臺灣板橋地方法院民事判決 97年度重訴字第468號原 告 乙○○訴訟代理人 黃銀河律師複 代 理人 甲○○被 告 丁○○訴訟代理人 丙○○
樓上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國98年5 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有如附表所示土地之租金，應自民國九十七年十一月二十四日起調整為每年新臺幣肆萬肆仟玖佰壹拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一。餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者」，此經民事訴訟法第255 條第1 項第2 款載有明文；又「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更追加」，復經民事訴訟法第256 條規定清楚。而查原告對於同一被告，為同一目的主張數項法律關係，原告預防其提起之一訴訟無理由，而同時提起不能並存之他訴即預備之訴，以備先位之訴無理由時，請求就預備之訴審判者，則為訴之預備合併，此種訴之合併，必有先位、後位不同之聲明，與訴之變更，僅有單一聲明，原訴因而視為撤回有間。本件原告起訴原僅請求被告拆屋還地，嗣其復於97年11月24日追加備位聲明請求調整租金，此有言詞辯論筆錄暨原告準備書狀在卷可佐（本院卷第40、43頁），就其所為追加預備聲明部分，與其主張之先位之訴，其請求之基礎事實為同一，符合民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之情事，依首揭說明，無庸得對造同意，應予准許。另其就拆屋還地之請求，又於本院至現場勘驗後，在98年4 月29日更正該部分之聲明為「被告應將坐落台北縣○○鄉○○段75、76地號土地上如附圖A 方案㈠面積47.46 平方公尺之建物暨附圖㈠註明
75 -C 所示位置之矮牆拆除，將土地交還原告及其他共有人」乙節，此亦有準備書狀在卷可佐（本院卷第109 頁），核其性質係屬未變更訴訟標的而補充法律之主張，與前揭民事訴訟法第256 條規定相符，非屬訴之變更或追加。
二、原告起訴主張：㈠關於拆屋還地之請求部分：
坐落於台北縣○○鄉○○段75、76地號土地（以下簡稱系爭土地），面積共109.54平方公尺，原告權利範圍為1/2 ，詎被告無權占有並搭蓋違章建築使用如附圖方案〈一〉面積47.46 平方公尺之建物暨同上附圖註明75-C所示位置之矮牆。
被告先祖並無向原告先祖承租系爭土地，被告所提稅籍證明書係門牌號碼，亦不足以證明有任何租賃關係，而原告取得系爭土地1/2 所有權並非繼承而來，係本於買賣關係，於79年3 月1 日向陳台欉以新臺幣（下同）250 萬元購買取得。
兩造間並無成立任何租賃關係，被告每年所寄6,730 元匯票並非兩造合意租金，係被告自行片面所為，不能以此認定兩造間就系爭土地有不定期租賃關係。原告爰依民法第767 條、第821 條等規定，請求被告拆除前揭地上物，並將所佔用之土地返還原告及其他共有人。
㈡關於調整租金之請求部分：
如鈞院認本件兩造租賃關係存在，然被告每年只付租金6,73
0 元，實屬過低，目前系爭土地地價遽增，被告所給付金額連地租亦不敷支付，且該地段繁榮，有相當之利用價值，本件租金依土地法第97條第1 項及第105 條所定，應按每年申報總價年息10％計算予以提高。本○○○鄉○○段○○○號土地申報地價每平方公尺為16,411.2元，被告佔用面積為98.92平方公尺，原告有1/2 權利，故被告每月應給付原告之租金為6,764 元○○○鄉○○段○○○號土地申報地價為每平方公尺9,600 元，被告佔用面積為10.62 平方公尺，原告應有部分亦為1/2 ，故被告每月應給付原告之租金為425 元。因此原告合計請求被告應自97年11月24日起，每月給付原告租金7, 189元。
㈢並為先位聲明：⒈被告應將坐落台北縣○○鄉○○段75、76
地號土地上之建物拆除，將土地交還原告及其他共有人。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
