臺灣板橋地方法院民事判決 97年度重訴字第435號原 告 賴敏勇
賴敏德黃玉敏陳賴素貞上 一 人法定代理人 陳信平原 告 黃賴淑玲
賴淑華賴淑貞上七人共同訴訟代理人 黃育勳律師複代 理 人 羅詩蘋律師被 告 楊愛卿
賴 文賴彩雲黃吳彩月黃東海黃玉芳賴石溪陳國正上 一 人訴訟代理人 楊久弘律師上列當事人間確認優先購買權事件，經本院於民國100 年3 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告賴敏勇、賴敏德、黃玉敏、黃賴淑玲、賴淑華、賴淑貞就坐落新北市○○區○○段第一一七三地號，面積九六一平方公尺，權利範圍五分之一之土地有優先購買權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第124 號判例意旨參照）。查本件原告等人主張渠等為新北市○○區○○段第1173號土地，面積961 平方公尺，權利範圍5 分之1 （下稱系爭土地）之公同共有人，因其餘共有人即被告楊愛卿、賴文、賴彩雲、黃吳彩月、黃東海、黃玉芳及賴石溪等7 人（下稱楊愛卿等7 人）將系爭土地出售與被告陳國正，原告等人乃依據土地法第34條之1 第4 項主張優先購買權等語。
被告陳國正則以原告等人亦為上開買賣契約之當事人，且渠等之優先購買權已逾於10日之期限而視為消滅；況被告陳國正業已撤銷其所為買受之意思表示，並解除該買賣契約，原告等人自無優先購買權存在云云為辯。是以原告等人就系爭土地之出售是否有優先購買之權利存在，確屬不明確，且致其私法上之地位有受侵害之危險，而該危險復能以本件確認判決將之除去，故原告等人提起本件確認訴訟，即應認有確認利益，合先敘明。
㈡被告楊愛卿等7 人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核
無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠緣系爭土地係原告等人與被告楊愛卿等7 人及訴外人黃燕雪
共15人所公同共有。而被告楊愛卿等7 人分別於民國96年1月9 日至96年12月17日間就系爭土地與被告陳國正簽訂買賣契約，並約定買賣價金為新臺幣（下同）900 萬元（下稱系爭買賣契約）。然被告楊愛卿等7 人並未依土地法第34條之
1 之相關規定，以書面通知原告等人是否行使優先購買權，致使原告等人初根本不知有出售之情事。嗣被告陳國正對系爭土地之全體公同共有人起訴請求移轉所有權登記，且經本院97年度重訴字第20號判決認定被告楊愛卿等7 人與被告陳國正間確實有簽訂系爭買賣契約，且應有部分已達3 分之2，故認為被告陳國正之請求為有理由；原告等人及訴外人黃燕雪則未與被告陳國正簽訂系爭買賣契約。而被告楊愛卿等
7 人竟未以書面通知原告等人上開出售情事，暨通知是否行使優先購買權，則原告等人之優先購買權當然仍存在，茲以本件起訴狀繕本之送達，及97年8 月26日之存證信函通知行使優先購買權；且因被告陳國正業已請求移轉登記，為免原告權利處於不安定狀態，故有起訴之必要。
㈡又就被告陳國正抗辯原告等人於其提起前案訴訟時，即應得
知系爭土地出售之事，惟原告等人並未於10日內行使優先購買權，故已喪失權利云云。然原告等人主張被告楊愛卿等7人出售共有之土地，未依規定以書面通知原告等人出售之事實暨通知是否行使優先購買權，原告等人之優先購買權當然仍存在。不論原告等人是否得知出售之事宜，縱然原告等人係由其他管道得知出售之事實，然被告既然未依法以書面通知原告等人出售暨通知是否行使優先購買權，原告等人即未喪失優先購買權。遑論原告等人於前案起訴時雖得知有部分共有人出售系爭土地之事實，但因未有通知優先購買之書面文件，原告等人因不知法令方未表示，經詢問律師後始提起本件訴訟。被告陳國正雖引用土地法第34條之1 執行要點第10點第1 款、第2 款而認原告等人已逾10日之行使優先購買權之時期，但本件被告楊愛卿等7 人既從未以書面通知原告等人是否行使優先購買權，自與上開規定不符。
㈢另確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事
