臺灣板橋地方法院民事判決 97年度重訴字第35號原 告 艾德蒙海外股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 劉智園律師被 告 乙○○訴訟代理人 王富發律師上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國97年11月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落臺北縣中和巿健康段五六○、五六一、五六二地號土地上如附圖編號A 至R 所示之地上物遷出，並拆除上開地上物後將系爭土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳佰陸拾伍萬伍仟元，及自民國九十六年十一月十五日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣肆拾肆萬貳仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳仟參佰伍拾肆萬元或等值之合作金庫商業銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒仟零伍拾玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以貳佰柒拾參萬元或等值之合作金庫商業銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰壹拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告與被告於民國95年10月31日簽訂土地租賃契約（下稱系
爭租賃契約），將其所有坐落臺北縣中和巿健康段560 、56
1 、562 地號土地（重測前為臺北縣中和巿漳和段28張小段
345 、344 之2 、363 之4 地號，下稱系爭土地）出租予被告，約定租金為每月新臺幣（下同）295,000 元，租賃期限自95年11月15日起至96年5 月14日止，於租賃期限屆滿時，除經原告同意繼續出租外，被告應即日將系爭土地按照原狀遷空交還原告，倘未履行上開義務，依系爭租賃契約第15條第2 項之約定，視為被告已拋棄系爭土地上建物及工作物之所有權，聽憑原告處理，且依系爭租賃契約第5 條之約定，原告得向被告請求按月賠償依租金5 倍計算之違約金，迄至遷讓完畢之日為止。詎被告在系爭土地上搭建如附圖編號A至R 所示之地上物，卻於租賃期限屆滿時，拒不拆除該地上物並按照該土地原狀返還予原告，則依系爭租賃契約第15條第2 項之約定，原告自得主張享有該地上物之所有權，並請求被告遷讓返還系爭土地及該地上物。退一步言，若鈞院認如附圖編號A 至R 所示地上物之事實上處分權人仍為被告，則原告依民法第767 條之規定，本於土地所有權人身份，備位請求被告拆除該地上物並將系爭土地返還予原告。
㈡又系爭土地租賃期限屆滿後，被告無權占有系爭土地，為無
法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，亦係故意侵害原告之所有權，原告即得請求被告自租賃期限屆滿之翌日起，按月返還相當於1 個月租金295,000 元之不當得利或賠償該侵權行為所致之損害。再者，原告就被告未如期返還系爭土地所致之損失，除租金利益外，尚包括其無法自行使用收益該財產之利益，為請求交還土地所衍生時間及金錢上之消耗等損失，故依系爭租賃契約第5 條之約定，請求被告自租期屆滿之翌日起，按月賠償以租金5 倍計算之懲罰性違約金1,475,000 元【計算式：295,000 ×5 ＝1,475,000 】。從而，被告自租期屆滿之翌日即96年5 月15日起至96年11月14日止共6 個月，應賠償原告10,620,000元【計算式：（295,
000 ＋1,475,000） ×6 ＝10,620,000】，並應自96年11月15日起至返還系爭土地暨其地上物之日止，按月賠償原告1,770,000 元【計算式：295,000 ＋1,475,000 ＝1,770,000】。
㈢聲明：
⒈先位聲明
①被告應將坐落系爭土地暨其上如附圖編號A 至R 所示之
地上物遷讓交還原告，並應給付原告10,620,000元及自96年11月15日起至交還前揭土地暨地上物之日止，按月給付原告1,770,000 元。
②願供現金或等值之合作金庫商業銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告為假執行。
⒉備位聲明
①被告應自坐落系爭土地上如附圖編號A 至R 所示之地上