備位聲明：被告承租坐落台北縣○○鄉○○段75、76地號土地，自97年11月24日起，每月租金調整為7,189 元。
二、被告方面：㈠被告所有門牌號碼台北縣○○鄉○○村○○街1 鄰2 號之建
物，其坐落所在之系爭土地重測前之地號為台北縣○○鄉○○段大窠口小段129-199 、129-203 ，而系爭土地係被告之先祖向原告之先祖所承租使用。一直以來都由被告先祖按年繳付租金給土地所有權人。
㈡原告雖否認被告先祖租下系爭土地使用，惟由台北縣政府稅
捐稽徵處房屋稅籍證明書所載，可知年代久遠。原告及其共有人，本於繼承關係取得系爭土地所有權，而被告亦本於繼承關係取得租賃權及其上建物所有權，並按年向全體所有權人繳付租金6,732 元，僅未訂有書面租約。故依民法第422條規定，應視為成立不定期租賃，因此被告就系爭土地，係本於不定期租賃權而有權占有使用。
㈢原告所要求調整之租金數額過高，被告僅能接受以每年1 萬元作為租金之對價。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第116頁）：㈠原告自79年5 月17日起即登記為系爭土地（重測前地號分別
為台北縣○○鄉○○段大窠口小段129-19 9、129-203）之所有權人，其應有部分各為1/2 ，此有前揭土地登記謄本影本在卷可佐（本院卷第5 頁）。
㈡被告自50年9 月1 日起即於坐落系爭土地上門牌號碼台北縣
○○鄉○○村○○街1 鄰2 號之上開建物內居住，並為上開建物之所有權人，而上開建物之範圍包括附圖方案〈二〉現況圖所示75、75A 、75B 、75C 以及76、76A 等處（以下簡稱為上開建物）；而上開建物係約於民國50年間即經編定房屋稅籍資料，又該建物門牌號碼原為台北縣○○鄉○○村○○路1 鄰12號，嗣於59年10月1 日經整編為現門牌號碼。以上有戶籍謄本、台北縣政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書及台北縣政府稅捐稽徵處新莊分處98年1 月19日北稅莊二字第0980002016號函、門牌證明書、財政部台灣省北區國稅財產歸屬資料清單、台北縣新莊地政事務所土地複丈成果圖在卷足考，並經本院到場勘驗無訛（本院卷第21至22、71至78、83、95頁）。
㈢原告曾分別於81年8 月17日、81年12月23日寄發台北96支局
第1234號、第1347號存證信函予被告收受（收受處所為：台北縣○○鄉○○街○ 號），此有前揭存證信函影本在卷（本院卷第85、86頁）。
㈣原告曾經收受被告分別於81年8 月24日交寄之板橋18支郵局
第200 號（及面額20,200元之匯票）、82年11月20日交寄之泰山郵局第187 號（及面額6,732 元之匯票）、83年12月20日交寄之泰山郵局第214 號（及面額6,732 元之匯票）、84年12月20日交寄之泰山郵局第306 號（及面額6,732 元之匯票）、85年12月21日交寄之泰山郵局第329 號（及面額6,73
2 元之匯票）、86年12月6 日交寄之泰山郵局第321 號（及面額6,732 元之匯票）、87年12月22日交寄之泰山郵局第24
9 號（及面額6,732 元之匯票）、88年11月24日交寄之泰山郵局第87號（及面額6,732 元之匯票）、89年12月18日交寄之泰山郵局第234 號（及面額6,732 元之匯票）、90年11月12日交寄之泰山郵局第263 號（及面額6,732 元之匯票）、91年12月16日交寄之泰山郵局第309 號（及面額6,732 元之匯票）、92年12月19日交寄之泰山郵局第391 號（及面額6,
732 元之匯票）、94年1 月24日交寄之泰山郵局第15號（及面額6,732 元之匯票）、94年12月26日交寄之泰山郵局第38
3 號（及面額6,732 元之匯票）、95年12月27日交寄之泰山郵局第00321 號（及面額6,732 元之匯票）、96年12月29日交寄之泰山郵局第00726 號（及面額6,732 元之匯票）等存證信函。以上有上開存證信函及匯票影本在卷足佐（本院卷第23至38頁）。
四、兩造爭執之事實（本院卷第117頁參照）：㈠被告所有坐落於系爭土地上之上開未辦保存登記之建物，有
