臺灣板橋地方法院民事判決 98年度簡上字第146號上 訴 人 紘映實業有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被上訴人 中元紡織股份有限公司法定代理人 丁○訴訟代理人 楊政雄律師複代理人 姜義贊律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國98年6月3日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭98年度板簡字第160號第一審判決提起上訴，經本院於99年2月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國95年1月間簽訂租契約（下稱系爭租約），約定被上訴人將其所有之臺北縣中和市○○路○○○號全部現有廠房建築物（1、2樓，下稱系爭廠房）及電力設備、電話設備1套，出租予上訴人，租賃期間自95年2月1日起至100年1月31日止計5年。並約定租金為每個月新臺幣（下同）20萬元，先付後租，每次應繳交12個月份之租金支票，而由被上訴人按月兌現。另押租保證金則約定為40萬元，於租約期滿交還廠房後，由雙方經現場確認無異議後，被上訴人應無息返還。且押租保證金係作為上訴人違約或損壞賠償之用，上訴人不得主張抵充租金。上訴人並依約交付12個月份之支票與被上訴人，用以抵充自96年4月起至97年3月止之租金。詎於96年5月間上訴人承租系爭廠房所坐落基地，經臺北縣政府為因應都市開發計劃暨「中和華中橋西側區域」公告土地徵收，並通知上訴人等被徵收人。依系爭租約第
8 條第1項約定，系爭租約應於96年5月已視同終止。又縱認系爭租約未於96年5月當然終止，兩造另自96年7月至96年8月15日多方協調未果，直迄96年8月16日達成系爭租約至96年8月底終止之合意，至於租金被上訴人同意依台北縣政府規劃之時程表即96年12月16日補償款發放時，再退還上訴人，上訴人則應配合至96年11月才可搬遷，故而系爭廠房於96年8月30日起停止供電。嗣被上訴人一再要求上訴人緩遷，上訴人才一直延至97年6月開始遷廠事宜。故依兩造間協議被上訴人所收受96年8月起至97年3月止之租金160萬元及40萬元押金（合計200萬元），自應返還。且除前述徵收計劃外，台北縣政府早有另一徵收計劃（環快道路施建計劃），對上訴人通知徵收，當時徵收計劃僅為廠房數坪部分，於96年8、9月間告知馬上拆除，該條件當然亦符合系爭合約第8條第1項後段約定。就此可見，臺北縣政府已前後通知2次徵收計劃，可見該區域日後已無法繼續供使用，上訴人更有理由提前終止契約。爰依系爭合約第8條及民法第454條規定，請求被上訴人返還前述租金及押租金共200萬元與上訴人等語。（上訴人於原審聲明：被上訴人應給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴。）併為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭租約第8條第1項所稱「政府全部徵收」，係指徵收公告，而非徵收計劃。系爭廠房所坐落基地既於97年10月23日始經政府公告徵收，自無上訴人所指系爭租約早於96年5月或同年8月即終止之情形存在。另兩造間並無合意於95年5月終止系爭租契約，被上訴人亦自始未承諾上訴人可免付96年8月起至97年3月止之租金或同意上訴人可至97年5月以後再行搬遷。故而被上訴人才會於97年7月7日依民法第438條第2項規定以存證信函通知上訴人終止系爭租約。
即本件被上訴人於租約存續期間收取租金（96年8月起至97年3月止），並無不當，上訴人請求返還租金160萬元顯無理由。再者，於被上訴人終止系爭合約前，上訴人已有3個月（97年4月至同年6月）未付租金，且仍繼續佔用租賃物，依系爭合約第7條第1項約定，上訴人應支付按房租1倍計算之違約金至遷空完成之日止。即上訴人既於被上訴人通知終止租約後仍無權占用租賃物，未依約交還系爭廠房，被上訴人自得依前開約定將40萬元押租金抵充前述違約金之一部。另亦得依系爭合約第7條第6項約定沒收40萬元押租保證金。故上訴人請求返還租押金40萬元，亦無理由等語，資為抗辯。