物遷出，並應將上開地上物拆除後將系爭土地交還原告，且應給付原告10,620,000元及自96年11月15日起至交還系爭土地之日止，按月給付原告1,770,000 元。
②願供現金或等值之合作金庫商業銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告為假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告為租地經營洗車及停車場等使用，於90年5 月15日代表
合夥事業具名向原告承租重測前坐落臺北縣中和市○○段28張小段345 、344 之2 、364 之4 地號土地，即重測後坐落臺北縣中和市○○段560 、561 、563 地號土地，租賃沿革如附表所示。原告自90年5 月15日起，將系爭土地長期出租予被告，期間長達8 年，且自92年11月15日起至95年11月15日止，即採每年簽約1 次；惟自94年11月15日起，租賃契約明明記載租賃期限為「壹年」，原告卻故意記載其阿拉伯數字日期為「半年」，依民法第4 條規定：「關於一定之數量，同時以文字及號碼表示者，其文字與號碼有不符合時，．
．．，應以文字為準」，是系爭土地之租賃契約至少應屬「一年一訂」，始稱合理。
㈡被告長期投入鉅資設置地上物，自是信賴原告長期出租系爭
土地予被告使用，租賃期限至少20年，惟原告為圖調整租金之便，設局於每年或每半年換約，藉以調整租金與押租金，已詳述如附表所載，尤其，原告於如附表編號8 所示日期換約時，不但將租金從每月250,000 元調漲至280,000 元或295,000 元，押租金亦從880,000 元調漲到8,850,000 元，足見原告期以短期租賃壓迫被告屆從於租金之飆漲，且藉此規避民法第442 條所定增減租金應向法院聲請之繁瑣程序與不確定之風險結果，逼迫被告拋棄應訊主張之權利或限制被告行使訴訟之抗辯權，不但有違誠信法則，更對於承租人有重大不利益，而顯失公平，依民法第247 條之1 第3 款、第4款之規定，類此短期租賃之約定，應屬無效。
㈢原告公然在系爭土地之地上物上懸掛「艾德蒙遠東世紀廣場
地主戶『租』『售』」之廣告布條，公開宣示其等在系爭土地上辦理租賃或出售中，則系爭土地之使用收益既在辦理出租或出售，則被告主張兩造間就系爭土地已默示更新為不定期租賃關係，即無違反原告之使用目的。況原告在系爭土地上既仍辦理出租，而原承租人之被告亦已按期繳付租金，迄今無一過失，自有續租之權利，始符誠信，原告如擬收回再出租予第三人，顯有違民法第148 條第1 項所揭示誠信法則。
㈣又被告繳付系爭土地之租金，迄今仍未間斷，惟原告拒收租
金，迫使被告辦理清償提存並通知原告領取，原告仍然相應不理，其因所在，不外是原告算計一方面藉故終止兩造間之租賃契約，請求被告返還相當於每月租金之不當得利，租金無損，他方面則藉故依系爭租賃契約第5 條之約定，向被告索取相當於租金5 倍之懲罰性違約金，足可成就暴利，該約定對於被告顯有重大之不利益，況系爭租賃契約未有約定原告違約時得處罰相當於租金5 倍之違約金，亦有違公平對待及武器對等之法則，依民法第247 條之1 之規定，該違約金之約定應自始無效。此外，併請求鈞院審酌系爭土地屬三角型畸零地，原告以高價出租予被告後，每半年或一年即調漲租金，被告承受凡此不公之約定，每月繳足租金，迄今未斷，原告一無損失，卻脫法藉口租期屆滿，拒收租金，訴求每月相當於5 倍之懲罰性違約金，顯然有違誠信原則而顯失公平，依民法第252 條之規定酌減其違約金，並參照民法第20
5 條之規定，裁量酌減至相當於租金額百分之20，以資適法。
㈤聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷㈠原告主張其將所有之系爭土地出租予被告搭建如附圖編號A
至R 所示地上物使用，迄今仍由被告占有使用中等情，業據其提出土地登記謄本、如附表編號10所示之土地租賃契約、地上物位置範圍圖各1 件、現場照片13張為證（見本院卷第
6 至9 頁、第15至16頁、第87至88頁），且為被告所不爭執，而被告確搭建前述地上物而占用系爭土地之事實，亦經本院到場勘驗並命地政機關測量無訛，有本院勘驗筆錄及臺北縣中和地政事務所97年5 月23日北縣中地測字第0970007332號函附之土地複丈成果圖各1 份附卷可稽（見本院卷第103至106 頁），自堪信為真實。
㈡又原告主張系爭土地之租賃期限已於96年5 月14日屆滿，惟
