產管理自治條例第9條規定，係比照國有非公用不動產租金計算標準（見原證9）；國有非公用不動產租金計算，依國有財產法第43條規定，依有關土地法律規定，土地法律未規定者，由財政部斟酌實際情形擬定，報請行政院核定之。財政部國有財產局97年2月29日函，核釋國有出租基地租金，依行政院82年4 月23日核定自民國82年7 月1 日起，一律依照土地申報（公告）地價年息百分之五計算。另為照顧國民基本居住需求，行政院復於83年7 月14日核定國有出租基地面積在
100 平方公尺以內供承租人自用住宅使用者，得按租金額百分之六十計收租金（即按申報（公告）地價總額年息百分之三計收）（見原證10）。所謂「比照」係指法律明定將關於某種事項所設之規定，直接適用類似而已有規定的法律效果，並不包括其法律要件，例如民法第89條規定，得「比照」第88條之規定直接適用其法律效果－撤銷錯誤的法律行為，是系爭基地雖屬台北縣中和市市有財產且不論是否供作營利使用，其租金率仍須以現行國有非公用國不動產租金計算標準－「一律依申報地價年息5%」為限。若供承租人自用住宅使用者，在100 平方公尺以內得按申報地價總額年息百分之三計收。被告指稱系爭基地屬台北縣中和市市有財產，並非國有財產，自非為「國有出租基地租金率調整方案」規範對象，並稱該基地適用國有財產法第43條規定，租金率自得排除有關土地法律規定限制，包括「國有出租基地租金率調整方案」，說法前後矛盾，不利於被告者，自非為規範對象；有利於被告者，自為適用範圍。自85年至95年間我國經濟情況並未大幅變動或倍數成長（見原證3 第3 頁），市場流行利率依舊低迷，且目前中和○○○區○○○路開闢完成及拆除夜市後商業盛況已大不如前，中午過後，附近地區幾乎沒有市集，入夜後即一片淒黑，經濟價值每下愈況，附近城市公所未聞有調高租金率情形，乃不爭事實，況當地地價已有檢討調整及原告承租系爭基地面積38.56 平方公尺中包括需供公眾通行而不得作營業使用之騎樓面積14.56 平方公尺，實際使用面積僅24平方公尺〈見原證2 〉，全部以單一租金率計算租金，已不合理，況又全部納入一併調高，更顯不合理，明甚。本件系爭基地租金率若以7%計算，其每年租金數額為新臺幣（下同）17萬7,421 元；若以5%計算，其每年租金數額為12萬7,711 元。如依土地稅法基本稅率千分之十繳納地價稅規定，每年應繳納地價稅為2 萬5,351 元；若依自用住宅千分之二稅率規定，則每年應繳納5,070 元地價稅，都遠低於原告每年繳納給被告租金數額甚多，政府施政應以照顧國民生活及體察民瘼為先，若事事以營利為考量，則第三人出售時，被告即不應放棄優先購買權，即可駐進其所稱「商業繁榮、生活功能完備」商圈，享受「高經濟價值」利益。
(三)原告及其他承租人等自始至終從未與被告達成租金率7% 之共識，原告與被告兩造96年3 月23日簽訂土地租賃契約應屬無效或得撤銷。被告狀稱：「由全體出席者無異議通過將租金調至7%」、「原告... 經其他承租人協調下亦未表示反對」、「換約之方法無任何不法性」、「原告既得自由選擇是否要與被告締約，豈可於締約後肆意指稱受有脅迫而否認本件契約效力。」（見民事答辯狀第6 頁、民事答辯（二）狀第3 、4 頁）云云）云云，純屬虛詞，因按兩造89年起所訂租賃契約第2 條明定：「... 如有意續租，應於租期屆滿前壹個月，向乙方〈指被告〉申請換約續租，... 」爰兩造自89年起至95年止即依此約定以訂約當期公告地價總額及租金率5%計算租金及3 年租賃期間等相同租賃條件換訂租約續租（見原證5 第2 條），詎被告於租期屆滿前95年11月27 日片面通知原告調整租金率為依公告地價10% （見原證6），及同年12月7 日通知限於95年12月31日換約（見原證11），被告為因應原告等8 位承租人95年12月13日維持現行租金率5%之陳情〈見原證3 〉，於96年1 月4 日召開租金調整協調會，會中原告及其他承租人親署簽名係僅具簽到事實，依被告提出自行製作之會議紀錄討論提案「陳情人廖小姐素芳陳請公所將原先調整租金率10% ，向下調整至6%」，顯與原告等陳情內容不符，且該次會議除討論租金率調整外，亦一併討論租賃期限，該會議紀錄並未納入載明（見民事答辯狀被證1） ，況原告及其他承租人等自始至終從未與被告達成系爭基地租金率7%之共識，且對被告調高租金率及縮短租賃期限亦提出異議及反對之意思表示（見原證12），又被告並未將該會議紀錄送達於原告等，該會議紀錄難具有法律效力，況自該會議後，原告仍陸續向被告陳情依法辦理。被告於96年1 月11日及96年2 月26日函請原告簽訂土地租賃契約（見原證13），原告仍本於憲法保障財產權之理念，繼續向被告陳情依原租賃契約約定內容及土地法暨其他相關法令辦理（見原證14），被告以無權占用理由，限於96年3 月9 日前完成續約手續（見原證13），原告迫於逾期除被告得依民法不當得利請求按租金二倍計算繳納使用補償金外，尚受兩造92年11月28日簽訂之土地租賃契約第2 條「逾期未換約視為無意續租，且不得主張民法第451 條不定期限繼續契約之適用及其他異議」約定訴請拆屋還地之拘束，屆時除需繳納補償金（懲罰性違約金）外，更需承擔契約終止拆屋還地等不可承受之恐懼，畢生積蓄購買之系爭房屋，將毀於一旦，無奈於96年3 月9 日前往簽約，但於契約背面加註：「乙○○不同意，但因期限已到，被迫簽約。」字詞（見民事答辯狀被證4） ，被告認原告行為意思表示不完整，契約不成立，遂又於96年3 月19日函知原告（見原證15）限期重新訂立系爭基地租賃契約（見原證16），原告被迫簽約前，依然繼續向被告陳情依法辦理（見原證17）。該契約係由被告一方預定用於同類契約之條款而事前擬具，除違反法令規定基地租金率7%、縮短租賃期限至2 年外，並限制原告行使土地法第10
