臺灣板橋地方法院民事判決 97年度重訴字第13號原 告 乙○○訴訟代理人 吳孟玲律師複代理人 林李達律師被 告 丙○○訴訟代理人 洪堯欽律師複代理人 丁○○訴訟代理人 劉健右律師上列當事人間請求確認優先承購權不存在事件，經本院於民國97年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件當事人已屬適格：按原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係存在之訴者，如以否認其法律關係存在之人為被告，即不生被訴當事人適格之欠缺問題，最高法院著有40年台上字第1827號判例意旨可資參照。是依上開判例反面解釋，本件原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係不存在之訴，而以主張法律關係存在之人為被告，其當事人已屬適格。
二、本件有權利保護必要：次按法律關係在當事人間不明確，因其不明確致當事人之一之權利或其他法律上地位有不安之危險，而該不安之危險有以確定判決除去之必要，應認為有權利保護之必要。本件原告就被告對系爭土地之優先承受權是否存在既有爭執，且若被告確無優先承受權，原告即得回復其於拍賣程序中拍定人之地位（原告起訴狀第2 頁記載法院撤銷原告之拍定，實係誤載，業經本院調取本院94年度執字第3487號清償債務強制執行卷宗查閱明確），是其權利或法律上地位不安之危險，依確定判決即可除去，則原告提起本件訴訟即有權利保護必要。
三、本件有確認利益：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1237號判例意旨參照）。本件原告就被告對系爭土地之優先承受權是否存在既有爭執，且若被告確無優先承受權，原告即得回復其於拍賣程序中拍定人之地位，從而，原告提起本件確認之訴，應認有即受確認之法律上利益。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於民國95年（起訴書誤載為94年）間曾得標鈞院94年度
執字第3487號強制執行事件拍賣之臺北縣○○鄉○○○段成子寮小段134 之2 地號土地（下稱系爭土地），後因被告主張其在系爭土地上有三七五租約，依耕地三七五減租條例主張優先承購權，法院遂由被告優先承購該土地（起訴狀誤載為「法院遂撤銷原告之拍定」）。
㈡系爭土地業經都市計畫編定為五股都市計畫洲子洋重劃區（
住宅區），已不屬於耕地使用，依內政部94年10月7日台內地字第0940066442號函釋「要旨：關於三七五租約耕地變更○住○區○道路用地後。出租人出賣土地時，承租人無優先購買全權。內容：本部80年9月4日台內地字第8078052號函明釋：『... 內政部80年4月25日台（80）內地字第915988號函說明二結論㈠按耕地三七五減租條例第15條規定於耕地出售或出典時，賦予耕地承租人有優先承購權，係為扶植自耕農針對耕地移轉或設定典權而設，如該耕地已依法編定或變更為非耕地使用，其性質即非屬耕地，其移轉承受人或典權人之身分並無『能自耕』之限制，亦不得免徵土地增值稅，且依其土地使用編定之目的而言與原耕地三七五減租條例第15條之立法意旨已不相合，況有關耕地承租人之權益於耕地三七五減租條例第17條及平均地權條例第77條已有規定，故對於以依法編定或變更為非耕地使用之土地，土地所有權人將該土地出售或出典時，應無耕地三七五減租條例第15條之適用，亦即承租人無優先承受之權』，揆諸上開函令解釋，本件土地已變更為住宅區之土地，自無耕地三七五減租條例第15條適用，亦即被告於拍定當時已無優先承受之權。㈢土地法第107條及耕地三七五減租條例第15條規定耕地承租
