臺灣板橋地方法院民事判決 97年度重訴字第519號原 告 李瑞崑
宋紅柑陳金發陳鄭素清李忠田李建顯李建奉李秀真前列九人共同訴訟代理人 陳化義律師前一人複代理人 陳景庸被 告 幸基育樂事業股份有限公司法定代理人 賴美足訴訟代理人 李錦益上列當事人間拆屋還地等事件，本院於98年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北縣新莊市○○段○○○○號土地上建物即附圖所示820─A1之地上物（面積九九點八五平方公尺）拆除返還原告李瑞崑、宋紅柑、陳金發、李建顯、陳鄭素清、李忠田及全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬玖仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣參佰伍拾萬零肆仟柒佰參拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序上理由
一、本件原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件訴訟進行中，原告李忠良已於98年3月14日死亡，並由其繼承人李建顯、李建奉、李秀真具狀聲明承受訴訟（見本院卷第157頁），核無不合，應予准許。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款載有明文。原告原起訴聲明請求被告應將坐落於台北縣新莊市○○段823、841地號土地上之地上物全部拆除（其中含新莊市○○段722建號之建物及游泳池），並遷出將台北縣新莊市○○段823、841地號土地回復原狀並返還原告及其他共有人全體。如不為將地上物（其中含新莊市○○段722建號及其游泳池）全部拆除回復原狀，應依照台北縣營造公會所鑑定之拆除費用全數給付原告及共有人全體，被告應給付原告新台幣（下同）29,376,000元，並自起訴狀送達之日起至給付日止，按年息百分之五計算之利息。並自97年11月1日起至拆除第一項地上物完畢，並返還台北縣新莊市○○段823、841地號土地之日止，按月給付損害金864,000元於原告及共有人全體。嗣於98年9月22日具狀更正訴之聲明為「被告應將坐落於台北縣新莊市○○段823、841地號土地上之地上物全部拆除並遷出，將台北縣新莊市○○段823、841地號土地回復原狀並返還原告及其他共有人全體。如不為將地上物全部拆除回復原狀，應依照台北縣綜合營造工程工業同業公會所鑑定之拆除費用（如鑑定報告）全數給付原告及共有人全體，被告應給付原告新台幣（下同）29, 376,000元，並自起訴狀送達之翌日起至給付日止，按年息百分之五計算之利息，並自97年11月1日起至拆除第一項地上物完畢，並返還台北縣新莊市○○段823、841地號土地之日止，按月給付損害金864,000 元於原告及共有人全體。」（見本院卷第156頁），再於99 年2月23日具狀追加民法第767條所有物返還請求權之訴訟標的，一併請求將同段820地號上之地上物拆除返還予原告及全體共有人，擴張訴之聲明為「「被告應將坐落於台北縣新莊市○○段823、841、820地號土地上之地上物（範圍如新莊
99 年1月8日複丈成果圖所示）即標示823-A2建物，面積
29.38 平方公尺、841-A1建物面積38.88平方公尺、823-A4建物，面積159.16平方公尺、823-A11建物，面積1027.68平方公尺、820-A1建物，面積99.85平方公尺、823-A6建物（二樓增建），面積88.86平方公尺、823-10（位置如823-A8）），面積1044.44平方公尺）全部拆除並遷出，將台北縣新莊市○○段823、841、820地號土地回復原狀並返還原告及其他共有人全體。如不為將地上物全部拆除回復原狀，應給付拆除費用1,645,100元於原告及全體共有人。被告應給付原告新台幣（下同）29, 376,000元，並自起訴狀送達之翌日起至給付日止，按年息百分之五計算之利息，並自97年11月1日起至拆除第一項地上物完畢，並返還台北縣新莊市○○段823、841地號土地之日止，按月給付損害金864,000元於原告及共有人全體。」