2 條規定，聲請地上權之登記（見原證20第2 、3 、11條），顯對原告不公平且有重大不利益，被告權利行使實有背於誠實信用方法，爰被告所使用之手段對其所欲促成「請原告依規定簽訂新約」目的之意思表示具備不依法行政「不法性」，其手段與目的關連顯有不法之脅迫，依民法第92條、第
148 條及第247 條之1 規定，原告與被告兩造96年3 月23日簽訂之土地租賃契約應屬無效或得撤銷。
(四)原告所有系爭房屋於使用期限內與被告所有系爭基地有租賃關係。被告狀稱：「原告係向第三人購買系爭房屋，與民法第425 條之1 規定要件不符」云云（見民事答辯（二）狀第
3 、4 頁），顯屬謬誤，因查：按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬1 人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地〈最高法院48年台上字第1457號判例參照〉。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425 條之1 有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求〈最高法院95年台上字第551 號判決參照〉。本件系爭基地與房屋原均登記為被告所有，嗣被告將系爭房屋出賣第三人，原告於被告放棄系爭基地所有人優先承買權後，向第三人購買，乃不爭事實。被告於放棄承買權同時應已默許原告繼續使用土地，且將來原告所有系爭房屋需要原狀重建、改建、修建者，依兩造訂定之契約第5條 約定，原告得向被告申請發給興建地上4 層以下建物之土地使用權同意書，並得免給付權利金，均可推斷原告所有系爭房屋於使用期限內與被告所有系爭基地有租賃關係，被告應不得任意縮短租賃期限，始符最高法院上開判例或判決旨意。
(五)土地法第102 條聲請為地上權之登記為「強制」規定。被告狀稱：「土地法第102 條聲請為地上權之登記非強制規定。
」云云，顯屬謬誤，因租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約成立後二個月內，聲請該管直轄市或縣〈市〉地政機關為地上權之登記，土地法第102 條定有明文，惟被告事前擬具之系爭基地租賃契約第11條：「甲方〈即指原告〉不得要求設定地上權，不得以本約作為設定抵押權擔保或其他類似使用」約定，限制原告行使上開強制規定權利，顯對原告不公平且有重大不利益。另同契約第10條僅約定出租之基地，被告得於約定情形下，終止租約，依法處理，原告不得異議，就系爭房屋之拆遷補償並未特別約定，現被告表示將收回系爭基地拆除系爭房屋，又進一步縮短租賃期限為2年，原告為確保法定之權益，向被告主張應依土地法上開租用基地建築房屋應為地上權之登記辦理換約續租事宜，惟不為被告所採。土地法規定租用基地建築房屋聲請地上權登記要件之一為「契約成立」，若契約未成立，即無法依土地法規定聲請地上權之登記，如被告事先擬具限制原告行使土地法第102 條規定，聲請地上權之登記條文，迫使原告訂定系爭基地租賃契約，既可以有反對之意思表示規避負與原告同為聲請地上權登記之義務而排除該條適用，日後系爭房屋拆除時，又可排除原告依民法第840 條請求合理補償之規定，則土地法第102 條保護承租人租用基地建築房屋之規定已形同具文，亦有違88年4 月21日增訂民法第422 條之1 立法精神。綜上，被告違反行政院82年4 月23日核定國有出租基地租金率調整方案第1 點：「國有出租基地，自民國82年7 月
1 日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。」規定在前，行使權利背於誠實信用方法，悖於社會正義之要求在後，法律自無保護其權利必要。
(六)市有非公用不動產之租金計算，既然被告已制訂台北縣中和市市有財產管理自治條例比照國有非公用不動產租金計算標準，現國有出租基地租金，依行政院82年4 月23日核定「國有出租基地租金率調整方案」自民國82年7 月1 日起，不論是否供作營利使用「一律」依照土地申報（公告）地價年息百分之五計算；如果承租人作自用住宅使用者，在100 平方公尺以內得按租金額百分之六十計收租金（即按申報（公告）地價總額年息百分之三計收），被告即應受其拘束。倘被告認為，財政部所擬辦法凌駕於法律之上，強行要求被告須受到限制，有違法理，被告自應循修法途逕解決，始符法制。在該自治條例未修正前，被告仍應依循前例依法行政，現被告逕予調整系爭基地租金率至7%，已不法侵害原告權益。