人之優先承受權，係為扶植自耕農而設。故承租人優先承受權之行使，應以其確有租佃事實存在為必要條件，不能僅憑系爭土地租約未辦終止登記，即認定被告有租佃事實存在（最高法院51年度上字第2629號判例參照），且需該承租土地仍屬耕地，始符首揭二法條賦予承租人優先承受權之立法意旨，俾承租人優先承買或承典後，成為自耕農。土地既已編定為建築用地，承租人即無優先承受權可言（最高法院40年台上字第1524號判例參照）。查法院拍賣公告上所載「本件土地查封時，據債權人、臺北縣新莊地政事務所人員現場指界陳稱，本件各標之土地有鐵欄圍起，內有人種植蔬菜，旁邊有鐵皮貨櫃屋，其占有人及占有使用權均不明」，被告雖就該地曾有三七五減租條例承租登記，然在主張優先承買時，並未證明其仍在該地有種植蔬菜，法院即驟准其優先承買，係屬率斷。是被告之優先承買權應屬不存在，由於原告為原先之拍定人，就此係屬有確認利益之人，自得提起該訴訟。
㈣查「系爭土地出租人未申請收回自耕，承租人申請續訂租約
且切結有繼續耕作之事實，准予續訂租約6年租期自民國92年1月1日起至97年12月31日止，本所業於92年4月29日北五民第00 00000000號函轉縣府備查在案」，此有臺北縣五股鄉公所97年度4月11日北縣五民字第0970005572號函覆之系爭土地「三七五耕地租約」影本可資佐證。可見系爭土地之出租人並未會同承租人申請登記換訂「三七五耕地租約」，而係承租人單獨向五股鄉公所申請換約，惟查系爭土地既然非屬耕地，而無耕地三七五減租條例規定之適用，則承租人申請就系爭土地續訂耕地三七五租約，揆諸前揭說明，即屬無據，主觀機關失察而准予備查，顯有違誤，本件「三七五耕地租約」未經出租人同意，自始無效。
㈤按耕地三七五減租條例第15條規定於耕地出售或出典時，賦
予耕地承租人有優先承受權，係為扶植自耕農針對耕地移轉或設定典權而設，如該耕地已依法編定或變更為非耕地使用，其性質即非屬耕地，其移轉承受人或典權人之身分並無「能自耕」之限制，亦不得免爭土地增值稅，且依其土地使用編定之目的而言與原耕地三七五減租條例第15條之立法意旨已不相合，況有關耕地承租人之權益於耕地三七五減租條例第17條及平均地權條例第77條已有規定，故對於已依法編定或變更為非耕地使用之土地，土地所有權人將該土地出售或出典時，應無耕地三七五減租條例第15條之適用，亦即承租人無優先承受之權。此見解不僅為地政主管機關內政部先後以74年1月18日（74）台內地字第286223號、80年4月25日（80）台內地字第915988號、94年10月7日（94）台內地字第940066442號函令所宣示之行政規則，亦為行政法院採取之一致見解（行政法院78年度判字第2135號、83年度判字第1190號、86年度判字第2670號判決要旨），此並非行政機關違反法律保留原則而以行政函釋增加法律所無之限制、剝奪三七五租約承租人之優先承購權，而係依照法律所做之解釋範疇，究竟耕地三七五減租條例第15條第1項有關耕地出賣承租人有優先承購權之規定，如果原有耕地已依法編定為非耕地使用，承租人是否仍能主張優先承購權的問題，並無違反法律保留之原則。
㈥對被告抗辯之陳述：
⒈本件執行程序雖已終結，但系爭土地拍賣得標人本為原告，
因被告主張就系爭土地有三七五減租條例之優先承受權，致原告法律上地位受有侵害，原告自受有確認判決之法律上利益。
⒉原告請求塗銷被告之所有權登記，並未欠缺權利保必要及當事人適格：
⑴最高法院74年度第2 次民事庭會議決議，認應買人對民事執
行處所為之廢標處分，嗣後得提起實體確認之訴，足證強制執行法院對被告主張之優先承購權是否成立，發給被告系爭土地之權利移轉證書，被告是否確定取得農地所有權之效果，並未做出實體認定，原告自得另行起訴。
⑵又依最高法院47年台上字第152號及49年台抗字第83號判例
，如鈞院認定被告主張系爭土地之優先承購權不存在，則被告取得系爭土地之買賣行為自屬無效，原告身為合法得標人，應得主張與債務人間就系爭土地買賣關係存在，並且代位債務人請求被告應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷，自有權利保護之必要，且當事人並無不適格之情形。
⑶系爭土地坐落五股都市計畫內，土地使用分區經編定為洲子