（見本院卷第201頁），再於99年3月5日具狀更正訴之聲明為「被告應將坐落於台北縣新莊市○○段823、841、820地號土地上之地上物（範圍如附表所示）即已登記建號722建號全部，未登記之建物823-A2建物，面積29.38平方公尺、841-A1建物面積38.88平方公尺、823-A4建物，面積159.16 平方公尺、823-A11建物，面積1027.68平方公尺、820-A1建物，面積99.85平方公尺、823-A6建物（二樓增建），面積88.86平方公尺、823-10（位置如823-A8））建物，面積1044.44平方公尺全部拆除並遷出，將台北縣新莊市○○段823、841、820地號土地回復原狀並返還原告及其他共有人全體，如不為將地上物全部拆除回復原狀，應給付拆除費用1,645, 100元於原告及全體共有人（如本院卷第217頁之附表）。被告應給付原告新台幣（下同）29, 376,000元（分配如本院卷第217頁之附表），並自起訴狀送達之翌日起至給付日止，按年息百分之五計算之利息，並自97年11月1日起至拆除第一項地上物完畢，並返還台北縣新莊市○○段823、841地號土地之日止，按月給付損害金864,000元於原告及共有人全體（分配如本院卷第217頁之附表）」（見本院卷第201頁），原告追加民法第
767 條之訴訟標的，其請求權之基礎事實同一，揆之前開規定，核無不合，應予准許。
貳、實體上理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於94年1月28日簽訂租賃契約，將原告所有坐落於台北縣
新莊市○○段823、841地號（以下簡稱823、841地號）出租於被告，並約定租期屆滿，被告應於租期屆滿前3個月領取拆除執照，嗣租期已於94年12月31日屆滿，被告仍未依約拆除，屢經催討，均不予置理，爰依據民法第450條第1項、租約第2條、第3條第2、3款、第4條第3款、第6條第2、3款、第7條第4款，請求將823、841地號土地之已登記及未登記之建物拆除，返還於原告及全體共有人，至於未經全體共有人出具之土地使用同意書，已毋庸論其效力。如被告不為拆除，應給付拆除費用於原告及全體共有人如訴之聲明第1項。又本件經測量結果發現被告另佔用同段820地號（以下簡稱820地號），原告陳金發、李瑞崑、陳鄭素清、宋紅柑、李忠田、李建顯均係土地共有人，併依據民法第767條之規定，請求被告拆除820地號之未登記建物返還於原告及全體共有人。另被告無權占有系爭土地應受有相當於租金之不當得利，爰依據民法第184條、第214條、第226條之規定，請求被告應給付相當於一月租金之損害賠償為432,000元，又被告予租約屆滿並未依約遷空地上物、將土地交還原告，爰依契約得請求3倍之違約金，爰僅請求懲罰相當於一倍之違約金，就已屆請求日起即95年1月1日起至97年10月31日起訴狀到達日止，共34個月，因此請求29,376,000元（計算式為：(432, 000元+432,000)X34=29,376, 000），並自97年11月1日起至返還日止，按月給付原告及全體共有人864,000元（432,000+432,000=864,000）如訴之聲明第2、3項。
㈡聲明：
⒈被告應將坐落於台北縣新莊市○○段823、841、820地號土地
上之地上物（範圍如附表所示）即已登記建號722建號全部，未登記之建物823-A2建物，面積29.38平方公尺、841-A1建物面積38.88平方公尺、823-A4建物，面積159.16平方公尺、823-A11建物，面積1027.68平方公尺、820-A1建物，面積
99.85平方公尺、823-A6建物（二樓增建），面積88.86平方公尺、823-10（位置如823-A8））建物，面積1044.44平方公尺）全部拆除並遷出，將台北縣新莊市○○段823、841、820地號土地回復原狀並返還原告及其他共有人全體。如不為將地上物全部拆除回復原狀，應給付拆除費用1,645, 100元於原告及全體共有人（如本院卷第217頁之附表）。