被告拒不拆除如附圖編號A 至R 所示之地上物並按照土地原狀返還予原告，則原告除依系爭租賃契約第15條第2 項之約定主張享有該地上物之所有權，並請求被告遷讓返還系爭土地及前揭地上物外，另請求被告按月返還相當於1 個月租金295,000 元之不當得利或賠償該侵權行為所致之損害及依系爭租賃契約第5 條約定按月賠償以租金5 倍計算之懲罰性違約金1,475,000 元等語。被告則抗辯其自90年5 月15日起向原告長期承租系爭土地並投入鉅資搭建地上物使用，其租賃期限應以每次換約時租賃契約上文字所載之「壹年」為準；且原告為圖調整租金之便，以短期租賃壓迫被告屆從於租金之飆漲，並藉此免除或減輕原告應依民法第442 條之規定聲請法院增減租金之責任，逼迫被告拋棄應訊主張之權利或限制被告行使訴訟之抗辯權，有違誠信原則，更對於承租人有重大不利益，而顯失公平，依民法第247 條之1 規定，此項短期租賃之約定，應屬無效；況原告既在系爭土地之地上物懸掛廣告布條公開宣示辦理租賃或出售中，被告即得主張兩造間就系爭土地已默示更新為不定期租賃關係，且原告在系爭土地上既仍辦理出租，被告亦均按期繳付租金，原告如擬收回再出租予第三人，自有違民法第148 條第1 項所揭示誠信原則；此外，被告持續繳付系爭土地之租金，惟遭原告拒收，並藉故終止兩造間之租賃契約，以索取相當於租金5 倍之懲罰性違約金，對於被告顯有重大之不利益，且系爭租賃契約未有約定原告違約時得處罰相當於租金5 倍之違約金，亦有違公平對待及武器對等之法則，依民法第247 條之1 規定，該懲罰性違約金之約定，應自始無效；另原告請求被告賠償之懲罰性違約金亦屬過高，請求酌減至相當於租金額百分之20等語。則本件爭點厥為：⒈兩造於95年10月31日簽訂系爭租賃契約所約定之租賃期限為何？又上開租賃期限之約定，是否屬民法第247 條之1 所定情形而無效？另兩造是否已默示更新為不定期租賃關係？⒉原告得否請求被告遷讓系爭土地暨地上物或拆除地上物後返還系爭土地？又原告行使權利是否違反民法第148 條所定之誠信原則？⒊兩造簽訂系爭租賃契約第5 條關於懲罰性違約金之約定是否屬民法第24
7 條之1 所定情形而無效？又該違約金之約定是否過高？茲就各項爭點論斷如下。
㈢關於兩造間就系爭土地約定之租賃期限：
⒈兩造於95年10月31日所簽訂之系爭租賃契約第2 條約定：
「租賃期限經甲乙雙方洽訂為壹年即自民國95年11月15日起至96年5 月14日止」，其關於租賃期限，以文字表示部分記載為1 年，以號碼表示部分則記載為6 個月，此為兩造所不爭執，並有原告提出之該租賃契約影本1 件存卷足憑（見本院卷第8 至9 頁）。按關於一定之數量，同時以文字及號碼表示者，其文字與號碼有不符合時，如法院不能決定何者為當事人之真意，應以文字為準，民法第4 條定有明文。是當事人間之契約關於一定數量之記載，其文字與號碼之表示有不符合時，應先探求當事人之原意，倘無法決定何者為當事人之原意者，始以文字表示之記載為準。經查：
①被告自90年5 月15日起向原告承租系爭土地，並簽訂如
附表編號1 所示之土地租賃契約，其租賃契約第2 條同時以文字及號碼記載租賃期限為6 個月，並由被告於訂約時簽發逐月到期之支票6 紙交付原告以繳交租金，於該租賃期限屆滿後，兩造迭簽訂如附表編號2 至5 所示之土地租賃契約，並以同上方式繳交租金，迄於92年11月15日簽訂如附表編號6 所示之土地租賃契約時，其租賃契約第2 條同時以文字及號碼記載租賃期限為1 年，並由被告於訂約時簽發逐月到期之支票12紙交付原告以繳交租金，於租賃期限屆滿後，雙方再於93年11月15日簽訂如附表編號7 所示之土地租賃契約時，其租賃契約記載租賃期限及繳交租金之方式均同如附表編號6 所示土地租賃契約之約定，嗣兩造於94年11月15日簽訂如附表編號8 所示之土地租賃契約，其租賃契約第2 條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為壹年即自民國94年11月15日起至95年5 月14日止」，復於95年5 月15日簽訂如附表編號9 所示之土地租賃契約，其租賃契約第2 條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為壹年即自民國95年5月15日起至95年11月14日止」，再於95年11月15日簽訂如附表編號10所示之系爭租賃契約，其租賃契約第2 條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為壹年即自民國95年11月15日起至96年5 月14日止」，後三次簽約時則由被告於各次訂約時簽發逐月到期之支票各6 紙交付原告收執以繳付租金等情，為兩造所不爭執，且有被告提出之前揭土地租賃契約影本10份在卷可考（見本院卷第29至49頁、第53至63頁）。
②依上開兩造洽訂系爭土地租賃契約之過程可知，兩造於