(七)鄰近縣市政府公有土地租金率絕大部分比照國有非公用不動產租金計算標準被告狀稱：「桃園縣縣有土地倘非供住宅使用，而為營利之目的，該土地租金率係以「公告地價年息12% 」收取，顯高於系爭基地租金率7%」（見民事補充辯論意旨狀第3 頁第10行）云云，顯以偏概全，委無足取，因以「臺北市市有土地出租租金計收基準」為例（見原證18），臺北市市有出租基地，自82年7 月1 日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金，供自用住宅使用者，在100 平方公尺以內得按租金額百分之六十計收租金（即按申報（公告）地價總額年息百分之三計收）；騎樓供公眾通行者，該地面層供騎樓使用面積，其租金得按租金額百分之五十計收租金（即按申報（公告）地價總額年息百分之二. 五計收）；至於同受臺北縣縣有財產管理自治條例規範之臺北縣內其他縣轄市，經原告97年5 月23日電洽詢問其所屬財政課（被告除外），其市有非公用不動產之租金計算，均比照國有非公用不動產租金計算標準辦理；基隆市政府亦比照辦理。
(八)被告96年1 月4 日召開租金調整協調會，並非全部承租人達成共識，且該會議紀錄，未完成合法送達程序，難具法律效力拘束原告應依決議結論辦理。原告提出97年4 月18日其他承租人聲明書，係證明被告狀稱：「系爭租金數額係依96年
1 月4 日協調會決議定之，由全體出席者無異議通過將租金調至7%」、「原告…經其他承租人協調下亦未表示反對」（見民事答辯狀第6 頁、民事答辯（二）狀第4 頁）之虛詞。
現部分其他承租人提出97年5 月15日聲明書否認97年4 月18日之聲明，原告尊重其言論表達自由，但更欽佩其他承租人，能堅持維護自己權益，而不懼政府高權行政，必竟，尋常百姓通常與政府據理力爭時，總是敢怒不敢言，「民不與官鬥」、「官官相護」已是根深柢固的魔咒。
(九)被告違反台北縣中和市市有財產管理自治條例第9 條規定後，縱仍認原告承租系爭基地供營利使用，依國有財產法第43條第3 項但書規定，基地租金率當不受相關土地法律或財政部擬定經行政院核定之辦法（包括「國有出租基地租金率調整方案」）限制而調整系爭基地租金率至7%（此為假設語氣），被告仍應斟酌系爭基地並非全部供營利使用之情形，重新調整計算租金。被告狀稱：「系爭基地上建物一樓乃原告轉租與第三人擺設攤位，建物二樓更屬原告所經營之代書事務所，足證原告承租系爭基地顯為供其營利使用之目的」云云，委無足取。因原告承租系爭基地面積38.56 平方公尺中包括需供公眾通行而不得作營利使用（臺北縣中和分局已依被告95年12月28日北縣中財字第0950062696號函加強查緝騎樓攤販）（見原證19）之騎樓面積14.56 平方公尺，實際使用面積僅24平方公尺。原告於系爭房屋外懸掛「丙○○土地代書（測量）事務所」招牌係臺北縣政府為美化街道景觀免費替原告設置，原告配偶（即原告訴訟代理人）雖具有地政士資格，但因具公務員身分，依公務員服務法第13條規定，不得經營商業或投機事業，爰並無於建物二樓經營代書事務所之事實，而係供自用住宅使用，臺北縣政府稅捐稽徵處95年房屋稅轉帳繳納證明可稽（見原證20）。假設系爭基地供營利使用部分之租金依被告主張計算，但非供營利使用部分之租金仍應依「國有出租基地租金率調整方案」規定計算，重新調整計算租金之計算式如下：
1.系爭基地公告地價6萬5,746元。
2.建物二、三樓供自用住宅使用，單層面積37.24 平方公尺，應以系爭基地面積三分之二依「國有出租基地租金率調整方案」規定，以公告地價年息百分之三計算，租金額4萬8,967元（65,746x37.24x0.03x2/3=48,967）。
3.不供營利使用之騎樓面積14.56 平方公尺，應以系爭基地面積三分之一及防火巷空地面積部分1.32平方公尺（38.56-37.24=1.32），依「國有出租基地租金率調整方案」規定，以公告地價年息百分之三計算，租金額1 萬2,176 元（65,746x14.56x0.03x1/3+65,746x1.32x0.03=12,176）。
4.建物一樓供營利使用之面積22.68 平方公尺（以建物單層面積扣除騎樓面積）（37.24-14.56=22.68）三分之一，依調整後租金率以公告地價年息百分之七計算，租金額3萬4,792元（65,746x22.68x0.07x1/3=34,792）。
5.合計9萬5,935元
(十)證據：提出土地登記謄本、建物登記謄本、乙○○89年2 月29日申請書、台北縣中和市公所土地租賃契約（92年11月28日訂立、租期93年1 月1 日起至95年12月31日）、臺北縣中和市公所95年11月27日北縣中財字第0950059611號函、臺北縣中和市公所95年12月07日北縣中財字第0950061739號函、陳情書（未具名）、臺北縣中和市公所95年12月28日北縣中財字第0950062696號函、臺北縣中和市公所96年01月11日北縣中財字第0960001886號函、臺北大安117 支郵局96年1 月17日第59號存證信函、臺北縣中和市公所96年02月26日北縣中財字第0960008718號函、臺北松江路郵局96年3 月6 日第