無合法使用系爭土地之權源？亦即，就原告先位之訴部分，被告抗辯：彼係基於租賃關係而得使用系爭土地有無理由？㈡原告主張被告就其所有之上開建物倘係基於租賃關係而得使
用系爭土地，因係未定期限之租賃，而其原定租金每年6,73
2 元數額過低，請求法院酌予增加，有無理由？又原告請求調整為以每月租金7,18 9元計算，是否有據？
五、原告主張被告係無權占有系爭土地並於其上建造上開建物使用，惟被告則抗辯兩造就系爭土地確有租賃契約存在，是本件首應審就者，乃被告所辯就系爭土地兩造「視為成立不定期租賃，被告本於不定期租賃，為有權佔有」乙節，有無理由？經查：
㈠由於原告始終否認兩造間就系爭土地有何基地租賃關係存在
，而被告亦未能提出任何書面租約資以說明，是本件自僅得參酌卷存兩造往來資料而為判斷。然觀被告係在民國50年間即建造完成前揭建物且在上址設籍並辦妥房屋稅籍登記有如前述，而上開建物坐落所在之系爭土地，其距繁華且有多線公車行經之台北縣○○鄉○○路○段道路不過短短約8 公尺之距離而已，此復經本院會同兩造至現場勘驗無訛，有勘驗筆錄及現場照片在卷足佐（本院卷第74、101 頁），其位置可謂係在鬧區之中，並非難以發現，倘謂被告事先未經徵得包括原告在內之系爭土地所有權人之同意，亦無正當使用權源，竟逕自於其上建造上開房屋供己使用數十年，而土地所有權人始終均不知情建物存在或者並無反對意見，此顯與經驗法則有悖。是以，本件原告否認被告所有之上開建物有何正當使用系爭土地之權利依據乙情，已與經驗法則有悖。
㈡次按所謂「租賃」，係以當事人約定，一方以物租與他方使
用、收益，他方支付租金之契約；而不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421 條第1 項、第422 條分別訂有明文。本件依原告於81年8 月17日寄發予被告之前述台北96支郵局第1234號存證信函內容，其內已記載「台端『租用○○○鄉○○街○ 號『坐落泰山段三小段129- 199、129-203 地號』自民國79年至今未蒙付予租金... 」等節清楚，乃被告亦因此於同年月21日即以前述板橋十八支郵局第200 號存證信函回應以「... 今謹附函寄達（三年租金共計新臺幣貳萬零壹佰玖拾陸元正，以匯票票號0000000000新臺幣貳萬零壹佰玖拾陸元正）請台端查收... 」各語明白，而原告於收受上開被告寄達之存證信函後，非但對於被告主張其內所附三年份之租金20,1 96 元（平均每年租金為6,732 元，計算方式：20,196÷3 ＝6,732） 其數額並無異議，且於同年12月
23 日 以台北96支局第1347號存證信函通知被告謂其欲「重新訂立租約，租金為柒仟元」（以上有被告提出之前揭各該存證信函影本在卷足稽，本院卷第23、86頁），可證原告顯然早在79年間其取得系爭土地所有權之伊始，即知情被告於系爭土地上建造有上開建物使用，並已同意兩造間確有基地租賃關係，而對租金數額（使用租賃土地每年租金6,732 元）、租賃標的（被告所有之門牌號碼台北縣○○鄉○○街○號之建物坐落所在之原告與其他共有人所有原地號為台北縣泰山段三小段129- 19 9 、129-203 等土地）等必要之點已經意思表示達成合致。是雖渠等並未就此締結任何字據、約定之書面可稽，然堪信被告所辯兩造間就系爭土地確有基地租賃契約存在乙節，並非子虛。
㈢再者，原告固陳稱兩造從未討論過基地租賃之事宜，然按被
告自82年間起迨至96年12月29日為止，即按年寄交存證信函予原告並同時內附面額為6,732 元之匯票未曾間斷，並均謂此係彼因承租系爭土地對於原告及其他共有人（共2 人）之租金給付，此有各該存證信函（含匯票）影本等附卷足佐（本院卷第24至38頁），乃原告亦自認確曾收到歷次各該存證信函暨所附匯票無訛（本院卷第41頁）。乃細繹此等情節：