94年11月15日、95年5 月15日、95年11月15日簽訂如附表編號8 至10所示土地租賃契約時，雖均以文字記載其租賃期限為「壹年」，惟其等於94年11月15日簽約時，其租賃契約係以號碼表示租賃期限為自94年11月15日起至95年5 月14日止，雙方在6 個月後，復於95年5 月15日簽訂新約，並在租賃契約上以號碼表示租賃期限為自95年5 月15日起至95年11月14日止，又在6 個月後，再於95年11月14日重新簽約，亦以號碼表示租賃期限為自95年11月15日起至96年5 月14日止，則倘若兩造簽訂如附表編號8 至10所示土地租賃契約時，係約定租賃期限為1 年，何需每隔6 個月即再重新簽約1 次？且依前述兩造協議繳交租金之方式亦可得知，被告係於每次訂約時，即同時簽發於該次契約所定租賃期限內逐月到期之支票交付原告收執，以繳交該次租賃期限內之全部租金，嗣兩造於94年11月15日、95年5 月15日、95年11月15日簽訂如附表編號8 至10所示土地租賃契約時，均係分別簽發逐月到期之支票6 紙予原告，足見雙方於各次簽約時所議定之租賃期限僅為6 個月。是由兩造簽訂系爭土地租賃契約之過程及繳交租金之方式觀之，其等於95年11月15日簽訂系爭租賃契約時，其原意應係約定租賃期限為6 個月，即自95年11月15日起至96年5 月14日止，堪可認定。
⒉又被告抗辯系爭租賃契約關於短期租賃期限之約定，乃為
免除或減輕原告應依民法第442 條之規定聲請法院增減租金之責任，逼迫被告拋棄應訊主張之權利或限制被告行使訴訟之抗辯權，有違誠信原則，對於承租人有重大不利益，而顯失公平，依民法第247 條之1 規定，應屬無效等語，原告則否認系爭租賃契約係預定用於同類契約之條款而訂定之契約，並主張無民法第247 條之1 規定適用之餘地等語。按民法第247 條之1 固規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為下列各類之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」惟88年4月21日民法債編增訂該條規定之立法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉4 款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效。查本件被告向原告承租系爭土地搭建地上物，並將之分租與第三人供營業使用，此據被告陳明屬實（見本院卷第164 頁），並有其提出之地上物占有使用狀況說明
1 紙在卷可查（見本院卷第174 頁），顯見被告亦以出租不動產供他人營業使用，藉此賺取租金獲利，其在經濟上之地位，與原告並無強弱之分，難認其對於契約條款絕無磋商變更之餘地，而被告復未舉證證明系爭租賃契約所列各條款係原告預定用於同類契約而事先擬定者，則其抗辯該租賃契約屬民法第247 條之1 所定之附合契約等語，即屬無據。從而，系爭租賃契約既係經兩造協商後依自由意志而訂立，依契約自由原則，被告即應受該契約條款之拘束，不得擅主張該契約條款顯失公平而無效。
⒊被告再抗辯原告既在系爭土地之地上物懸掛廣告布條公開
宣示辦理租賃或出售中，被告即得主張兩造間就系爭土地已默示更新為不定期租賃關係等語，原告則否認其有默示同意更新為不定期租賃關係，並主張其懸掛之廣告布條係要租售系爭土地對面「遠東世紀廣場」之廠辦，非指系爭土地及地上物，且該廣告布條已表明其有「出售」之意，足證其並無長期租賃之意思等語。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。經查：
①原告於系爭租賃契約所定之租賃期限屆滿後，旋於96年
6 月15日郵寄板橋郵局第757 號存證信函通知被告於3日內返還系爭土地，並隨函寄還被告所簽發、付款人為陽信銀行中和分行、票載發票日分別為96年5 月15日、同年6 月15日、金額均為295,000 元之支票2 紙，此有其提出之上開存證信函1 件暨支票2 紙等影本附卷足證（見本院卷第10至11頁），顯見原告於租賃期限屆滿後，已向被告表示不願續租之意思並請求返還租賃標的物，則兩造就系爭土地之租賃關係，於96年5 月14日租賃期限屆滿後即已消滅，自無依民法第451 條規定以不定期限繼續租賃關係之餘地。
②至原告固在系爭土地上之地上物懸掛「艾德蒙遠東世紀
廣場地主戶租售」之廣告布條，此為其所不爭執，並有被告提出之現場照片2 張存卷可參（見本院卷第127 頁），惟該廣告布條所指待租售之標的是否即係系爭土地，已非無疑，且考究原告懸掛該廣告布條之目的乃在出租或出售上開不動產，本待有意購買或承租之人前來洽商，雙方達成買賣或租賃之合意後，始有成立買賣關係或租賃關係之可能，該廣告布條充其量僅對不特定人為一要約之引誘，而非對被告為要約之意思表示，是縱使被告於兩造租賃關係之租賃期限屆滿後，仍有占有使用系爭土地之事實，尚需待原告同意繼續出租系爭土地，雙方就租賃之意思表示相互一致時，該租賃關係始得繼續，不得以被告占有使用系爭土地之事實，即推論兩造就原租賃關係已合意更新為不定期限而繼續。從而，被告抗辯兩造間已默示更新為不定期租賃關係等語，自不足採信。