洋重劃區（住宅區），此有臺北縣五股鄉公所都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書附卷可稽，足見系爭土地非屬區域計畫法之農牧用地，已依法編定為非耕地使用，自無耕地三七五減租條例規定之適用可言。是被告辯稱依土地法第83條規定，系爭土地縱已編定為住宅區，惟被告仍得繼續在系爭土地上耕作，系爭土地仍屬耕地之性質，自得主張優先承購權云云，自屬無據。
㈦綜上所述，耕地三七五減租條例第15條第1項有關耕地出賣
承租人有優先承買權之規定，係以出售之土地為耕地，且有合法之租佃契約為前提要件，系爭土地既經都市計畫編定為五股都市計畫洲子洋重劃區（住宅區），參照最高法院88年台上第1號判例見解，系爭土地已非耕地，自無耕地三七五減租條例規定之適用，承租人自行申請續訂耕地三七五租約，亦屬無效，從而被告主張就系爭土地有優先承購權，即無理由，則被告取得系爭土地之買賣行為自屬無效，原告身為合法得標人，應得主張與原強制執行程序債務人間就系爭土地之買賣關係存在，必且代位債務人請求被告應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷。
㈧聲明：⒈確認被告就臺北縣○○鄉○○○段成子寮小段134
之2地號土地之優先承購權不存在；⒉被告應將坐落臺北縣○○鄉○○○段成子寮小段134之2號土地（權利範圍全部），於95年5月17日經新莊地政事務所以登記原因為拍賣之登記，權狀字號為95莊地字第022703號塗銷。
二、被告則以：㈠原告請求確認被告就系爭土地之優先承購權不存在，不具確認利益，應予駁回：
⒈依民事訴訟法第247 條第1 項前段規定，原告提起確認之訴
，應以原告有即受確認判決之法律上利益為限。原告主張其為系爭土地拍賣程序之原拍定人，執行法院竟撤銷其拍定，另准被告優先承購，原告原起訴請求確認被告之優先承購權不存在云云。可知原告訴請確認被告之優先承購權不存在之目的，係為回復其為系爭土地之拍定人、得依拍賣程序取得系爭土地所有權之地位。惟系爭土地之拍賣程序，依最高法院80年台抗字第399 號裁定，及學者張登科之見解，於被告受領執行法院發給之權利移轉證書時，即已終結，嗣後縱經鈞院確認被告之優先承購權不存在（假設語），已經終結之拍賣程序亦不因此重新進行，原告為系爭土地之拍定人之地位亦無從回復，原告仍無法藉拍賣程序取得土地之所有權。⒉依最高法院80年台抗字第356 號判例，可知執行法院之執行
命令縱有瑕疵，亦僅能在執行程序終結前予以撤銷或更正，執行程序一經終結，即無再予撤銷或更正之餘地。因此執行法院准被告優先承購之執行命令縱有瑕疵（假設語），惟系爭土地之拍賣程序既已終結，縱使鈞院確認被告之優先承買權不存在（假設語），仍無法撤銷或更正該執行命令，原告主張其為系爭土地拍定人之地位，亦無從回復，應認原告訴請確認被告之優先承購權不存在，不具確認利益，依民事訴訟法第247 條第1 項前段規定，自應駁回。
⒊實則，原告就執行法院撤銷其拍定、另准被告優先承購之執
行命令縱有不服，依強制執行法第12條第1 項前段規定，亦應於「於強制執行程序終結前」，向「執行法院」「聲明異議」，始屬正辨。原告竟捨此不為，卻於拍賣程序終結後，再另行起訴就被告之優先承購權之有無為爭執，於法即有未合，並此敘明。
㈡原告請求塗銷被告之所有權登記，欠缺權利保護之必要及當事人適格之要件，應予駁回：
⒈原告雖另請求塗銷被告之所有權登記，惟系爭土地原為陳淑
美等人所有，被告係依鈞院94年執字第3487號拍賣程序而取得系爭土地之所有權，有原證1 之拍賣公告可供參照。倘鈞院判決被告之所有權登記應予塗銷（假設語），依前述最高法院80年台抗字第356 號判例之見解，執行法院撤銷原告拍定之執行命令，亦不因此而得撤銷或變更，系爭土地之拍賣程序亦不因此而重新進行，原告仍無法以拍定人之地位取得系爭土地所有人之可能。於此情形下，自難認原告訴請塗銷被告之所有權登記，有何法律上利益可言，自無權利保護之必要。
