臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第715號原 告 甲○○訴訟代理人 陳德峰律師複代理 人 周建才律師被 告 丙○○訴訟代理人 丁○○
陳俊翰律師陸歷民律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國98年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼台北縣三重市○○○路七十四之一號三樓建物返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬肆佰玖拾元，及自民國九十七年四月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。暨自民國九十七年四月九日起至返還前開建物之日止，按月給付原告新臺幣伍仟陸佰柒拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得假執行；被告倘以新臺幣壹佰肆拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：按民事訴訟法第182 條第1 項規定：「訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。」前開法條既明定「得」以裁定停止訴訟程序，則應否命停止訴訟程序，法院本有自由裁量之權。查本件被告以：訴外人丁○○已對原告及林壽桐提起確認買賣契約關係不存在訴訟，並請求原告將坐落台北縣三重市○○○段○○○○號土地（下稱1615號土地；應有部分1/5） 及其上門牌號碼台北縣三重市○○○路74之1 號3 樓建物（下稱系爭建物）以買賣所為移轉登記塗銷，回復登記為丁○○所有，聲請本院於前開民事事件確定前裁定停止本件訴訟程序。惟被告既非前開民事事件當事人，前開民事事件判決對其並無何拘束力，而與本件判決之結果無涉，則被告以民事判決尚未確定為由聲請本院裁定停止訴訟程序，於法自有未合，尚難准許，合先敘明。
二、原告主張：㈠原告為系爭1615號土地（應有部分1/5） 及其上系爭建物（
下合稱系爭不動產）所有人（民國94年8 月17日取得所有權）。詎被告並無法律上原因，無權占有原告所有系爭建物使用，爰本於民法第767 條規定，請求被告將系爭建物返還原告。
㈡又被告無權占有原告所有系爭土地及建物，受有相當於租金
之利得，並致原告自94年8 月17日起迄今受有相當於租金之損害，爰依民法第179 條、第184 條（選擇合併）規定，請求被告按月給付新臺幣（下同）1 萬2,000 元。即自94年8月17日起至97年4 月8 日止，共31.8個月，被告應給付38萬1,600 元，及法定遲延利息；並自97年4 月9 日起按月給付原告1 萬2,000 元。
㈢併為聲明：
⑴被告應將系爭建物返還原告。
⑵被告應給付原告38萬1,600 元，及自97年4 月9 日起至遷
讓返還房屋之日止，按月給付原告1 萬2,000 元，並按年息5%計算之利息。
三、被告抗辯：系爭不動產為被告與前妻丁○○共同出資購買後，登記於丁○○外下，嗣因丁○○之友人乙○○積欠地下錢莊借款，故於92年5 月間商得丁○○同意，由丁○○將其名下系爭不動產以買賣為由移轉登記至乙○○名下，以向銀行貸款，惟彼等間實際並無買賣關係存在，故自始無交付系爭建物予其等；嗣因乙○○信用不佳，故再移轉登記至楊進國名下，惟楊進國信用亦不佳，故再移轉登記至林壽桐名下，才向銀行取得貸款，並由乙○○繳納貸款本息。詎於93年10日間，林壽桐竟以其為系爭建物所有權人為由，對被告為恐嚇，經丁○○於94年7 月11日對其提起刑事告訴、民事訴訟併聲請假處分（嗣因無法繳納擔保金而未為假處分），林壽桐竟於94年8 月17日將系爭不動產再移轉予原告，彼等間之買賣，顯然為虛偽，且非正當，依民法第87條規定原告並非系爭不動產所有權人，其本於民法第767 條規定，請求被告返還建物及本於不當得利及侵權行為法律關係，請求被告給付相當於租金之利得，均無理由。況被告既共同出資，雖未登記於系爭不動產所有人，實質上仍屬共有人而與無權占有人有異。且丁○○於96年4 月間與原告協調時，原告除承認其僅係人頭之外，並同意將系爭不動產返還丁○○，故亦不得再對被告主張等情。併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭不動產原登記於丁○○名下；嗣於92年5 月12日以買賣