⒋綜上，原告主張兩造簽訂系爭租賃契約，約定被告承租系
爭土地之租賃期限迄至96年5 月14日為止等語，自堪信為真實。
㈣關於原告請求被告遷讓系爭土地暨地上物或拆除地上物後返還系爭土地部分：
⒈原告先位主張依系爭租賃契約第15條第2 項之約定，被告
未於租賃期限屆滿後自行拆除系爭土地上如附圖編號A 至
R 所示之地上物並按照該土地原狀返還予原告，原告得主張享有該地上物之所有權，爰請求被告遷讓返還系爭土地及該地上物等語。兩造簽訂之系爭租賃契約第15條第2 項固約定：「租期屆滿或終止時，乙方（即被告）應負責自資拆除地上建物、工作物，返還土地予甲方（即原告），乙方如未履行上開義務時，視為乙方拋棄地上建物及工作物之所有權，聽憑甲方處理，因之所生之費用由乙方負責。」惟按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條定有明文。拋棄對於不動產所有權之權利者，亦屬依法律行為喪失不動產物權之一種，如未經依法登記，仍不生消滅其所有權之效果。準此，縱依系爭租賃契約第15條第2 項之約定，被告於租賃期限屆滿後，不自行拆除系爭土地上之地上物，即視為其已有拋棄該地上物所有權之意思表示，惟未經登記，仍不生拋棄所有權之效果，是原告主張被告既已拋棄如附圖編號A 至R 所示地上物之所有權，其即得享有該地上物之所有權等語，自屬無據。
⒉又原告備位主張依民法第767 條之規定，本於系爭土地所
有權人之身份，請求被告拆除系爭土地上如附圖編號A 至
R 所示之地上物並將該土地返還予原告等語。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。被告承租原告所有之系爭土地後出資搭建如附圖編號A 至R 所示之地上物，此為其所不爭執（見本院卷第201 頁），惟兩造簽訂之系爭租賃契約既約定租賃期限迄至96年5 月14日為止，屬定有期限之租賃，則兩造之租賃關係於該租賃期限屆滿時即已消滅，被告於租賃關係消滅後仍繼續佔用系爭土地，已無合法權源，自屬無權占有，是原告請求被告拆除系爭土地上如附圖編號A 至R 所示之地上物並將系爭土地返還予原告，洵屬有據。
⒊至被告雖抗辯原告在系爭土地上既仍辦理出租，被告亦均
按期繳付租金，原告如擬收回再出租予第三人，自有違民法第148 條第1 項所揭示誠信原則等語，惟為原告所否認。按民法第148 條第1 項固規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年臺上字第105 號判例意旨參照）。查原告出租其所有之系爭土地供被告使用，本已訂明租賃期限，則原告於租賃期限屆滿後，依兩造所簽訂系爭租賃契約之約定，請求被告返還系爭土地，自屬私法自治原則下之正當權利行使，且原告為系爭土地之所有權人，本得自由決定其該土地使用收益或處分之方式，自不因該土地曾出租予被告而受限制，要難認原告請求被告返還系爭土地之行為，係以損害他人為主要目的，即與民法第148 條第1項所揭諸之誠信原則有違，是被告抗辯上情，非有理由。
㈤關於原告請求被告返還不當得利或賠償損害部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。被告於系爭租賃契約所定之租賃期限屆滿後，仍無權占有系爭土地，依社會通常之觀念，其可獲得免為支付租金之利益，致原告受有損害，從而，原告依民法第179 條之規定請求被告返還相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉又按都市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息百分之10為限，此規定於租用基地建築房屋，亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條固分別定有明文。惟土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要。況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意。復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言。再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。查系爭土地面臨於雙方各二線道之臺北縣中和巿建一路，對面為遠東科學園區大樓，四周銀行、商家林立，此經本院至現場履勘無訛，有本院勘驗筆錄1件及原告提出之現場照片12張、附近建物位置圖2 份在卷足參（見本院卷第103 至104 頁、第110 至113 頁），且被告承租系爭土地後即自資在其上搭建地上物再分租與第三人營業使用，藉以賺取租金牟利，已如前述，其在上開商業繁榮地區出租地上物可獲之利益，自非一般居住用房屋可比擬，是系爭土地既供營業使用，揆諸前揭說明，其租金應不受土地法第97條、第105 條規定之拘束，先予敘明。