⒉被告應給付原告新台幣（下同）29, 376,000元（分配如本院
卷第217頁之附表），並自起訴狀送達之翌日起至給付日止，按年息百分之五計算之利息，⒊被告應自97年11月1日起至拆除第一項地上物完畢，並返還台
北縣新莊市○○段823、841地號土地之日止，按月給付損害金864,000元於原告及共有人全體（分配如本院卷第217頁之附表）。
二、被告則以：被告自85年3月1日向土地所有權人含原告等8人承租823、841地號土地，經原告等土地所有權人出具土地同意書，交由被告取得建築執照，興建房屋及游泳池，並未違約，並繼續承租至94年12月31日止，嗣租期屆滿後，因有游泳家股份有限公司之買家願意購買系爭土地及建物，被告於租期屆滿前於94年12月23日在台北縣三重市○○○路○○號6樓召開土地出售會議，土地共有人委由蔡明堂代理出售土地，並同意土地及建物一併以新台幣（下同）18萬元出售，果出售價格逾委託價格則作為興建游泳會款之成本，嗣因林益田反對，林益田於96年5月1日間與蔡明堂商討欲以每坪21萬元出售土地時，願意補償1000萬元予被告，另一共有人李瑞崑亦於96年6月5日向蔡明堂表示欲以每坪21萬元出售土地，蔡明堂均表示欲以土地共有人之身分欲優先承購，或尋找買主承購，而林益田反對，因土地共有人對於建物及土地是否一併出售並無結果，但從未要求被告拆除建物，因此，被告並未立即拆除建物。因被告已無繼續經營游泳池之必要，乃於95年1月1日將系爭土地點交予共有人蔡明堂，於土地出售會議時，討論是否一併出售。且原告於95年2月17日發函請求被告拆除系爭建物，初估拆除費用為500萬元。被告尚有押金100萬元交付於林益田，若原告認應可逕行拆除系爭建物，自得拆除後向被告請求其餘拆除費用，實則於94年12月23日土地出售會議中，欲將土地及建物一併出售，故未要求被告拆除系爭地上物，又被告94年12月31日即未占有系爭土地，則被告因侵權行為所生之損害賠償已罹於2年之請求權時效，況系爭土地已由每坪18萬元上漲至25萬元，原告並未受有損害等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第83頁、98年4月28日筆錄）㈠原告為823、841地號之土地共有人，被告前揭土地建有台北縣
新莊市○○路○○○號之建物（以下簡稱系爭建物）。原告持分表如本院第71頁。
㈡原告李瑞崑、林宋紅柑、陳金發、李忠良、陳鄭素清及訴外人
蔡明全、李政晢將系爭土地出租於被告，並於94年1月28日定有被證3之租賃契約書，租賃期限自94年1月28日起至94年12月31日止，租金為新台幣（下同）432,000元，約定租賃期限屆滿前，被告應領取拆除執照，配合租賃期限屆滿時即時遷空並辦理建物所有權之塗銷（契約書第7條第4項，本院卷頁35）。
四、得心證之理由原告主張前揭事實，固提出公證書及租賃契約書、存證信函、系爭土地之土地登記謄本、新莊市○○段722建號之建物謄本、現場照片、共有人持份表等證物為證，被告則以前詞置辯，因此，本件應審究者為㈠原告以被告擅自建築系爭建物為違約，且於租賃期限屆滿後，仍無權占有系爭土地，依據契約及民法第455條請求拆除建物並返還土地是否有理由？依據原證1之契約書第4條第3項、第7條第4項請求拆除費用是否有理由？㈡原告以被告於租賃期限屆滿後，仍無權占有系爭土地，依據第6條第2項、第3項請求違約金是否有理由？㈢原告依據民法第184條請求被告給付相當於租金之損害金是否有理由？㈣原告依據民法第767條之規定，起訴請求被告拆除820地號上之建物是否有理由？茲分述如下：
㈠參以證人王岩松證述「（法官問：提示本院卷第29頁85年1月
