臺灣板橋地方法院民事判決 97年度重訴字第284號原 告 甲○○訴訟代理人 徐光佑律師複 代理人 林長泉律師被 告 綠竹建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 張麗玉律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國98年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰肆拾叁萬伍仟元，及自民國九十七年七月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰肆拾柒萬捌仟元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣肆佰肆拾叁萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。
本件原告起訴主張依照瑕疵擔保之相關規定請求被告減少價金，並依據不當得利之法律關係請求返還溢付之價金，嗣於民國98年8 月3 日具狀追加請求損害賠償及依消費者保護法第51條之規定為訴訟標的並擴張請求金額，經核原告追加部分與原起訴部分均屬兩造因購買房屋所生糾紛，核其請求之基礎事實乃屬同一，並為擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
二、原告主張：
（一）緣被告於95年間委請訴外人欣鼎廣告公司，為被告所興建坐落於臺北縣三峽鎮之「旺族名邸」房屋，設計製作銷售廣告，廣告標語內容包括「傳子千萬不如店面一間」、「三峽市中心、二樓半金店面、免管理費、賺得每一分錢都實在」等標語，以此向不特定消費大眾邀攬銷售前開房屋建案，原告見該廣告後前往參觀，被告所僱用之現場銷售專員即向原告介紹「旺族名邸」A1至A8部分為透天獨棟店面有獨立之出入口、產權，可分離出來而為專屬部分，並稱A1至A8部分之房屋屬於不需負擔公共區域管銷費用之金店面，可合法為商業使用，為廣告極力推薦「傳子千萬不如店面一間」之主打銷售房屋，原告並再向被告確認原告購買此房屋之預定效用為店面使用，被告仍表示確可作為店面使用無疑，原告因而錯認該房屋確可供店面營業使用，而以高於市場行情之每戶新臺幣（下同）12,500,0 00元向被告購買「旺族名邸」A1與A2此2戶房屋（下稱系爭房屋）。
（二）被告向原告稱有使用執照，系爭房屋即可做為店面使用後，原告即著手進行裝潢工程並開始經營。惟97年3月經臺北縣工務局人員向原告表示本建物不得作為店面使用，僅能為停車空間使用，並要求原告於97年5月31日前依原核准圖恢復原狀或補辦手續，否則將依建築法規定處罰原告，原告始知受騙。
（三）原告購買系爭房屋之契約預定效用即在供店面營業使用，此亦為被告所明知，被告竟故意隱瞞系爭房屋1樓僅能供停車空間使用，不得變更為營業使用，致原告契約之預定效用有滅失或減少之瑕疵，此外，被告亦有故意不告知瑕疵，致原告受有房屋無法提供店面之損害。又系爭房屋可供店面使用價值與僅能供住宅及停車使用之價差為4,435,
00 0元，原告爰依民法第354 條、第359 條、第179 條及消費者保護法第51條之規定，請求被告返還該溢付之價金並給付3 倍之懲罰性賠償金。
（四）聲明：1.被告應給付原告13,305,000元，及其中4,435,000元自起訴狀繕本送達翌日起，其中8,870,000元自追加訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息；2.願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以下開情詞置辯：
（一）售屋廣告僅為要約之引誘，被告並無以廣告內容為具體之要約，本件兩造於簽訂買賣契約時已就廣告內容另為斟酌約定，並於買賣契約書中房屋平面圖之壹層平面圖明確約定1樓一部分係供作停車空間使用，兩造顯已排除廣告內容之適用。另被告交付原告之使用執照亦載明第1層用途為鄉村住宅（停車空間），原告確已知悉系爭房屋1樓有一部分是供作停車空間使用之事實。