項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，當事人及法院就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得任作相反之主張或判斷，始符合民事訴訟法之誠信原則，此即學說上所謂爭點效理論者，亦即當事人在前訴訟以重要爭點加以爭執，經法院審理及判斷後，所發生之通用力，於不同之後訴，如以同一爭點為重要之先決問題加以審理時，當事人不得為與其判斷相反之主張、舉證，並禁止法院為與其相矛盾之判斷之效力。是以本件關於優先購買權之重要爭議，既業由臺灣高等法院97年度重上字第547 號民事判決為實質之調查，並認定除原告陳賴素貞以外之其餘原告均有優先購買權無誤，自應已生爭點效力。
㈣為此，爰依土地法第34條之1 第4 項之規定，提起本件訴訟
，並聲明求為判決：確認原告賴敏勇、賴敏德、黃玉敏、陳賴素貞、黃賴淑玲、賴淑華、賴淑貞就坐落新北市○○區○○段第一一七三地號，面積九六一平方公尺，權利範圍五分之一之土地有優先購買權存在。
三、被告楊愛卿等7 人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，作何聲明或陳述；被告陳國正則以下列情詞資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴駁回。
㈠茲將系爭土地買賣契約簽訂過程，詳述如下：
⑴緣於95年11月間，被告陳國正之代理人即訴外人鄭錐陽與被
告賴文第1 次洽談關於系爭土地買賣契約事宜，當時被告賴文表示系爭土地之登記名義人固為訴外人賴周禮，惟因登記簿上之地址與原告等人及被告楊愛卿等7 人、訴外人黃燕雪之被繼承人賴周禮之戶籍地址不符，故地政事務所屢次駁回渠等繼承登記之申請。因此，被告陳國正之代理人即訴外人鄭錐陽即向被告賴文表示願為渠等辦理繼承登記事宜，且不另收取代辦費用，惟如能順利過戶，則須將系爭土地出賣予被告陳國正，買賣價金為600 萬元；至買賣所需之土地增值稅、登記費、印花稅及各項規費等被告陳國正願代為負擔，被告賴文即表示會通知其他繼承人此項情事。而於會談過程中，被告賴文表示其姐黃賴阿端已於67年過世，有關其夫即被告黃東海、其女即原告黃玉敏、被告黃玉芳及訴外人黃燕雪均會同意並配合其他繼承人之分配決議；另就被告賴石溪部分，被告陳國正之代理人即訴外人鄭錐陽亦親下臺南數次與其洽談此事，經數次磋商後，最後價格方決定為900 萬元。
⑵嗣雙方於96年1 月9 日在被告陳國正之代理人即訴外人鄭錐
陽之辦公室簽約，當天到場者有被告賴文及其妻賴黃素蘭、其子賴建男、原告陳賴素貞之子陳玉洲、被告賴石溪、楊愛卿及賴彩雲等人。而被告賴文表示被告黃東海及其女兒（即原告黃玉敏、被告黃玉芳、訴外人黃燕雪）業已通知且同意；原告陳賴素貞之子陳玉洲則表示其父母皆同意出售，被告楊愛卿表示關於其子女（即原告賴敏男、賴敏德、黃賴淑玲、賴淑華及賴淑貞）亦皆同意；至被告賴彩雲亦表示被告黃吳彩月為其妹，經其聯絡亦已同意無誤，被告陳國正之代理人即訴外人鄭錐陽因而始與渠等簽訂系爭買賣契約，其中被告賴石溪係自行簽名；被告賴文之子賴建男則代到場之被告楊愛卿、賴文、賴彩雲簽名；原告陳賴素貞之子陳玉洲則代原告陳賴素貞及被告黃吳彩月簽名。簽約完畢後，被告楊愛卿（亦代表其子女即原告賴敏男、賴敏德、黃賴淑玲、賴淑華及賴淑貞）、被告賴石溪、原告陳賴素貞、被告賴彩雲、黃吳彩月及賴文即分別領取被告陳國正代理人即訴外人鄭錐陽所開立之面額15萬元支票，其中被告楊愛卿、賴石溪、賴彩雲及賴文乃係親自簽收，原告陳賴素貞及被告黃吳彩月則由陳玉洲代為簽收，且現已兌現支付。
⑶其後，被告陳國正遂開始辦理繼承事宜，並由其代理人即訴
外人鄭錐陽取得被告賴彩雲、賴文及賴石溪之身分證正反面影本，由渠等各代表被繼承人賴周禮之獨子賴東之長男賴丹桂、次男賴丹錦及三男賴丹朋等3 個繼承支系，然於辦理過程中，被告陳國正始發現原告陳賴素貞被宣告禁治產，被告陳國正雖曾向原告等人及其餘被告表示必須由其監護人及親屬會議等同意之程序方能辦理，惟原告等人及其餘被告均認為召開親屬會議太過麻煩，故被告陳國正才以土地法第34條之1 之方式辦理。又因為被告陳國正支付金額已超過90萬元，倘買賣價金記載為900 萬元，將來提存之金額必須依900萬元之比例計算，如此將超過原告陳賴素貞所應得之金額，日後尚需找補，故經原告等人及其餘被告同意以700 萬元發出存證信函通知原告陳賴素貞。