522 號存證信函、臺北縣中和市公所96年03月19日北縣中財字第0960010385號函、臺北松江路郵局96年3 月22日第626號存證信函、臺北縣中和市公所96年03月26日北縣中財字第0960013561號函及所附臺北縣中和市公所土地租賃契約（96年3 月23日訂立，租期96年1 月1 日起至97年12月31日）、財政部國有財產局97年2 月29日台財產局管字第0970004633號函、國有出租基地租金率調整方案、臺北縣中和市市有財產管理自治條例、臺北縣縣有財產管理自治條例、國有財產法第43條、臺灣省臺北縣中和鄉公有基地租賃契約（66年7月1 日訂立，租期66年7 月1 日起至67年12月31日，承租人薛阿春）、臺北縣中和市民代表會95年10月13日北縣中代字第0950000602號函、97年4 月18日乙○○等13人聲明書、臺北縣中和市○○路62至98號土地租金調整協調會會議紀錄、臺北市市有土地出租租金計收基準、臺北縣政府稅捐稽徵處95年房屋稅轉帳繳納證明等影本為證據。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
(一)按民事訴訟乃當事人於其私法上的權利受到侵害時，得請求法院判決以保護其私權之程序，而原告起訴欲求利己判決，除須具備實體法上的權利保護要件外，尚須具備訴訟法上之權利保護要件，即當事人適格要件及保護必要之要件始可。至於何人對於訴訟標的之法律關係有實施訴訟之權能，則應視當事人與特定訴訟標的之關係如何而定。而私法上之形成權，法律規定須經起訴始能達行使之目的者，方得提起形成之訴，故在形成之訴，原告之適格，必須依據法律之規定定之；倘若原告與法律規定之資格不符，仍提起形成之訴，即屬當事人不適格，應以其訴訟欠缺權利保護要件，在法律上顯無理由，而以判決駁回之（臺灣高等法院96年度上字第16
3 號判決參照），合先敘明。承前，得為形成之訴之訴訟標的，以法律明定應經法院判決始得行使之形成權為限。而私法上形成權之行使，祇須權利人向相對人以意思表示為之，即生權利變動效果，無權利保護必要，自無許其提起形成之訴之餘地。當事人間如有爭執，應提起確認之訴為之。是本件原告提起撤銷租賃契約之形成之訴，訴訟標的為「民法第92條之撤銷權」，該權利係依權利人意思表示為之，於相對人瞭解，或到達相對人時即生效力，非須經訴訟方式始達目的，自無權利保護必要，應認欠缺訴訟上權利保護要件而以判決駁回。
(二)被告未以脅迫手段與原告辦理換約續租，原告自不得依民法第92條規定撤銷兩造96年3 月23日簽訂之土地租賃契約：
被告96年3 月19日發函原告之內容，非具有脅迫之不法性原告狀稱：「被告96年3 月19日以發函手段，對其所欲促成換約之目的具備不依法行政不法性，其手段與目的關連顯有不法之脅迫」（見民事起訴狀第3 頁第9 行以下、民事準備（一）狀第2 頁第15行以下）云云，純屬虛詞。按脅迫行為，乃表示危害之行為。所謂危害，係指任何將來的不利益，如毆打、殺害等。惟脅迫行為之成立，除該行為須使相對人心生恐怖而為意思表示外，並應以具備「不法性」為必要，此有最高法院54年台上字第2955號判決意旨可稽，是以系爭行為倘非不法，表意人自不得撤銷其意思表示。而認定行為是否具有脅迫不法性之標準有三，分為「手段不法」、「目的不法」及「手段與目的關連之不法」。其中「手段與目的關連之不法」，係指兩者關連性失衡，認定上除斟酌一切情事外，尤應考量「施行脅迫者對其所欲促成之意思表示是否具有正當利益」、「依脅迫之方法實現此項利益是否適宜」（王澤鑑著民法總則，2000年版，第427 頁）。細繹被告96年
3 月19日發函通知原告之內容：「…請台端依規定至本所簽訂租約，否則本所認定台端無意承租，將依租約第13 及 第14條（強制執行事項）之規定處理…若台端於文到後三日內未簽畢租約，本所依舊約第2 條之規定台端無權占有，應按租金二倍計算繳納使用補償金…」（見原證7） ，核屬兩造92年11月28日合意簽訂之土地租賃契約（見原證3） 第2 條、第14條規定「原告若未辦理續約仍無權使用，將按租金2倍計算使用補償金加以請求，如不履行應受強制執行」相符，又依土地所有權人得對無權占有人請求返還不當得利，返還未果尚得聲請強制執行，故上開函文內容難謂有任何不法可言。次查，被告發函通知原告換約之目的在「請原告依規定簽訂新約」，以終結被告土地遭原告無權占用之違法狀態，乃土地所有權人合法權利之行使，至為灼然。末查，被告發函通知原告應繳付補償金或換約續租繳付租金，所得利益恆為原告占有系爭基地之對價，其目的均在填補被告之土地遭無故占用所生損害，必要時當得以強制執行方式加以實現，是被告對其所欲促成之意思表示具有正當利益，且實現此項利益誠屬適宜，上開發函手段與達成換約之目的間具有內在關連顯無不法，要屬信而有徵。