為原因移轉登記於乙○○名下；再於92年5 月27日以買賣為原因移轉登記於楊進國名下；於92年7 月16日以買賣為原因移轉登記於林壽桐名下；於94年8 月17日以買賣為原因移轉登記予原告等情，有電子謄本1份在卷可佐。
㈡被告為丁○○之前夫，於94年8 月17日以前即占有使用系爭
建物迄今。丁○○則於89年間與被告離婚後，即搬離系爭建物。
㈢被告從未參與原告與丁○○間就系爭不動產所為協議（即協議內容自始與被告無涉。）。
㈣系爭土地於94年1 月至95年12月之公告地價為每平方公尺5
萬253 元；96年1 月起公告地價為每平方公尺5 萬184 元等情，有地價表1 份附卷可憑。
㈤系爭建物96年度課稅現值為30萬7,040 元，有房屋稅繳款書
1 份在卷可佐。㈥系爭不動產臨近三重市公有市場，附近有銀行及捷運三重站出口（預定）等情，有現場圖1 份及照片11紙在卷可稽。
五、關於原告本於民法第767 條規定請求被告返還系爭建物部分：
㈠按依土地法所為之登記，有絕對真實之公信力，縱使登記有
無效或得撤銷之原因，在該登記未塗銷以前，其登記仍不失其效力。系爭土地既登記被上訴人為共有人，被上訴人自得本於所有人之地位行使其權利（最高法院87年台上字第1087號判決意旨參照）。
㈡查本件姑不論被告抗辯：系爭不動產原登記所有人丁○○，
實際並未出售系爭不動產予任何人，丁○○於92年5 月12日以買賣為原因移轉登記於乙○○名下；乙○○於92年5 月27日以買賣為原因移轉登記於楊進國名下；楊進國於92年7月16日以買賣為原因移轉登記於林壽桐名下；林壽桐於94年8 月17日以買賣為原因移轉登記予原告，均係基於通謀虛偽意思表示而為買賣，均屬無效等情，是否屬真正。縱認確屬真實，按諸前開判決意旨，於原告之系爭不動產所有權登記經被告所主張之真正權利人丁○○塗銷前，原告仍屬所有權人，自得本於系爭不動產不所有權人地位行使權利。即本件被告自始未取得系爭不動產所有權（民法第758 條「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。」，即令如被告抗辯，系爭不動產初始係被告與丁○○共同出資購入一節為真正，不問其等內部約定如何，被告既自始未登記為所有權人，按諸前開法律規定，並不能認曾經取得系爭不動產所有權，併此敘明。），原告對主張為真正所有權人之丁○○以外之第三人，依土地法第43條之規定均有絕對之效力。被告並不得執原告與丁○○間之事由對抗原告。
㈡至被告抗辯：原告曾於96年間與丁○○達成協議，原告同意
將系爭不動產返還丁○○等情。依被告所抗辯之事實，前開協議既存於原告與丁○○間，依債之相對性，本非被告得援引作為其屬有權占有之佐。遑論經依被告聲請傳訊證人乙○○庭證稱：（知道原告與林壽桐的關係？知道為何將房屋過戶給原告嗎？）我不知道。就原告與林壽桐間的關係都是透過刑事程序才知道。（刑事案件結束後原告有無去找丁○○談和解？）是丁○○找原告談，第一次是在麥當勞談，希望原告將房子還給他，原告說房子不是他買的，房子是他弟弟借名貸款的，因為他弟弟有卡債貸不出來，我不認識他弟弟，原告說他弟弟現在在跑路找不到人，房子要解決，否則他的負擔也很重，原告有答應要將房子還丁○○，丁○○說還錢，原告說還錢的事情要問他弟弟，說如果他作得到他會處理，楊小姐不同意直接這樣還，在場有我、丁○○、原告三人而已。第二次在調解委員會，原告委託代書出席，這次我跟楊小姐出席，其餘就是調解委員會的人，但是沒有談攏，代書只有說同意移轉登記但是不可能還錢，但是楊小姐要他還錢，所以最後沒有作成調解筆錄。原告的意思就是說系爭房屋上面有貸款，房子可以還給楊小姐，但是貸款他自己要全部繳，楊小姐的意思是他必須先拿出部分錢來付貸款，後面的貸款他才願意全部付，因為原告不知道他弟弟用了貸款的多少錢，這部分要問他弟弟才知道，但是他弟弟不知道跑到何處，還要聯絡他弟弟等語（詳本院98年1 月8 日言詞辯論筆錄）。即由證人乙○○所為證言可知，原告同意將系爭不動產返還丁○○之條件，為丁○○應同意全額負擔系爭不動產向銀行貸款債務，此部分既經丁○○拒絕，自難認原告與丁○○間已達成返還系爭不動產之協議。
㈢基上，原告本於民法第767 條規定，請求被告返還系爭建物，即屬有據，應予准許。
六、關於原告本於不當得利及侵權行為法律關係（選擇合併）請求被告給付自95年1 月25日起至遷讓交還系爭房屋之日止，給付相當於租金利得或損害一節，經查：
㈠按侵權行為損害賠償請求權，乃加害人填補被害人因侵權行