⑷而經辦妥繼承登記後，被告陳國正之代理人即訴外人鄭錐陽
於96年12月8 日至被告賴文處欲商討第2 階段付款事宜時，現場1 位自稱親戚之年輕男子，竟向代理人即訴外人鄭錐陽表示900 萬元之價格太低，系爭土地應值2,200 萬元，訴外人鄭錐陽當場即表示被告陳國正付出相當多努力方才辦妥繼承登記，且當初亦係經討價還價後才簽約，故希望渠等能依約履行。惟渠等仍堅持必須提高價款，雙方遂不歡而散。此時被告陳國正方才驚覺渠等欲毀約之意圖，而就被告黃東海及其女部分，擔心將來渠等會藉口並未於系爭買賣契約簽名而毀約，故訴外人鄭錐陽乃至被告黃東海處，除請其補簽名並支付30萬元款項外，另亦希望被告黃東海能勸其他被告依約履行，而經訴外人黃燕雪表示其母黃賴阿端過世時，其父女均已辦理拋棄繼承，惟仍願配合辦理。而被告黃東海亦表示之前即知系爭買賣之事，且曾出具印鑑證明等文書，願配合處理及收受30萬元價款，並請訴外人鄭錐陽與其女即被告黃玉芳聯繫並由其代補簽買賣契約及款項。
⑸惟因原告等人及其餘被告、訴外人黃燕雪仍不願履行系爭買
賣契約，被告陳國正不得已訴請渠等履行系爭土地之買賣契約，經本院97年度重訴字第20號判決認定被告楊愛卿等7 人應受系爭買賣契約之拘束，且渠等之應有部分合計已逾3 分之2 ，因而判決被告陳國正勝訴在案。惟原告等人旋於第二審上訴，並提出優先購買權之抗辯，雖經臺灣高等法院97年度重上第547 號判決、最高法院100 年度台上字第86號裁定認定原告等人係合法行使優先購買權，被告陳國正即不得再持系爭買賣契約請求系爭土地之移轉登記云云，然依上所述，原告等人及訴外人黃燕雪即為系爭買賣契約之當事人，自應受系爭買賣契約所拘束，而不得主張優先購買權。
㈢又依系爭買賣契約第11條約定，出賣人即原告等人及被告楊
愛卿等7 人、訴外人黃燕雪已保證系爭土地無土地法第34條之1 所規定共有人之優先購買權存在。詎料，經本院97年度重訴字第435 號、臺灣高等法院97年度重上字第547 號判決及最高法院100 年度台上字第86號裁定認定系爭土地有優先購買權人存在，被告陳國正始發見受有詐欺，且因有人出面就系爭土地主張優先購買權，致使被告陳國正無法順利取得系爭土地，被告陳國正業已委託律師於100 年3 月21日以存證信函向被告賴石溪、黃吳彩月撤銷所為承買系爭土地之意思表示，並依民法第256 條規定解除系爭土地之買賣契約，該函已於同日送達被告賴石溪、黃吳彩月，依民法第114 條第1 項規定，買賣契約溯及自訂約時起失其效力。再者，被告陳國正與被告賴石溪、黃吳彩月間就系爭土地之買賣契約既經被告陳國正撤銷及解除而自始不存在，即堪認原告等人就被告賴石溪、黃吳彩月共有之系爭土地並無優先購買權存在，且因被告陳國正直至收受最高法院100 年1 月26日之10
0 年度台上字第86號裁定認定系爭土地有優先購買權人存在，被告陳國正始知受到詐欺及有解除事由，乃旋即於100 年
3 月21日寄發存證信函，以被告陳國正受到詐欺為由向被告賴石溪、黃吳彩月撤銷承買系爭土地之意思表示，是上開撤銷權之行使並未罹於除斥期間。另同上函文內容所載解除契約之意思表示亦應屬合法。
四、原告等人主張系爭土地係渠等與被告楊愛卿等7 人及訴外人黃燕雪所公同共有。而被告楊愛卿等7 人分別於96年1 月9日至96年12月17日間就系爭土地與被告陳國正簽訂系爭買賣契約，買賣總價金為900 萬元。惟被告並未依土地法第34條之1 之相關規定，以書面通知原告等人是否行使優先購買權，致使原告等人初不知有上開之情事。嗣被告陳國正於97年
1 月間對原告等人及被告楊愛卿等7 人、訴外人黃燕雪起訴請求移轉所有權登記，並經本院97年度重訴字第20號、臺灣高等法院97年度重上字第547 號判決、最高法院100 年度台上字第86號裁定確定，並認定被告楊愛卿等7 人與被告陳國正間確實有簽訂系爭買賣契約，且應有部分已達3 分之2 ，及原告等人亦享有優先購買權之事實，被告等人自不得為相反之主張等語。被告陳國正則以系爭買賣契約係其與被告賴石溪（親自簽名）、楊愛卿（表示其子女，即原告賴敏男、賴敏德、黃賴淑玲、賴淑華、賴淑貞亦已同意）、賴文、賴彩雲（以上3 人均由被告賴文之子賴建男代簽）、原告陳賴素貞、被告黃吳彩月（以上2 人均由原告陳賴素貞之子陳玉洲代簽）、被告黃東海、黃玉敏、訴外人黃燕雪（以上3 人均由被告黃玉芳代簽）及被告黃玉芳所簽訂。