⒊查原告主張被告無權占有系爭土地而受有相當於系爭租賃
契約原訂租金每月295,000 元之不當得利等語，被告對此不當得利之計算金額，未曾提出書狀或到庭加以爭執，則本院審酌兩造簽訂系爭租賃契約既約定系爭土地之租金為每月295,000 元，被告於租賃期限屆滿後，持續無權佔用系爭土地，其本身受有免付上開租金之利益，原告則受有無法以同額租金另出租他人之損害，是原告主張被告無權占有系爭土地所得之利益，應以系爭租賃契約原訂之每月租金295,000 元計算，堪認相當。準此，被告自租賃期限屆滿後仍繼續占有使用系爭土地迄今，則自租賃期限屆滿後之翌日即96年5 月15日起至96年11月14日止共6 個月，原告得請求被告返還相當於租金之不當得利合計1,770,00
0 元【計算式：295,000 ×6 ＝1,770,000 】，被告並應自96年11月15日起至其返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告相當於每月租金之不當得利295,000 元。
⒋又原告依民法不當得利之規定，請求被告返還無權占有系
爭土地所受之利益部分，為有理由，均應准許，已詳述如前，則其併依民法侵權行為之規定請求被告賠償同一損害，即無再予審酌之必要，併予敘明。
㈥關於原告請求被告賠償懲罰性違約金部分：
⒈原告另依系爭租賃契約第5 條之約定，請求被告自租賃期
限屆滿之翌日起至返還系爭土地之日止，按月賠償以租金
5 倍計算之懲罰性違約金1,475,000 元等語，被告則抗辯上開懲罰性違約金之約定違反民法第247 條之1 規定而無效，且其數額過高，請求酌減等語。兩造簽訂之系爭租賃契約第5 條固約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃土地誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉故推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還土地時，甲方得向乙方請求按照租金
5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議。」惟系爭租賃契約非屬民法第247 條之1 所定之附合契約，已如前述，則被告抗辯該租賃契約關於懲罰性違約金之約定違反民法第247 條之1 規定而無效，即屬無據。
⒉又原告主張系爭租賃契約第5 條所約定之違約金係懲罰性
違約金，被告對於原告就該違約金性質之主張，亦未曾提出書狀或到庭加以爭執，自堪採信原告上開主張為真。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。本院審酌原告因被告不返還系爭土地所受損害暨系爭土地所在位置、社會經濟發展及景氣環境等因素，以及原告已另依民法不當得利之規定請求被告返還占有使用系爭土地所受利益等情，認兩造關於懲罰性違約金數額約定按月以租金5 倍計算，顯屬過高，應酌減為按月以租金之2 分之1 計算，亦即按月以147,500 元【計算式：295,000 ×1/2 ＝147,500 】計算其違約金，始稱允當。準此，被告自租賃期限屆滿後既仍未返還系爭土地予原告，則自租賃期限屆滿後之翌日即96年
5 月15日起至96年11月14日止共6 個月，原告得請求被告賠償懲罰性違約金合計885,000 元【計算式：147,500 ×
6 ＝885,000 】，被告並應自96年11月15日起至其返還系爭土地予原告之日止，按月賠償原告懲罰性違約金147,50
0 元。㈦綜上所述，被告向原告承租系爭土地之租賃期限既已於96年
5 月14日屆滿，其租賃關係即已消滅，被告在該土地上搭建如附圖編號A 至R 所示之地上物並無合法佔用之權源，為無權占有；原告先位主張雖請求被告遷讓返還系爭土地暨其上如附圖A 至R 所示之地上物，惟其並非該地上物之所有權人，其請求被告遷讓返還該地上物，尚屬無據，而原告備位主張依民法第767 條規定，請求被告自系爭土地上如附圖編號