併為答辯聲明：駁回上訴。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於95年1月間簽訂系爭租約，約定被上訴人將其所有系
爭廠房及電力設備、電話設備1套，出租予上訴人。其內容略以：
⑴第2條：租賃期間自95年2月1日起至100年1月31日止計5年。
⑵第3條：租金為每個月20萬元（每次應繳交12個月份之租金支票）。
⑶第4條：押租保證金為40萬元，於租約期滿交還系爭廠房
時，無息返還。押租保證金係作上訴人違約或損壞賠償之用，上訴人不得主張抵充租金。
⑷第7條：①上訴人於租期屆滿時，除經被上訴人同意繼續
出租外，應於本契約到期日即將廠房遷空交付被上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷空交還廠房時，上訴人應支付按房租1倍計算之違約金至遷空完成之日止，上訴人不得異議。
⑥租賃期間若租金支票未能兌現時視同違約，上訴人同意一週內即將廠房遷空交還被上訴人（或依第7條第1款辦理），並由被上訴人沒收押租保證金，不得異議。
⑸第8條：①本廠房於租賃期限內，如經政府全部徵收，則
視同契約終止，上訴人應將廠房遷空交還被上訴人，不得藉詞主張任何要求；如部分徵收，而上訴人認為無法繼續使用時，可提前終止契約，並依前開條款定歸還廠房，但亦不得主張任何要求。
②上訴人已確實了解，廠房前道路業已經政府計劃擴寬，正式實施時將拆除部分廠房，而補償費亦已提供予前任承租人，上訴人不得於日後道路擴寬及廠房部分拆除時提出異議。
㈡上訴人已依約交付被上訴人40萬元押租保證金及96年8月起至97年3月止之租金支票（共160萬元）。
㈢上訴人與甲程企業有限公司（下稱甲程公司）於97年6月2日
簽訂買賣合約，約定購買位於臺北縣中和市○○路○○○號廠房內，除不得拆除者外（水泥磚造不得損壞），其他地上物整廠機械與鋼構鐵材，拆除後歸訴外人所有。該訴外人並於97年6月8日起依約到場進行拆除計劃。被上訴人則於97年6月18日會同轄區員警到場阻止前開拆除計劃之進行。故自96年3月起至97年6月18日止，系爭廠房尚於上訴人占有中，並未遷空交還被上訴人等情，並有買賣合約書（詳被證7）、本院97年度訴字第2085號民事判決各1份在卷可佐。㈣被上訴人於97年7月7日以存證信函通知上訴人繳付97年4月
起至97年7月止租金60萬元；並依民法第438條規定，以承租人未依約定方法使用租賃物，經出租人阻止而仍繼續為之為由，終止系爭租約等情；上訴人則於97年7月8日收受前開存證信函等情，有存證信函及回執（詳被證4）在卷可佐。
㈤系爭廠房及坐落基地前經內政部97年10月13日內授中辦字第
0970051173號函准徵收；再經台北縣政府以97年10月23日北府地區字第09707743861號公告區段徵收等情，有台北縣政府98年4月2日北府地區字第0980248911號函在卷可佐。
四、上訴人主張：系爭租約第8條第1項前段所謂「政府全部徵收」，應係指「徵收計劃」，而非「徵收公告」，是系爭租約應於96年5月間台北縣政府召開里民大會時認業經徵收，而當然終止等語。被上訴人則以：所謂政府全部徵收，應係指「徵收公告」等情為辯。查：
㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年度台上字第2631號判決意旨參照）。
㈡觀諸系爭租約第8條第1項全文為「本廠房於租賃期限內，如
經政府全部徵收，則視同契約終止，上訴人應將廠房遷空交還被上訴人，不得藉詞主張任何要求；如部分徵收，而上訴人認為無法繼續使用時，可提前終止契約，並依前開條款定歸還廠房，但亦不得主張任何要求。」，其前段固僅稱「政府全部徵收」而未再指明係何時點；惟後段既約定「如部分徵收，致上訴人認無法繼續使用時，可提前終止契約。」。當事人立約真意顯在於「因徵收致無法為租賃標的全部（全部徵收）或一部（部分徵收）使用時，應得使契約提前終止。」。而所謂「徵收計劃」距「徵收公告」通常既有相當時日，且計劃內容於核准徵收甚公告前尚有變更之虞，經本院審酌結果，認系爭租約第8條第1項「政府全部徵收」，縱未達「徵收公告」程度，至少應達「主管機關函准徵收」程度，始符當事人真意。此由上訴人另主張：曾於96年8月16日與被上訴人協商合意終止系爭租約等語，亦可明悉。即倘當事人立約之真意確係指「徵收計劃」，則系爭租約早於96年5月間即當然終止，上訴人亦無再於96年8月16日與被上訴人協商合意終止之必要。