⒉依最高法院31年11月19日民刑庭總會決議，欠缺當事人適格
與保護必要之要件，依「具體訴權說」即「權利保護請求權說」之見解，法院應以判決駁回原告之訴，有楊建華等合著民事訴訟法新論乙書可供參照。而被告係以新臺幣（下同）3689萬元之對價，依拍賣程序取得系爭土地之所有權，依最高法院80年台抗字第143 號判例，可知系爭土地之買賣契約，存在於被告及執行債務人之間，縱使被告之優先承購權不存在，致使買賣契約存在得解除之原因（假設語），其得依民法第259 條回復原狀之規定，請求塗銷告所有權登記之權利人，亦應為系爭土地之出賣人即執行債務人，至於原告因非買賣契約之當事人，其訴請塗銷被告之所有權登記，即不符當事人適格之要件，亦不符有權利保護必要之要件，依前述最高法院31年11月19日民刑庭總會決議之見解，亦應予駁回。
⒊何況依民法第259 條第2 款規定，可知系爭土地之買賣契約
倘經解除（假設語），被告縱負有塗銷所有權之義務，惟被告依民法第259 條第2 款之規定，亦有請求返還已付價金3689萬元及其利息之權利。另依民法第261 條及民法第264 條第1 項前段規定，系爭土地之買賣契約解除縱經解除（假設語），惟被告於受領已付價金3689萬元及其利息前，仍得行使同時履行抗辯權、拒絕塗銷所有權移轉登記。原告竟於被告受領已付價金3689萬元及其利息以前，即訴請塗銷被告之所有權登記，自應予駁回。
㈢系爭土地之使用分區雖編定為住宅區，惟出租人並未依耕地
三七五減租條例第17條第1 項第5 款之規定與被告終止耕地租約，且被告仍繼續耕作，其優先承購權應不受影響：
⒈被告原為系爭土地之承租人，其耕地租約並曾依耕地三七五
減租條例第6 條之規定辦理登記，此有拍賣公告記載：「⑵…本件各標土地均有三七五租約登記，承租人丙○○…」，可供參照，並為原告所不爭執。則被告依耕地三七五減租條例第15條第1 項前段規定，自有優先承購系爭土地之權利。
⒉原告雖主張依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定
，被告於系爭土地編定為住宅區後，即喪失優先承購權。惟耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定，僅規定耕地經編定為非耕地時，出租人得提前終止耕地租約，並未規定承租人即喪失優先承購權。原告主張被告已喪失優先承購權云云，於法洵屬無據。就此，最高法院64年第2 次民庭庭推總會決議認為，耕地縱經編定為非耕地，於出租人終止租約前，承租人之優先承購權仍繼續存在，不因出租人依法得終止耕地租約而受影響。
⒊另最高法院81年台上字第621 號民事判決明確表示耕地縱已
編定為建築用地，只要承租人仍繼續耕作，其屬於耕地租賃之性質即未變更，承租人仍有優先承購權，至於耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定，係針對耕地租約之終止為規定，不得據此認定出租人已無優先承購權。
⒋此外，土地法第83條規定，可知系爭土地縱已編定為住宅區
，惟被告仍得繼續在系爭土地上耕作，非謂一經編定為住宅區，被告即不得作耕作之用，且系爭土地自查封拍賣時迄今，仍由被告實際作耕作之用，有拍賣公告記載：「⑵本件土地查封時，據債權人、臺北縣新莊地政事務所人員現場指界陳稱：本件各標之土地有鐵欄圍起，內有人種植蔬菜」，可供參照。則依前引最高法院64年第2 次民庭庭推總會議決議、81年台上字第621 號民事判決之見解，可認系爭土地仍屬耕地之性質，並未變更。原告主張系爭土地已非耕地之性質，被告無優先承購權云云，並無理由。
⒌綜上所述，可知系爭土地雖已編定為住宅區，惟迄今仍由被
告實際作耕作用，其屬於耕地之性質並未變更，依最高法院向來之見解，可認被告仍有優先承購權。至於原告雖引內政部94年10月7 日台內地字第8078052 號函之見解，主張被告無優先承購權云云。惟由內政部80年9 月4 日台內地字第80
