臺灣板橋地方法院民事判決 97年度重訴字第93號原 告 臺北新都社區管理委員會
下一樓法定代理人 乙○○訴訟代理人 黃景安律師被 告 甲○○訴訟代理人 杜英達律師
謝啟明律師複代理人 范翔智律師上列當事人間請求給付維護費用等事件，經本院於民國98年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰捌拾壹萬捌仟捌佰肆拾柒元，及其中新臺幣貳佰拾玖萬陸仟伍佰零肆元自九十六年十一月二十四日起、其中新臺幣陸拾貳萬貳仟參佰肆拾參元自九十八年八月二十六日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告應將坐落臺北縣○○鄉○○段○○號土地上如附圖所示面積各七點零七平方公尺之冷氣水塔各一座拆除，將該部分土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬捌仟貳佰參拾元，及自九十六年十一月十七日起至清償日止，按年利率百分五計算之利息；暨自九十六年十一月十七日起至返還上開土地之日止，按日給付原告新臺幣拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾肆萬元為被告預供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣貳佰捌拾壹萬捌仟捌佰肆拾柒元為原告預供擔保後得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告預供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣伍拾捌萬捌仟貳佰貳拾肆元為原告預供擔保後得免為假執行。
本判決第三項得假執行；但被告如以新臺幣捌萬捌仟貳佰參拾元為原告預供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）6,589,512元及自民國96 年11月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。被告應將裝置於臺北縣○○鄉○○段○ ○號上如附圖所示部分之冷卻水塔拆除，並給付原告312,150 元及自96年11月17日起至拆除之日止，按日給付原告57 元。」；嗣於98年8月25日言詞辯論時變更其聲明為：「被告應給付原告7,211,854元及其中6,589,512元自96年11月23日起、另622,342 元自98年8月26日起，均至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。被告應將裝置於臺北縣○○鄉○○段○ ○號上如附圖所示之冷卻水塔遷移，並給付原告220,584 元及自96年11月
17 日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，及自96年11月17日起至遷移之日止，按日給付原告40元。」經核原告所為核屬訴之擴張、減縮，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠被告所有之門牌號碼臺北縣○○鄉○○○路○段○○○號地下1
樓建物（下稱系爭建物），面積為4,034.01平方公尺即1,22
0.28坪，位於臺北新都社區內，依規定區分所有權人每月應繳每坪30元之社區管理費，被告每月應繳管理費為36,608元，惟被告自78年間系爭建物建造完成後即未依規定繳納管理費，屢經催討均置之不理，遲至98年5月起始繳納管理費，且被告已於96年11月16日收受催告函，仍未給付，則被告應繳納自96年11月15日回溯15年即自81年11月16日至96年11月15日止之管理費共6,589,512元（36,608元X12X15=6,589,512元），及自96年11月16日起至98年4月15日止之管理費共622,342元（30元X1,220.28坪X17個月=622,342元），合計共7,211,854元，暨法定遲延利息。依公寓大廈管理條例第21條規定，原告得向被告請求給付上開管理費。
㈡又臺北縣○○鄉○○段○○號土地（下稱系爭土地）為臺北
新都社區區分所有建物之基地，且為該社區區分所有建物之共同使用部分，而為該社區各區分所有權人共有。被告未經原告及區分所有權人同意，自行於系爭土地上設置如附圖所示之冷氣水塔2座(下稱系爭水塔），原告自得依公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第821條及第767條（起訴書漏載）之規定，請求被告拆除系爭水塔並返還系爭占用土地予原告。查系爭水塔占用系爭土地之面積經臺北縣新莊地政事務所測量後共14.14平方公尺（每座7.07平方公尺），而系爭土地96年1月申報地價為每平方公尺10,4 00元，以申報地價年息10%計算租金，自96年11月16日回溯15年，被告獲有220, 584元之不當得利（申報地價10,400X1 4.14平方公尺X15年X10%=220,584元），依民法第179條規定，應返還原告，並自96年11月16日起至系爭水塔拆除之日止，按日給付原告40元（10400元X14.14平方公尺X10%365天=40元）。
㈢聲明：⒈被告應給付原告7,211,854元及其中6,589,512元自
