臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第711號原 告 乙○○訴訟代理人 劉世興律師被 告 甲○○上列當事人間請求返還租賃房屋事件，經本院於民國97年6 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台北縣土城市○○路○○○ 號1 樓房屋遷讓交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾萬元供擔保後，得為假執行；但被告如以新台幣壹佰壹拾捌萬元預供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
㈠、原告所有門牌號碼為台北縣土城市○○路○○○ 號1 樓之房屋出租於被告，約定租賃期間自民國92年1 月12日起至95年1月12日止，期間3 年，每月租金為新台幣（下同）35,000元，租金應於每月12日前繳納，而押金為10萬元。於系爭租賃契約屆至後，原告以口頭告知被告不再續約，惟被告置若罔聞，仍繼續使用系爭房屋，並繼續以支票給付租金。
㈡、原告為收回系爭房屋以自行經營電機行，且原告嗣後得知被告以系爭租賃之房屋設立「神愛世人」法律事務所，遭檢察官依挑唆包攬訴訟罪及侵占等罪嫌提起公訴，被告顯係藉系爭租賃房屋違法設立事務所，系爭租賃房屋成為犯罪工具之處所；原告遂於96年12月31日寄發律師函，以土地法第100條第1 、4 、5 款為由，通知被告自97年1 月13日起不再續租，並限被告於同年月20日遷出，惟被告置之不理，且未再繼續繳付租金。
㈢、爰依民法第455 條前段及同法第767 條規定，提起本件訴訟，並聲明求為判決：⑴、被告應將坐落台北縣土城市○○路○○ ○號1 樓房屋遷出並返還原告；⑵、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原租賃契約期限屆至後，伊繼續居住系爭房屋，原告未為反對並收取租金，原租賃契約即視為不定期限之繼續契約；而伊並無違反律師法之行為，且原告收回該屋並非自住，故其終止租賃契約為不合法等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠、原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告為系爭房屋之所有權人，並於92年1 月將該屋出租予被告，約定每月租金35,000元，租賃期間至95年1 月止。惟被告於期間屆至後，仍繼續居住，原告亦收取租金，該租賃契約已為不定期租賃契約，且被告目前仍繼續占有該屋；原告於96年12月31日以律師函通知被告將於97年1 月13日終止該租賃契約等情，有卷附房屋租賃契約書、世興法律事務所96年12月31日（96）興律字第00066 號函、郵局回執各
1 件可憑，並為兩造所不爭執，堪信為真。
四、本件應審究者厥為：原告是否符合土地法第100 條規定之事由，而得收回系爭房屋？茲論述如下：
㈠、按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第100 條第1 款定有明文。所謂收回自住，不限於供出租人本人自住，還包括供與出租人共同生活之家屬自住，及供出租人自己營業使用（司法院院解字第3489號解釋參照）。
另出租人收回自住，應有「正當事由」及「收回自住之必要」，此事實應由出租人負舉證責任（最高法院41年度台上字第138 號判例參照）。本件原告主張其為系爭房屋之出租人，並以收回自住為由，向被告主張收回系爭房屋，自應由其針對上開要件，負舉證責任，先此敘明。
㈡、經查，原告主張其收回系爭房屋係為經營電機行之用，業已提出空間設計平面圖、裝潢工程估價單、戶口名簿影本、營利事業登記證各1 件為證，顯見原告確實有收回自住之客觀事實。又原告係因長輩分家遂需收回系爭房屋供自己繼續經營電機行，是原告主張其有收回房屋供自己居住之正當事由及必要性，尚屬有據。被告雖辯稱：原告實際上並未在系爭房屋經營電機行云云，並提出財政部台灣省國稅局台北縣分局函影本1 紙為證，惟查，上開財政部台灣省國稅局台北縣分局函說明略以：「……三民電機行該商號依據營利事業登記規則……提出申請辦理登記，並經審查核准登記在案，……。惟其稅務登記部分，於97年6 月6 日經本分局派員赴該址現場勘查，確無發現該行號之營業跡象，業已通知該電機行暨負責人乙○○，於實際開始營業前暫緩其辦理其後續稅務相關事項，至台端所稱乙○○虛設行號一節，因其尚未完成稅務請領購票證之事宜，究有無違反稅捐稽徵法第43條所定教唆或幫助他人逃漏稅捐行為所述情形尚未臻明確，倘有違反稅捐稽徵法事由相關事證，尚祈惠予提供……。」等語，此有財政部台灣省國稅局台北縣分局97年6 月12日北區國稅北縣三字第0971027643號函1 紙在卷可稽，依上開函示內容，足見稅捐機關亦認為原告已被核准在系爭房屋地點辦理營利事業登記，惟是否有虛設行號之行為則未臻明確，故尚無從依被告提出之上開函示，即認為原告有在系爭房屋虛設行號之情形。而如前所述，原告既已證明其確實欲收回系爭房屋供自住，且有收回自住之正當事由及必要性，原告主張其收回房屋已符土地法第100 條第1 款之要件，即為有理由。
㈢、準此，原告於96年12月以律師函通知被告將於97年1 月13日終止該租賃契約，並經被告於97年1 月2 日收受；同時再以本件起訴狀繕本之送達，為終止系爭租賃契約之意思表示，核與民法第450 條第3 項規定相符，自已生合法終止租賃契約之效力甚明。原告既已合法終止系爭租賃契約，則被告即無占有系爭房屋之正當權源，原告訴請被告遷讓並返還系爭房屋，自屬有據。
五、從而，原告依民法第767 條、第455 條規定，訴請被告應返還系爭房屋，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴有理由，爰依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 30 日
民事第三庭 法 官 邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 6 月 30 日
書記官 林兆嘉