詎於被告陳國正辦妥繼承登記後，渠等竟不欲履行系爭買賣契約，被告陳國正乃起訴請求渠等履行合約，並經本院97年度重訴字第20號判決認定被告楊愛卿等7 人應受系爭買賣契約之拘束，且應有部分合計已逾3 分之2 ，因而判決被告陳國正勝訴。原告等人於第二審上訴並提出優先購買權之抗辯，雖經臺灣高等法院97年度重上第547 號判決、最高法院100 年度台上字第86號裁定確定原告等人係合法行使優先購買權，然原告等人既為系爭買賣契約之當事人，自應受系爭買賣契約所拘束，而不得主張優先購買權，遑論原告等人之優先購買權，亦已逾法定期限而消滅。況被告陳國正亦已向被告賴石溪、黃吳彩月以存證信函表示撤銷及解除系爭買賣契約等語為辯。是本件兩造之爭執要點厥為：㈠原告等人是否為系爭買賣契約之當事人？㈡原告等人之優先購買權是否已因逾期未行使而消滅？㈢被告陳國正得否以被詐欺為由，而撤銷系爭買賣契約？㈣被告陳國正得否依民法第256 條規定，解除系爭買賣契約？茲分述如下：
五、關於「原告等人是否為系爭買賣契約之當事人？」爭點部分：
㈠按「訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決已經裁判者，
就該法律關係即有既判力，當事人雖僅於新訴訟用作攻擊防禦方法，法院亦不得為反於確定判決意旨之裁判。」「訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴訟法第399 條第
1 項規定之趣旨觀之甚明。」最高法院著有30年上字第8 號、42年台上字第1306號判例可參。又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第1717號判決參照）。另基於公平理念之訴訟上誠信原則而產生之爭點效理論，須判決理由之判斷具備於同一當事人間、非顯然違背法令、當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷、該重要爭點在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證及攻防，使當事人為適當完全之辯論，由法院為實質之審理判斷及兩造所受之程序保障非顯有差異者，始足當之，俾由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟結果負其責任（最高法院99年度台上字第1701號判決可資參照）。
㈡經查，被告陳國正曾於97年1 月10日另案向本院對原告等人
及被告楊愛卿等7 人、訴外人黃燕雪提起履行合約之訴，主張其於96年1 月9 日與渠等簽訂系爭買賣契約，並已給付第
1 期價款，惟於96年12月4 日辦妥繼承登記並核發土地權狀後，欲給付渠等第2 期價款時，除被告賴石溪外，其餘共有人均拒絕履行系爭買賣契約，故被告陳國正請求渠等履行，即請求將系爭土地之所有權移轉登記予被告陳國正。嗣經本院97年度重訴字第20號、臺灣高等法院97年度重上字第547號履行合約事件將「陳玉洲是否有權代理陳賴素貞簽訂系爭買賣契約？」、「黃玉芳是否有權代理黃玉敏簽訂系爭買賣契約？」、「賴敏勇、賴敏德、黃賴淑玲、賴淑華、賴淑貞有無同意或授權楊愛卿簽訂系爭買賣契約」列為爭點，並經兩造為充分攻擊、防禦後，認定：「就原告陳賴素貞部分，因其業於81年1 月14日經法院宣告禁治產，並由配偶陳信平擔任監護人，其子陳玉洲固於系爭買賣契約上以原告陳賴素貞之代理人名義簽名，惟陳玉洲簽訂系爭買賣契約前並未告知陳信平，亦未召開親屬會議而得其允許，故系爭買賣契約對於原告陳賴素貞應不生任何效力；就原告黃玉敏部分，其並未授權黃玉芳於96年12月17日代其簽訂系爭買賣契約，亦未向被告陳國正之代理人即訴外人鄭錐陽表示同意出售系爭土地之意思，堪認原告黃玉敏確無訂立系爭買賣契約之意思；就原告賴敏勇、賴敏德、黃賴淑玲、賴淑華、賴淑貞部分，渠等並未授權或同意被告楊愛卿代理渠等簽訂系爭買賣契約，應認系爭買賣契約對於渠等自不生效力。」等情，業據本院依職權調取本院97年度重訴字第20號、臺灣高等法院97年度重上字第547 號、最高法院100 年度台上字第86號案卷查明無訛，而前開確定判決與本案之當事人核屬相同，且經核上開判決理由亦無顯然違背法令之情事，被告陳國正雖辯稱：無法接受本院97年度重訴字第20號之確定判決結果云云（見本院卷第235 頁），惟仍未提出新訴訟資料足以推翻前訴訟確定判決所為上開之判斷，揆諸首揭說明，前訴訟確定判決所為就被告陳國正與原告等人間並未簽訂系爭買賣契約，原告等人自非系爭買賣契約之當事人之判斷，應發生爭點效，兩造自應受該判斷結果之拘束。故被告陳國正所指稱原告等人亦為系爭買賣契約之當事人云云，為無理由，不足採信。