78 052號函記載：「本案前經本部80年4 月25日台內地字第915988號函，建請行政院函轉司法院，對最高法院55年度第
6 次民刑庭總會會議決議及64年度第2 次民庭庭推總會會議決議，有關出租耕地經編為建築用地，承租人有無優先承購權之內容，作適當調整，經行政院80年6 月15日台內字第19
625 號函覆略為：『…請就土地使用編定及地目編更方面詳行研究檢討，以配合政策』。」，可知內政部80年4 月25日台內地字第915988號函，係為建請行政院函轉司法院變更其向來之見解，惟行政院經審核後，認內政部之見解仍有疑慮，因此僅函覆內政部再行研究檢討，未予代轉司法院。則原告持該與最高法院向來見解不符、適法性仍有疑慮之內政部函示見解，主張被告無優先承購權云云，並無理由。
⒍實則，最高法院認為承租人有優先承購權之見解，係綜合考
量土地法第83條、耕地三七五減租條例第15條第1 項、第17條第1 項第5 款之規範意旨，及土地之實際使用情形而作成，不僅於法有據，且說理詳盡。至於原告引用之內政部函示見解，不僅欠缺明確之法律依據，亦未就最高法院之認定理由提出反駁，僅以「如該耕地已依法編定或變更為非耕地使用，其性質及非屬耕地」寥寥數語，即企圖變更最高法院向來之見解，自不應率予採納。按司法院釋字第216 號解釋，可知原告引用之內政部函示見解，既非鈞院審判之依據，亦無拘束鈞院之效力，原告以該等函示之見解，主張被告無優先承購權云云，實無理由。
⒎按耕地三七五減租條例第15條第1 項賦予承租人優先承購權
，係為「扶植自耕農」而設，此為原告引用之內政部函示見解所明示。而系爭土地縱已編定為非耕地，惟依土地法第83條之規定，被告就系爭土地仍得繼續作耕作之用，非謂一經編定為非耕地，被告即不得再為耕作。以此而論，系爭土地可由被告作耕作之用，藉以使被告維持其生活之性質，實不因系爭土地編定為非耕地而受影響。於此情況下，倘認為被告就系爭土地已無優先承購權，可能導致系爭土地之所有權雖已移轉，為被告始終只能以佃農之身分繼續耕作，卻無法成為自耕農之窘境，殊與耕地三七五減租條例第15條第1 項之「扶植自耕農」之目的背道而馳。因此為貫徹耕地三七五減租條例第15條第1 項「扶植自耕農」之規範目的，應認為被告仍有優先承購權。
⒏且耕地三七五減租條例第15條第1 項規定，明訂承租人有於
「出租人出賣耕地」之條件成就時，優先向出租人購買之權利。承租人優先承購之行使雖附有停止條件，惟因被告有因條件成就而取得耕地所有權之希望，仍應予保障。此項希望與取得耕地所有權之可能性，學說上稱為「期待權」。民法第100 條規定明文保障當事人之期待權，可知承租人之優先承購權縱附有條件，惟因期待權在法律上具有獨立存在的價值與作用，仍應予保障，不得任意侵害或變更。在此情況下，躺認為行政機關於法律未有規定之情況下，得以所謂「政策考量」之理由，自行以函示增加法律所無之限制、剝奪承租人之優先承購權，將使承租人之期待權遭受侵害。實則，承租人之優先承購權既為耕地三七五減租條例第15條第1 項所明文賦予，則依中央法規標準法第15條第2 款規定所揭示之法律保留原則，倘無其他法律之明文規定，行政機關即不得逕以命令或函示限制承租人之優先承購權，倘行政機關基於政策之考量，認為確有限制優先承購權之必要，應以修法之方式，於耕地三七五減租條例增列「於有第17條第1 項各款所定情形之一者，承租人無優先承購權」之限制規定，始屬正辦，殊不得捨此不為，卻僅以命令或函示限制承租人之優先承購權，否則即有違反法律保留原則之違法。為原告援引之內政部函示，竟於耕地三七五件租條例未設有限制規定之情況下，即認耕地倘已編定為非耕地，承租人即喪失優先承購權，顯然違反法律保留原則。而原告據此適法性有瑕疵之函示，主張被告無優先承購權云云，自不可採納。
⒐原告雖主張系爭土地之使用分區已編定為住宅區，被告於92