28日土地使用租賃契約書，該契約上之簽名是否你所簽立？）是我簽的，印章也是我的，我當時是土地共有人，租給蔡明堂，有出具土地使用同意書給蔡明堂建築房屋，當時沒有提到地上物如何處理。」、「（被告訴訟代理人問：當初簽合約書時是否代表其他共有人？）有，代理全部出租面積八分之二. 五，我還有代理陳金發去簽約，陳鄭素清部分我忘記了，但如果陳鄭素清當時是共有人的話，我也有代理他，陳鄭素清與我是股東關係，我們共同出資去買地。」等語;佐以證人李清滋證述「（法官問：提示本院卷第29頁85年1月28日土地使用租賃契約書，該契約上之簽名是否你所簽立？）是我簽的，我沒有代理別人，當時是全體共有人跟蔡明堂簽約，有沒有出具土地同意書給蔡明堂建屋我忘了，就是按照契約約定有出具就是有」，再參以證人林益田證述：「（法官問：提示本院卷第29頁85年1月28日土地使用租賃契約書，該契約上之簽名是否你代理原告宋紅柑去簽立？）有，上面的簽名是我太太簽的，我當時有在場。當時有沒有說要寫土地使用同意見書，但他要蓋游泳池，我們有同意。他是用契約書去申請建造蓋游泳池。」等語，原告李瑞崑則陳述：「（法官問：第29頁上之契約簽立時是否有出具同意書要給蔡明堂蓋房子？）確實有出具土地使用同意書，但是是給他臨時建照。」等語。（見98年8月18日筆錄、本院卷第136頁至138頁），徵以前揭證人證詞及原告李瑞崑之陳述，被告係經出租人同意出具土地使用同意書始興建游泳池及系爭建物作為經營游泳池事業之用，並無擅自建築而違約之情事，並台北縣政府工務局98年5月11日北工施字第0980373120號函所附之使用執照、土地使用權同意書在卷可按（見本院卷第95至97頁），故原告以被告違約擅自興建房屋為由，請求被告拆除系爭建物，自屬無據。
㈡又徵之證人即林益田（即共有人宋紅柑之夫為實際處理系爭租
約及系爭土地之人）證述：「（法官問：共有人有無在租賃期間屆滿後地上物要如何處理？）有討論過地上物要跟土地一起賣，也有跟蔡明堂討論說地上物要補賠他一千萬元，但蔡明堂說他不要。」、「（法官問：當時有無討論土地及地上物要一起處理？）我們是要補賠他一千萬元，我們要把地上物拆除。」「（被告訴訟代理人問：從第二次合約到93年12月31日及第三次續租至94年12月31日租期屆滿，你們每次開會的成員是否為你、陳金德、李瑞昆、蔡明堂四人？你們是否有討論土地要如何賣？及地上建物要如何處理之事？在94年12月24日是否有在中正南路84號6樓討論，當時說要以每坪18萬出售，而你不同意，所以沒有在土地出售同意書上簽名？）是，是我們四人討論，當時我不同意以每坪18萬元出售，因為已經有人喊價到
22 萬，沒有討論到地上物。」「（被告訴訟代理人問：在96年5 月初你有頂崁街找蔡明堂說要賣土地並要補賠他1000萬元？）有，但蔡明堂不理我。」「（被告訴訟代理人問：97年7月你是否有找仲介要賣系爭土地及建物，你跟蔡明堂說，蔡明堂有請我去開門？）有。」、「（法官問：97年7月是否確定要找仲介連同建物及土地一起出售？）是，是我個人的意見，鑰匙都由蔡明堂拿走」等語，原告李瑞崑陳述「（法官問：提示本院卷第41頁委託書上之簽名是否你簽立？當時在場有何人？）是我簽的，英文名字也是我簽的，陳金德部分是否他自己簽的我不清楚。當時在場的還有蔡明堂、我、林益田及陳金德四人，蔡明堂到約期屆滿後鑰匙都沒有還我們，當時有簽約要15天給蔡明堂去賣房屋，林益田發現市價已有22萬，所以他沒有簽委託書，當時沒有討論到地上物要如何處理，當時是說土地賣18萬元，房子由蔡明堂去處理。」「（法官問：有無去找蔡明堂談土地要跟房屋一起賣的事？）有，是在談每坪賣18萬元的事，是在94年12月23日以後的事，但沒有結論。」等語，核與證人蔡明堂證述「（法官問：租期屆滿後契約當事人有討論如何解決系爭土地上之地上物嗎？）還沒到期前，在94年12月23日即屆期之前一星期土地的所有權人有簽署一份土地出售委託書委託我們出售，當時有說如果要賣土地，要連地上物一起賣，當時在場的人有李瑞崑、陳鄭素清之夫即陳金德、林益田即林宋紅柑之夫，英文名字是部分是李瑞崑簽的，林益田在場但沒有簽名，當天是在中正南路陳金德建築師事務所簽的。」、「（法官問：當天確定有說沒有要拆地上物？）當天沒有提到要不要拆地上物之問題，只提到地上物連土地一起賣。」、「（法官問：當時有無說要請被告公司拆地上物？）沒有提到。」、「（被告訴訟代理人問：租約到期時有無將鑰匙及建築物點交給蔡明堂及蔡明全？）是。」、「95年1月5日我們有要求蔡明全簽立一份土地出售委託書，即在被告已將土地建物點交我後，他委託我由被告將土地及建物點交給我，然後出售土地。」「（法官問：有無暫緩拆除地上物之協議？）