六、關於「原告等人之優先購買權是否已因逾期未行使而消滅？」爭點部分：
㈠按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同
或單獨優先承購，為土地法第34條之1 第4 項所明定。所謂優先承買權，係指他共有人於共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，故須共有人與第三人間已成立買賣契約為前提，再以此買賣契約之同一內容通知他共有人是否優先承買。」、「共有人之優先承買權，必須共有人將出賣條件通知共有人後，始有表示承買或放棄承買之可言。倘若土地共有人出賣共有土地時，未通知其他土地共有人是否依同一條件購買，自無認為其放棄優先購買權之餘地。」，分別有最高法院80年度台上字第2115號、85年度台上字第1304號判決可資參照。又按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104 條第1 項定有明文。此項規定之目的，係為保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益。惟為免因此影響交易安全及安定，另於同條第2 項規定優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示依同樣條件購買者，其優先權視為放棄，以資平衡兼顧。因該條對於應為通知之人及其通知之方式，皆未為限制規定，解釋上即不論出賣人或買受人之通知，係以口頭或書面方式為之，僅須使優先購買權人知悉其有優先購買之權利且可得行使均足當之。」；再按「土地法第34條之1 第4 項固規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實而不儘速表示願意承買，其優先購買權，依本院所持之見解，固僅有債權之效力，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之狀態。故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第104條第2 項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄。」亦經最高法院著成91年度台上字第1301號、80年度台上字第2198號判決可資參照。依上說明，共有土地之出賣人應如何通知優先購買權人及其通知之方式，法律並未明文規定應踐行何種方式，解釋上不論出賣人或買受人通知其他共有人，不論以口頭或書面方式均無不可。惟其前提，須使共有之優先購買權人知悉其有優先購買之權利存在，且處於優先權可得行使之狀態始可。
㈡經查，系爭土地之公同共有人為原告等人及被告楊愛卿等7
人暨訴外人黃燕雪之事實，此為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷可稽，堪信為真。而承前所述，與被告陳國正間就系爭土地有達成買賣合意者，僅為被告楊愛卿等7 人，且渠等之公同共有權利部分合計已逾3 分之2 之事實，業為前開確定判決所肯認，且參酌前揭說明，該確定判決此部分之認定，並有拘束兩造之效力，則未與被告陳國正簽訂系爭買賣契約之其他共有人，自得依據土地法第34條之1 第5 項準用第4 項之規定，以系爭買賣契約相同之條件行使優先購買權。而原告等人亦於97年8 月15日提起本件訴訟及前案第二審上訴時，已於起訴狀暨上訴狀內分別載明依據土地法第34條之1 第4 項之規定，表示願意共同以系爭買賣契約相同之條件行使優先承買權等語（見臺灣高等法院97年度重上字第