(三)被告通知原告換約期限達2 個月，焉可謂以不合理時間催告原告辦理換約原告狀稱：「被告96年3 月19日發函內容，以不合理催告時間致伊惶恐不安，不得不於96年3 月23日辦理換約續租事宜」（見民事起訴狀第3 頁第9 行以下）云云，委無足取。蓋兩造92年11月28日簽訂之土地租賃契約（見原證3） 第2 條規定：「…如有意續租，應於租期屆滿前壹個月，向乙方（即被告）申請換約續租…」，原告本應於租期屆滿前1 個月（即95年11月30日）前，向被告申請換約續租，是被告96年3 月19日函請原告簽訂新約或依相關規定辦理，顯無原告指稱催告時間不合理之疑義。又被告於95年12月
7 日即通知承租人即原告換約續租（見原證4） ，並於96年
1 月4 日邀集原告等18戶承租人召開協調會討論租金調整事宜，並當場達成共識，將租金率調整至7 ％（原告提案調整至6 ％，見被證1） ，會議結束後，96年1 月11日被告發文函請各承租人至被告處換約（見被證2） ，並於同年2 月26日檢送林聖凱等15戶之新定契約（見被證3） ，通知原告與訴外人徐智煒、林德國等3 戶未換約者應於同年3 月9日 前至被告處換約，否則將依舊約之規定辦理，原告雖於96 年3月9 日前至被告處換約，惟於契約背面加註否定契約內容、效力相關文字致使該契約（見被證4） 無效，復被告不得不於96年3 月19日再次發文（見原證7） ，通知原告依規定完成換約，其換約期限長達2 個月，焉有以不合理時間催告原告而心生脅迫之理？
(四)原告不得在雙方就租金數額獲有協議，而合意簽訂土地租賃契約後，再行要求調整租金，本件事實不符民法第425 條之
1 第1 項之要件：民法第425 條之1 第1 項僅適用於「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」或「將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情形，而本件原告自承其係向第三人購買系爭房屋 (見民事訴訟起訴狀第1 頁倒數第7 行)， 顯與上開規定之要件不符。又兩造均不爭執原告已於96年3 月23日與被告簽訂新的租賃契約 (見民事訴訟起訴狀第2 頁第11行)， 並於該租約第3 條約定：「本約租金按訂約當期公告地價總額及租金率 (7%) 計算」（見原證8)，顯無民法第425 條之1 第2項「當事人不能協議租金數額」之情形，是原告訴請鈞院訂定租金數額，顯屬無據。3 、另原告提出之最高法院48年度台上字第1457號判例、最高法院95年度台上字第551 號判決，適用情形與民法第425 條之1 相同，僅推定基地上房屋所有人在房屋得使用期限內，與基地所有人間有租賃關係，至於租金數額仍須雙方協議，法院僅在雙方未有任何協議之情形下始得職權酌定租金，而與本件事實不合，明甚。系爭基地租金率7 ％係依全體承租戶（包括原告）出席之協調會決議而定，原告無權推翻該決議查上開租金數額係依96年1 月4日協調會決議結論所定 (見被證1)，並非被告片面決定，原告於協調會上列席其中，有原告親署簽名可稽（見原證4），雖曾表達異議，惟經其他承租人協調下亦未表示反對。是包含原告在內之18戶承租人，均依相同條件締約，基於平等原則，原告無權推翻該項決議，更不應於簽約後反悔，要求改依較低之租金締約。附帶言之，本件原告本得自由選擇是否要與被告以一定條件締約，斷不得與被告96年3 月23日合意簽訂土地租賃契約後，肆意否認契約效力，反要求改依較低之租金率重新締約，倘此惡例一開，其他已簽約之17戶承租人均得比照辦理（目前僅原告一戶有本件爭議），則私法秩序之穩定性恆將蕩然無存。
(五)系爭基地租金率7 ％與台北縣中和市市有財產管理自治條例第9 條或現行相關土地法律規定相符原告狀稱：「被告任意調整租金率屬違法亂紀」（見民事準備（一）狀第1 頁倒數第7 行以下）云云，顯屬謬誤。因系爭基地租金率不適用國有出租基地租金率調整方案按原告所提「國有出租基地租金率調整方案」（見民事準備（一）狀證1 第2 頁），該方案適用對象為「國有基地」，即國家所有而由國有財產局管理之基地，本件系爭基地屬台北縣中和市市有財產，並非國有財產，自非為「國有出租基地租金率調整方案」規範對象，是原告不得以該調整方案內容為據，遽認被告出租系爭基地必須一律依照土地申報（公告）地價年息5 ％計算。系爭基地租金率調整為7 ％，未違反台北縣中和市市有財產管理自治條例第9 條及台北縣縣有財產管理自治條例第9 條規定。
按台北縣中和市市有財產管理自治條例第9 條及台北縣縣有財產管理自治條例第9 條規定（見民事準備（一）狀證1第3頁、第5 頁），中和市市有不動產之租金計算「比照」國有非公用不動產租金計算標準，惟所謂「比照」，係指和其他事物相比較、對照之意，與具有強制性之「適用」不同，故上開台北縣中和市市有財產管理自治條例及台北縣縣有財產管理自治條例規定，僅在規範市有不動產租金計算標準得參酌國有不動產之計算標準，二者比較、對照以確定租金額，而非強制市有不動產須以現行國有非公用不動產租金計算標準「申報地價年息5 ％」為限。次按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項（最高法院87年度臺上字第1133號判決意旨參照）。