年續訂之租約，不能成立耕地租賃、無耕地三七五減租條例之適用云云，惟就土地「使用分區」編定為「非農業用地」後始訂立之租約，是否屬於耕地租賃、能否適用耕地三七五減租條例之問題，最高法院97年度台上字第1553號民事判決明確表示土地之「使用分區」縱編定為非農業用地，惟倘其「地目」為「田」，且仍未定其實行都市計畫時，依土地法第83條之規定，仍可成立耕地租賃、適用耕地三七五減租條例之規定。且系爭土地所屬之洲子洋重劃區，係於94年8 月
3 日始公告實施都市計畫，有臺北縣政府地政局95年4 月19日新聞稿記載：臺北縣政府地政局指出：『「臺北縣五股鄉洲子洋自辦市地重劃區修正重劃計畫書』於94年8 月3 日公告實施」可供參照，遑論有應作住宅區使用之期限可言。則依土地法第83條規定，及最高法院97年度台上字第1553 號民事判決意旨，系爭土地於92年續訂之租約，仍屬耕地租賃並有耕地三七五減租條例之適用。原告僅以系爭土地之「使用分區」編定為住宅區，及主張系爭土地於92年續訂之租約，非屬耕地租賃，並無理由。
⒑原告雖援引最高法院88年度台上字第1 號判例，主張系爭土
地不得成立耕地租賃、無耕地三七五減租條例之適用云云。按最高法院88年度台上字第1 號判例雖認為非耕地不得成立耕地租賃、無耕地三七五減租條例之適用，惟由最高法院88年度台上字第1 號判例可知係以「地目」，而非以「使用分區」作為認定土地是否屬於耕地之標準。而系爭土地之地目迄今仍為「田」，有原證1 之土地登記謄本可供參照，即使依最高法院88年度台上字第1 號判例之見解，仍應認為系爭土地屬於耕地、有耕地三七五減租條例之適用。就此，最高法院97年度台抗字第543 號民事裁定認為亦係以「地目」，而非「使用分區」作為認定土地是否屬於耕地之標準，並對原裁定不當比附援引最高法院88年度台上字第1 號判例予以指摘，可供參照等語，資為抗辯。
㈣答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告於95年3 月15日拍定本院94年度執字第3487號清償債務
強制執行事件拍賣之臺北縣○○鄉○○○段成子寮小段134之2 地號土地，因被告主張其就系爭土地有三七五租約，而行使優先承買權，本院即准被告應買，並於被告繳足價金3689萬元後，發給不動產權利移轉證書等事實，為兩造所不爭執，復經本院調取本院上開強制執行卷宗核閱無誤，並有該強制執行卷宗存卷可稽，堪以認定。又系爭土地業經臺北縣五股鄉公所於94年8 月3 日公告實施之都市計畫編定為五股都市計畫洲子洋重劃區（住宅區）乙節，為兩造所不爭執，並有兩造不爭執之臺北縣五股鄉公所都市計畫土地使用分區證明書及臺北縣新聞資料影本各1 紙附卷可稽（見本院卷第11頁、被告之民事答辯㈣狀被證1） ，堪信為真實。
㈡本件原告主張系爭土地經編定為住宅區，已不屬於耕地，應
無耕地三七五減租條例第15條優先承買權之適用；且被告雖就系爭土地有三七五租約登記，然其主張優先承買時，並未證明其仍在該地有種植蔬菜，則被告申請就系爭土地續訂耕地三七五租約，即屬無據，主管機關竟失察而准予備查，顯有違誤，故本件「三七五耕地租約」未經出租人同意，應自始無效等語，為被告所爭執，並以前詞置辯。經查：
⒈按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將
賣典條件以書面通知承租人；出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，耕地三七五減租條例第15條第1 項、第3 項定有明文。又按「編為某種使用之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用，土地法第83條定有明文。而土地法第82條所謂凡編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，此觀同法第83條之規定自明。自不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止，而無耕地三七五減租條例第15條之適用」，最高法院著有64年台再字第80號判例、97年度台上字第1592判決意旨可資參照。