96年11月23日起、622,342元自98年8月26日擴張聲明狀送達被告之翌日起，均至清償日止，按年利率百分之5計算之利息⒉被告應將裝置於臺北縣○○鄉○○段○○號上如附圖所示之冷氣水塔拆除，並給付原告220,584元及自96年11月17日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，及自96年11月17日起至遷移之日止，按日給付原告40元。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠臺北新都社區於78、79年間召開第一次區分所有權人會議時
，即決議系爭建物無須繳交社區管理費，被告無繳交社區管理費之義務，自無不當得利可言：
⒈系爭建物為地下一樓，原本設計作為超級市場使用，其使用
用途亦登記為「零售業」，規劃有獨立出入口可供進出，完全無須使用原告社區之公共設施，故臺北新都社區乃於78、79年間召開第一次區分所有權人會議時，決議被告所有之系爭建物無須繳交管理費。故迄今已逾18年來，原告從未通知或催告被告繳納管理費，直至96年11月15日原告委請律師發函為止。又被告自78年擁有系爭建物以來，從未使用系爭建物，此從現場外觀及內部從未修繕或裝潢可證，被告並無受有利益可言。且被告長期以來均僱用專人打掃，直至3年前該員退休為止，是原告社區從未因被告所有之系爭建物，而額外支出管理費用。
⒉按區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，作為公共基金之使用，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款定有明文。
查原告自78、79年間即由其所召開之第一次區分所有權人會議決議被告所有之系爭建物無須繳納管理費，且迄今未曾經臺北新都社區區分所有權人會議決議改變，被告自無繳納社區管理費之義務可言。且依被告所提出之85年1至3月原告社區管委會以書面通知被告及被告母親應繳付管理費之通知單、95年10月至12月份管理費繳費通知單及以支票支付之證明，均證明原告從未催繳系爭建物之管理費，而原告社區管委會於86、87年間就未繳付管理費之住戶進行催繳，惟從未對被告所有系爭建物之管理費進行催繳。是以，原告之主張為無理由。
⒊其次，按利息、紅利、租金…及其他1年或不及1年之定期給
付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。查原告所稱「管理費」，係社區內區分所有權人每月應給付者，應屬前揭法條所指「不及一年之定期給付債權」之列，應適用5年之短期時效規定。故原告請求被告給付自96年11月15日回溯15年之社區管理費，自無理由。
㈡系爭水塔之設置，係經原告社區第一屆管理委員會之同意所設置，原告據此請求被告返還不當得利云云，於法無據：
⒈被告所有之系爭建物位於地下1樓，所占面積廣達1220.28坪
，必須設有冷氣水塔等通風設備，故經原告社區第一屆管理委員會之同意，始於如附圖所示位置上設置系爭水塔，並非無法律上之原因，故無不當得利之可言。
⒉原告提出之原證5 所稱「董主委」應非原告社區第一屆管委
會主委，故其雖於79年6 月19日發函，亦無法證明原告社區未同意被告設置系爭水塔。又該次發函，已經被告回函陳明系爭水塔係被告使用系爭建物所必要之設備者後，管委會即無後續作為，自亦可視為原告已默示同意。
㈢聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠兩造不爭執之事項：
⒈被告係臺北新都社區內門牌號碼臺北縣○○鄉○○○路○段
○○○號地下1樓建物（面積為4,034.01平方公尺即1,220.28坪）之所有權人（見本院97年度重調字第9至10頁土地及建物登記謄本）。
⒉被告自78年間系爭建物建造完成時起至98年4月間止，均未繳納社區管理費，迄98年5月間起開始繳納管理費。
⒊臺北新都社區之區分所有權人，每月應繳社區管理費每建坪30元（見本院卷㈡第19-1頁）。
⒋臺北縣○○鄉○○段○ ○號土地為臺北新都社區區分所有建
物之基地，且為該社區區分所有建物之共同使用部分，而為該社區各區分所有權人共有。被告在系爭土地上設置如附圖所示之冷氣水塔2 座，經本院履勘現場並囑託臺北縣新莊地政事務所測量其占用土地面積為14.14 平方公尺（每座7.07平方公尺）見本院卷㈠第47、48頁勘驗筆錄、第51頁複丈成果圖）。
⒌被告從未向原告或系爭土地之共有人繳納系爭水塔使用系爭土地之對價。
㈡兩造爭執之事項：
⒈關於系爭建物管理費部分：
⑴臺北新都社區是否於78、79年間召開第1次區分所有權人會
議時即決議被告就系爭建物無庸繳交社區管理費？⑵原告請求被告給付系爭建物之社區管理費，其請求權是否受
民法第126條規定5年消滅時效之適用？被告為時效抗辯是否有理由？⑶原告請求被告給付管理費7,211,854元及法定遲延利息，有
無理由？得請求給付之金額若干？⒉關於系爭水塔部分：
⑴被告所有之系爭水塔占有系爭土地，有無法律上權源？原告
依公寓大廈管理條例第10條第2 項、民法第821條及第767條規定，請求被告拆除系爭水塔將其占有之系爭土地返還原告，有無理由？⑵原告依民法第179 條前段規定，請求被告返還無權占有系爭
土地獲有相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，原告得請求之金額若干？
四、本院之判斷：㈠關於系爭建物管理費部分：
⒈臺北新都社區是否於78、79年間召開第1次區分所有權人會
議時即決議被告就系爭建物無庸繳交社區管理費？⑴本件原告主張被告應給付上開管理費之事實，為被告所否認