A 至R 所示地上物遷出，並將該地上物拆除後將系爭土地返還予原告，則屬有據，應予准許。又被告於租賃期限屆滿後，仍繼續占有使用系爭土地，為無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，是原告依民法第179 條規定請求被告返還無權占有該土地所受之利益，即自96年5 月15日起至96年11月14日止之不當得利共1,770,000 元，暨自96年11月15日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告295,000 元，自屬正當。另被告於租賃期限屆滿後，拒不返還系爭土地予原告，則原告依系爭租賃契約第5 條之約定請求被告賠償懲罰性違約金，亦屬有據，惟上開約定懲罰性違約金之數額，尚屬過高，本院認原告請求被告賠償之懲罰性違約金應以按月賠償原訂租金2 分之1 之數額為適當，故原告請求被告賠償自96年5 月15日起至96年11月14日止之懲罰性違約金共885,00
0 元，並自96年5 月15日起至返還系爭土地之日止，按月賠償懲罰性違約金147,500 元部分，固應准許，逾此金額所請求之懲罰性違約金，即屬無據。從而，原告本於民法第767條規定，請求被告自坐落臺北縣中和巿健康段560 、561 、
562 地號土地上如附圖編號A 至R 所示之地上物遷出，並拆除上開地上物後將系爭土地返還予原告，又依民法第179 條及系爭租賃契約第5 條之約定，請求被告給付2,655,000 元【計算式：1,770,000 ＋885,000 ＝2,655,000 】及自96年11月15日起至返還系爭土地予原告之日止按月給付442,500元【計算式：295,000 ＋147,500 ＝442,500 】部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
四、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，尚無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，爰併予駁回之。
五、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 26 日
民事第三庭審判長法 官 朱耀平
法 官 邱育佩法 官 王瑜玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 12 月 3 日
書記官 黃美雲附表：
┌─┬──────┬────────────┬────┐│編│契 約 記 載 │契 約 記 載 租 賃 期 限 │ ││ │ ├───────┬────┤每月租金││號│租 賃 標 的 │阿拉伯數字記載│文字記載│ │├─┼──────┼───────┼────┼────┤│1 │臺北縣中和巿│90年5 月15日至│陸個月 │180,000 ││ │潭和段28張小│90年11月14日 │ │元 ││ │段345 、344 │ │ │ ││ │之2 、363 之│ │ │ ││ │4 地號土地 │ │ │ │├─┼──────┼───────┼────┼────┤│2 │同上 │91年11月15日至│陸個月 │180,000 ││ │ │91年5 月14日 │ │元 │├─┼──────┼───────┼────┼────┤│3 │同上 │91年5 月15日至│陸個月 │180,000 ││ │ │91年11月14日 │ │元 │├─┼──────┼───────┼────┼────┤│4 │同上 │91年11月15日至│陸個月 │180,000 ││ │ │92年5 月14日 │ │元 │├─┼──────┼───────┼────┼────┤│5 │同上 │92年5 月15日至│陸個月 │200,000 ││ │ │92年11月14日 │ │元 │├─┼──────┼───────┼────┼────┤│6 │同上 │92年11月15日至│壹年 │250,000 ││ │ │93年11月14日 │ │元 │├─┼──────┼───────┼────┼────┤│7 │同上 │93年11月15日至│壹年 │275,000 ││ │ │94年11月14日 │ │元 │├─┼──────┼───────┼────┼────┤│8 │臺北縣中和巿│94年11月15日至│壹年 │280,000 ││ │健康段560 、│95年5 月14日 │ │元 ││ │561 、562 地│ │ │ ││ │號土地 │ │ │ │├─┼──────┼───────┼────┼────┤│9 │同上 │95年5 月15日至│壹年 │280,000 ││ │ │95年11月14日 │ │ │├─┼──────┼───────┼────┼────┤│10│同上 │95年11月15日至│壹年 │295,000 ││ │ │96年5 月14日 │ │元 │└─┴──────┴───────┴────┴────┘