547 號卷㈠第27頁），上開書狀並已依法送達，於法自屬有據。
㈢惟按徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104
條第2 項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄，土地法第34條之1 執行要點第11點第2 款定有明文。查被告陳國正已於96年12月11日將系爭土地出售暨通知行使優先購買權之情事，寄發存證信函予原告陳賴素貞之事實，有96年12月11日台北34支局第3836號存證信函影本1 份附卷可稽（見本院卷第88頁），且於本院97年度重訴字第20號事件審理時，原告陳賴素貞之子陳玉洲亦證稱原告陳賴素貞之法定代理人即配偶陳信平確有收到該存證信函（見該案卷㈠第238 頁），故原告陳賴素貞自收受該通知行使優先購買權之存證信函後至97年8 月15日始表示行使優先承買權，顯已逾上開10日期限之規定，即應視為原告陳賴素貞已拋棄優先承買權，自不得再行主張優先承買權存在；另被告陳國正及被告楊愛卿等7 人迄未將系爭土地出售暨通知原告賴敏勇、賴敏德、黃賴淑玲、賴淑華、賴淑貞及黃玉敏行使優先承買權乙節，此為被告所不爭執，自堪信為真實。至原告等人（除原告陳賴素貞外）雖於前案起訴後即知系爭土地出售情事，然因被告始終怠於踐行優先購買權之通知義務，致渠等無從知悉有優先購買之權利可供行使，則依前開說明，原告等人（除原告陳賴素貞外）關於土地法第34條之1 執行要點第10點第2 款「10日」之期限，即屬無從起算，故應認渠等之優先購買權仍屬有效存在。依此，原告等人（除原告陳賴素貞外）於97年8 月15日前案第二審上訴時行使優先承買權，自仍係屬合法有據，且此一重要爭點亦業經前案訴訟確定判決所認定在卷，而被告陳國正雖於本件訴訟中另提出新訴訟資料即抗辯系爭買賣契約業經撤銷或解除云云，然被告所為上開抗辯既無可取（詳後述），自不足以推翻原確定判決之判斷，依上說明，同應發生爭點效，即兩造應受該判斷結果之拘束。是以被告陳國正於本件雖仍辯稱渠等於前案起訴時即知可行使優先承買權，迄今方訴請確認，應視為已放棄優先承買權云云，非但實有違誤，抑且係與上開確定判決之認定結果有間，自無足採。
七、關於「被告陳國正得否以被詐欺為由，而撤銷系爭買賣契約？」爭點部分：
㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1 項定有明文。
又，民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示（最高法院18上字第371 號判例意旨參照）。抑且，被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。本件被告陳國正主張伊係因受詐欺而為買受之意思表示云云，揆諸前開說明，即應就被告楊愛卿等7 人如何欲被告陳國正陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示乙節，負舉證之責任。
㈡查被告陳國正固主張依據系爭買賣契約第11條約定，被告楊
愛卿等7 人已保證系爭土地並無土地法第34條之1 規定之共有人之優先購買權存在。豈料，於本院97年度重訴字第20號、臺灣高等法院97年度重上字第547 號判決及最高法院100年度台上字第86號裁定確定，並認定系爭土地有優先購買權人之存在，被告陳國正始發現受有詐欺云云。惟系爭土地之登記名義人為訴外人賴周禮，且訴外人賴周禮於6 年12月16日過世後，系爭土地即為其全體繼承人所公同共有之事實，此為被告陳國正於96年1 月9 日簽訂系爭買賣契約時所明知，參以系爭土地乃係原告賴敏勇、賴敏德、黃玉敏、陳賴素貞、黃賴淑玲、賴淑華、賴淑貞、被告楊愛卿、賴文、賴彩雲、黃吳彩月、黃東海、黃玉芳、賴石溪及訴外人黃燕雪等15人所公同共有，已如前述，且觀諸系爭買賣契約，縱認原告陳賴素貞、黃玉敏及訴外人黃燕雪亦為系爭買賣契約之當事人，惟被告陳國正仍未與原告賴敏勇、賴敏德、黃賴淑玲、賴淑華、賴淑貞等人簽訂系爭買賣契約，亦未取得渠等拋棄優先購買權之聲明書，應可預見渠等就系爭買賣契約依法享有優先購買權利，已難認有何欲被告陳國正陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之情形。