，並抗辯：臺北新都社區於78、79年間召開第1次區分所有權人會議時已決議被告就系爭建物無庸繳交社區管理費云云，且舉證人即被告之胞姊丙○○於本院言詞辯論時證稱：「（你是否有參加臺北新都社區的第一屆管委會？）有，我代表我弟弟去，因我弟弟是原本的建商，所以要把管理的組織交給住戶，所以開了一個會，當時討論警衛由誰擔任，每個月的管理費多少，管理費多少我現在已經記不得了。（當時有沒有提過甲○○先生所使用的地下室管理費的問題？）有提過，因為地下室原本是要作超市，超市早晚都會有進貨，住戶認為管理不便，所以就決定地下室的部分保全不用管理，也不收管理費。」等語為證（見本院卷第87頁反面、第88頁）。
⑵惟原告否認證人丙○○前揭證詞之真正，並主張：79年間臺
北新都社區管理委員會主張地下室超級市場之產權應屬全體住戶共有，不應登記為被告私人所有，因此自79年初由建商組織管理委員會後，管理委員會即與被告所屬之建商保富建設股份有限公司（下稱保富公司）交涉解決方案，並於79年8月22日召開第19次管理委員會議，惟保富公司均無誠意解決；雖然管理委員會有討論過系爭建物管理費的問題，但是管理委員會的意見跟被告的意見相左，並沒有達成決議等語（見本院卷第87頁反面、第88頁反面），且提出被告不爭執之臺北新都社區81年4月26日第三屆住戶大會會議紀錄影本1份為證（見本院卷第116至118頁）。觀諸上開會議紀錄內容可知，臺北新都社區之住戶確實與被告所屬之保富公司就該社區相關事宜素有爭執，其中包括系爭建物之所有權問題，而兩造間就系爭建物之所有權歸屬既素有爭議，則證人丙○○證稱該社區第1次管理委員會會議決議系爭建物毋庸繳交管理費乙節，即非無疑；況證人丙○○為被告之胞姊，數次代理建商保富公司與臺北新都社區管理委員會及住戶協商該社區之相關問題，是系爭建物是否應繳交管理維護費與其利害相關，則其證詞非無偏頗被告之嫌，故在無其他證據足佐證人丙○○上開證詞為真正之情形下，其上開證言尚難遽信。此外，被告迄未就其抗辯：臺北新都社區於78、79年間召開第1次區分所有權人會議時已決議被告就系爭建物無庸繳交社區管理費云云，舉證以實其說，是其以前詞置辯，自不足採。
⒉原告請求被告給付系爭建物之社區管理費，其請求權是否受
民法第126條規定5年消滅時效之適用？被告為時效抗辯是否有理由？⑴按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年
之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條有明文規定；所謂定期給付者，係指基於一定法律關係，相隔一定期間繼續為給付之情形而言。系爭公寓大廈區分所有權人每月應繳納之管理費，係各區分所有權人於每月定期反覆繼續而為之給付，性質上屬定期給付之債權，應有上開民法第126條規定之5年消滅時效之適用，是被告所為5年時效之抗辯，洵屬有據。
⑵查原告於96年12月20日始提起本件訴訟請求被告給付81年11
月16日起至98年4月15日止之管理費，因被告提出5年時效之抗辯有據，則原告僅得請求91年12月以後之管理費，即91年11月以前（包含該月）之管理費均已罹於時效，是被告拒絕給付此部分管理費，應屬有據。
⒊原告請求被告給付管理費7,211,854元及法定遲延利息，有
無理由？得請求之金額若干？①原告主張被告係臺北新都社區內門牌號碼臺北縣○○鄉○○
○路○段○○○號地下1樓建物（面積為4,034.01平方公尺即1,2
20.28 坪）之所有權人，被告自78年間系爭建物建造完成時起至98年4 月間止，均未繳納社區管理費，經原告於96年11月15日以律師函催告被告應於文到7日內繳納歷年欠繳之管理費6,589,440元，經被告於96年11月16日收受，惟迄98年5月間始開始繳納管理費之事實，有土地及建物登記謄本、律師函及郵件收件回執等件影本在卷可稽（見本院97年度重調字第7 至10頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。又臺北新都社區之區分所有權人，每月應繳社區管理費每建坪30元乙節，亦為兩造所不爭（見本院卷㈡第19-1頁），亦足認定。
②查本件因被告提出5年時效之抗辯有據，原告僅得請求91 年
12月以後之管理費，俱如前述，是原告主張被告應繳納91年12月起至98年4月止共77個月之管理費合計2,818,847元（1,
220.28坪X30元X77個月=2,818,847元，元以下四捨五入），及其中2,196,504 元（即91年12月起至96年11月止共60個月之管理費）自96年11月24日（即催告期滿之翌日）起、其中622,343元（即96年12月起至98年4月止共17個月之管理費）自98年8月26日（即擴張聲明狀送達被告之翌日）起，均至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
㈡關於系爭水塔部分：
⒈被告所有之系爭水塔占有系爭土地，有無法律上權源？原告
依公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第821條及第767條規定，請求被告拆除系爭水塔將其占有之系爭土地返還原告，有無理由？⑴查臺北縣○○鄉○○段○ ○號土地為臺北新都社區區分所有
建物之基地，且為該社區區分所有建物之共同使用部分，而為該社區各區分所有權人共有。被告在系爭土地上設置如附圖所示之冷氣水塔2 座，經本院履勘現場並囑託臺北縣新莊地政事務所測量其占用土地面積共14.14平方公尺（每座7.07平方公尺）之事實，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽（見本院卷㈠第47、48、51頁），且為兩造所不爭執，足認真實。