（二）原告於購屋前，曾前往房屋現場實地查看，欣鼎廣告公司之銷售人員有提供建築執照、使用執照供原告查閱，當時原告已知擬購買之房屋1樓一部分係設計供停車空間使用，原告雖向現場銷售人員表示要作店面使用，惟銷售人員傅明龍亦告知若欲作店面營業使用，須依法規申請變更辦理等語，傅明龍並無向原告保證系爭房屋可供作店面營業使用之事實，是被告於訂約時並未向原告保證系爭房屋可供作店面營業使用，兩造之買賣契約亦無此約定。
（三）原告以系爭房屋向華南商業銀行貸款，設定最高限額30,600,000元之第一順位抵押權予華南銀行，該設定之金額亦高於原告所購系爭房屋總價25,000,000元，故被告出售予原告之房屋係依一般市場行情計價，並無原告所謂因錯認系爭房屋可供店面營業使用以高於市場行情而購買之事實。且原告於購買系爭建物後，以其所購2戶房屋自行向臺北縣政府申請「牧童遙指客家村有限公司，負責人陳壽美（為原告之母親）」之營利事業登記，並經臺北縣政府於96年10月18日核准成立，是系爭房屋1 樓申請建築時之用途雖一部分是設計做為停車空間，然亦得供作營業店面使用。
（四）聲明：1.原告之訴駁回；2.願供擔保請准免為假執行之宣告。
四、原告主張其於95年7月間以總價25,000,000元向被告購得門牌號碼為臺北縣○○鎮○○街126之20號、126之21號之系爭房屋及其基地，被告於出售系爭房屋時對外廣告標語包括「傳子千萬不如店面一間」、「三峽市中心、二樓半金店面、免管理費、賺得每一分錢都實在」等內容，然系爭房屋1 樓有一部分係規劃為停車空間，而原告雖於96年10月18日以系爭房屋申請營利事業登記證，惟97年3 月間經臺北縣政府工務局以原告未經核准，擅將系爭房屋之原核准用途「停車空間」變更為「店鋪」使用，與原使用用途不合而裁處60,000元罰鍰，並限期要求原告補辦手續或恢復原狀等情，業據提出廣告影本、照片各1 張及房屋買賣契約書影本1 份、營利事業登記證、臺北縣政府工務局北工使字第0970187446號函影本各1 件為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。再原告復主張被告及其銷售人員明知系爭房屋不得供店面使用，仍向其騙稱可供店面使用，並提供各項廣告以取信原告，被告顯有故意不告知瑕疵，致原告受有房屋無法為店面營業使用之損害，而請求被告減少買賣價金並賠償原告3 倍之懲罰性賠償金等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者為：（一）系爭房屋之廣告內容是否為契約效力所及？（二）系爭房屋1 樓為停車空間不得作為店面營業使用，是否滅失或減少其價值？茲分別敘述如下。
五、按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。此係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務，不因廣告內容是否列入契約而異，否則即無從確保廣告內容之真實。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容（最高法院93年度台上字第2103號判決、91年度台上字第1387號判決可資參照）。查被告固抗辯廣告內容僅為要約引誘，兩造於簽訂買賣契約時已就廣告內容另為約定，買賣契約附件五壹層平面圖已約定1 樓房屋一部分為停車空間，且被告交付原告之使用執照亦載明第1 層用途為鄉村住宅（停車空間）等語，並提出房屋平面圖、使用執照影本各1 份為證，然查，被告係以設計、製造房屋之商品為營業之企業經營者，原告則以消費為目的而為交易房屋商品之消費者，是本件買賣契約有消費者保護法之適用。再被告為銷售系爭房屋所為廣告之內容為「傳子千萬不如店面一間」、「三峽市中心、二樓半金店面、免管理費、賺得每一分錢都實在」，均係以系爭房屋可為店舖使用為主要內容，參諸上開說明，被告應確保廣告內容之真實，其對原告所負之義務不得低於廣告之內容，即不因廣告內容是否列入契約而異，是遍觀系爭買賣契約書全文，並未有排除系爭房屋非為店舖使用等相關規定，故原告信賴廣告內容進而與被告締結本件買賣契約，被告所應負之契約責任自然及於上開廣告內容。而查，雖該房屋平面圖之壹層平面圖標示一部分係停車空間，使用執照亦記載為停車空間，惟觀諸本件買賣契約書附件四（旺族名邸公寓大廈規約）第20條第9 款亦約定「A1至A8非本公寓大廈規約所及範圍，因此無權利義務關係（包含：不得以住戶或所有權人身份使用中庭設施、垃圾收集場、污水、給排水設備、不得以住戶或所有權人身份參與住戶大會。不用分攤管理費、不得主張使用管理基金。A1至A8所有專有設備皆自行維護）」等語，此有契約書影本1 份在卷足憑，復佐以卷附系爭房屋裝潢施工前照片，被告就系爭房屋1 樓地面所鋪設者均係大理石建材，並無劃設停車格位，大門出入口亦無供車輛進出之斜坡道設計乙情，俱難認兩造已就廣告內容另為系爭房屋非為店鋪使用之約定，是被告上開所辯，尚屬無據。