是本件被告斟酌原告承租系爭基地係作為轉租他人以獲取利益，顯然不符當初被告獎勵原告自行開業經營之目的（見原證4） ，復參以30年來通貨膨脹因素，及系爭基地附近為繁榮之商業區，生活功能完備，具有高經濟價值，基於衡平原則，將系爭基地租金率調整為7 ％，顯未違反台北縣中和市市有財產管理自治條例第9 條及台北縣縣有財產管理自治條例第9 條規定，明甚。縱認台北縣中和市市有基地之租金應與國有基地計算標準一致（此為假設語氣），系爭基地租金率調整為7 ％亦無不適法之疑義退萬步言，縱認台北縣中和市市有基地之租金應與國有基地計算標準一致（此為假設語氣），惟89年1 月12日修正之國有財產法第43條：「非公用財產類之不動產租金率，依有關土地法律規定；…但出租係供作營利使用者，其租金率得不受有關土地法律規定之限制」（見民事準備（一）狀證1 第7 頁）。承前，本件原告承租系爭基地係為將建物轉租他人收取租金，以供其營利使用，該基地租金率自得排除有關土地法律規定限制，包括「國有出租基地租金率調整方案」，是系爭基地租金率調整為
7 ％，並無不適法之疑義。
(六)土地法第102 條聲請為地上權之登記「非」強制規定，兩造間既有相反約定排除該條適用，原告自不得執此要求被告同為聲請地上權之登記：按最高法院41年度台上字第117 號判例意旨：「…租用基地建築房屋經向該管市縣地政機關聲請為地上權之登記，即不得謂非地上權之設定，此項登記依土地法第一百零二條，既明定應由出租人與承租人共同為之，除有相反之約定外，實負與承租人同為聲請登記之義務…」。足認土地法第102 條並「非」強制規定，契約當事人本得以相反之約定排除該條適用，是原告狀稱：「兩造間約定不得要求設定地上權之條款有背於誠實信用原則、具備不依法行政不法性」（見民事起訴狀第3 頁第4 行以下、民事準備
（一）狀第2 頁第13行以下）云云，毫無所據。承前，土地法第102 條聲請為地上權之登記「非」強制規定，反得以相反約定排除該條適用，查兩造於96年3 月23日簽訂之土地租賃契約第11條既約定：「甲方（即原告）不得要求設定地上權…」（見原證8） ，依上開判例之反面解釋，原告自無權要求被告會同聲請為地上權之登記。至於民法第422 條之1立法意旨，在使承租人縱令經過土地法第102 條「2 個月」期間限制，亦不生失權效果，承租人仍得請求出租人為地上權之登記，惟尚無限制雙方不得事前約定排除聲請為地上權登記之意。
(七)被告基於衡平原則將系爭基地租金率調整至7 ％，要無不合理之處查過去系爭基地租金率5 ％之訂定基礎，乃本於66年間被告獎勵民眾開業經營，特於系爭土地興建建物，將建物出售，以土地出租模式獎勵民眾開業自營，今因時空轉換，除系爭基地租金甚低於周遭鄰地行情外，多數建物所有權人（包括原告）大都利用租金偏低乙節，將建物轉租予第三人，從中賺取租金差額之利益，顯已不符原先獎勵之目的，是被告審酌上情，並考量30年來通貨膨脹等因素，依全體承租戶96年1 月4 日協調會決議將租金率調整至7 ％，應無不合理處自明。
(八)縱認系爭基地租金率應與國有基地計算標準一致（此為假設語氣），惟依國有財產法第43條第3 項但書規定，及最高法院54年台上字第1528號判例意旨，原告承租系爭基地既為供其營利使用，基地租金率當不受相關土地法律或財政部擬定經行政院核定之辦法（包括「國有出租基地租金率調整方案」）限制原告狀稱：「被告調整系爭基地租金率至7 ％係為向代表會交代，違反台北縣中和市市有財產管理自治條例第
9 條規定…系爭基地雖屬台北縣中和市市有財產且不論是否供作營利使用，其租金率仍須以現行國有非公用不動產租金計算標準「一律依申報地價年息5 ％」為限」（見言詞辯論意旨狀第2 頁第14行、第3 頁倒數第8 行以下）云云，委無足取。因按最高法院54年台上字第1528號判例意旨：「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束」，及國有財產法第43條第3 項規定：「非公用財產類之不動產租金率，依有關土地法律規定；土地法律未規定者，由財政部斟酌實際情形擬訂，報請行政院核定之。但以標租方式出租或出租係供作營利使用者，其租金率得不受有關土地法律規定之限制」（見民事準備（一）狀證1 第7 頁）。是以「國有非公用基地租金計算標準」，首依相關土地法律規定，法律漏未規定者，始由財政部擬定辦法報請行政院核定予以補充。惟出租基地係為供承租人營利目的使用，則租金率得不受有關土地法律規定之限制。至於居於「補充性質」之財政部擬定辦法，舉重以明輕，當非得凌駕於法律之上，反強行要求出租人須受到限制，殆屬法理所必然。本件系爭基地租金率依台北縣中和市市有財產管理自治條例第9 條及台北縣縣有財產管理自治條例第9 條規定（見民事準備（一）狀證
1 第3 頁、第5 頁），應為比照「國有非公用不動產租金計算標準」，縱認「比照」係指強制性一體適用之意（此為假設語氣）。惟查系爭基地上建物一樓乃原告轉租與第三人擺設攤位（見97年4 月15日言詞辯論筆錄第1 頁倒數第8 行），建物二樓更屬原告所經營之代書事務所，足證原告承租系爭基地顯為供其營利使用之目的，依國有財產法第43條第3項但書規定及最高法院54年台上字第1528號判例意旨，被告出租系爭基地之租金率當不受相關土地法律，甚或僅具補充性質之財政部擬定經行政院核定辦法（包括「國有出租基地租金率調整方案」）限制，故系爭基地租金率調整至7％ ，於法核無不合。鄰近縣市政府公有土地租金率均顯高於本件系爭基地租金率7 ％原告狀稱：「經查自85年至95年間我國經濟情況並未大幅變動或倍數成長，市場流行利率依舊低迷…附近城市公所未聞有調高租金率情形，乃不爭事實」（見言詞辯論意旨狀第4 頁第3 行以下）云云，並不實在。蓋：