有，租約屆滿後林益田有到我辦公室跟我說土地要賣多少錢、建物要賣多少錢，到時再補貼建物的價錢，因為房子是最得共有人同意興建，當時林益田有問我土地每坪21萬元，並補貼建物，但補貼多少錢我忘了，我說能否再賣到更高價，結果林益田說要回去問陳金德，結果他說不行，我也不知道是何意義。後來李瑞崑又來找我，希望我們再跟林益田再談土地及建物一起買賣之事宜，但後來就沒有再談了。」等語（見本院卷第137頁至138頁98年8月18日筆錄、本院卷第123、124頁98年7月21日筆錄）參互以觀，併參之被告提出且為原告所不爭執之由土地共有人陳金德、原告李瑞崑、李瑞崑代理原告李忠良、李忠田簽名、蔡明全土地出售委託書二紙（見本院卷第41頁、42頁），準此，前揭土地出售委託書之時間係自94年12月23日起至96年1月15日止，前揭委託書並要求被告拆除系爭地上物，況林益田至97年7月間仍請房屋仲介一併出售系爭土地及地上物等情，為原告所不爭，衡情而論，土地共有人均欲連同系爭地上物及土地一併出售，並補償地上物之價值予被告，自無可能要求被告將系爭地上物拆除，因此，原告顯已變更原先原證1之租約協議，同意由蔡明堂連同土地及建物以較優惠之價格一併出售，並未要求被告須於租約屆滿時拆除系爭地上物，因此，被告抗辯自95年1月1日已將系爭土地上及地上建物一同點交於蔡明堂出售，原告等共有人並未要求被告拆除地上物等情，應為可採。因此，原告仍依據民法第450 條第1項、租約第2條、第3條第2、3款、第4條第3款、第6條第2、3款、第7條第4款等租約之約定，請求被告將823、841地號土地之已登記及未登記之建物拆除返還予原告及全體共有人，自無理由，應予駁回。又被告既無拆除之義務，因此，原告依據原證1之租賃契約第4條第2項之規定，請求被告給付拆除費用，亦屬無據。又原告李忠田並非原證1之租約當事人，自不得依據原證1之租約或民法第450條第2項之約定請求被告拆除地上物或請求拆除費用、違約金均屬無據。
㈢違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權
之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院86年度台上字第2272號判決意旨參照）。原告出具土地使用同意書交由被告興建坐落於台北縣新莊市○○段722建號房屋，被告於同段820地號興建未經登記之滑水道，係屬未經登記之建物，被告為原始興建人，為被告所不爭，被告自有事實上之處分權，被告雖將系爭未登記建物一併點交於訴外人蔡明堂，但並無讓與處分權之意思，因此，原告李瑞崑、林宋紅柑、陳金發、李建顯、陳鄭素清、李忠田為同段820地號之共有人，依據民法第767條之規定，訴請被告拆除附圖所示820-A2之地上物，面積為99.85平方公尺，返還於原告原告李瑞崑、林宋紅柑、陳金發、李建顯、陳鄭素清、李忠田及全體共有人，為有理由，逾此部分，應予駁回。
㈣又原證1之租約第6條第2項之約定「乙方（即被告）於終止租
約或租約屆滿，不交還土地或遷空地上物，自終止租約或租約屆滿之日起，乙方應支付租金三倍之違約金予甲方（即原告）至交還土地、遷空地上物清楚之日止」，然原告已變更原租約之協議，將系爭土地及地上物點交由土地共有人委託之訴外人蔡明堂出售，已如前述，因此，被告並無終止租約後未交還土地之情形，因此，原告依據租約第6條第2項之約定，請求被告賠償29,376,000元之違約金，應屬無據。
㈤被告既已於95年1月1日已將系爭土地及地上物點交訴外人蔡明
堂，亦未自95年1月1日仍占有系爭土地，自未受有相當於租金之不當得利，原告依據侵權行為法則請求被告自97年11月1日起給付相當於租金之損害賠償864,000元，亦無理由，應予駁回。
五、綜上述，原告依據民法第767條所有物返還請求權，訴請被告拆除如附圖所示820-A2，面積99.85平方公尺部分之地上物返還於原告李瑞崑、林宋紅柑、陳金發、李建顯、陳鄭素清、李忠田及全體共有人，為有理由，逾此部分，應予駁回。
六、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 4 月 30 日
書記官 陳靜怡