六、再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第354 條第1項 、第359 條前段、第360 條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年第1173號判例可資參照）。
（一）查原告主張系爭房屋1 樓之停車空間規劃，不得變更為營業使用，致原告契約預定之效用有滅失或減少之瑕疵等語，被告則辯稱系爭房屋使用分區，為非都市土地甲種建築用地，依非都市土地使用管制規則第6 條之規定，系爭房屋1 、2 、3 樓均可作營業使用，且原告業已取得營利事業登記，是系爭房屋1 樓申請建築時之用途雖一部分是設計做為停車空間，然亦得供作營業店面使用，系爭房屋並無瑕疵等語，則查，建築法第73條第2 項、第91條第1 項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限」、「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第
2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者」，是建築管理上，原告如擅將前開停車空間變更為店舖使用，即為法律所禁止，而原告雖以系爭房屋申請核准營利事業登記證，然該營利事業登記證上亦載明不得佔用停車空間，復參諸臺北縣政府於行政院公平交易委員會公處字第098055號審理時函覆略以「本案建物可供營業使用，係依據非都市土地使用管制規則甲種建築用地之容許使用項目『日用品零售及服務設施』。另為簡化公司行號申請營利事業登記，特訂定『臺北縣政府審查營利事業登記建築物證明簡化要點』，依據該要點第6 條第1 項規定：其建築物為
5 層樓以下者，得憑建築物登記謄本及分區使用證明或非都市土地編定用地證明辦理，又第7 條第1 項規定：建築物為5 層以下已領有使用執照者，如不違反都市計畫法或非都市土地使用管制規定之土地使用管制規定，且不增加原設計樓地板承載符重而無安全、安寧、衛生之虞者，不論其樓層均得逕予辦理營利事業登記。惟倘建築物實際使用經檢舉或依該府聯合查報小組主動派員現場稽查，有違反建築法相關規定，則以現場稽查為準，並依違反建築法使用規範予以裁罰」等語明確，此有行政院公平交易委員會公處字第098055號處分書影本1 份在卷可參，足見本案核准營利事業登記證，係採書面審查，而倘建築物實際使用有違反建築法相關規定，則以現場稽查為準，並依違反建築法使用規範予以裁罰。又本件原告確遭臺北縣政府工務局以系爭房屋1 樓，未經申請核准擅自將第1 層「停車空間」用途作「店鋪」使用，有違反建築法第73條第2 項規定之情形，而裁處罰鍰60,000元，有上開臺北縣政府工務局函影本1 件在卷足按，是原告原得供店鋪使用之空間僅能為停車之使用，其契約預定效用自顯有相當減少。復參以系爭房屋之1 樓停車空間面積共57.94 平方公尺，逾系爭房屋1 樓面積之3 分之1 ，該停車空間之規劃更位於系爭房屋門口正後方，此有系爭房屋壹層平面圖、臺北縣樹林地政事務所建物測量成果圖影本各2 紙在卷可參，是系爭房屋1 樓顯無法充作店面使用，而有缺少兩造約定系爭房屋應具備之價值、效用之情事，況本件經行政院公平交易委員會處分結果，就系爭房屋無法供作店面使用之事實，亦同此認定，並有上述行政院公平交易委員會公處字第098055號處分書附卷可參，是原告主張系爭房屋無法為店面營業使用，致有契約預定效用之瑕疵，應堪採信。