上開匯票金額係與兩造至少於79年間起即已合意之每年租金數額相當，而被告於前揭各該存證信函內均分別略稱「本人承租台端等二人所有之土地... 」、「茲寄上... 年度之土地租金兩人份... 」等語，可認被告所辯確已踐行其依系爭未定期限租賃每年給付租金予原告等全體土地共有人之義務且十數年來均無誤，而原告並已允諾租賃契約存在方使收受上開租金等情堪屬有據；否則，倘原告未認為彼及系爭土地他共有人與被告間並無基地租賃契約存在，豈能自81年起，至迨至96年間之將近十餘年之期間，明知被告猶然使用系爭土地，然仍收受被告所繳納主張為「租金」之對價竟均無異議、反駁之舉止？其不合理，自無待言。是知被告抗辯：兩造間就系爭土地迄今猶有基地租賃契約，是伊本此權利而具合法使用系爭土地之正當權源迄今等情，原非無稽。
㈣參照前開說明，兩造間有關上開建物使用系爭土地既締有租
賃契約，且無書面復其期限復已超逾一年，自應視為係屬不定期限之租賃無疑（最高法院79年度台上字第1531號判決意旨參照）。惟有疑問者，乃本件未定期限租賃情節其成立源由，是否果真如原告所述係因「租地建屋」而來？經查：
⒈本件被告所有之上開建物係屬未辦保存登記之建物，而依卷
附台北縣政府稅捐稽徵處97年10月13日所列印之房屋稅籍證明書影本所載其「折舊年數47年」以及上開機關新莊分處於
98 年1月19日以北稅莊二字第0980002016號來函所述「...無完工日期之未登記房屋，其房屋稅籍證明之核發可註明已折舊年數... 」等情（本院卷第21、71頁），足見被告主張上開建物係約於民國50年間建造完成（計算方式：原告係在97年請領上開房屋稅籍證明，而折舊年數47年，故97－47＝50）乙節，尚屬有據。
⒉揆諸上開建物自建成迄今時日已久，距原告提起本件訴訟（
起訴日期為97年9 月26日，此有本院收狀戳在卷可佐，本院卷第3 頁）已將近50年，即便距原告以買賣關係為原因而登記取得彼之應有部分所有權之79年5 月17日亦幾有30年之時間（此有系爭土地登記謄本影本存卷可按，本院卷第5 頁參照），然非但系爭土地所有權人均未對於被告提出任何返還系爭土地之請求，甚至原告之父親陳武雄更曾在79年1 月12日（按即原告取得系爭地所有權之前）與被告締結合建協議（同意書），其內並約定「茲有甲方丁○○乙方陳武雄同○○○鄉○○街○ 號地上建物拆除。由乙方籌建五層樓公寓，預計每層面積連陽台約貳拾點陸坪。今經雙方同意第貳層樓以新臺幣壹佰伍拾萬元正售予甲方... 甲方所需付出屋款由乙方代辦房屋貸款，申建及貸款所需資料由甲方提供。稅捐包括增值稅由乙方負責... 」等情節，並由陳武雄交付被告房屋標準平面圖影本以供參考，此有前述同意書、標準平面圖等在卷可佐，乃原告亦未否認上開私文書之真正，是前揭情節自可信屬真正（本院卷第80、82、87頁）。似此可見被告所有之上開建物，對於系爭土地必有相當之使用權源，且其效力並得排除系爭土地共有人之支配權限，否則陳武雄等人（含當時系爭土地所有權人陳台欉、陳台醮等）倘需使用系爭土地建造房屋，本可逕循法律途徑請求排除侵害即可，豈有需要費事徵求被告同意、並允為被告代辦貸款、給付增值稅始得拆除上開建物之理由？甚至原告於同年5 月17日以買賣為原因自陳台欉處受讓系爭土地應有部分1/2 之所有權後，亦對被告使用系爭土地並無異議，甚至並有前述催告請求給付79年至81年租金之行為，復告以被告「... 若貴方未能接受我方租金之調整，本人擬終止租約... 」等語（本院卷第86頁，至其主張終止契約應屬無效，詳後述），但其在此後除未以「終止租約」為由請求被告返還系爭土地外，更猶繼續收受被告所繳付之租金長達十餘年參前所述，益證原告理當知曉被告所有之上開建物，建造完成後確具可以使用系爭土地之基地租賃權利存在，且此等租賃權利並非原告可以單方以租金數額未能達成一致即得逕行主張終止無疑。換言之，被告抗辯：伊係取得系爭土地原全體共有人「陳台醮、陳台欉」等人之同意方於系爭土地上興建上開建物，並與上開二人締結租約而因此支付租金乙語（本院卷第117 、11
8 頁），實有相當憑據，而原告既係自陳台欉處買受取得系爭土地所有權之應有部分，則依修正前民法第425 條規定，系爭租賃關係對於原告本即繼續存在，況原告此後又繼續收受租金，是其自應承受此等基地租賃契約出租人之權利義務，更屬無疑。
⒊雖然被告始終未能說明本件未定期限租賃其成立時間與上開
建物建造完成日期其孰為先後，然而「土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨」（最高法院74年度台上字第2562號判例、91年台上字第2154號判決意旨參照），是本件無論原告係於上開建物建造完成前、後何時，向當時土地所有人租用該基地，惟均無礙於其租地建屋契約之有效成立，併此說明。