以鄰近之桃園縣為例，桃園縣縣有土地倘非供住宅使用，而為營利之目的，該土地租金率係以「公告地價年息12％」收取（見被證5）， 顯高於系爭基地租金率7 ％，是近年來各地縣市政府為因應房價水準上揚等因素，以適度調高公有基地租金率，為不爭事實。「系爭基地租金率調整至7％」確為96年1 月4 日協調會上與會者共識針對96年1 月4 日被告邀集各基地承租人參與協調會乙事，斯時與會者（包括原告）雖曾對租金率有所異議，然經中和市漳和里里長劉建盛先生協調後提出租金率7％之建議，最後確實得到與會者同意取得共識，此情觀當日與會者97年5月15日簽署之聲明書即明（見被證6 第1 段）。復依原告提出原證12聲明書之代表，多數業於事後否認並更正其聲明內容（見被證6 第2 段），益證系爭基地租金率7％確為96年1月4日協調會上最終共識，以致全數與會者（基地18戶承租人）會後悉以該條件與被告簽訂土地租賃契約。是原告狀稱：「伊及其他承租人等自始至終從未與被告達成系爭基地租金率7 ％之共識，且對被告調高租金率及縮短租賃期限亦提出異議及反對之意思表示」（見言詞辯論意旨狀第5 頁第15行）云云，純屬虛詞。
(九)證據：提出提出臺北縣中和市○○路62至98地號土地租金調整協調會議紀錄（96年1 月4 日）、臺北縣中和市公所96年01月11日北縣中財字第0960001886號函、臺北縣中和市公所96年02月26日北縣中財字第0960008718號函、臺北縣中和市公所土地租賃契約書（96年3 月9 日訂立，租期96年1 月1日起至97年12月31日）、桃園縣縣有不動產出租租金計收標準、97年5 月15日李聰明等8 人聲明書等影本為證據。
參、得心證之理由：
一、本件原告主張坐落臺北縣中和市○○段第509 地號土地為被告所有，該土地上之同地段第2008建號建物即門牌號碼臺北縣中和市○○路○○號加強磚造3 層房屋為原告所有，雙方並就前揭屬於原告所有之房屋因坐落於被告所有之前揭土地之上而訂立土地租賃契約，其訂定土地租賃契約之時間為96年
3 月23日，租賃期間為自96年1 月1 日起至97年12月31日止等情，為被告所不爭執，並有土地登記謄本、建物登記謄本等影本在卷可稽（見本院96年度板調字第339 號調解事件卷第10、11頁及第31至32頁，以下簡稱調解卷），則原告上開主張應堪信為真實。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。本件原告聲明請求確認原告與被告於96年3 月23日簽訂之土地租賃契約無效或不存在部分，為被告所否認；經查，兩造前於96年3 月9 日就原告所有之前揭中和市○○路○○號房屋因使用被告所有之中和段第509 地號土地訂立土地租賃契約，此有兩造俱不爭執其真正之土地租賃契約書影本在卷可參（見調解卷第31至32頁），依據雙方往來之公函及存證信函所示，乃係由原告前往被告之辦公處所簽訂，再由被告將蓋用被告機關印信之租賃契約書以公函送交原告，此有臺北縣中和市公所95年11月27日北縣中財字第0950059611號函、95年12月07日北縣中財字第0950061739號函、年12月28日北縣中財字第0950062696號函、96年01月11日北縣中財字第0960001886號函、臺北大安117 支郵局96年1 月17日第59號存證信函、臺北縣中和市公所96年02月26日北縣中財字第0960008718號函、臺北松江路郵局96 年3月6 日第522 號存證信函、臺北縣中和市公所96年03月19日北縣中財字第0960010385號函、臺北松江路郵局96年3 月22日第626 號存證信函、臺北縣中和市公所96年03月26日北縣中財字第0960013561號函及所附臺北縣中和市公所土地租賃契約等影本在卷可參（見調解卷第15至30頁），由上述經過情形觀之，被告對於原告並無何強暴或脅迫之行為，並無何無效或得撤銷之情事存在，而原告復未就其所為之簽訂系爭土地租賃契約有何無效或得撤銷且經原告已經撤銷之事實為充足之舉證，則原告請求確認雙方間前所簽訂之系爭土地租賃契約為無效或不存在部分，自不能認為有理由。
三、原告又主張被告應依租金率5%及房屋得使用期限內有租賃關係，辦理原告換約續租臺北縣中和市○○段○○○ ○號部分土地租賃契約部分，亦為被告所否認；經查，前揭原告所有之門牌號碼中和市○○路○○號房屋之門牌號碼原○○○鄉○○路○○號，使用重測前漳和段枋寮小段第171-23地號土地，嗣於79年7 月20日因行政區域調整而改編如現在門牌號碼，坐落基地因重測改編為中和段第509 號土地，此有舊建築改良物登記簿謄本及土地登記謄本影本各1 件在卷可稽（見調解卷第8 、10頁），而該房屋乃係於66年5 月16日完成第一次登記，其第一次登記之所有權人即本件被告，嗣於66年7 月