⑵按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權
之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」；又「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第821條、民法第767條前段分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第2516號判決、85年度臺上字第1120號判決意旨參照）。本件原告已證明被告所有之系爭水塔係占用臺北新都社區區分所有建物共同使用部分之土地，原告本於所有權作用，主張無權占有請求被告拆除系爭水塔返還土地，則被告自應就其水塔占用系爭土地之合法權源，負舉證責任。而被告雖辯稱係經臺北新都社區第1屆管理委員會之同意，始設置系爭水塔云云，惟未舉證以實其說，且迄未能舉證證明系爭水塔確有合法占有權源存在，自屬無權占有。從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第821條及第767條之規定，請求被告拆除系爭水塔將占有土地返還原告，為有理由，應予准許。
⒉原告依民法第179 條前段規定，請求被告返還無權占有系爭
土地獲有相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，原告得請求之金額若干？⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例意旨參照。本件被告無權占有臺北新都社區區分所有權人共有之系爭土地如附圖所示部分14.14 平方公尺，依社會通常之觀念，可獲得免於支付租金之利益，致該社區全體區分所有權人受有損害，則原告依民法第179 條前段規定，請求被告給付返還相當於租金之利益，自屬有據。
⑵次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息百分之十為限」，「土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄巿或縣（市）地政機關估定之價額」，土地法第97條第1項、土地法施行法第25條分別定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所「申報」之地價，故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查，系爭土地於96年1月間之申報地價為每平方公尺10,400元，此有土地登記謄本可資為憑；又系爭土地位在臺北縣○○鄉○○○路○段上之臺北新都社區內，緊鄰運動公園、圖書館、棒球，附近有國立師範大學林口校區、醒吾技術學院、林口國中等學校，家樂福等賣場及商店林立，約1公里處即為興建中之臺北至桃園機場捷運線之A9站，生活機能完善等事實，經原告陳報在卷（見本院卷㈡第90頁），亦為兩造所不爭執。是本院審酌系爭土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途及被告於系爭土地上冷氣水塔之使用狀況及兩造主張陳述等一切情狀，認原告請求相當於租金之不當得利，以申報地價年息4％計算為宜。從而，原告按年得請求被告給付相當於租金之損害應為5,882元（10,400X14.14X0.04＝5,882，元以下四捨五入），故原告所得請求被告之給付，應為自起訴時回溯15年期間所得獲取相當租金之不當得利數額為88,230元（10,400X14.14X0.04X15＝88,230）及自96年11月17日（即催告函送達之翌日）起至清償日止，按年利率百分5計算之利息；暨自96年11月17日起至返還上開土地之日止，按日給付原告相當租金之損害16元（10,400X14.14X0.04÷365=16，元以下四捨五入）；逾此部分之請求尚屬過高，不能准許。
五、綜上所述，本件原告請求：㈠被告應給付原告2,818,847 元，及其中2,196,504元自96年11月24日起、其中622,343元自98年8月26日起，均至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈡被告應將坐落臺北縣○○鄉○○段○○號土地上如附圖所示面積各7.07平方公尺之冷氣水塔各1 座拆除，將該部分土地返還原告。㈢被告應給付原告88,230元，及自96年11月17日起至清償日止，按年利率百分5計算之利息；暨自96年11月17日起至返還上開土地之日止，按日給付原告相當租金之損害16元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；另本判決主文第3項所命被告應給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權就原告勝訴部分，宣告准許原告得為假執行；並依聲請宣告被告得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假行之聲請已失所附麗，不應准許，併予駁回。
七、本件判決之事證基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果並無影響，爰不另一一贅述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 13 日
民事第二庭 法 官 張筱琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 13 日
書記官 連思斐