⒋查「原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被
告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求」，此經最高法院20年上字第2466號判例說明清楚。又「原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告固應就其占有係有正當權源之事實證明之，惟證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內」（最高法院91年度台上字第2578號判決意旨參考）。茲本件原告以無權占有為原因，提起請求拆屋還地之先位訴訟，乃被告就系爭土地係屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而以並非無權占有為抗辯，乃本院依被告陳報之上開間接證據內容，既得於綜合後認定被告就其所有之上開建物確就系爭土地有未定期限之租賃關係權源存在，且屬租地建屋而來，而原告迨至本件言詞辯論終結之際，復未能對其否認租賃關係乙節為相當之證明。是知被告抗辯：伊因向系爭土地全體共有人租地建屋，而具可以排除原告請求拆屋還地之正當權利，自堪採信。
㈤至於原告固曾在上開各該寄交被告之存證信函內分別書明「
... 茲因社會變遷、物價飛漲，本處稅捐亦調升數拾倍，是故擬定於收文日起調整租金為每月起新台幣柒仟元整... 」、「台端謂本人無由調整房屋租金至柒千元，乃不知物價與地價之實情... 」乙語（本院卷第85、86頁），惟按原告於上開函文催告意欲調整之租金數額，既既屬其片面、單方之決定，未獲被告應允、復未經法院判決確定，則被告縱曾收受上開函文後，猶依原定租額每年給付，然其給付仍應認屬符合債務本旨而無違約情節（最高法院60年台上字第385 號判例可資參照）。再者，民法第450 條第2 項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止租約，但查本件既屬租地建屋，而此類租賃契約依據司法院院解字第3489號解釋，應適用土地法第103 條之規定，亦即非有土地法第103 條所列之事由，不得終止，是原告雖於前述存證信函內另主張如被告不允調整租金即欲終止本件租約，惟依其所述事由，經核既與前揭土地法第103 條規定無一相符，是以系爭未定期間租賃契約，應認迄今並無終止之情，在此說明。
㈥綜前，系爭基地不定期租賃關係既存在於兩造之間並繼續至
今，則被告所有之上開建物占有系爭土地，即有合法權源，並非無權占有，是故原告以被告無權占有系爭土地為由，依民法第第767 、821 條等規定，先位聲明求為判命被告應將上開建物拆除，並將系爭土地返還予原告及其他共有人，為無理由，應予駁回。
六、其次，原告備位主張兩造間就系爭土地有未定期限之租賃，因原定租金每年6,732 元過低，請求法院酌予增加，以及請求調整以每月租金7,189 元計算，有無理由？㈠綜觀全辯論意旨，原告慮其先位之訴無理由時，而為備位聲
明，且兩造並已就該備位之訴部分為辯論，是以原告拆屋還地之先位之訴既無理由，本院自應就其調整租金之備位請求加以審究。
㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。至於租金之上限，依土地法第105 條準用同法第97條，以不超過土地及建築物申報總價年息百分之十為限。原告主張本件如有基地租賃之情事，因系爭土地周邊日趨繁榮，土地價值上升，故依前開規定請求調整租金，被告則以系爭土地過往租金均以地價稅數額計算，系爭土地附近僅有增加若干房屋，往來交通略為便利，但與以往相較無甚差別，因此原告請求調漲為每月7,189 元實屬過高，僅願每年給付租金1 萬元予原告及其他共有人等語置辯。
⒈按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須
斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第44