何況系爭買賣契約第11條關於出賣人保證無人行使優先購買權之約定，充其量亦不過僅為買受人得否解除契約及請求違約金之依據，自尚難逕以出賣人保證無人行使優先購權為由，即認係出賣人有施用詐術。又遑論被告陳國正本得預見尚有其他共有人享有優先購買權，是縱認系爭買賣契約第11條之約定係出賣人施用詐術，亦顯未足使被告陳國正陷於錯誤，自不得遽以受詐欺為由而撤銷其所為買受之意思表示。抑且契約當事人之一方有數人者，撤銷該契約之意思表示應由其全體或向其全體為之，始為適法（最高法院88年度台上字第2224號判決參照）。被告陳國正既已自承僅寄發存證信函予被告賴石溪、黃吳彩月2 人表示為撤銷權之行使等語，顯然渠並未向其餘出賣人為之，揆諸前開說明，縱認被告陳國正確因受詐欺而得行使撤銷權，然被告陳國正所為撤銷買受之意思表示，因未向全體出賣人為之，應不生撤銷之效力，故堪認系爭買賣契約仍屬有效存續，被告陳國正此部分抗辯，並無可取。
八、關於「被告陳國正得否依民法第256 條規定，解除系爭買賣契約？」爭點部分：
㈠按土地法第34條之1 第4 項所定之他共有人優先承購權，固
應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，應不得再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用（最高法院84年度台上字第2134號判決意旨參照）。又按共有人出賣公同共有土地或建築改良物時，他共有人得以同一價格優先承購。該優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院95年度台上字第2214號判決意旨參照）。
㈡經查，被告陳國正係於原告等人提起本件確認優先承購權存
在訴訟後，始依系爭買賣契約第11條之約定，於100 年3 月21日以台北34支局第403 號存證信函予被告賴石溪、黃吳彩月解除系爭買賣契約，有該存證信函影本1 份附卷可稽（見本院卷第240 頁）。是依上開判決意旨，原告等人一經表示以同一條件優先承買，系爭土地之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，且被告陳國正與被告楊愛卿等7 人之系爭買賣契約原已合法存在，於他共有人即原告等人表示優先承買後，被告陳國正為避免原告等人行使優先承購，始解除與被告賴石溪、黃吳彩月之買賣契約者，該解除權之行使既在原告等人為優先承購之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則被告陳國正與被告楊愛卿等7 人間之原有權利義務關係已有變更，基於同一法理，亦應認不得再任由被告陳國正解除系爭買賣契約，否則無異規避土地法第34條之1 所定他共有人所得行使之優先承購權之意旨，是被告陳國正抗辯渠並得依民法第256 條規定解除系爭買賣契約云云，依上說明，亦顯不足取。復遑論，按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第258 條第1 項、第2 項亦有明文可參。是退步言，縱認被告陳國正得為解除權之行使，然觀諸被告陳國正所寄發之存證信函，被告陳國正顯然僅係向被告賴石溪、黃吳彩月2 人行使解除權，而未向其餘出賣人全體一併為之，依前揭法條規定，其解除權之行使同屬不合法，故系爭買賣契約應認仍屬有效成立甚明。則被告陳國正此部分之抗辯，亦不足採。
九、從而，承前述，原告等人起訴請求確認就系爭土地有優先購買權之存在等語，除原告陳賴素貞部分應認係屬逾期行使而已歸於消滅，為無理由，應予駁回外，其餘原告之請求則為有理由，應予准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核均與判決結果無影響，爰不一一論列，除此敘明。
十一、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
民事第一庭法 官 黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
書記官 高偉庭