為所受之損害；不當得利返還請求權則在取回受領人之受益，使其返還於受損人。是立法意旨各有不同。前者以被害人受損害為要件，加害人是否因此得利，則非所問；後者以一方受利益致他方受損害為必要。成立要件既有不同，目的亦異，兩者自不妨併存（並無優劣之分），此為請求權競合。本件原告既主張前開二請求權間之關係為選擇合併方式，本院自得擇一而為判決。
㈡承上所述，被告於原告取得系爭不動產所有權後，占用系爭
房屋對原告而言既屬無權占有，而無權占用他人之物，自占有人方面，依社會通念可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1675號判例參照），就權利人而言，如無反證，其所受損害自與租金相當，兩者同以租金數額為據（最高法院58年度台上字第3717號判決參照），且非都市地方土地之利用價值通常較都市土地為低，是以無權占用非城市地方之房屋不論依民法第179 條之規定返還利益或依同法第
184 條規定請求賠償，均受土地法第97條所定「以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限」之限制。所謂土地申報地價依土地法施行法第25條及土地法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。查系爭土地於94年1月起至95年12月之公告地價為每平方公尺5 萬253 元；96年
1 月起公告地價為每平方公尺5 萬184 元等情，已如前述，則系爭房屋所占用系爭土地之94年8 月17日起至95年12月31日止申報總價為（50,253*105.03*1/5=1,055,615） ；96年
1 月1 日起申報總價為（50,184*105.03*1/5=1,054,651）；至系爭建物並無土地法97條所指「申報總價額」，即目前亦查無「建物申報總價額，則就房屋本體租金之核定，不問本院經審酌後認定租金數額若干為適當，均無於違反土地法第97條所定強制規定，此部分爰以課稅現值30萬7,040 元定之。即經本院審酌系爭不動產占用之系爭不動產臨近三重市公有市場，附近有銀行及捷運三重站出口（預定）等所在位置、工商業繁榮程度，與被告利用系爭不動產之經濟價值，暨原告所受損害等相關情狀，認以土地法定地價及房屋課稅現值總額年息5%計，即自94年8 月17日起至97年4 月8 日止（自94年8 月17日起至95年12月31日止，共1.38年；自96年
1 月1日起至97年4月8日止，共1.27年），共18萬490 元（(1,055,615+307,040)*0.05*1.38=94,023; (1,054,651+307,040)*0.05*1.27=86,467;94,023+86 ,467=180,490）。
自97年4 月9 日起至返還房屋之日止，按月給付5,674 元（(1,054,651+307,040)*0.05/12=5,674 ） 為適當，原告逾此部分之請求，應屬過巨。
㈢基上，原告本於不當得利法律關係，請求被告給付18萬490
元，及自起訴狀繕本送達翌日（即97年4 月15日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自97年4 月9 日起至返還房屋之日止，按月給付5,674 元為有理由，逾此部分之請求，日起至返還系爭房屋之日止，按月給付6,647 元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
七、綜上，原告本於民法第767 條規定，請求被告將系爭建物返還原告；本於民法第179 條規定，請求被告給付18萬490 元，及自97年4 月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自97年4 月9 日起至返還房屋之日止，按月給付5,674 元為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
八、兩造均明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行宣告，經核原告勝訴部分並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條規定，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 1 月 22 日
民事第一庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 1 月 22 日
書記官 林月蓉