2 條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平，最高法院87年度台上字第1133號著有判決可參。
⒉本件被告主張其於97年11月24日以前，所繳付予系爭土地全
體共有人之租金數額係為每年6, 732元，並稱系爭基地租賃之租金計算其後係以地價稅之「稅捐」數額計算乙情（本院卷第41、63、117 頁）。而原告固否認兩造間有何基地租賃關係存在，然依其於81年8 月17日、12月23日二度寄交被告之前述存證信函所載「... 本處『稅捐』亦調升數拾倍，是故擬定於收文日起調整租金... 」、「台端謂本人無由調整房屋租金至柒千元，乃不知物價與『地價』之實情」等節（本院卷第85、86頁）。而參之地價稅法所指之地價，依土地稅法第15條之規定又係源自申報地價而來，是知本件不定期基地租賃其租金數額多寡，於當事人間顯係認與系爭土地之申報地價息息相關。是以本件原告得否請求調整租金，固應綜視系爭土地目前價值是否明顯上升，致目前之租金已失公平之情況定之，惟其中有關地價稅價格以及申報地價（為公告地價80％）之增減數額，要屬重要判斷依據之伊。茲就原告就系爭土地依其應有部分各為二分之一計算，其於96年、97年度所需繳付之地價稅數額各均為8,262 元，此有稅單影本二紙在卷可考（本院卷第111 、112 頁），依此標準計算，全體共有人目前每年度所需繳付之地價稅數額，或為17,
252 元（計算方式：8,262 ×2 ＝17,252），核其數額，已超逾被告目前每年所繳付之租金6,732 元達10,520元（計算方式：17,252－6,732 ＝10,520），亦即被告所繳付之每年租金數額，根本不足支應出租人即系爭土地全體共有人按年應該繳付之地價稅至為清楚。其次，參之原告於79年5 月間登記得系爭土地所有權之後，系爭土地之公告地價，經本院職權調查結果，分別為12,210元及8, 000元（以上為80 年7月之數額），此有卷附電腦列印資料可參，是當時申報地價應分別為9,768 元（計算方式：12,210×0.8 ＝9,768） 、6,400 元（計算方式：8,000 ×0.8 ＝6,400） ，然原告於97年11月24日請求調整租金之際，其申報地價各為16411.2元、9, 600元，其各增加之數額分別達6643 .2 元（計算方式：16 41 1.2 －9,76 8＝66 43.2） 、3,200 元（計算方式：9,60 0－6,400 ＝3, 200）之數，遑論參酌上開電腦列印資料，系爭土地之公告現值於67年間各為800 元，然迄今已分別增加為59,860元、45,100元，其增幅尤鉅。足見系爭土地之價值確已昇高。是知原告主張本件如有未定期限租賃情事，則被告現今所繳付之租金實屬偏低，請求自97年11月
24 日 起為租金之調整，洵屬有據。⒊查系爭土地其地目均為「建」，此有土地登記謄本影本在卷
可佐（本院卷第5 頁）。另經本院會同兩造至現場勘驗結果，被告於系爭土地所建造之上開建物係供為住宅使用，前有庭院、旁有矮牆，其前方面臨溝渠，左側與他人建物相鄰、右方則為既成道路，距○○○鄉○○路○段約8 公尺，而明志路一段上除有餐飲店、機車行、眼鏡行，商業活動尚可外，且有636 等多線公車經過，交通尚稱方便，此有勘驗筆錄、照片及本院製作之簡圖在卷可稽，並經本院囑請台北縣新莊地政事務所繪製複丈成果圖附卷可按（本院卷第73至76、
78、101 至106 頁），可知系爭土地雖非緊鄰明志路一段，然與上開道路幾在近鄰，系爭土地周邊雖為住家，然明志路上則頗為繁華，生活機能尚稱健全，衡諸系爭土地周邊之客觀環境，以及目前社會經濟之情況，本院認為系爭土地目前之租金確有偏低，揆諸民法第442 條之規定，原告即得請求調漲。惟審酌近年國內景氣環境稍不如前，銀行利率大幅下滑，房地產亦多呈下跌狀況，系爭土地畢竟係位於巷弄之內，以及被告僅係供作住宅居住非從事營商業務等情事，原告請求將系爭土地租金調整為按申報地價總額年息10％，並依原告對於系爭土地之應有部分1/2 計算，調整為每月7, 189元、即每年以86,268元（計算方式：7,189 ×12＝86, 268）計算尚屬過高，應以按系爭土地申報地價年息6 ％計算，且其繳付方式亦應以兩造先前合意之按年繳納較為適當。