⒉查系爭土地原為陳鄭晚涼所有，於38年6 月30日出租予被告
之父親陳來發作為耕地使用，訂有耕地三七五租約，嗣陳來發死亡，由繼承人即被告於71年5 月20日申請變更承租人為被告；因出租人未申請收回自耕，被告申請續訂租約且切結有繼續耕作之事實，經臺北縣政府准予續訂租約6 年，租期自92年1 月1 日起至97年12月31日止等情，有臺北縣政府五股鄉公所97年4 月11日北縣五民字第0970005572號函暨臺北縣私有耕地租約1 份在卷可憑（見本院卷第86頁以下），足證系爭土地確有耕地三七五租約存在，且被告為該租約之承租人，洵堪認定。
⒊關於本件耕地三七五租約是否仍有效乙節：
⑴按「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外
，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」，耕地三七五減租條例第20條訂有明文；又「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」，同條例第17條第1 項規定甚明。是由上開規定足徵，如承租人願繼續承租者，即應續訂耕地租約；且縱承租人有同條例第17條第1 項規定之情形，亦僅出租人有終止耕地租約之權，如耕地租約未經合法終止，耕地承租人之地位仍不受影響。
⑵查本件耕地三七五租約之出租人並未曾有終止耕地租約之意
思表示，亦未申請收回自耕，業如前述；且參以本院94年度執字第3487號清償債務強制執行事件94年2 月2 日查封筆錄之記載：「經會同地政人員指界，據地政人員稱：本件土地為空地，有鐵欄圍起，內有人種植蔬菜，旁有鐵皮貨櫃屋」等情，有該查封筆錄1 份及現場照片3 張等影本存卷足佐；復經證人甲○○於本院言詞辯論程序時證稱：「（是否認識丙○○？）認識，丙○○出生的時候我就認識他了，也認識他的父親陳來發。（你住在五股現址多久？）我在現址出生，已經住了七十幾年了。（你在成子寮有無耕作？）我是種田，種到二十多年前土地被徵收為止，丙○○的田地是在我種田的北方，他原來也是種田，但後來沒有種田改種菜，一直到現在還在種菜。（被告有無用圍籬將他耕作的土地圍起來？）之前有種紅花，近一年來因為土地重劃，有用鐵板圍起來。（被告耕作的土地上有無貨櫃屋？）有一個貨櫃在他的土地上，貨櫃是被告叔叔的，之前是用來開雜貨店。（上開有貨櫃屋及鐵皮圈圍之土地，是由何人耕作？）是丙○○在上面種菜，種到最近幾個月，因為政府開發土地才沒有種。（提示本院九十四年執字第三四八七號第一卷第六十五至六十七頁，是否為丙○○種田的土地？）是，我從小到大都住在這裡，誰的田在哪裡我都知道。」等語詳確（見本院97年11月11日言詞辯論筆錄第2 頁以下），足見被告於系爭土地確實有繼續耕作之事實，是以本件耕地三七五租約仍屬有效，足以認定。
⒋從而，依上開最高法院判例、判決意旨及土地法第83條規定
，系爭土地雖經編定為住宅區，惟被告於編定之使用期限前，仍得就系爭土地繼續為從來之使用，而有耕地三七五減租條例之適用，被告自得對系爭土地行使優先承受權。則原告主張被告之優先承受權不存在，自屬無據。
四、綜上所述，原告請求：㈠確認被告就臺北縣○○鄉○○○段成子寮小段134 之2 地號土地之優先承購權不存在；㈡被告應將坐落臺北縣○○鄉○○○段成子寮小段134 之2 號土地（權利範圍全部），於95年5 月17日經新莊地政事務所以登記原因為拍賣之登記，權狀字號為95莊地字第022703號塗銷，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 9 日
民事第二庭 法 官 張筱琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 12 月 9 日
書記官 楊璧華