5 日以買賣為原因將該房屋之所有權移轉予訴外人林阿乾，亦有原告所提之舊建築改良物登記簿謄本影本附卷可參（見調解卷第9 頁），則原告主張前揭房屋與所坐落之土地原屬同一人即被告所有一節，即應堪採信。又按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」、「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，為民法第425條之1 第1 項、第2 項所明定，惟前揭法條規定乃是在土地與房屋之所有權人不同一時，且有該條規定之土地與房屋原屬同一人所有時，推定雙方在房屋得使用之期限內有租賃關係存在，其情形乃在土地所有人與房屋所有人之間並無租賃關係存在時推定其間有租賃關係存在，使房屋所有人得有合法使用房屋所坐落之基地之權源，倘雙方間已訂有土地租賃契約者，自無再依前揭法條規定推定其間有租賃關係存在；從而，本件兩造已經就系爭土地訂立前揭租賃契約，自無另為推定兩造間有租賃關係存在之必要，且雙方間已經於前揭租賃契約中約定租金之計算方法，且該租賃契約並無何無效或得撤銷之原因存在，而屬於有效之租賃契約，已如前述，則亦無民法第425 條之1 第2 項規定之情形存在，故而並無由法院定其租金數額之餘地，原告此部分請求亦屬無理由。
四、原告又請求被告應會同原告聲請臺北縣中和地政事務所為地上權之登記部分，亦為被告所否認；按「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。」，為土地法第
102 條所明定，且土地承租人得請求依前揭法條規定，請求土地所有權人協同辦理地上權設定登記之請求權，仍有民法第125 條所定消滅時效之適用，其請求權時效應自基地租賃契約成立時起算（最高法院68年台上第1627號判例參照），故前揭法條雖課出租人應協同土地承租人辦理地上權登記之義務，然承租人是否行使此一請求權，仍得由承租人自由決定，故該法條應非屬強制規定，且該法條規定之請求權亦屬於得由當事人自由處分之權利，應先敘明；且依前揭法條規定，乃係由房屋起造人租用土地用以興建房屋者而言，而本件中之原告所有之房屋乃係由被告興建完成後再將房屋單獨出售，與前揭租用土地自行在土地上興建房屋之情形已有不同；況且，前揭法條賦予土地承租人得請求出租人協同辦理地上權登記之權利，既然屬於得由權利人處分之權利，倘經雙方議定不就租賃土地為地上權登記，則雙方自受此一合議之拘束，土地承租人即不得再請求出租人應協同辦理地上權登記，自屬當然；而於本件中，兩造間所訂立之前揭土地租賃契約第11條約定：「甲方不得要求設定地上權，不得以本約作為設定抵押擔保或其他類似使用。」，可見雙方於前述租賃契約中，已明確約定土地承租人拋棄其依前揭土地法第
102 條規定之得請求出租人協同辦理地上權登記之權利，則原告起訴請求被告應會同原告向中和地政事務所辦理地上權登記自屬無理由。
五、原告備位聲明部分：因原告先位之訴為無理由，自應續予審究原告所為備位聲明部分之訴；又按「當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第四百四十二條之規定自明。至約定之租金額數，因法律變更致超過法定限度以外者（例如房屋租金超過土地法第九十七條之規定，土地租金超過實施都市平均地權條例第四十二條規定），關於超過部分，亦僅生請求權是否存在之問題，其與租賃物價值發生昇降之情形既非相同，自亦不得援用該條規定而為增減之聲請。」，此有最高法院48年台上字第1536號判例可參，故得請求法院調整租金之租賃契約，僅限於不定期之租賃契約為限，定有期限之租賃契約，則非得由法院予以調整。本件兩造間之就前揭土地所訂定之租賃契約乃屬有期限之租賃契約，並非得由法院予以增減租金數額之範圍，故原告備位聲請請求法院調整租金率為5%一節，自非可許；又兩造間已經就原告所有之前揭房屋使用被告所有之前揭土地訂有定有期限之租賃契約，兩造就此事實並無爭執，可見兩造已經就原告所有之房屋使用被告所有之土地另有合意訂定之契約存在，並無再依民法第425 條之1 第1 項規定推定其間之租賃契約存在之必要，故而，原告請求確定雙方間於其房屋使用期限內有租賃關係存在一節，並無權利保護必要，亦屬無理由。
六、綜上所述，原告先位聲明請求確認其與被告於96年3 月23日所簽訂之土地租賃契約無效或不存在，及被告應依租金率5%及房屋得使用期限內有租賃關係，辦理原告換約續租臺北縣中和市○○段○○○ ○號部分土地租賃契約，及被告應會同原告聲請臺北縣中和地政事務所為地上權之登記等請求，俱屬無理由，不應准許；而原告所為備位之訴請求調整租金率為5%及房屋使用期限內有租賃關係，亦屬無理由，亦應予以駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 12 日
民事第一庭 法 官 許 瑞 東以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 6 月 12 日
書記官 賴 玉 芬