⒋茲本件經前揭台北縣新莊地政事務所循原告主張被告使用系
爭土地之範圍及面積，經測量係包括附圖中之「方案〈二〉使用位置圖」所示之前、後庭院（即附圖75-B，計44.4平方公尺）、房屋本體及儲藏間（即分別如附圖75 - A計39.84平方公尺、76計1.53平方公尺）、屋前雨遮涵蓋之土地（如附圖75計6.09平方公尺），此有勘驗筆錄、本院所繪簡圖及上開測量機關98年2 月24日北縣莊地測字第0980002897號函及所附土地複丈成果圖存卷足考（本院卷73至78頁），可認上開處所即屬被告就本件未定期限租地建屋所為租賃範圍。是循此計算，被告就系爭土地中之坐落台北縣○○鄉○○段○○○號土地其承租面積當為90.33 平方公尺（計算方式：44.4 ＋39 .84 ＋6.09＝90.33） 、另就坐落台北縣○○鄉○○段○○○號土地其承租面積則為1.53平方公尺（按原告於其準備書狀主張被告佔用上開75地號土地面積為98.92 平方公尺、76地號土地10.62 平方公尺，此有其準備書狀附於本院卷第44至45頁可參，然因無具體資料可佐，且與上開事證不符，自無可採）。乃其○○○鄉○○段○○○號土地每平方公尺申報地價為16411.2 元○○○鄉○○段○○○號土地每平方公尺申報地價則為9,600 元已如前述，併參酌原告就系爭土地之應有部分均為1/2 ，依此計算後，被告每年應繳付予原告之租金應為44,914元（計算式為：⑴75地號部分：16411.
2 ×90.33 ×6 ％×1/2 ＝44,473，元以下採4 捨5入 計算；⑵9,600 ×1.53×6 ％×1/2 ＝441 ，元以下亦採4 捨5入計算。以上⑴＋⑵＝44,914）。
㈢另按共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意，
對全體共有人始生效力，惟若共有人中一人或數人不同意，亦僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂承租人得據以為拒絕給付租金或調整租金之藉口；又共有之土地，出租之少數共有人若就共有物之租金拒不協同請求調整，致影響全體共有人之權益，其他共有人既係僅就已存在之租賃關係依民法第442 條規定請求調整租金，當亦無從解釋為是否係屬共有物之管理行為而為法所不許（最高法院86年度台上字第336 號判決意旨參照）。乃系爭土地雖為原告與訴外人陳台醮所共有，固應由共有人共同管理之或得全體同意，對全體共有人始生效力。然本件系爭土地之全體共有人原告以及訴外人陳台醮二人既允將系爭土地出租予被告而成立租地建屋之未定期限租賃契約有如前述，縱訴外人陳台醮未隨同原告併為起訴，然依上說明，本件原告自得僅就彼為出租人之部分，對於已存在之租賃關係請求調整租金，此際自無當事人不適格之問題，在此說明。
七、綜上所述，兩造就系爭土地既仍存有未定期限之租賃關係，被告仍得占有使用承租之系爭土地。從而原告本於物上請求權及共有物返還請求權等法律關係，先位聲明求命被告將系爭土地上如附圖中之方案〈一〉現況圖中面積47.46 平方公尺之建物暨註明75-C所示位置之矮牆拆除，將系爭土地返還原告及全體共有人，洵屬無據，不應准許，又其此部分假執行之聲請自亦失所附麗，不應准許。惟依系爭土地原約定之租金標準，迄今顯屬偏低而有失公平，是原告依民法第442條之規定請求調整租金，於自97年11月24日調整每年租金至44,914元之範圍內，洵屬有據，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主中 華 民 國 98 年 6 月 8 日
民事第二庭法 官 蕭胤瑮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 6 月 8 日
書記官 粘建豐附表：被告向原告承租之土地（原告之應有部分均為1/2）：
一、台北縣○○鄉○○段○○○號土地如附圖方案〈二〉使用位置圖所示75、75-A、75-B，面積90.33 平方公尺。
二、台北縣○○鄉○○段○○○號土地如附圖方案〈二〉使用位置圖所示76，面積1.53平方公尺。