（二）至被告固另抗辯原告以系爭房屋設定最高限額30,600,000元之抵押權予華南銀行，該金額高於原告所購系爭房屋總價，系爭房屋並無價值減少之事實等語，並提出土地及建物登記謄本各1 份為證，惟查，系爭房屋因無法達契約預定之店面使用而減少之價值，經本院依原告聲請囑託永大不動產估價師事務所鑑定，鑑定人依據系爭房地區域因素分析、土地個別條件、土地法定使用管制、土地利用、建物概況、公共設施便利性、建物與基地及周遭環境適合性分析等因素，以比較法評估推算系爭建物於兩造訂定不動產買賣契約時，系爭房屋可供店面營業使用與僅可供住宅及停車位使用之價差為4,435,000 元，有該事務所出具之鑑定報告書1 份附卷可資參照，堪認系爭房屋因無法達契約預定之店面使用，已達使系爭房屋價值減少4,435,000元之程度，原告雖以系爭房屋設定30,600,000元最高限額抵押權予華南銀行，然此僅係原告與華南銀行間之約定，尚難認為此金額即為系爭房屋之客觀價值，是被告此部分所辯，尚無足採。至被告雖以鑑定報告依系爭房屋買賣契約所載價金作為可供營業店面使用之價格依據，然該買賣價格是否即為市場價格顯有疑義，因此請求補充鑑定等語，惟系爭房屋可供店鋪使用為契約內容一部，已如前述，該買賣契約之買賣價格與僅得供住宅或停車位使用之價值差距，自屬系爭房屋無法為店面使用之價差，且本院依原告及被告之聲請分別囑託永大與廣福不動產估價師事務所鑑定之結果，亦均採此認定依據，且對於僅可供住宅及停車位使用之價格，上開2 家事務所鑑定結果亦均遠低於本件買賣契約之價金，分別有鑑定報告各1 份在卷可參，是本件鑑定依據，並無違誤，自無需再為補充鑑定之必要，從而，原告主張依民法第354 條、第359 條之規定，請求被告應減少價金，即屬有據。
（三）末按民法第359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金」，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院86年台上字第1615號判決意旨參照）。又法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減（最高法院72年台上字第726 號判決意旨參照）。查本件原告得請求被告減少系爭房屋價金，俱如前述，而系爭房屋可供店面營業使用與僅可供住宅及停車位使用之價差為4,435,000 元，有永大不動產估價師事務所出具之鑑定報告書1 份附卷可資參照，堪認系爭房屋因無法達契約預定之店面使用，已達使系爭房屋價值減少4,435,000 元之程度，是原告請求返還價金於4, 435,000元之範圍內，自屬有理，逾此部分之請求，尚屬無據，應予以駁回。
（四）另原告固主張被告係不當得利及有故意不告知系爭房屋無法為店面營業使用之瑕疵，被告應返還不當得利及賠償其損害並依消費者保護法第51條前段，請求3 倍之懲罰性賠償金等情，惟查，本件被告收受價金係本於兩造間之買賣契約，自與不當得利之要件有間；又系爭買賣契約附件五A1、A2壹層平面圖中均標示部分區域為停車空間，尚難謂被告有故意不告知系爭房屋一部分規劃為停車空間，而不得為店鋪使用之情形，是原告自不得主張被告係不當得利而依民法第179 條為請求，亦不得依民法第360 條請求不履行之損害賠償，則原告主張被告故意不告知系爭房屋之瑕疵而請求3 倍之懲罰性賠償金，尚屬無據，併此敘明。
七、綜上所陳，被告給付原告之系爭房屋因設有停車空間，致不能達契約預定之店鋪使用之瑕疵，原告主張被告應減少價金4,435,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年7 月8 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、至被告聲請訊問證人傅明龍，欲證明原告於購買時知悉系爭房屋一部份作為停車空間之事實，惟本件買賣契約效力及於上開廣告內容，業經本院認定如前，且傅明龍係被告之受僱人，難期其為無偏頗之證詞，故本院認無再予訊問之必要。
是本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，或與本件之爭點無涉，或對本件判決之勝負不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
十、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 18 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 9 月 18 日
書記官 鄭美莉