㈢基上，上訴人主張，系爭租約於96年5月當然終止云云，並無可採。
五、上訴人復主張：兩造已於96年8月16日合意終止系爭租約，被上訴人並同意上訴人於96年8月起即無庸支付租金外，並待政府補償金發放時，同意將押租金返還上訴人等語。然為被上訴人所否認，自應由上訴人就前開利己事實，負舉證之責。
㈠經依上訴人聲請傳訊證人丙○○，到庭證稱：（證人之前向
上訴人公司承租？承租何處？時間？）是的，地址我忘記了，就是後來徵收的部分，95年到96年中旬。（後來為何沒有承租？）因為政府要徵收。（徵收過程中，兩造有談過嗎？內容？）96年中在工廠辦公室我聽他們說，中元是老闆娘出面就是湯小姐，上訴人公司是李先生在談，談得內容是說如果要退，機器部分還不要搬，等到政府補助金下來再搬。（有無談租期如何計算？租金如何收？押租金如何退？）這部分我不清楚，我忘記了。（你記得的部分是你與上訴人有談的部分？）我記得的是老闆娘說機器先不要搬、押租金要等到政府補助金下來再說。（當初我們跟證人的協議內容如中元的協議內容相同，就是等政府補助款下來再退？這段期間我們沒有算租金？但是證人不同意，後來我們有將押租金退給他們？）有，有這樣說，但是我不同意，他有說他們提的條件與中元給他們的條件一樣等語。則由證人丙○○前開陳述內容，至多僅可推知兩造於96年中曾為協商，被上訴人於協商中要求上訴人機器先不要搬，押租金等政府補助金下來再談等情。而證人丙○○既就兩造協商具體內容（包括租期如何計？租金如何收？押金如何退？等情）及其等是否確已達成協議等情，陳稱並不清楚等語，自難執證人前開證言逕為兩造間已達成「押租金待政府補助款下來再退；期間不計租金」協議之推認。至上訴人嗣後告知證人之內容（即上訴人可提供與被上訴人同一條件予證人等情），既屬上訴人單方轉述，亦無足為兩造間已達成「押租金待政府補助款下來再退；期間不計租金」協議之佐，併此敘明。
㈡另上訴人所提出照片（詳上證3）、臺灣電力股份有限公司
台北南區營業處書函（詳上證4）、台北縣政府地政局函（詳上證5）、台北縣政府警察局中和分局函（詳上證6）及存證信函（詳上證8），則與兩造間是否曾為終止或免付租金協議等情，無直接關聯。此外，上訴人未再提出其餘證據以佐兩造間確達成96年8月16日終止租約，及自96年8月起免付租金等協議等情，經本院調查結果，認上訴人前開主張，並無可採。
六、關於上訴人請求返還96年8月起至97年3月止之租金，共160萬元部分：
承前述，系爭廠房及坐落基地前經內政部97年10月13日內授中辦字第0970051173號函准徵收；再經台北縣政府以97年10月23日北府地區字第09707743861號公告區段徵收等情，有台北縣政府98年4月2日北府地區字第09802489 11號函在卷可佐。準此，不問在內政部函准徵收前（即97年10月13日），被上訴人前述於97年7月8日所為終止意思表示是否合法，系爭租約於96年8月起至97年3月止，既仍合法存續，則上訴人以系爭租約已於96年8月前終止請求返還160萬元，自屬無據，應予駁回。
七、關於上訴人請求返還押租保證金40萬元部分：查系爭租約承前述既迄97年5月止，仍合法存續。上訴人就其自97年4月起，即未再支付任何租金等情，復無爭執。則被上訴人抗辯：上訴人自97年4月起即未依約繳付租金，已然違約，則被上訴人自得依系爭租約第4條第2項約定（依系爭租約第4條第2項約定，上訴人固不得主張以押租保證金抵充租金；惟並無限制被上訴人不得主張，併此敘明。），將上訴人所交付40萬元押租金，用以抵充97年4月至97年5月止之租金（每月20萬元）等語，自屬有據。基上，系爭押租保證金經與97年4月及5月租金抵銷後，上訴人已無餘額可向被上訴人請求返還。
八、綜上所述，上訴人本於租賃契約關係及民法第454條法律關係，請求被上訴人返還200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 24 日
民事第一庭 審判長法 官 李世貴
法 官 黃若美法 官 黃信滿以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 2 月 24 日
書記官 莊琬婷